Despre contractul de locațiune. Obligațiile locatorului (II)

1. Considerații introductive

Ca orice contract valabil încheiat, contractul de locațiune generează anumite drepturi și obligații în sarcina părților contractante, în cazul de față atât în privința locatorului, cât și a locatarului. Codul civil a reglementat principalele obligații ale părților în cuprinsul dispozițiilor art. 1786-1804, reglementând ulterior sublocațiunea și cesiunea contractului de locațiune, pentru ca, în final, să reglementeze cazurile de încetare ale contractului de locațiune. În cea de-a doua parte a studiului dedicat contractului de locațiune vom analiza obligațiile ce incumbă locatorului.

2. Obligațiile locatorului

Textul art. 1786 C. civ. reglementează obligațiile principale ale locatorului. Astfel, locatorul este ținut, chiar fără vreo stipulație expresă:

a) să predea locatarului bunul dat în locațiune;

b) să mențină bunul în stare corespunzătoare de folosință pe toată durata locațiunii;

c) să asigure locatarului liniștită și utila folosință a bunului pe tot timpul locațiunii.

Așa cum s-a surprins în doctrină[1], toate obligațiile locatorului decurg din principiul că el trebuie să asigure locatarului folosința lucrului în tot timpul locațiunii (obligație de a face), astfel pentru a asigura folosința lucrului, locatorul este obligat să îl predea și să mențină lucrul în stare de întrebuințare și să-l garanteze pe locatar de tulburările provenite din propria faptă sau de la terți precum și de viciile lucrului.

Prima dintre obligațiile care incumbă locatorului este cea de predare către locator a bunului dat în locațiune. Astfel, potrivit art. 1787 C. civ., locatorul este obligat să predea bunul împreună cu toate accesoriile sale în stare corespunzătoare utilizării acestuia. La momentul predării bunului, acesta trebuie să se găsească în stare corespunzătoare pentru utilizare, ceea ce înseamnă că în caz contrar locatorului îi incumbă toate reparațiile necesare pen­tru utilizarea corespunzătoare a bunului, inclusiv cele locative[2]. Predarea bunului se va face potrivit termenului stabilit în contract[3], la locul în care se găsește bunul la momentul încheierii contractului, potrivit art. 1494 alin. (1) lit. b) C. civ., dacă nu există stipulație contrară. Cheltuielile de predare ale bunului sunt în sarcina locatorului. Obligația de predare a bunului în stare corespunzătoare pentru utilizare este una esențială, considerată a fi de natura locațiunii, fără de aceasta nu se poate realiza scopul principal al contractului, scop ce poate fi atins numai dacă are loc predarea spre folosință a unui bun apt în acest sens[4]. De asemenea, obligația de a preda bunul împreună cu toate accesoriile sale care servesc a fi folosite potrivit destinației, constituie o obligație indivizibilă. În alte cuvinte, bunul împreună cu accesoriile sale vor fi predate nu în starea în care se găsesc, ci în stare corespunzătoare pentru utilizare în scopul pentru care bunul a fost dat în locațiune. Neîndeplinirea obligației de predare a bunului, dă dreptul locatorului de a acționa după cum urmează: poate să solicite predarea silită a bunului dat în locațiune; poate să invoce excepția de neexecutare a contractului și să suspende plata chiriei până la mo­mentul predării bunului, în ipoteza în care încă nu achitase chiria; poate de asemenea să solicite rezilierea contractului pentru neexecutare și, dacă este cazul, daune‑interese[5]. Predarea bunului cu întârziere poate justifica cererea locatarului de diminuare a chiriei, proporțional cu durata în care a fost lipsit de folosința bunului[6].

Cea de-a doua obligație care incumbă locatorului este aceea de a menține bunul în stare corespunză­toare de folosință pe toată durata locațiunii. Potrivit art. 1788 alin. (1) C. civ., locatorul este obligat să efectueze toate reparațiile care sunt necesare pentru a menține bunul în stare corespunzătoare de întrebuințare pe toată durata locațiunii, conform destinației stabilite potrivit art. 1799 C. civ.[7]. Sunt însă avute în vedere reparațiile capitale ce țin de conservarea imobilului, degradări cauzate de un caz fortuit, viciile de construcție ale imobilului etc. Reparațiile locative sunt în sarcina locatarului potrivit art. 1788 alin. (2) C. civ. Astfel, sunt în sarcina locatarului reparațiile locative, a căror necesitate rezultă din folosința obișnuită a bunului iar potrivit art. 1802 C. civ., în lipsă de stipulație contrară, reparațiile de întreținere curentă sunt în sarcina locatarului. Cu toate acestea, cu ocazia predării bunului, dacă acesta necesită anumite reparații ce pot fi încadrate în sfera celor locative, acestea vor cădea în sarcina locatorului, tocmai pentru că el trebuie să pună la dispoziția locatarului bunul în stare corespunzătoare pentru utilizare. Ulterior, reparațiile locative vor reveni locatarului, însă până la momentul predării bunului acestea vor incumba locatorului.

Locatarul este obligat, sub sancțiunea plății de daune-interese și a suportării oricăror alte cheltuieli, să îi notifice de îndată locatorului necesitatea efectuării reparațiilor care sunt în sarcina acestuia din urmă, stipulează art. 1801 C. civ. Potrivit art. 1788 alin. (3) C. civ., dacă, după încheierea contractului, se ivește nevoia unor reparații care sunt în sarcina locatorului, iar acesta din urmă, deși încunoștințat, nu începe să ia de îndată măsurile necesare, reparațiile pot fi făcute de locatar. În acest caz, locatorul este dator să plătească, în afara sumelor avansate de locatar, dobânzi socotite de la data efectuării cheltuielilor.

În caz de urgență, locatarul îl poate înștiința pe locator și după începerea reparațiilor, dobânzile la sumele avansate neputând curge decât de la data înștiințării, stabilește alin. (4) al aceluiași text legal.

În ipoteza în care degradarea bunului dat în locațiune este datorată faptei culpabile a locatarului, reparațiile necesare pentru aducerea bunului în stare corespunzătoare de întrebuințare nu pot fi impuse locatorului, întrucât această situație se circumscrie sferei răspunderii civile delictuale, locatarul urmând a suporta repararea prejudiciului cauzat[8].

Cea de-a treia obligație a locatorului privește obligația de a asigura locatarului liniștita și utila folosință a bunului pe tot timpul locațiunii. Art. 1789 C. civ., purtând denumirea marginală de asigurarea folosinței, prevede că, locatorul este obligat să întreprindă tot ceea ce este necesar pentru a asigura în mod constant locatarului folosința liniștită și utilă a bunului, fiind dator să se abțină de la orice fapt care ar împiedica, diminua sau stânjeni o asemenea folosință. Cu toate acestea există situații în care lipsa de folosință este datorată unor cazuri de reparații urgente. Astfel, potrivit art. 1803 C. civ., dacă în timpul locațiunii bunul are nevoie de reparații care nu pot fi amânate până la sfârșitul locațiunii sau a căror amânare ar expune bunul pericolului de a fi distrus, locatarul va suporta restrângerea necesară a locațiunii cauzată de aceste reparații.

Dacă totuși reparațiile durează mai mult de 10 zile, prețul locațiunii va fi scăzut proporțional cu timpul și cu partea bunului de care locatarul a fost lipsit.

Dacă reparațiile sunt de așa natură încât, în timpul executării lor, bunul devine impropriu pentru întrebuințarea convenită, locatarul poate rezilia contractul.

În ceea ce privește garanția pentru viciile bunului dat în locațiune, vom analiza în cele ce urmează garanția pentru vicii ascunse, cât și garanția pentru vicii aparente, precum și garanția pentru calitatea lucrului dat în locațiune, garanția pentru tulburările de fapt, garanția pentru tulburările de drept.

2.1. Garanția pentru vicii ascunse

Potrivit art. 1790 alin. (1) C. civ., locatorul garantează contra tuturor viciilor lucrului care împiedică sau micșorează folosirea lui, chiar dacă nu le-a cunoscut la încheierea contractului și fără a ține seama dacă ele existau dinainte ori au survenit în cursul locațiunii. Constatăm așadar că spre deosebire de vânzare, unde vânzătorul răspunde doar pentru viciile existente la momentul predării bunului, în materia locațiunii locatorul răspunde contra tuturor viciilor lucrului existente atât dinainte de a contracta, cât și pentru cele care au survenit în cursul derulării locațiunii. Această extindere a răspunderii se explică prin aceea că locatorul trebuie să asigure locatarului folosința bunului pe toată durată convenită a locațiunii.

2.2. Garanția pentru vicii aparente

Potrivit art. 1790 alin. (2) teza I C. civ., locatorul nu răspunde pentru viciile care erau aparente la data încheierii contractului și pe care locatarul nu le-a reclamat în condițiile art. 1690 alin. (3) C. civ.[9]. Așadar, de principiu locatorul nu răspunde pentru viciile aparente ale bunului. La preluarea bunului locatarul trebuie să verifice starea acestuia cu diligență, dar fără a apela la asistență de specialitate[10] și dacă se constată existența unor vicii aparente, locatarul trebuie să îl informeze pe locator despre acestea fără întârziere. Constatarea viciilor aparente trebuie reclamate locatorului într-un termen rezonabil în raport cu natura bunului, sub sancțiunea decăderii din dreptul de a sancționa în orice mod acele vicii[11]. În lipsa informării, se consideră că locatorul și-a executat obligația și a predat bunul în stare corespunzătoare utili­zării lui.

Prin excepție însă, potrivit art. 1790 alin. (2) teza a II‑a C. civ., locatorul poate fi obligat la despăgubiri pentru prejudiciile pe care viciile aparente le cauzează vieții, sănătății sau integrității corporale a locatarului. În alte cuvinte, prejudiciile pe care viciile aparente le cauzează vieții, sănătății sau integrității corporale a locatarului, vor atrage răspunderea locatorului, acesta nefiind exonerat de răspundere în aceste cazuri, chiar dacă viciile erau aparente.

2.3. Efectele garanției pentru viciile bunului dat în locațiune

Potrivit art. 1791 C. civ., dacă locatorul nu înlătură viciile în cel mai scurt termen, locatarul are dreptul la o scădere proporțională a chiriei. În cazul în care viciile sunt atât de grave încât, dacă le-ar fi cunoscut, locatarul nu ar fi luat bunul în locațiune, el poate rezilia contractul, în condițiile legii.

Atunci când aceste vicii aduc vreun prejudiciu locatarului, locatorul poate fi obligat și la daune-interese, în afară de cazul când dovedește că nu le-a cunoscut și că, potrivit împrejurărilor, nu era dator să le cunoască.

Așadar, locatarul va putea solicita o scădere proporțională a chiriei, dacă viciile nu sunt înlăturate de locator în cel mai scurt termen, rezilierea contractului, dacă viciile sunt atât de grave încât, dacă le‑ar fi cunos­cut, nu ar fi luat bunul în locațiune și în plus, daune‑interese, atunci când viciile produc un prejudiciu. Prin excepție aceste daune-interese nu pot fi solicitate și acordate dacă locatorul dovedește că nu a cunoscut viciile și că, potrivit împrejurărilor, nu era dator să le cunoască.

2.4. Garanția pentru calitatea lucrului dat în locațiune

Potrivit art. 1792 C. civ, purtând denumirea marginală garanția pentru lipsa calităților convenite, dispozițiile privitoare la garanția contra viciilor ascunse se aplică și atunci când bunul dat în locațiune nu corespunde calităților convenite de către părți. În alte cuvinte locatarul va putea promova o acțiune având ca obiect scăderea proporțională a chiriei sau o acțiune având ca obiect rezilie­rea locațiunii și daune-interese. Se apreciază în doctrină[12] că în ipoteza descoperirii cu ocazia predării sau pe parcursul executării locațiunii a unei neconformități calitative a bunului în cauză, prin raportare la condițiile de calitate convenite, această situație va fi asimilată unui viciu ascuns al bunului care va avea regimul juridic al acestui tip de vicii.

2.5. Garanția pentru tulburările de fapt

Potrivit art. 1793 C. civ., locatorul nu este ținut să îl garanteze pe locatar de tulburarea cauzată prin fapta unui terț care nu pretinde vreun drept asupra bunului, afară numai dacă tulburările începute înaintea predării bunului îl împiedică pe locatar să îl preia, caz în care dispozițiile art. 1794 alin. (2) C. civ.[13] sunt aplicabile.

Așadar, ca regulă locatorul nu garantează pentru tulburările de fapt cauzate prin fapta unui terț care nu pretinde vreun drept asupra lucrului întrucât locatarul, care este un detentor precar, are în acest caz la dispoziție acțiunea posesorie, formulată în condițiile art. 949 alin. (2) C. civ., adică în ipoteza în care cel care tulbură este un terț, iar nu locatorul și în plus tulburarea este de fapt. Prin excepție însă garantează pentru tulburările de fapt cauzate de terți, începute înaintea predării bunului și care îl împiedică pe locatar să îl preia (art. 1793 teza a II‑a C. civ.), în temeiul dispozițiilor art. 1794 alin. (2) C. civ., aplicabile în această situație, locatarul are la înde­mână acțiunea în scăderea proporțională a chiriei sau, după caz, în rezilierea contractului[14].

2.6. Garanția pentru tulburările de drept

Potrivit art. 1794 C. civ., dacă un terț pretinde vreun drept asupra bunului dat în locațiune, locatorul este dator să îl apere pe locatar chiar și în lipsa unei tulburări de fapt. Dacă locatarul este lipsit în tot sau în parte de folosința bunului, locatorul trebuie să îl despăgubească pentru toate prejudiciile suferite din această cauză.

Indiferent de gravitatea tulburării, dacă i-a comunicat-o locatorului, fără ca acesta să o înlăture de îndată, locatarul poate cere o scădere proporțională a chiriei. Dacă tulburarea este atât de gravă încât, dacă ar fi cunoscut-o, locatarul nu ar fi contractat, el poate rezilia contractul în condițiile legii.

Locatarul care, la încheierea contractului, cunoștea cauza de evicțiune nu are dreptul la daune-interese.

2.7. Introducerea în proces a locatorului

Textul art. 1795 C. civ. prevede că, dacă locatarul este chemat în judecată de un terț care pretinde un drept asupra bunului închiriat, inclusiv un drept de servitute, și există riscul pierderii, în tot sau în parte, a folosinței bunului, el are dreptul să ceară introducerea în proces a locatorului, în condițiile Codului de procedură civilă.

Locatarul va fi ținut să îl despăgubească pe locator de toate prejudiciile suferite ca urmare a necomunicării tulburării de către locatar. El nu va fi însă ținut la despăgubiri dacă dovedește că locatorul nu ar fi avut câștig de cauză sau că, având cunoștință de tulburare, nu a acționat.

Așadar, locatarul chemat în judecată de un terț care pretinde un drept asupra bunului închi­riat, inclusiv un drept de servitute, atunci când există riscul pierderii, în tot sau în parte, a folo­sinței bunului, are dreptul să ceară introducerea în proces a locatorului, fie pe calea chemării în garanție (reglementată prin dispozițiile art. 72‑74 C. pr. civ.), fie pe calea arătării titu­larului dreptului real (reglementată prin dispozițiile art. 75‑77 C. pr. civ.)[15].

3. Concluzii

Analiza contractului de locațiune prin prisma efectelor generate impune a supune atenției deopotrivă atât obligațiile ce incumbă locatorului, cât și cele care incumbă locatarului. Prezenta parte a studiului a fost dedicată exclusiv obligațiilor ce incumbă locatorului, acestea constând în predarea bunului dat în locațiune; menținerea bunului în stare corespunzătoare de folosință pe toată durata locațiunii și nu în ultimul rând asigurarea liniștitei și utilei folosință a bunului pe tot timpul locațiunii.

Bibliografie

– G. Boroi, M.M. Pivniceru, C.A. Anghelescu, B. Nazat, I. Nicolae, T.V. Rădulescu, Fișe de drept civil, Ediția a 2-a, revizuită și adăugită, Ed. Hamangiu, București, 2017.

– Fr. Deak, Tratat de drept civil. Contracte speciale, Ed. Actami, București, 1996.

– F. Moțiu, Contracte speciale. Curs universitar, Ed. Universul Juridic, București, 2015.

– R. Dincă, Contractele civile speciale în noul Cod civil, Ed. Universul Juridic, 2013.

– T. Prescure, Curs de contracte civile, Ed. Hamangiu, București, 2012.

– L. Stănciulescu, Curs de drept civil. Contracte, ed. a 2-a revizuită și adăugită, Ed. Hamangiu, 2014.


[1] Fr. Deak, Tratat de drept civil. Contracte speciale, Ed. Actami, București, 1996, p. 143.

[2] G. Boroi, I. Nicolae, în G. Boroi, M.M. Pivniceru, C.A. Anghelescu, B. Nazat, I. Nicolae, T.V. Rădulescu, Fișe de drept civil, ed. a 2-a, revizuită și adăugită, Ed. Hamangiu, București, 2017, p. 617.

[3] De regulă, locatorul predă bunul la încheierea contractului. A se vedea L. Stănciulescu, Curs de drept civil. Contracte, ed. a 2-a revizuită și adăugită, Ed. Hamangiu, București, 2014, p.292.

[4] F. Moțiu, Contracte speciale. Curs universitar, Ed. Universul Juridic, București, 2015, p. 157.

[5] G. Boroi, I. Nicolae, în G. Boroi ș.a., op. cit., p. 617.

[6] L. Stănciulescu, Curs de drept civil. Contracte, ed. a 2-a revizuită și adăugită, Ed. Hamangiu, 2014, p. 292.

[7] Art. 1799 C. civ. Obligațiile privind folosirea bunului. Locatarul este obligat să folosească bunul luat în locațiune cu prudență și diligență, potrivit destinației stabilite prin contract sau, în lipsă, potrivit celei prezumate după anumite împrejurări, cum ar fi natura bunului, destinația sa anterioară ori cea potrivit căreia locatarul îl folosește.

[8] F. Moțiu, op. cit., p. 158.

[9] Art. 1690 C. civ. Starea bunului vândut. (1) Bunul trebuie să fie predat în starea în care se află în momentul încheierii contractului.

(2) Cumpărătorul are obligația ca imediat după preluare să verifice starea bunului potrivit uzanțelor.

(3) Dacă în urma verificării se constată existența unor vicii aparente, cumpărătorul trebuie să îl informeze pe vânzător despre acestea fără întârziere. În lipsa informării, se consideră că vânzătorul și-a executat obligația prevăzută la alin. (1).

(4) Cu toate acestea, în privința viciilor ascunse, dispozițiile art. 1.707-1.714 rămân aplicabile.

[10] R. Dincă, Contractele civile speciale în noul Cod civil, Ed. Universul Juridic, 2013, p. 177.

[11] Ibidem.

[12] T. Prescure, Curs de contracte civile, Ed. Hamangiu, București, 2012, p. 115.

[13] Art. 1794. Tulburările de drept. (1) Dacă un terț pretinde vreun drept asupra bunului dat în locațiune, locatorul este dator să îl apere pe locatar chiar și în lipsa unei tulburări de fapt. Dacă locatarul este lipsit în tot sau în parte de folosința bunului, locatorul trebuie să îl despăgubească pentru toate prejudiciile suferite din această cauză.

(2) Indiferent de gravitatea tulburării, dacă i-a comunicat-o locatorului, fără ca acesta să o înlăture de îndată, locatarul poate cere o scădere proporțională a chiriei. Dacă tulburarea este atât de gravă încât, dacă ar fi cunoscut-o, locatarul nu ar fi contractat, el poate rezilia contractul în condițiile legii.

(3) Locatarul care, la încheierea contractului, cunoștea cauza de evicțiune nu are dreptul la daune-interese.

[14] G. Boroi, I. Nicolae, în G. Boroi ș.a., 2017, p. 619.

[15] Ibidem.

Despre contractul de locațiune. Obligațiile locatorului (II) was last modified: august 3rd, 2018 by Ioana Nicolae

Numai utilizatorii autentificați pot scrie comentarii