Convențiile precontractuale
Gabriel Tița-Nicolescu - februarie 5, 20173.3. Dreptul de a cere executarea promisiunii. Actualul nostru Cod civil[18] reglementează expres o alternativă a beneficiarului promisiunii în cazul în care promitentul nu își respectă obligația; beneficiarul va putea cere, dacă nu înțelege să ceară daune-interese, executarea promisiunii. Aceasta este, până la urmă, o aplicație logică, corectă și firească a principiului executării în natură a obligației, consfințită prin art. 1.516 alin. 1 coroborat cu alin. 2 lit. a) al aceluiași articol. Credem însă, că, din lecturarea aceluiași text de lege, este posibilă, suplimentar, și solicitarea de daune-interese în completare, chiar și în cazul în care beneficiarul optează pentru această soluție, și anume când pretinde executarea promisiunii (desigur, dacă aceste daune-interese sunt dovedite).
Potrivit cu dispozițiile art. 1.278 alin. 3 NCC, dacă promitentul refuză să încheie contractul promis, instanța, la cererea părții care și-a îndeplinit propriile obligații, poate să pronunțe o hotărâre care să țină loc de contract, atunci când natura contractului o permite, iar cerințele legii pentru validitatea acestuia sunt îndeplinite. Așadar, cerințele pentru admiterea unei astfel de acțiuni judiciare sunt:
– să existe un refuz, chiar și tacit, de încheiere a contractului; în acest sens, credem că depășirea termenului prevăzut în antecontract echivalează cu un refuz de încheiere a contractului promis (cu excepția cazului în care se poate face dovada că neîncheierea contractului a fost cauzată de un caz fortuit), ceea ce conferă posibilitatea persoanei îndreptățite la a demara acțiunea judiciară;
– partea care sesizează instanța să își fi îndeplinit propriile obligații; se consideră că beneficiarul promisiunii și-a îndeplinit obligațiile sale atunci când va face dovada că a achitat integral prețul bunului asupra căruia urma a se contracta în temeiul promisiunii, sau, cel puțin, a achitat tranșa ori tranșele din preț, așa cum erau stipulate până la data scadentă (în acest ultim caz, hotărârea judecătorească va consfinți încheierea contractului, dar va obliga și partea care a cerut-o să achite diferența de preț);
– natura contractului trebuie să permită încheierea contractului promis prin intermediul unei hotărâri judecătorești care să țină astfel loc de consimțământ; sub acest aspect, trebuie reținut că sunt contracte care, prin natura lor, nu pot fi considerate încheiate prin hotărâre judecătorească, cum ar fi, de pildă, în cazul contractului real, dacă bunul nu se află la beneficiarul promisiunii (în schimb se poate proceda în acest mod în cazul contractului solemn, pentru că hotărârea judecătorească este, ca și contractul notarial autentic, un înscris autentic);
– trebuie ca toate cerințele pentru validitatea contractului să fie îndeplinite, întrucât hotărârea judecătorească nu poate da legalitate unei convenții care nu îndeplinește cerințele de fond sau de formă prevăzute de lege sub sancțiunea nulității.
Două excepții sunt expres prevăzute de lege. Aceste excepții vizează cazurile în care nu se poate recurge la calea de acțiune a executării promisiunii; nu excludem însă, după părerea noastră, și alte excepții, neprevăzute de lege, dar care pot fi deduse din natura contractului încheiat. Excepțiile exprese le regăsim în materia dreptului societar, mai exact, în cazul societății simple (fără personalitate juridică) și în materia promisiunii de donație. Astfel, în cazul societății simple, potrivit art. 1.909 NCC, orice promisiune făcută de un asociat de a ceda, vinde, garanta în orice fel sau de a renunța la drepturile sale sociale îi conferă beneficiarului acesteia numai dreptul la daunele ce ar rezulta din neexecutare. Tot astfel, relativ la donație, potrivit art. 1.014 alin. 2 NCC, în caz de neexecutare din partea promitentului, promisiunea de donație nu conferă beneficiarului decât dreptul de a pretinde daune-interese echivalente cu cheltuielile pe care le-a făcut și avantajele pe care le-a acordat terților în considerarea promisiunii.
În fine, mai facem o precizare. Deși legea nu o prevede expres, după părerea noastră, poate cere pronunțarea unei hotărâri care țină loc de contract și promitentul, iar nu numai beneficiarul. Evident, în primul rând, interesul de a obține perfectarea contractului promis printr-o astfel de acțiune îl are beneficiarul promisiunii, cu atât mai mult atunci când a achitat întregul preț (sau mare parte din prețul) la care se obligase, la rândul său. Dar, în opinia noastră, un interes îl poate justifica și însuși promitentul, care, de pildă, în cazul în care promisiunea vizează încheierea unui contract de vânzare-cumpărare (cu atât mai mult atunci când a și încasat prețul bunului), va dori să își radieze calitatea de proprietar din evidențele fiscale, pentru a nu mai plăti impozitul pe bunul ce face obiectul contractului promis.
4. Aplicații legale ale promisiunii de a contracta
4.1. Promisiunea de a contracta în materia vânzării. O aplicație practică, legală, frecventă și cât se poate de elocventă a promisiunii de a contracta o regăsim în materia contractului de vânzare, unde, potrivit legii, dacă o parte semnatară a promisiunii refuză, nejustificat, să încheie contractul promis, cealaltă parte poate cere pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract, dacă toate celelalte condiții de validitate sunt îndeplinite sau, după caz, poate alege să ceară daune-interese.
Practic, în cazul contractului de vânzare, se pot încheia trei tipuri de promisiuni: promisiune unilaterală de vânzare, promisiune unilaterală de cumpărare și promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare. În cazul promisiunii unilaterale de vânzare, promitentul se angajează să vândă unei persoane un anumit bun, dacă această din urmă persoană va dori să-l cumpere; beneficiarul promisiunii nu își asumă nicio obligație, el având dreptul exclusiv de a cumpăra sau, dimpotrivă, de a nu cumpăra bunul de la promitent (acest tip de promisiune se aseamănă, până la un punct, cu pactul de opțiune). În cazul promisiunii unilaterale de cumpărare, promitentul se angajează să cumpere de la beneficiarul promisiunii (potențialul vânzător) un bun, acesta din urmă neavând însă obligația de a i-l vinde, putând decide după cum va dori; pentru a întări esența acestui tip de promisiune, și anume, faptul că beneficiarul promisiunii nu își asumă nicio obligație, legea permite implicit acestuia să vândă bunul sau să-l ipotecheze ori să constituie un alt drept real asupra bunului, chiar în termenul exprimat în promisiune[19]. În fine, în cazul promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare, în fapt, cea mai folosită promisiune în materia vânzării (antecontractul de vânzare-cumpărare), ambii promitenți, promitentul-vânzător și promitentul-cumpărător își asumă, fiecare, câte o obligație fermă, de a vinde, respectiv de a cumpăra un anumit bun.
Promitentul-cumpărător al unui bun imobil înscris în cartea funciară va avea dreptul de ipotecă legală asupra imobilului respectiv, pentru restituirea sumelor plătite în contul acestuia, ipotecă de care va putea uza atunci când promitentul-vânzător nu își va respecta obligația.
Câteva precizări trebuie făcute aici cu privire la condițiile de exercitare a unei acțiuni judiciare în această materie, în fapt, situația punerii în executare pe cale judecătorească a promisiunilor de vânzare fiind cea mai frecventă în practică. Astfel, în cazul promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare se aplică regulile prevăzute de art. 1.669 NCC, prevederi ce dau dreptul părții care nu-și respectă promisiunea, de a cere instanței de judecată, în termenul special de prescripție, de 6 luni (calculat de la data la care contractul promis trebuia încheiat) pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract. Iar sumele plătite în temeiul promisiunii de vânzare reprezintă un avans din prețul convenit, în lipsă de stipulație contrară. Problema care se pune aici este dacă această soluție poate fi aplicată, prin analogie, și în cazul promisiunii unilaterale (de vânzare sau de cumpărare). Cu privire la această chestiune există două curente de opinie, exprimate, până la apariția noului Cod civil, chiar și în cazul promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare, opinii care au creat, în consecință, o practică judiciară duală. Prima dintre aceste opinii susținea că nu se poate cere pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de consimțământ dacă această opțiune nu este prevăzută în antecontract și nici atunci când în convenția de promisiune s-a stipulat o clauză de dezicere. Cea de-a doua opinie afirma, dimpotrivă, că dreptul de a cere instanței consfințirea transferului dreptului de proprietate promis este recunoscut întotdeauna, chiar și în cazul în care în care nu s-a stipulat această soluție în antecontract. În prezent, chestiunea care a creat atâtea dispute este tranșată în mod expres de lege în materia promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare, art. 1.669 NCC stipulând expres dreptul de acțiune, fără ca acest drept să fie condiționat de o clauză expresă în acest sens. În schimb, nu avem o astfel de prevedere în cadrul reglementării promisiunii unilaterale de a contracta. Credem însă că, deși nu este prevăzută de lege în mod expres, aceeași posibilitate legală o are și beneficiarul promisiunii în promisiunea unilaterală, în cazul în care promitentul nu își execută obligația și, în fine, o are chiar și promitentul.
În fine, ceea ce mai trebuie precizat aici, este aspectul legat de conflictul dintre terții dobânditori de la un autor comun. Astfel, potrivit art. 891 NCC, în cazul în care două sau mai multe persoane au fost îndreptățite să dobândească, prin acte încheiate cu același autor, drepturi asupra aceluiași imobil care se exclud reciproc, cel care și-a înscris primul dreptul va fi socotit titularul dreptului tabular, indiferent de data titlului în temeiul căruia s-a săvârșit înscrierea în cartea funciară.
4.2. Alte aplicații legale ale promisiunii de a contracta. Așa cum arătam mai sus, nu doar contractul de vânzare beneficiază de o reglementare aparte în materie de promisiune (în plus față de reglementarea generală a promisiunii de a contracta), ci și contractul de împrumut precum și contractul de donație.
Promisiunea de împrumut este prevăzută expres de art. 2.145 NCC, text de lege potrivit căruia, atunci când bunul se află în deținerea beneficiarului, iar promitentul refuză să încheie contractul, instanța, la cererea celeilalte părți, poate să pronunțe o hotărâre care să țină loc de contract, dacă cerințele legii pentru validitatea acestuia sunt îndeplinite.
Promisiunea de donație este, de asemenea, reglementată de art. 1.014 NCC. Trei aspecte particulare trebuie reținute aici, și anume forma promisiunii, calea de acțiune în cazul nerespectării promisiunii și revocarea promisiunii. În ceea ce privește forma promisiunii, sub sancțiunea nulității absolute, promisiunea de donație este supusă formei autentice (așa cum însuși contractul de donație trebuie să îmbrace, sub sancțiunea nulității absolute, forma autentică); avem, așadar, aici, o excepție de la regula potrivit căreia promisiunea nu trebuie să aibă aceeași formă cu actul juridic promis, ci este suficient, în principiu, să fie încheiată sub semnătură privată. În ceea ce privește calea de acțiune, așa cum am văzut deja mai sus (când am antamat această chestiune la excepțiile de la regula potrivit căreia este recunoscută întotdeauna alternativa executării în natură a promisiunii), în cazul promisiunii de donație, dacă promitentul nu își execută promisiunea, acest fapt nu conferă beneficiarului decât dreptul de a pretinde daune-interese echivalente cu cheltuielile pe care le-a făcut și avantajele pe care le-a acordat terților în considerarea promisiunii. În fine, revocarea promisiunii de donație intervine de drept dacă anterior executării sale se ivește unul dintre cazurile de revocare pentru ingratitudine aplicabile donației înseși[20], precum și atunci când, anterior executării sale, situația materială a promitentului s-a deteriorat într-o asemenea măsură încât executarea promisiunii a devenit excesiv de oneroasă pentru acesta ori promitentul a devenit insolvabil.
II. Pactul de opțiune
1. Reglementare legală și scurte aspecte de drept comparat. Pactul de opțiune este, în prezent, reglementat expres, de dispozițiile art. 1.278 NCC, la secțiunea privind efectele contractului între părți[21], text care face însă trimitere expresă, pentru a lămuri încă de la început natura juridică și efectele pactului de opțiune, la prevederile art. 1.191 NCC referitoare la oferta irevocabilă. Din acest motiv, de altfel, doctrina străină (de pildă, atât cea canadiană cât și cea franceză) abordează problematica legată de condițiile de încheiere a precontractelor la capitolul privind formarea contractului (condițiile ofertei și momentul întâlnirii ofertei cu acceptarea ofertei), iar nu la capitolul privind efectele contractului, așa cum este cazul Codului nostru civil. În ceea ce ne privește, considerăm că poziția și viziunea literaturii juridice canadiene este, riguros juridic, mai coerentă, astfel că, în ceea ce ne privește, achiesăm la această viziune.
Vechiul nostru Cod civil, care și-a încetat aplicabilitatea în anul 2011, nu ne oferea, în schimb, o abordare expresă și distinctă a pactului de opțiune. Cu toate acestea, existau și în reglementarea anterioară texte legale care făceau aplicația pactului de opțiune în materie de vânzare. În actualul Cod civil avem, în plus – pe lângă textele specifice cu aplicație particulară în materia pactului de opțiune privind contractul de vânzare (texte care fac obiectul art. 1.668 NCC) – și o legiferare cadru, de principiu, a pactului de opțiune (cuprinsă în art. 1.278 NCC) care nu exista în vechiul Cod civil.
[18] Înainte de adoptarea noului Cod civil, această opțiune era reglementată de art. 5 alin. 2 din Titlul X – Circulația juridică a terenurilor – al Legii nr. 247/2005 privind reforma în domeniile proprietății și justiției, precum și unele măsuri adiacente, dar numai în materia contractului de vânzare-cumpărare. Literatura juridică și practica judiciară recunoscuseră însă această cale de acțiune și anterior acestei reglementări, fiind pronunțate constant soluții jurisprudențiale în acest sens.
[19] „În cazul în care promisiunea unilaterală de cumpărare are ca obiect un bun individual determinat, dacă, mai înainte ca promisiunea să fi fost executată, creditorul său înstrăinează bunul ori constituie un drept real asupra acestuia, obligația promitentului se considera stinsă” (art. 1.669 alin. 4 NCC).
[20] Art. 1.023 NCC prevede limitativ cazurile de revocare a donației pentru ingratitudine, cazuri aplicabile, deopotrivă, și promisiunii de donație, respectiv: a) dacă donatarul a atentat la viața donatorului, a unei persoane apropiate lui sau, știind că alții intenționează să atenteze, nu l-a înștiințat; b) dacă donatarul se face vinovat de fapte penale, cruzimi sau injurii grave față de donator; c) dacă donatarul refuză în mod nejustificat să asigure alimente donatorului ajuns în nevoie, în limita valorii actuale a bunului donat, ținându-se însă seama de starea în care se afla bunul la momentul donației.
[21] De notat că și promisiunea de vânzare, care face obiectul de reglementare al art. 1.279 NCC, este abordată la aceeași secțiune privind efectele contractului, în general.
Arhive
- martie 2024
- februarie 2024
- ianuarie 2024
- decembrie 2023
- noiembrie 2023
- octombrie 2023
- septembrie 2023
- august 2023
- iulie 2023
- iunie 2023
- mai 2023
- aprilie 2023
- martie 2023
- februarie 2023
- ianuarie 2023
- decembrie 2022
- noiembrie 2022
- octombrie 2022
- septembrie 2022
- august 2022
- iulie 2022
- iunie 2022
- mai 2022
- aprilie 2022
- martie 2022
- februarie 2022
- ianuarie 2022
- decembrie 2021
- noiembrie 2021
- octombrie 2021
- septembrie 2021
- august 2021
- iulie 2021
- iunie 2021
- mai 2021
- aprilie 2021
- martie 2021
- februarie 2021
- ianuarie 2021
- decembrie 2020
- noiembrie 2020
- octombrie 2020
- septembrie 2020
- august 2020
- iulie 2020
- iunie 2020
- mai 2020
- aprilie 2020
- martie 2020
- februarie 2020
- ianuarie 2020
- decembrie 2019
- noiembrie 2019
- octombrie 2019
- septembrie 2019
- august 2019
- iulie 2019
- iunie 2019
- mai 2019
- aprilie 2019
- martie 2019
- februarie 2019
- ianuarie 2019
- decembrie 2018
- noiembrie 2018
- octombrie 2018
- septembrie 2018
- august 2018
- iulie 2018
- iunie 2018
- mai 2018
- aprilie 2018
- martie 2018
- februarie 2018
- ianuarie 2018
- decembrie 2017
- noiembrie 2017
- octombrie 2017
- septembrie 2017
- august 2017
- iulie 2017
- iunie 2017
- mai 2017
- aprilie 2017
- martie 2017
- februarie 2017
- ianuarie 2017
- decembrie 2016
- noiembrie 2016
- octombrie 2016
- septembrie 2016
- august 2016
- iulie 2016
- iunie 2016
- mai 2016
- aprilie 2016
- martie 2016
- februarie 2016
- ianuarie 2016
- decembrie 2015
- noiembrie 2015
- octombrie 2015
- septembrie 2015
- august 2015
- iulie 2015
- iunie 2015
- mai 2015
- aprilie 2015
- martie 2015
- februarie 2015
- ianuarie 2015
Calendar
L | Ma | Mi | J | V | S | D |
---|---|---|---|---|---|---|
1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 |
8 | 9 | 10 | 11 | 12 | 13 | 14 |
15 | 16 | 17 | 18 | 19 | 20 | 21 |
22 | 23 | 24 | 25 | 26 | 27 | 28 |
29 | 30 |
Lasă un răspuns
Trebuie să fii autentificat pentru a publica un comentariu.