Observații pe marginea reglementării date dreptului de preempțiune prin Noul Cod silvic

În considerația obstacolelor de natură juridică inerente demersurilor de obținere a datelor cu privire la atributele de identificare ale proprietarilor terenurilor învecinate sau coproprietarilor persoane fizice, respectiv a operațiunilor cronofage și oneroase de obținere a datelor de identificare ale proprietarilor terenurilor învecinate sau coproprietarilor persoanele juridice, prin raportare la faptul că nu au fost finalizate lucrările de cadastru pentru fiecare unitate administrativ-teritorială, propunem de lege ferenda următoarele:

– abrogarea prevederilor privitoare la obligația vânzătorului de a-i înștiința în scris pe toți preemptorii, prin executor judecătoresc sau notar public, despre intenția de vânzare, arătând și prețul cerut pentru terenul ce urmează a fi vândut;

– stabilirea, în sarcina secretarului consiliului local competent, a obligației de a-i înștiința în scris pe toți preemptorii, pe cheltuiala vânzătorului, odată cu afișarea la sediul primăriei a ofertei de vânzare.

 În practică, în condițiile în care lucrările de cadastru pentru proprietățile învecinate nu au fost realizate, bazele de date ale consiliului local privitoare la impozitele și taxele datorate pentru terenuri sau registrul agricol pot oferi, cel puțin teoretic, informațiile cele mai actuale și complete privitoare la titularii dreptului de proprietate, ușurându-se astfel efectuarea procedurii de înștiințare în scris a acestora.

În situația în care comunicarea înștiințării nu se poate face deoarece imobilul situat la adresa domiciliului sau reședinței a fost demolat, a devenit nelocuibil sau de neîntrebuințat ori destinatarul nu mai locuiește în imobilul respectiv, sau când comunicarea nu poate fi făcută din alte motive asemănătoare, secretarul consiliului local competent, ca urmare a returnării corespondenței cu mențiunile de rigoare, va efectua demersuri pentru a obține noua adresă unde urmează a se face comunicarea. Când, în urma demersurilor, nu se reușește identificarea domiciliului proprietarului sau un alt loc unde s-ar putea face comunicarea, apreciem că se impune înștiințarea acestuia prin publicare pe pagina electronică a consiliului local, în Monitorul Oficial al României și într-un ziar central de largă răspândire.

Titularii dreptului de preempțiune trebuie să își manifeste în scris intenția de cumpărare și să comunice acceptarea ofertei de vânzare sau, după caz, să o înregistreze la sediul primăriei unde aceasta a fost afișată, în termen de 30 de zile de la data comunicării ofertei de vânzare ori, după caz, de la data afișării acesteia la sediul primăriei.

Dacă în termenul de 30 de zile nici unul dintre preemptori nu își manifestă intenția de cumpărare, vânzarea terenului este liberă. Cu privire la natura juridică a acestui termen, din perspectiva instituirii sale fără a se preciza dacă depășirea sa atrage decăderea sau prescripția extinctivă, întrucât împlinirea sa atrage pierderea dreptului subiectiv neexercitat înăuntrul său, apreciem că acesta este un termen de decădere, identificat de doctrină ca o decădere tacită (implicită)^[20].

În fața notarului public, dovada înștiințării preemptorilor se face cu copie de pe comunicările făcute sau, dacă este cazul, cu certificatul eliberat de primărie, după expirarea termenului de 30 de zile în care trebuia manifestată intenția de cumpărare^[21].

d) Sancțiunea civilă a nerespectării dreptului de preempțiune. Nerespectarea de către vânzător a obligației de înștiințare a preemptorilor asupra intenției sale de înstrăinare a terenului prin vânzare sau vânzarea acestuia la un preț mai mic ori în condiții mai avantajoase decât cele arătate în oferta de vânzare atrage nulitatea absolută a vânzării^[22]. Precizarea de către legiuitor a tipului de nulitate face inutilă stabilirea acestuia în raport de natura interesului ocrotit, chiar dacă analiza acestui din urmă element ar conduce la o altă soluție decât cea statuată de legiuitor^[23]. Apreciem însă că reglementarea comportă critici. O analiză comparativă relevă că nerespectarea de către vânzător a obligațiilor ce-i incumbă a fost sancționată în reglementările anterioare, după caz, fie cu nulitatea absolută, fie cu nulitatea relativă. Astfel, potrivit 45 alin. (11) din Legea nr. 46/2008, nerespectarea de către vânzător a obligației de înștiințare a preemptorilor asupra intenției sale de înstrăinare a terenului prin vânzare sau vânzarea acestuia la un preț mai mic ori în condiții mai avantajoase decât cele arătate în oferta de vânzare, era sancționată cu nulitatea relativă, în vreme ce sub imperiul art. 52 alin. (2) din Legea nr. 26/1996, intervenea sancțiunea nulității absolute^[24].

Considerăm că nerespectarea de către vânzător a obligațiilor ce-i incumbă, s-ar cuveni sancționată cu nulitatea absolută, în cazul încălcării dreptului de preempțiune al statului român și al unităților administrativ-teritoriale, respectiv cu nulitatea relativă, în cazul încălcării dreptului de preempțiune al coproprietarilor și proprietarilor de fond forestier învecinați. Mai mult, în ceea ce privește cazurile de nulitate absolută, s-ar impune reglementarea acesteia ca nulitate de drept, care „operează direct în temeiul legii (ope legis), fără a mai fi necesară pronunțarea nulității de către instanță (n.n. – în acest caz, instanța doar constatând intervenirea sancțiunii nulității absolute) sau declararea ei pe cale amiabilă”^[25].

Apreciem că eventualele aserțiuni cu privire la înrâurirea pe care apartenența terenurilor din fondul forestier național la categoria mai largă a bunurilor de interes național^[26] ar avea-o asupra naturii interesului ocrotit, în sensul că prin actul juridic încheiat cu încălcarea dreptului de preempțiune al coproprietarului sau proprietarului de fond forestier învecinat – persoană fizică sau persoană juridică de drept privat – este încălcată o normă juridică de ordine publică, care ocrotește un interes general, nu pot fi primite.

3. Concluzii și propuneri de lege ferenda. Neabrogarea expresă a prevederilor art. 1746 C. civ. și ale art. 123^1 din Legea nr. 71/2011, pe care modalitatea de reglementarea a dreptului de preempțiune în noul Cod silvic le expediază de facto în desuetudine, este în mod vădit criticabilă.

Cu privire la procedura de exercitare a dreptului de preempțiune considerăm că administratorului terenurilor din FFN proprietate publică a statului, oferta de vânzare a terenurilor supuse preempțiunii îi va fi întotdeauna comunicată la sediul său, înregistrarea acesteia la primăria/primăriile în a căror rază este situat terenul nefiindu-i opozabilă, iar referitor la natura juridică a de 30 de zile de la data comunicării ofertei de vânzare ori, după caz, de la data afișării acesteia la sediul primăriei, în care titularii dreptului de preempțiune trebuie să își manifeste în scris intenția de cumpărare și să comunice acceptarea ofertei de vânzare sau, după caz, să o înregistreze la sediul primăriei unde aceasta a fost afișată, apreciem că acesta este cea a unui termen de decădere.

Apreciem că, pe viitor, se impun o serie de completări și modificări care includ, printre altele:

― introducerea unei noi categorii de preemptori și anume cea a administratorilor ariilor naturale protejate și a gestionarilor fondurilor cinegetice, atunci când terenul forestier se suprapune cu aria naturală protejată aflată în administrare acestora sau, după caz, cu fondul cinegetic;

― abrogarea prevederilor privitoare la obligația vânzătorului de a-i înștiința în scris pe toți preemptorii, prin executor judecătoresc sau notar public, despre intenția de vânzare, arătând și prețul cerut pentru terenul ce urmează a fi vândut, corelativ cu stabilirea, în sarcina secretarului consiliului local competent, a obligației de a-i înștiința în scris pe toți preemptorii, pe cheltuiala vânzătorului, o dată cu afișarea la sediul primăriei a ofertei de vânzare;

― sancționarea cu nulitatea absolută, a încălcării dreptului de preempțiune al statului român și al unităților administrativ-teritoriale, respectiv cu nulitatea relativă, încălcarea dreptului de preempțiune al coproprietarilor și proprietarilor de fond forestier învecinați.