Decizia ÎCCJ (Complet RIL) nr. 12/2015: Admisibilitatea acţiunii privind validarea promisiunii de vânzare-cumpărare (M. Of. nr. 678/7.09.2015)

În M. Of. nr. 678 din 7 septembrie 2015, s-a publicat Decizia ÎCCJ (Complet RIL) nr. 12/2015 referitoare la interpretarea şi aplicarea dispoziţiilor art. 1073 şi art. 1077 din Codul civil de la 1864, art. 5 alin. (2) din titlul X al Legii nr. 247/2005 privind reforma în domeniile proprietăţii şi justiţiei, precum şi unele măsuri adiacente, cu modificările şi completările ulterioare, art. 1.279 alin. (3) teza I şi art. 1.669 alin. (1) din Codul civil, în situaţia în care promitentul-vânzător a promis vânzarea întregului imobil, deşi nu are calitatea de proprietar exclusiv al acestuia, promisiunea de vânzare nu poate fi executată în natură sub forma pronunţării unei hotărâri judecătoreşti care să ţină loc de contract de vânzare pentru întregul bun, în lipsa acordului celorlalţi coproprietari.

Obiectul recursului în interesul legii

Art. 1073 Codul civil de la 1864

„Creditorul are dreptul de a dobândi îndeplinirea exactă a obligaţiei, şi în caz contrar are dreptul la dezdăunare”.

Art. 1077 Codul civil de la 1864

„Nefiind îndeplinită obligaţia de a face, creditorul poate asemenea să fie autorizat de a o aduce el la îndeplinire, cu cheltuiala debitorului”.

Art. 5 alin. (2) din titlul X al Legii nr. 247/2005 privind reforma în domeniile proprietăţii şi justiţiei, precum şi unele măsuri adiacente, cu modificările şi completările ulterioare:

„(2) În situaţia în care după încheierea unui antecontract cu privire la teren, cu sau fără construcţii, una dintre părţi refuză ulterior să încheie contractul, partea care şi-a îndeplinit obligaţiile poate sesiza instanţa competentă care poate pronunţa o hotărâre care să ţină loc de contract”.

Art. 1.279 alin. (3) teza I Cod civil

„(3) De asemenea, dacă promitentul refuză să încheie contractul promis, instanţa, la cererea părţii care şi-a îndeplinit propriile obligaţii, poate să pronunţe o hotărâre care să ţină loc de contract, atunci când natura contractului o permite, iar cerinţele legii pentru validitatea acestuia sunt îndeplinite”.

Art. 1.669 alin. (1) Codul civil

„(1) Când una dintre părţile care au încheiat o promisiune bilaterală de vânzare refuză, nejustificat, să încheie contractul promis, cealaltă parte poate cere pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract, dacă toate celelalte condiţii de validitate sunt îndeplinite”.

Art. 948 Codul civil de la 1864

„Condiţiile esenţiale pentru validitatea unei convenţii sunt:

1. capacitatea de a contracta;

2. consimţământul valabil al părţii ce se obligă;

3. un obiect determinat;

4. o cauză licită”.

Art. 969 alin. (1) Codul civil de la 1864

„Convenţiile legal făcute au putere de lege între părţile contractante”.

Art. 1.179 Codul civil

„(1) Condiţiile esenţiale pentru validitatea unui contract sunt:

1. capacitatea de a contracta;

2. consimţământul părţilor;

3. un obiect determinat şi licit;

4. o cauză licită şi morală.

(2) În măsura în care legea prevede o anumită formă a contractului, aceasta trebuie respectată, sub sancţiunea prevăzută de dispoziţiile legale aplicabile”.

Examenul jurisprudenţial

Prin recursul în interesul legii s-a arătat că în practica judiciară problema de drept enunţată a fost soluţionată neunitar.

1. Unele instanţe au admis aceste acţiuni, reţinând, din interpretarea dispoziţiilor art. 1073 şi art. 1077 din Codul civil de la 1864 şi ale art. 5 alin. (2) din titlul X al Legii nr. 247/2005, cu modificările şi completările ulterioare, că partea care şi-a executat obligaţia de plată a preţului are posibilitatea de a solicita pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract autentic de vânzare-cumpărare, câtă vreme antecontractul/promisiunea de vânzare-cumpărare îndeplineşte cerinţele generale de valabilitate, prevăzute de art. 948 din Codul civil de la 1864.

2. Alte instanţe au admis în parte astfel de acţiuni, constatând intervenită vânzarea-cumpărarea în limitele cotelor indivize ce se cuveneau promitenţilor-vânzători din dreptul de proprietate asupra bunului.

3. Într-o altă orientare, acţiunile au fost respinse, cu motivarea că vânzarea-cumpărarea este un contract translativ de proprietate, iar pronunţarea unei hotărâri care să suplinească voinţa promitentului-vânzător impune condiţia ca acesta să fie proprietarul exclusiv al bunului vândut.

4. Alte instanţe au respins aceste acţiuni cu motivarea că practica şi doctrina în materie s-au pronunţat constant în sensul că instanţa suplineşte exclusiv refuzul nejustificat al uneia dintre părţi de a mai contracta, celelalte condiţii pentru validitatea încheierii contractului trebuind să fie îndeplinite.

5. Alte instanţe au respins astfel de acţiuni ca prematur formulate, cu motivarea că, întrucât nu s-a făcut dovada sistării stării de indiviziune şi atribuirii terenului în lotul promitentului-vânzător, interesul reclamantului de a solicita pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act de vânzare-cumpărare nu este nici născut, nici actual, ci doar eventual. Or, hotărârile judecătoreşti nu pot avea ca obiect pretenţii eventuale, în scopuri preventive, decât în cazuri strict reglementate de lege.

Opinia procurorului general

Procurorul general al PÎCCJ a apreciat că, în interpretarea şi aplicarea dispoziţiilor art. 1073, art. 1077, art. 969 şi art. 948 din Codul civil de la 1864, art. 2 alin. (1) şi art. 5 alin. (2) din Titlul X al Legii nr. 247/2005, cu modificările şi completările ulterioare, art. 1.179, art. 1.669 alin. (1) şi art. 1.683 alin. (l)-(3) din Codul civil, instanţele de judecată nu pot pronunţa o hotărâre judecătorească care să ţină loc de act autentic de vânzare, având ca efect transmiterea imediată a dreptului de proprietate asupra întregului bun, ca efect al acestei hotărâri judecătoreşti, atunci când promitentul-vânzător nu este titularul exclusiv al dreptului de proprietate asupra bunului imobil determinat, ci are doar o cotă ideală şi abstractă din acest drept, iar ceilalţi coproprietari nu consimt la vânzare.

Raportul asupra recursului în interesul legii

Prin raportul întocmit de judecătorii-raportori s-a propus soluţia de admitere a recursului în interesul legii şi pronunţării unei decizii în sensul că, în aplicarea dispoziţiilor art. 1073 şi art. 1077 din Codul civil de la 1864, art. 5 alin. (2) din titlul X al Legii nr. 247/2005 privind reforma în domeniile proprietăţii şi justiţiei, precum şi unele măsuri adiacente, cu modificările şi completările ulterioare, art. 1.279 alin. (3) teza I şi art. 1.669 alin. (1) din Codul civil, în situaţia în care promitentul-vânzător a promis vânzarea întregului imobil, deşi nu are calitatea de proprietar exclusiv al acestuia, promisiunea de vânzare nu poate fi executată în natură sub forma pronunţării unei hotărâri judecătoreşti care să ţină loc de contract de vânzare pentru întregul bun, în lipsa acordului celorlalţi coproprietari.

DOWNLOAD FULL CHAPTER