Legea nr. 85/1992. Dreptul de proprietate asupra terenului aferent locuinței
Răzvan Nicolae Popescu - iulie 4, 20214. Noțiunea de teren aferent construcției vândute
Prevederile art. 10 alin. (3) din Legea nr. 85/1992 vorbesc de dobândirea dreptului de proprietate asupra „terenului aferent construcției” înstrăinate:
„Dreptul de proprietate prevăzut la alin. (1) se dobândește și asupra terenului aferent clădirii, așa cum a fost determinat prin autorizația de construire sau prin fișele tehnice de măsurători ale terenului aferent clădirii”.
În practică s-a pus problema stabilirii înțelesului și întinderii noțiunii de „teren aferent construcției” respectiv daca această noțiune se interpreta restrictiv (în sensul că era vizat numai terenul de sub construcție) sau, din contra, se interpreta extensiv (atât terenul de sub construcție cât și terenul ce excedează această suprafață).
Marea parte a instanțelor au interpretat noțiunea de „teren aferent construcției” în sens restrictiv, respectiv în sensul că vizat era numai terenul de sub construcție:
„Prin art. 10 s-a prevăzut doar ca odată cu vânzarea locuințelor potrivit art. 1, 2 și 7 se va transmite și dreptul de proprietate pe cote-părți asupra părților din imobil ce nu se pot folosi decât în comun, respectiv părțile din construcții aflate în coproprietate fortată, instalațiile și terenul aferent construcției, ceea ce înseamnă terenul de sub construcție, iar nu transmiterea cu titlu gratuit a terenului liber de construcții. De altfel, faptul ca alineatul trei nu se refera și la terenul liber de construcții, ci doar la terenul de sub construcție rezulta și din trimiterea la autorizația de construire pentru determinarea suprafeței de teren la care are dreptul cumpărătorul (…)[1];
Din ansamblul textelor de lege citate se poate observa că legiuitorul a urmărit, prin prevederile invocate de reclamant, să asigure atribuirea în proprietate a terenurilor aferente construcțiilor. Acest aspect reiese cu certitudine din cadrul legii și nu necesită nicio interpretare. Din actele și lucrările dosarului se constată că terenul despre care face vorbire reclamantul nu se încadrează în categoria acestora, ci reprezintă o suprafață ce depășește construcția, situație reglementată de art. 26 alin. (3) din Legea nr. 112/1995. Or, pentru acest caz nu se poate dispune restituirea în natură, deoarece s-a prevăzut expres că aceste suprafețe de teren rămân în proprietatea statului. De asemenea, se poate observa că nu există niciun alt text de lege care să permită, în anumite condiții, atribuirea în proprietatea unei persoane private a terenului ce excede suprafața aferentă construcției, în situația în care este exploatată de către solicitant (…)[2];
În ceea ce privește terenul în suprafață de 36,00 mp cu destinația de curți-construcții ce a făcut obiectul contractului de închiriere, instanța reține că prin disp. art. 16 alin 3 din Legea nr. 85/1992 s-a reglementat expres obiectul material al contractului de vânzare-cumpărare ca fiind exclusiv locuința de serviciu și terenul aferent acesteia, neexistând instituită prin lege obligația pârâtei de a vinde și terenul cu destinația curți-construcții (…)[3];
Este evident ca alin. (3) care face referire la terenul aferent clădirii – ce a fost dobândit în proprietate la momentul înstrăinării construcției 94,74 mp ‒ nu poate fi confundat cu alin. (4), pentru care se aplica procedura legii 18/1991 și care se refera la terenul aferent, altul decât cel de sub construcție și care este destinat utilizării normale a imobilului (…)[4]”.
Au existat și instanțe care au interpretat extensiv noțiunea de „teren aferent construcției”, în sensul că această noțiune se referă atât la terenul de sub construcție, cât și la terenul ce excedează suprafața construită și care este necesar unei utilizări corespunzătoare a locuinței:
„Cum în cauză terenul aferent construcției nu a fost individualizat de părți, instanța urmează a stabili înțelesul noțiunii «teren aferent clădirii». Astfel, instanța arată că terenul aferent construcției cuprinde terenul de sub construcție dar și terenul utilizat pentru căi de acces strict necesare unei folosiri normale a construcției, neputându-se admite că acesta suprafață ar cuprinde terenul aferent curții și grădinii, pentru că altfel s-ar da posibilitatea reclamantului să stabilească întinderea acestui drept prin îngrădirea unei suprafețe de teren pe care o consideră necesară, în mod aleatoriu (…)[5];
«Terenul aferent» la care fac referire prevederile legale menționate reprezintă tot ceea ce ține de respectiva construcție, adică și suprafața construită, dar și diferența de teren necesară utilizării normale a locuinței, astfel că nu are nici o relevanță faptul că prin contract li s-a atribuit reclamanților doar terenul de 50,32 mp în indiviziune (…)[6]”.
În opinia noastră, față de conținutul legal al textului art. 10 alin. (3) din Legea nr. 85/1992 care definește întinderea dreptului de proprietate asupra terenului prin raportare la autorizația de construire a întregului imobil, apreciem că noțiunea de „teren aferent construcției” poate avea ambele înțelesuri în practică.
De exemplu, dacă printr-o autorizație de construire s-a prevăzut că pe un teren de 500 mp se va edifica un singur bloc cu o amprentă la sol de 300 mp, iar fiecărui apartament îi revine o cotă indiviză din întreg terenul, atunci noțiunea de „teren aferent construcției” ar trebui interpretată extensiv prin raportare atât la terenul de sub construcție, cât și cel care depășește amprenta la sol a construcției.
În sens contrar, dacă, în exemplul de mai sus, autorizația de construire prevede că fiecărui apartament îi revine o cotă indiviză numai din terenul de sub construcție, atunci noțiunea de „teren aferent construcției” ar trebui să fie interpretată restrictiv prin raportare numai la terenul de sub construcție.
În cazurile în care în autorizația de construire (mai precis în documentația care a stat la baza emiterii acesteia) nu se specifică nimic sau, după caz, acest document nu a existat sau nu mai există, considerăm ca noțiunea de „teren aferent construcției” ar trebui să fie interpretat restrictiv, în sensul că în discuție este numai cota indiviză din dreptul de proprietate aferent terenului de sub construcție.
Opinia noastră are la bază o serie de argumente.
În primul rând, noțiunea de „teren aferent unei construcții” nu este o noțiune singulară în cadrul dreptului pozitiv.
Spre exemplu, aceasta noțiune este folosită și în cadrul Legii nr. 112/1995, care prin art. 26 alin. (3) prevede:
„Suprafețele de teren preluate de stat sau de alte persoane juridice, aflate la data de 22 decembrie 1989 în posesia acestora și care depășesc suprafața aferentă construcțiilor, rămân în proprietatea statului”.
Cu alte cuvinte, în cadrul acestui act normativ, prin noțiunea de „teren aferent unei construcții” se înțelege numai terenul de sub construcție.
În al doilea rând, noțiunea de „teren aferent unei construcții” este departajată clar de noțiunea de „teren aferent curții/grădinii” prin intermediul Legii nr. 18/1991 care prin art. 27 alin. (23) stabilește:
„În cazul terenurilor aferente casei de locuit și anexelor gospodărești, precum și curții și grădinii din jurul acestora, care nu au fost cooperativizate, deținătorii sau moștenitorii acestora, inclusiv cei care au cumpărat imobilul potrivit prevederilor Legii nr. 112/1995 pentru reglementarea situației juridice a unor imobile cu destinația de locuințe, trecute în proprietatea statului, cu modificările ulterioare, pot solicita, la cerere, comisiei județene emiterea titlului de proprietate în condițiile prezentei lege (…)”.
În al treilea rând, trebuie ținut cont și de obiectul concret al Legii nr. 85/1992, care a urmărit să asigure o măsură socială și economică pentru chiriași prin raportare la un obiect principal constând într-o construcție: locuința edificată din fondurile unei întreprinderi de stat, iar nu prin raportare la teren, acesta fiind subsumat prin raportare la caracterul accesoriu față de obiectul principal (locuința).
5. Modalitatea concretă de dobândire a dreptului de proprietate asupra terenului
Textul art. 10 alin. (3) din Legea nr. 85/1992 este susceptibil de mai multe interpretări pentru că folosește sintagme ușor confuze: (i) pe de o parte, se prevede că odată cu dobândirea locuinței se dobândește și dreptul de proprietate asupra terenului aferent (ceea ce conduce la ideea potrivit căreia prin simpla încheiere a contractului de vânzare se dobândește și dreptul de proprietate asupra terenului), (ii) pe de alta parte, se prevede că terenul se atribuie prin ordin al prefectului (ceea ce ar conduce către ideea că în lipsa emiterii ordinului prefectului cumpărătorul locuinței nu are un drept de proprietate asupra terenului aferent).
În sensul ambelor ipoteze s-au pronunțat și instanțele judecătorești.
O mare parte dintre instanțe au considerat că, pentru dobândirea dreptului de proprietate asupra terenului, este necesară emiterea ordinului prefectului:
„De altfel, trebuie ținut cont și împrejurarea că Legea nr. 18/1991 este anterioară Legii nr. 85/1992, astfel încât condițiile prevăzute de art. 36 din Legea fondului funciar nu putea fi îndeplinite, în mod obiectiv, la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare, întrucât nu mai exista noțiunea de atribuire în folosință a terenului din perspectiva Legii nr. 85/1992, Legea fondului funciar făcând referire la situații existente anterior intrării sale în vigoare. Este evident că instanța de fond nu putea retine ca fiind neîndeplinită condiția atribuirii în folosința, impusă de art. 36, din moment ce, la data intrării în vigoare a Legii fondului funciar, nu era reglementată instituția vânzării de locuințe din fondurile statului conform Legii nr. 85/1992. Daca s-ar merge pe o asemenea interpretare, art. 10 alin. (4) ar fi lipsit de finalitate și nu s-ar aplica niciodată, cu atât mai mult cu cat terenul aferent a fost închiriat de către reclamanți (…)[7];
În mod corect ambele instanțe au reținut că reclamanta își legitimează calitatea procesuală activă, art. 3 alin. (2) și art. 14 din Decretul-Lege nr. 61/1990 și art.10 din Legea nr. 85/1992 conferindu-i dreptul de a solicita și proprietatea asupra terenului aferent construcției cumpărate. Pentru a dobândi însă dreptul de proprietate asupra acestui teren, art.10 alin. (4) din Legea nr. 85/1992 face trimitere la procedura prevăzută de art. 36 alin. (2) din Legea nr. 18/1991 republicată, pe care reclamanta nu a urmat-o și nu a formulat cerere pentru atribuirea terenului prin ordin al prefectului (…)[8];
Dobândirea dreptului de proprietate asupra cotei de teren aferentă imobilului apartament în temeiul art. 10 din Legea nr. 85/1992, așa cum s-a solicitat în principal de reclamantă, nu poate fi reținută de instanță întrucât, potrivit alin. (4) al articolului invocat, pentru persoanele care dobândesc locuințele în condițiile Decretului-lege nr. 61/1990 și ale prezentei legi, atribuirea în proprietate a terenului se face în condițiile art. 36 alin. (2) din Legea nr. 18/1991*, fiind necesară astfel formularea unei cereri de către titularul dreptului de folosință, atribuirea terenului realizându-se prin ordin al prefectului (…)[9];
Astfel, condițiile speciale prevăzute de art. 36 alin. (2) aplicate și interpretate prin coroborare cu dispozițiile art. 10 din Legea nr. 85/1992, conduc cu certitudine la ideea că acțiunea cererea reclamanților este întemeiată, deoarece ne aflăm în situația unor construcții dobândite conform Legii nr. 85/1992, iar legea prevede că sunt îndreptățiți la constituirea dreptului de proprietate proprietarii actuali ai construcțiilor, deci persoanele care au dobândit proprietatea acestora și folosința terenului (…)[10];
Astfel, din alin. (3) și (6) ale textului invocat rezultă că dreptul de proprietate pe cote-părți în cazul clădirilor cu mai multe locuințe se dobândește și asupra terenului aferent clădirii, proporțional cu suprafața construită a locuințelor. Însă acest drept nu se dobândește nici tacit, nici implicit, în temeiul legii, așa cum susțin apelanții, ci prin ordin al Prefectului, aplicabile fiind disp. art. 36 alin. (2) din L. 18/1991. Astfel, reținem că L. 85/1992 în alin. (4) al art. 10 prevede că persoanele care dobândesc locuințele în temeiul DL 61/1990, dar și în temeiul prezentei legi (adică a L. 85/1992) dobândesc terenul prin atribuire în cond. art. 36 alin. (2) din L. 18/1991. Nu are importanță că acest ultim temei legal se referă la terenuri intravilane, atribuite în folosință veșnică (…), important este faptul că legea aplicabilă (L. 85/1992) face trimitere la un text, care se aplică, prin asemănare, și în situația dată. Ca urmare, reclamanții nu au altceva de făcut decât să facă demersurile necesare pentru atribuirea de teren, gratuit, prin ordin al prefectului, în cote părți proporțional cu suprafața construită a spațiului cumpărat, în cond. art. 10 alin. (6) din L. 85/1992 și ale art. 36 alin. (2) din L. 18/1991 (…)[11]”.
O altă parte a instanțelor au considerat că, direct prin încheierea contractului de vânzare asupra locuinței, se dobândea și dreptul de proprietate asupra terenului aferent:
„Astfel, potrivit art. 10 din Legea nr. 85/1992 alin. (1), în cazul în care într-o clădire sunt mai multe locuințe și spații cu altă destinație, o dată cu dreptul de proprietate asupra acestora se dobândește și dreptul de proprietate pe cote părți de construcții și instalații, precum și asupra dotărilor care, prin natura lor, nu se pot folosi decât în comun, iar potrivit alin. (3), dreptul de proprietate prevăzut la alin.1 se dobândește și asupra terenului aferent clădirii, așa cum a fost determinat prin autorizația de construire sau prin fișele tehnice de măsurători ale terenului aferent clădirii (…)[12];
Din formularea utilizată de legiuitor în dispozițiile art. 10 din Legea nr. 85/1992, rezultă explicit faptul că textul de lege se aplică nu doar clădirilor cu destinația de locuință, ci și spațiilor cu altă destinație, astfel cum este cazul în speță. Pe cale de consecință, ținând cont de faptul că reclamanta a făcut dovada cu înscrisurile depuse în probațiune că este proprietara sediului Camerei de C______ Călărași, prin efectul dispozițiilor legale mai sus citate, se constată că aceasta a de venit proprietar și asupra suprafeței de teren de 73,08 mp, reprezentând cota-indiviză aferentă imobilului ce constituie sediul Camerei de C______ Călărași, situat în M__. Călărași, _______________________, ___________________, cod xxxxxx, fostă __________________. BBB….[13];
Conform art. 14, în cazul în care într-o clădire, prin aplicarea dispozițiilor prezentului Decret-Lege, locuințele și spațiile cu alte destinații, aparțin unor proprietari diferiți (ca și în cazul speței de față), aceștia au dreptul de proprietate sau de folosință, pe durata existenței construcției comune, asupra terenului aferent, asupra spațiilor auxiliare, dotărilor și utilităților comune, precum și asupra tuturor bunurilor accesorii care, prin natura lor, nu pot fi folosite decât în comun. Față de prevederile legale arătate și de disp. art. 10 din Legea nr. 85/1992, instanța apreciază că autorul reclamanților a dobândit în virtutea legii un drept de proprietate pe cote părți asupra terenului aferent locuinței și doar după ce se va stabili întinderea acestuia, dacă nu vor avea acces la drumul public, vor avea interes să promoveze o acțiune în acest sens (…)[14];
Prin urmare, stabilindu-se că acțiunea în constatare este admisibilă iar că transmiterea dreptul de proprietate a operat ope legis în favoarea reclamantului, instanța mai are de lămurit problema întinderii dreptului de proprietate de care se bucură reclamantul. Potrivit art. 10 alin. (3) din Legea nr. 85/1992 dreptul de proprietate prevăzut la alin.1 se dobândește și asupra terenului aferent clădirii, așa cum a fost determinat prin autorizația de construire sau prin fișele tehnice de măsurători ale terenului aferent clădirii (…)[15];
Prin urmare, în cazul cumpărării, în condițiile Legii nr. 85/1992, unei locuințe situate într-o clădire cum mai multe astfel de spații, cumpărătorul dobândește, ope legis, și dreptul de proprietate asupra terenului aferent clădirii, în cotă indiviză, indiferent de forma actului translativ și de specificarea sau nu în cuprinsul acestuia a faptului că se înstrăinează și cota indiviză din dreptul de proprietatea asupra terenului (…)[16]”.
În fine, alte instanțe au considerat că dobândirea dreptului de proprietate asupra terenului se realiza direct ope legis, prin simpla încheiere a contractului de vânzare asupra locuinței, însă tot trebuia parcursa procedura administrativă privind emiterea ordinului prefectului:
„Prin urmare, instanța apreciază că terenurile care nu depășesc suprafața aferentă construcțiilor, respectiv cele care asigură o utilizare normală a construcției, se dobândesc în virtutea legii în proprietate, odată cu achiziționarea construcției cu destinația de locuință, situația acestui drept urmând a fi rezolvată ulterior pe cale administrativă, respectiv prin ordin al p__________, conform art. 36 din Legea nr. 18/1991 (…)[17];
Față de dispozițiile anterior enunțate se constată că alineatul 3 din textul de lege menționat și instituie regula potrivit căreia în cazul clădirilor cu mai multe locuințe – cum este si cazul reclamanților B_____ – dreptul de proprietate asupra terenului aferent clădirii și asupra spațiilor comune se dobândește pe cote părți. Prin urmare, proprietatea terenului aferent locuinței se dobândește pe cote-părti prin efectul Legii nr. 85/1992, iar atribuirea se face în condițiile art. 36 alineat 2 din Legea nr. 18/1991 (…)[18];
Având în vedere că textul de lege face trimitere în mod exclusiv la alineatul 2 al art. 36 din Legea nr.18/1991, nu există nicio justificare pentru a corobora alineatul 2 cu restul dispozițiilor cuprinse în articolul 36. Prin urmare, proprietatea terenului aferent locuinței se dobândește prin efectul Legii nr. 85/1992, iar atribuirea se face în condițiile art. 36 alineat 2 din Legea nr. 18/1991 (…)[19]”.
Din punctul nostru de vedere, dobândirea dreptului de proprietate asupra terenului aferent construcției se realizează diferențiat după cum societatea comercială (fosta întreprindere de stat) are, la momentul încheierii contractului de vânzare, emis sau nu certificatul de atestare a dreptului de proprietate privată asupra terenurilor.
După cum am menționat în cadrul cap. precedent (3.1.), în baza Legii nr. 15/1990, la momentul transformării unei foste întreprinderi de stat într-o societate comercială se realiza și un transfer al drepturilor din patrimoniul fostei întreprinderi în patrimoniul societății nou create.
Prin intermediul art. 20 alin. (2) din Legea nr. 15/1990 s-a menționat că bunurile din patrimoniul societăților nou înființate se aflau în proprietatea acesteia, cu excepția celor dobândite cu alt titlu.
Înainte de anii 1990, fostele întreprinderi de stat dețineau o serie de terenuri în vederea desfășurării propriului obiect de activitate, însă această deținere nu se realiza în baza unui drept de proprietate, ci, de multe ori, în baza unui drept de folosință acordat de diverse autorități ale statului comunist.
În principiu, mecanismul juridic prin care terenurile ajungeau în folosința anumitor întreprinderi, era următorul: (i) terenurile se aflau în patrimoniul diverselor persoane fizice/juridice cu titlu de drept de proprietate privată, (ii) statul român proceda la naționalizarea terenurilor prin diverse forme (ex. exproprieri fără plata despăgubirilor, preluări în fapt, diverse contracte de donație încheiate în mod fictiv, preluări în fapt etc.), (iii) autoritățile statului român acordau un drept de folosință asupra terenurilor către fostele întreprinderi de stat, în baza solicitărilor acestora.
Față de aceste împrejurări, la momentul transformării unei foste întreprinderi de stat într-o societate comercială pe acțiuni, societatea dobândea în patrimoniu drepturile deținute de fosta întreprindere de stat, mai precis dreptul de folosință asupra terenurilor, iar nu dreptul de proprietate așa cum ar părea la o simplă citire a textului art. 20 alin. (2) din Legea nr. 15/1990.
În același sens este și opinia Înaltei Curți de Casație și Justiție, care, prin decizia nr. 18/17.10.2011, pronunțată în soluționarea unui recurs în interesul legii, decizie publicată în Monitorul Oficial nr. 892/16.12.2011, a reținut următoarele:
„(…) în situația societăților comerciale privatizate, foste unități de stat, nici nu există aporturi în natură ale asociaților la constituirea lor, patrimoniul acestora fiind format din bunurile date în administrare sau în folosință în perioada anterioara anului 1990 (…)”.
Poziția Înaltei Curți concordă și cu alte decizii de speță:
„Conform art. 645 C. civ., legea este unul din modurile în care se poate dobândi proprietatea, însă potrivit art. 20 alin. (2) din Legea nr. 15/1990, societățile comerciale constituite prin reorganizarea fostelor unități economice de stat sunt proprietare asupra bunurilor din patrimoniul lor numai dacă acestea nu le-au fost atribuite cu alt titlu. Or, prin decizia nr. 243 din 8 iunie 1990, imobilul care face obiectul cauzei a fost transmis în administrare, și nu în proprietate. Bunul fiind transmis recurentei numai în administrare, conform părții a doua a art. 20 alin. (2) din Legea nr. 15/1990, acest drept nu s-a transformat în drept de proprietate la momentul intrării în vigoare a legii, așa cum susține recurenta[20];
Este adevărat că, potrivit art. 20 alin. (2) din Legea nr. 15/1990, «bunurile din patrimoniul societăților comerciale sunt proprietatea acestora, cu excepția celor dobândite cu alt titlu», dar intimatei-pârâte SC A. SA i s-au transmis imobilele ce au făcut obiectul contractului de vânzare-cumpărare în administrare, și nu în proprietate, instanța de apel aplicând greșit dispozițiile legale evocate”[21].
Cu alte cuvinte, la momentul înființării, societățile comerciale nu dobândeau automat și dreptul de proprietate asupra terenului pe care se aflau edificate blocurile de locuințe.
În schimb, față de faptul că blocurile de locuințe fuseseră edificate din fondurile fostelor întreprinderi de stat, dreptul de proprietate asupra acestora se transfera din patrimoniul întreprinderilor în patrimoniul noilor societăți comerciale.
Față de această împrejurare, la nivelul apariției Legii nr. 85/1992, marea majoritate a societăților comerciale rezultate din transformarea fostelor întreprinderi de stat avea în patrimoniu următoarele drepturi: (i) un drept de proprietate asupra locuințelor edificate din fondurile proprii și (ii) un drept de folosința asupra terenului aferent.
În aceste condiții, atunci când societățile vindeau locuințele, acestea nu puteau transmite decât dreptul de proprietate asupra acestora, iar nu și asupra terenurilor, pentru că asupra acestora nu dețineau decât un drept de folosința, iar nu de proprietate.
Tocmai de aceea, legiuitorul român a realizat o trimitere din Legea nr. 85/1992 către Legea nr. 18/1991, deoarece acest din urma act normativ conține prevederi legale care pot conduce la transformarea unui drept de folosință într-un veritabil drept de proprietate.
În aceste situații, apreciem că trimiterea art. 10 alin. (3) teza finală din Legea nr. 85/1992 către aplicarea prevederilor art. 36 alin. (2) din Legea nr. 18/1991 este pe deplin justificată.
Prevederile art. 36 alin. (2) din Legea nr. 18/1991 permit transformarea unui drept de folosință într-un drept de proprietate cu privire la terenurile proprietatea de stat.
Or, atâta timp cât societățile comerciale nu obțineau certificate de atestare a dreptului de proprietate privată asupra terenurilor, dreptul de proprietate asupra acestora rămânea în proprietatea statului român.
În același sens este și poziția Înaltei Curți de Casație și Justiție:
„Actul normativ prevede în mod expres că până la eliberarea certificatului de atestare a dreptului de proprietate, societățile plătesc în continuare taxele legale, ulterior emiterii certificatului de atestare a dreptului de proprietate achitând obligațiile fiscale, în conformitate cu prevederile legale. Deci, doar certificatul de atestare a dreptului de proprietate reprezintă dovada dreptului de proprietate asupra terenurilor, doar acest act urmând a fi intabulat și înscris în evidențele fiscale pentru stabilirea impozitelor și taxelor datorate la bugetul local”[22].
Cu alte cuvinte, în aceste cazuri, prin încheierea contractelor de vânzare se putea transfera în patrimoniul cumpărătorilor numai dreptul de folosință asupra terenurilor (singurul drept care exista în patrimoniul societăților comerciale vânzătoare), urmând ca, pe urmă, cumpărătorii să solicite transformarea dreptului de folosință într-un drept de proprietate prin mecanismul juridic oferit de art. 36 alin. (2) din Legea nr. 18/1991.
În schimb, dacă, la momentul încheierii contractului de vânzare (ex. anul 2000), societatea vânzătoare deținea certificatul de atestare a dreptului de proprietate privată asupra terenului pe care se află edificată construcția, atunci dreptul de proprietate asupra terenului se transfera, în mod automat, prin simpla încheiere a contractului de vânzare.
În aceste din urmă cazuri, apreciem că nu mai este necesară sesizarea autorităților în vederea emiterii ordinului prefectului, deoarece, în baza art. 36 alin. (2) din Legea nr. 18/1991, numai un drept de folosință poate fi transformat în drept de proprietate, transformarea unui drept de proprietate tot într-un drept de proprietate fiind un nonsens juridic.
De altfel, nu trebuie uitat că, odată cu emiterea certificatului de atestare a dreptului de proprietate privată asupra terenurilor, acestea își schimbă titularul dreptului de proprietate de la statul român la societatea comercială.
Or, în aceste condiții, prevederile art. 36 alin. (2) din Legea nr. 18/1991 nu mai au cum să fie aplicabile, deoarece: (i) aceste prevederi se aplică numai pentru terenurile proprietate de stat, (ii) Instituția Prefectului nu are cum să dispună prin intermediul unui ordin de terenul aflat în proprietatea unui subiect de drept particular.
Faptul că, odată cu emiterea certificatului de atestare a dreptului de proprietate privată, nu se mai poate emite ordinul prefectului este confirmată și de o parte a practicii judiciare:
„Ulterior dobândirii de către societatea comercială a certificatului de atestare a dreptului de proprietate asupra terenului, dispozițiile referitoare la atribuirea terenului către cumpărătorul locuinței, în temeiul legii fondului funciar, nu mai sunt aplicabile, această lege nereglementând posibilitatea eliberării unui titlu de proprietate pentru un teren care se află deja în proprietatea unei societăți comerciale, indiferent dacă societatea comercială respectivă a rămas în continuare sub controlul statului sau s-a privatizat. În consecință, concluzia care rezultă din dispozițiile legale menționate este aceea că prevederile referitoare la atribuirea terenului în baza Legii nr. 18/1991, cuprinse în art. 10 din Legea nr. 85/1992, nu sunt aplicabile în cazul în care societatea comercială are certificat de atestare a dreptului de proprietate pe acel teren (…)”[23].
6. Concluzii
Mecanismul juridic prin care persoanele care au cumpărat locuințe în baza Legii nr. 85/1992 dobândesc și dreptul de proprietate asupra terenurilor aferente acestora este interpretat în mod diferit de la instanță la instanță.
Cu toate acestea, indiferent de varianta de interpretare, un aspect este cert: dobânditorii locuințelor au dreptul sa dobândească și dreptul de proprietate asupra terenurilor aferente.
[1] Sentința civilă nr. 9003/17.05.2012 pronunțată de Judecătoria Sectorului 1 București (www.rolii.ro).
[2] Sentința civilă nr. 5171/23.06.2017 pronuntață de Judecătoria Sectorului 1 București (www.rolii.ro).
[3] Sentința civilă nr. 5847/19.09.2019 pronunțată de Judecătoria Sectorului 1 București (www.rolii.ro).
[4] Decizia civilă nr. 2516/05.10.2012 pronunțată de Tribunalul București, Secția a V-a Civilă (www.rolii.ro).
[5] Sentința civilă nr. 6100/12.04.2013 pronunțată de Judecătoria Craiova.
[6] Sentința civila nr. 458/23.01.2015 pronunțată de Judecătoria Constanța.
[7] Decizia civilă nr. 2516/05.10.2012 pronunțată de Tribunalul București, Secția a V-a Civilă (www.rolli.ro).
[8] Decizia civilă nr. 412/R/28.04.2010 pronunțată de Curtea de Apel Timișoara.
[9] Sentința civilă nr. 3293/26.05.2010 pronunțată de Judecătoria Bistrița (www.rolii.ro).
[10] Sentința civilă nr. 10169/26.05.2011 pronunțată de Judecătoria Iași (www.rolii.ro).
[11] Decizia civilă nr. 67/21.02.2014 pronunțată de Tribunalul Sibiu.
[12] Sentința civilă nr. 978/28.01.2015 pronunțată de Judecătoria Craiova (www.rolii.ro).
[13] Sentința civilă nr. 2092/15.10.2019 pronunțată de Judecătoria Călărași.
[14] Sentința civilă nr. 223/31.01.2012 pronunțată de Judecătoria Dorohoi (www.rolii.ro).
[15] Sentința civilă nr. 6100/12.04.2013 pronunțată de Judecătoria Craiova.
[16] Decizia civilă nr. 1182/16.06.2016 pronunțată de Tribunalul Vâlcea.
[17] Sentința civilă nr. 458/23.01.2015 pronunțată de Judecătoria Constanța.
[18] Decizia civilă nr. 1085/17.05.2018 pronunțată de Tribunalul Dolj.
[19] Decizia civilă nr. 4875/21.11.2019 pronunțată de Tribunalul Argeș.
[20] ÎCCJ, secția civilă și de proprietate intelectuală, decizia nr. 5275/23.09.2004 publicată în Revista Română de Drept al Afacerilor nr 3/30.06.2005.
[21] ÎCCJ, Secția comercială, decizia nr. 1273/23.03.2011, publicată în Revista Română de Jurisprudență nr. 5/31.05.2011.
[22] ÎCCJ, Secția comercială, decizia nr. 396/27.01.2011, publicată în Revista Română de Jurisprudență nr. 5/31.05.2011.
[23] Decizia civilă nr. 705/08.11.2012 pronunțată de Tribunalul Călărași.
Arhive
- martie 2024
- februarie 2024
- ianuarie 2024
- decembrie 2023
- noiembrie 2023
- octombrie 2023
- septembrie 2023
- august 2023
- iulie 2023
- iunie 2023
- mai 2023
- aprilie 2023
- martie 2023
- februarie 2023
- ianuarie 2023
- decembrie 2022
- noiembrie 2022
- octombrie 2022
- septembrie 2022
- august 2022
- iulie 2022
- iunie 2022
- mai 2022
- aprilie 2022
- martie 2022
- februarie 2022
- ianuarie 2022
- decembrie 2021
- noiembrie 2021
- octombrie 2021
- septembrie 2021
- august 2021
- iulie 2021
- iunie 2021
- mai 2021
- aprilie 2021
- martie 2021
- februarie 2021
- ianuarie 2021
- decembrie 2020
- noiembrie 2020
- octombrie 2020
- septembrie 2020
- august 2020
- iulie 2020
- iunie 2020
- mai 2020
- aprilie 2020
- martie 2020
- februarie 2020
- ianuarie 2020
- decembrie 2019
- noiembrie 2019
- octombrie 2019
- septembrie 2019
- august 2019
- iulie 2019
- iunie 2019
- mai 2019
- aprilie 2019
- martie 2019
- februarie 2019
- ianuarie 2019
- decembrie 2018
- noiembrie 2018
- octombrie 2018
- septembrie 2018
- august 2018
- iulie 2018
- iunie 2018
- mai 2018
- aprilie 2018
- martie 2018
- februarie 2018
- ianuarie 2018
- decembrie 2017
- noiembrie 2017
- octombrie 2017
- septembrie 2017
- august 2017
- iulie 2017
- iunie 2017
- mai 2017
- aprilie 2017
- martie 2017
- februarie 2017
- ianuarie 2017
- decembrie 2016
- noiembrie 2016
- octombrie 2016
- septembrie 2016
- august 2016
- iulie 2016
- iunie 2016
- mai 2016
- aprilie 2016
- martie 2016
- februarie 2016
- ianuarie 2016
- decembrie 2015
- noiembrie 2015
- octombrie 2015
- septembrie 2015
- august 2015
- iulie 2015
- iunie 2015
- mai 2015
- aprilie 2015
- martie 2015
- februarie 2015
- ianuarie 2015
Calendar
L | Ma | Mi | J | V | S | D |
---|---|---|---|---|---|---|
1 | 2 | 3 | 4 | 5 | ||
6 | 7 | 8 | 9 | 10 | 11 | 12 |
13 | 14 | 15 | 16 | 17 | 18 | 19 |
20 | 21 | 22 | 23 | 24 | 25 | 26 |
27 | 28 | 29 | 30 | 31 |
Lasă un răspuns
Trebuie să fii autentificat pentru a publica un comentariu.