Actul de adjudecare. Buna-credință a adjudecatarului stinge evicțiunile?! (Partea a III-a)

🔔Vezi și Actul de adjudecare. Buna-credință a adjudecatarului stinge evicțiunile?! (Partea I) 🔔Vezi și Actul de adjudecare. Buna-credință a adjudecatarului stinge evicțiunile?! (Partea a II-a)

1. Preambul

Actul de adjudecare emis în cadrul unei proceduri de executare silită a unui bun imobil este un act ce se bucură de o reglementare juridică aparte, reglementare care, în practică, suscită o serie de interpretări juridice, de foarte multe ori diametral opuse.

Prezentul material face parte dintr-o serie de trei materiale.

În cuprinsul prezentului material vom prezenta o serie de considerații teoretice și practice referitoare la: (i) verificarea condiției bunei-credințe în cadrul unei acțiuni în evicțiune constând într-o acțiune având ca obiect nulitatea actului de adjudecare ca urmare a anulării actului de proprietate al debitorului executat silit, (ii) verificarea condiției bunei-credințe în cadrul unei acțiuni în evicțiune având ca obiect revendicarea imobiliară promovată de un terț, (iii) verificarea condiției bunei-credințe în cadrul altor acțiuni în evicțiune (ex. acțiunea în simulație, acțiunea în uzucapiune), (iv) justificarea protecției sporite a adjudecatarului, (v) concluzii.

În cuprinsul materialului precedent am prezentat o serie de considerații teoretice și practice referitoare la: (i) condiția bunei-credințe a adjudecatarului, astfel cum aceasta este reținută în practica instanțelor naționale, (ii) verificarea condiției bunei-credințe în cadrul unei acțiuni în evicțiune constând într-o acțiune având ca obiect întoarcerea executării silite.

În cuprinsul primului material am prezentat o serie de considerații teoretice și practice referitoare la: (i) natura juridică a actului de adjudecare (act juridic civil sau alt tip de act), (ii) sediul materiei privind stingerea evicțiunilor îndreptate împotriva adjudecatarului, (iii) ce se înțelege, în concret, prin stingerea evicțiunilor, (iv) data la care operează stingerea evicțiunilor.

 

2. Acțiunea având ca obiect nulitatea actului de adjudecare ca urmare a anulării actului de proprietate al debitorului asupra imobilului adjudecat (anularea actului subsecvent ca urmare a anulării actului primar)

Situația premisă în cazul unei astfel de acțiuni este simplă: după adjudecarea bunului de către un terț, actul de proprietate al debitorului se desființează cu efect retroactiv pe calea acțiunii în nulitate. Ulterior se solicită instanțelor nulitatea actului de adjudecare (act subsecvent) ca urmare a anulării actului de proprietate al debitorului executat silit (act primar).

Acțiunea are la bază al doilea principiu al efectelor nulității actelor juridice, respectiv principiul anulării actelor subsecvente ca urmare a anulării actului primar, principiu reglementat de art. 1254 alin. (2) din noul C. civ.:

Desființarea contractului atrage, în condițiile legii, și desființarea actelor subsecvente încheiate în baza lui”.

În condițiile dreptului comun, mecanismul nulității actului subsecvent ca urmare a nulității actului primar sunt următoarele: (i) în principiu, față de nulitatea actului primar operează nulitatea tuturor actelor subsecvente, (ii) nulitatea actelor subsecvente nu operează în trei cazuri: 1. rezerva regulilor de carte funciară (mai precis condițiile acțiunii în rectificare), 2. dobândirea cu bună-credință a bunurilor mobile și 3. uzucapiunea.

Noua reglementare a dreptului pozitiv este diferită față de reglementarea existentă sub imperiul vechiului C. civ.

Sub imperiul vechiului C. civ., atât în literatura de specialitate, cât și în practica instanțelor judecătorești, se admitea o altă excepție de la principiul anulării actului subsecvent ca urmare a anulării actului primar, anume când actul subsecvent era un act juridic cu titlu oneros încheiat cu bună-credință:

Vom reține ca excepții de la principiul resoluto iure dantis, următoarele: … cazul subdobânditorului de bună-credință și cu titlu oneros al unui imobil[1]”.

Obiectul prezentului material se referă la actul de adjudecare privind un bun imobil, caz în care, dintre cele 3 excepții prevăzute mai sus nu poate fi incidentă decât prima: rezerva regulilor de carte funciară.

Cum materia cărții funciare impune cerința bunei-credințe [a se vedea dispozițiile art. 901 alin. (1), 908 alin. (4) și 909 din noul C. civ.] rezultă, la o primă vedere, necesitatea bunei-credințe ca și condiție de operare a dispozițiilor art. 860 din noul C. proc. civ. ar fi necesară.

Cu toate acestea, în practica instanțelor judecătorești încă nu există un consens.

Unele instanțe resping acțiunile ca inadmisibile, pe motiv că actul de adjudecare nu poate fi contestat pe calea dreptului comun, ci numai pe calea contestației la executare:

Așadar, ulterior emiterii actului de adjudecare, nici un terț nu mai poate pretinde vreun drept asupra imobilului adjudecat și nu mai poate cere să se constate nulitatea acestui act, care constituie titlul de proprietate al adjudecatarului și care marchează finalizarea executării silite, în modalitatea urmăririi silite imobiliare. Deși legea nu o prevede în mod expres, este evident că interdicția îi are în vedere atât pe terți, cât și pe cei au participat în procedura execuțională, inclusiv debitorul urmărit silit, care au avut posibilitatea valorificării drepturilor lor pe calea contestației la executare. Ulterior epuizării mijloacelor procedurale puse la dispoziție în materia executării silite, un participant la procedura de executare nu mai poate contesta valabilitatea actului de adjudecare pe calea dreptului comun, indiferent de motivele invocate. În concluzie, instanța va admite excepția inadmisibilității și va respinge cererea de chemare în judecată ca inadmisibilă[2];

Inadmisibilitatea desființării implicite a actului de adjudecare pe calea unei acțiuni de drept comun, pentru că aceasta este consecința demersului juridic formulat de reclamantă, reiese și din dispozițiile coroborate ale art. 857 și art. 860 C. proc. civ., care printre efectele adjudecării, prevăd transmiterea proprietății imobilului (prin adjudecarea imobilului adjudecatarul devine proprietar)[3]”.

Alte instanțe resping acțiunile ca inadmisibile în măsura în care nu se dovedește reaua-credință a adjudecatarului:

Evaluând situația de fapt, astfel cum a fost ea reținută, prin prisma textului sus citat, instanța reține că o acțiune de drept comun poate fi pornită doar în situația când terțul adjudecatar a fost de rea credință, sau când adjudecatar a fost creditorul. Ori, în prezenta acțiune, cauza solicitării de desființare a actului de adjudecare este exclusiv principiul potrivit căruia anularea actului inițial determină anularea actului subsecvent, reclamanta, neinvocând sau dovedind în cauză reaua credință a terțului adjudecatar[4]”.

În fine, alte instanțe resping acțiunile ca neîntemeiate:

În schimb, în lumina dispozițiilor art. 860 alin. (1) C. proc. civ., adjudecatarul va pierde dreptul de proprietate asupra imobilului doar dacă se va constata de către instanța de judecată învestită că acesta a fost de rea-credință la momentul adjudecării[5];

Ori, potrivit art. 860 alin. (1) C. proc. civ., «Orice cerere de evicțiune, totală sau parțială, privind imobilul adjudecat este definitiv stinsă». De aici rezultă că, odată consolidată adjudecarea imobilului la licitație publică, prin necontestarea acesteia în termenul prevăzut de lege, sau prin respingerea definitivă a contestației la licitație, se emite actul de adjudecare de către executorul judecătoresc, act a cărui intabulare în cartea funciară are ca efect dobândirea dreptului de proprietate al terțului adjudecatar asupra bunului, de la data intabulării, fiind stinsă orice acțiune de evicțiune. Cu alte cuvinte, ulterior intabulării terțului adjudecatar, nu se mai poate uza nici de acțiunea în rectificare de carte funciară reglementată de art. 909 alin. (3) C. civ. și nici nu mai sunt operabile dispozițiile art. 1648 C. civ.[6];

Adjudecatarul a participat la o licitație organizată de un organ abilitat de lege care a efectuat acte procedurale ce nu au fost contestate. Desființarea ulterioară a actului, fără anularea actelor de executare și fără a se constata încălcarea de către executorul judecătoresc a prevederilor legale aplicabile executării silite, ar echivala cu încălcarea dispozițiilor legale privind protecția participanților la executarea silită[7];

În lipsa notării celor două dosare în Cartea Funciară și în lipsa calității de parte a intimatului-adjudecatar în cele două litigii, evident că acesta nu poate fi acuzat de rea-credință, niciun mijloc de probă nedovedind faptul că el a avut cunoștință de aceste litigii și că a adjudecat în condițiile date imobilul, asumându-și astfel un risc. Ca urmare, în mod corect prima instanță a constatat că intimatul-pârât a fost de bună credință la momentul când a adjudecat imobilul la licitație publică, iar buna credință se prezumă până la proba contrară[8];

În urma cererii de executare silită formulată de creditoarea C. S.A. împotriva debitorului D. D. G., prin actul de adjudecare emis în 07.02.2017 în dosarul execuțional nr. 83/2015 al B. I. A., imobilul care a făcut obiectul contractului de întreținere a fost adjudecat la licitație publică. Potrivit art. 857 C., prin adjudecarea imobilului, adjudecatarul devine proprietar și conform art. 860 alin. (1) C., orice cerere de evicțiune privind imobilul adjudecat este definitiv stinsă, motiv pentru care se va respinge cererea privind repunerea părților în situația anterioară de carte funciară[9]”.

Din punctul nostru de vedere, în practică, ar putea fi folosit și un alt silogism judiciar care nu ar mai impune necesitatea verificării bunei-credințe.

Principiul anulării actului subsecvent ca urmare a anulării actului primar este un principiu care se aplică actelor juridice.

După cum am precizat și în materialului precedent (Actul de adjudecare – Buna-credință a adjudecatarului stinge evicțiunile?! Partea I) actul de adjudecare nu este un act juridic civil, ci un act de procedură și unul de autoritate publică.

Față de faptul că actul de adjudecare este și un act de procedură, acesta nu poate fi desființat pe calea unei acțiuni de drept comun, ci numai prin folosirea căilor de atac prevăzute de lege.

Calea de atac prevăzută de Lege în privința actului de adjudecare este contestația la executare, acesta fiind remediul legal prin care se poate contesta legalitatea oricărui act de executare silită, astfel cum rezultă din dispozițiile art. 712 alin. (1) din noul C. proc. civ.

Nu în ultimul rând, actul de adjudecare nu este un act direct subsecvent față de actul de proprietate al debitorului executat silit.

Între actul de proprietate al debitorului executat silit și actul de adjudecare există o serie de acte întocmite în cadrul dosarului de executare silită (ex. cererea de executare silită, încheierea de încuviințare a executării, publicația de vânzare a imobilului, procesul verbal de licitație, înscrierea procesului verbal de licitație în cartea funciară etc.).

Or, atâta timp cât actele de executare silită (propriu-zise) nu sunt anulate de o instanță judecătorească, apreciem că simpla desființare a titlului de proprietate al debitorului asupra imobilului executat silit nu poate angrena desființarea actului de adjudecare, pentru că acest din urmă act este un act subsecvent față de toate actele de executare precedente, acte rămase în ființă.

Situația actului de adjudecare este aceea a unui act subsecvent, dar spre deosebire de actele juridice este subsecvent sub două coordonate.

În primul rând, actul de adjudecare este subsecvent față de actul de proprietate al debitorului executat silit, dacă privim din perspectiva istoricului dreptului de proprietate asupra bunului, adică dacă ne raportăm la titlurile de proprietate asupra imobilului, titluri ce se succed în timp (ex. vânzare, donație, moștenire etc.).

În al doilea rând, actul de adjudecare este subsecvent și față de o serie de acte execuționale (ex. procesul verbal de licitație, publicația de vânzare, raportul de expertiză, somația imobiliară, încheierea de încuviințare a executării silite etc.).

Or, față de această particularitate a actului de adjudecare, considerăm că pentru a fi incident principiul anulării actului subsecvent ca urmare a anulării actului primar ar trebui ca toate actele ce preced actul de adjudecare să fie desființate, respectiv, atât actul de proprietate asupra bunului (act aparținând debitorului), cât și actele de executare silită.

Desființarea numai a titlului de proprietate aparținând debitorului nu ar fi suficientă pentru a angrena principiul efectelor nulității.

În aceste condiții, o acțiune de drept comun îndreptată împotriva actului de adjudecare, prin care se solicită nulitatea acestuia pe motiv că s-a anulat actul de proprietate al debitorului executat silit asupra imobilului dobândit în cadrul licitației publice, ar putea fi respinsă: (i) în principal, ca inadmisibilă, față de faptul că actul de adjudecare nu poate fi contestat decât pe calea contestației la executare, (ii) în subsidiar, ca neîntemeiată, față de faptul că, în lipsa anulării actelor de executare silită, actul de adjudecare nu poate fi desființat.

În concluzie, în cazul evicțiunii constând într-o acțiune având ca obiect nulitatea actului de adjudecare, fie direct, fie ca urmare a anulării unui act primar (ex. titlul de proprietate al debitorului asupra bunului executat silit), condiția bunei-credințe este necesară sau nu a fi respectată pentru a împiedica evingerea adjudecatarului, în funcție de teoria juridică aleasă.


DOWNLOAD FULL ARTICLE

[1] Gh. Beleiu, Drept civil român: introducere în dreptul civil: subiectele dreptului civil, Ediția a 10-a, București, Ed. Universul Juridic, 2005, p. 239.

[2] Sentința civilă nr. 7723/02.07.2020, pronunțată de Judecătoria Sectorului 4 București (www.rolii.ro).

[3] Decizia nr. 1/12.01.2021, pronunțată de Curtea de Apel Timișoara (www.rolii.ro).

[4] Sentința civilă nr. 7557/14.09.2021, pronunțată de Judecătoria Brașov (www.rolii.ro).

[5] Sentința civilă nr. 500/30.03.2021, pronunțată de Tribunalul București (www.rolii.ro).

[6] Sentința civilă nr. 574/02.02.2017, pronunțată de Judecătoria Arad (www.rolii.ro).

[7] Decizia civilă nr. 783/22.09.2016, pronunțată de Tribunalul Brăila (www.rolii.ro).

[8] Decizia civilă nr. 117/05.03.2020, pronunțată de Tribunalul Brăila (www.rolii.ro).

[9] Decizia civilă nr. 254/07.03.2017, pronunțată de Tribunalul Bihor (www.rolii.ro).

Actul de adjudecare. Buna-credință a adjudecatarului stinge evicțiunile?! (Partea a III-a) was last modified: martie 28th, 2022 by Răzvan Nicolae Popescu

Numai utilizatorii autentificați pot scrie comentarii

Arhiva Revista