Tranziția sistemului de publicitate imobiliară – principii și evoluții de la modelul francez la cel german

2.1. Principiile cărții funciare

Organizarea cărților funciare se realizează pe baza unor idei generale, călăuzitoare, denumite principii, care stau la baza oricărei înregistrări. Principiile cărții funciare au rolul de a impune aplicarea corectă și completă a scopului publicității imobiliare, respectiv unificarea sistemului de publicitate și asigurarea unei descrieri exacte a imobilelor, atât din punct de vedere material, cât și juridic.

2.1.1. Principiul opozabilității față de terți a înscrierii

Deși reglementarea cărților funciare instituită prin Decretul-lege nr. 115/1938 statua principiul constitutiv al înscrierilor în cartea funciară, nefiind admisibil transferul sau constituirea unui drept real prin simplul acord de voință al părților, Legea nr. 7/1996, în forma sa inițială, nu a reținut acest principiu, ci s-a limitat la a consemna efectele sistemului personal de publicitate, respectiv opozabilitatea față de terți a înscrierii.^[20] Considerăm greu de justificat această alegere întrucât principala consecință a consacrării principiului opozabilității față de terți era transmiterea sau constituirea consensuală a drepturilor reale, ceea ce combătea însuși scopul principal al cărții funciare și comitea un regres legislativ. Astfel, neajunsurile publicității imobiliare prin sistemul de transcripțiuni și inscripțiuni continuau să fie în vigoare și în cadrul acestui sistem de publicitate.

În baza principiului consensualismului și a forței obligatorii a contractului, în accepțiunea Legii nr. 7/1996, drepturile reale erau dobândite prin simpla încheiere a actului juridic în forma cerută de lege pentru valabilitatea sa, iar înscrierile în cartea funciară aveau doar rol de opozabilitate față de terți. Prin urmare, lipsa înscrierii nu putea fi invocată de către o parte în beneficiul său, împotriva celeilalte părți, ci doar de terții care îndeplineau o serie de condiții impuse de lege. Cu titlu de informare, puteau fi înregistrate în cartea funciară și actele sau faptele juridice referitoare la starea și capacitatea titularului sau la drepturi de creanță în legătură cu imobilul respectiv.

Excepțiile de la principiul opozabilității erau limitativ și expres prevăzute de lege, respectiv dobândirea drepturilor extratabulare, atunci când ele rezultau din succesiune, accesiune, vânzare silită, expropriere și dobândirea în temeiul legii sau a unei hotărâri judecătorești, ele fiind opozabile terților de la dobândire, fără nicio altă formalitate.

2.1.2. Principiul publicității integrale

Art. 33 din Legea nr. 7/1996, în forma sa originală, stabilea un principiu referitor la o prezumție absolută de existență, sau după caz, inexistență, a unui drept, dacă acesta era înscris, respectiv radiat din cartea funciară, principiu care este menținut și în actuala reglementare. De asemenea, art. 34 prevedea faptul că exactitatea cuprinsului cărților funciare era considerată certă, iar dreptul stabilit în favoarea unei persoane care l-a dobândit cu bună-credință, prin act juridic cu titlu oneros, putea fi contestat doar printr-o acțiune în rectificare. În situația în care cuprinsul cărții funciare nu corespundea cu situația de fapt, orice persoană interesată putea cere rectificarea acesteia, prin radiere, îndreptare sau menționare a operațiunilor care nu reflectau întocmai situația reală a bunului imobil.

Înscrierea dreptului se realiza pe baza actului sau faptului juridic ce justifica înscrierea, încheiat în forma sacramentală impusă de lege, în funcție de natura și obiectul actului. Prin excepție de la această regulă, art. 28 din Legea nr. 7/1996, în forma sa inițială, prevedea faptul că dreptul de proprietate și celelalte drepturi reale sunt opozabile terților, fără a fi necesară înscrierea în cartea funciară, atunci când ele provin din succesiune, accesiune, vânzare silită, uzucapiune, prin efectul legii, expropriere sau prin hotărâre judecătorească. Cu toate acestea, pentru a putea dispune de dreptul respectiv, titularul era obligat să înscrie dreptul în cartea funciară, anterior actului de dispoziție.

2.1.3. Principiul legalității

Cererea prin care se solicita înscrierea în cartea funciară a unui drept se depunea la biroul de carte funciară al judecătoriei în circumscripția căreia se afla imobilul, însoțită de documentația justificativă a înscrierii, fie în original, fie în copie legalizată. Cererile urmau a fi înregistrate în registrul de intrări, pentru a se putea determina rangul înscrierii și erau supuse controlului judecătorului de la biroul de carte funciară. Astfel cum s-a reliefat în literatura de specialitate, principiul legalității comporta două aspecte, respectiv legalitatea formală și legalitatea materială.^[21] În ceea ce privește legalitatea formală, aceasta presupunea încuviințarea înscrierii doar a actelor și faptelor juridice expres și limitativ prevăzute de lege și doar a celor ce erau în strânsă legătură cu imobilul.

În exercitarea legalității materiale și în vederea admiterii cererii de înscriere, judecătorul era obligat să analizeze, în primul rând, următoarele aspecte, menționate expres în art. 50 din Legea nr. 7/1996, în forma sa de bază: îndeplinirea cerințelor de validitate a actului juridic, forța probantă a înscrisului, indicarea numelui sau denumirii părților, indicarea imobilului, cu exactitate, inclusiv în ceea ce privea numărul de parcelă și, după caz, dacă era însoțit de o traducere legalizată, în cazul în care actul ce justifica înscrierea nu era în limba română. În cazul în care judecătorul avea rezerve referitor la legalitatea înscrisului sau inexactitatea sa era chiar dovedită prin analiza documentației depuse la dosar, judecătorul era obligat să emită o încheiere de respingere a cererii.

Astfel, prin constatarea de către judecător a îndeplinirii tuturor cerințelor legale privitoare la înscriere, se asigura principiul legalității înscrierii, garantând existența și certitudinea cuprinsului cărții funciare, în opoziție cu sistemul de publicitate prin registrele de transcripțiuni și inscripțiuni, în care acest control nu era obligatoriu.

2.1.3. Principiul oficialității

Principiul oficialității presupunea o colaborare directă între notarii publici și, după caz, instanțele de judecată, care erau obligați să trimită, din oficiu, documentul autentificat sau, după caz, hotărârea judecătorească definitivă, prin care se năștea, modifica sau stingea, în patrimoniul unei persoane, un drept real supus înscrierii în cartea funciară, în vederea efectuării formalităților de publicitate impuse de lege.

Termenul de comunicare al actului întocmit de către notarul public prin care se transmitea, modifica, constituia sau stingea un drept real imobiliar era ziua întocmirii actului sau cel târziu a doua zi. Cererea se efectua direct de către notarul public la biroul de carte funciară al judecătoriei în raza căreia se afla imobilul. Spre deosebire de actuala reglementare, vechea reglementare conferea părții dreptul de a efectua formalitățile de publicitate și în nume propriu, fără sprijinul notarului public.^[22]

Instanța judecătorească avea obligația de a transmite hotărârea definitivă și irevocabilă prin care se constituia, transmitea sau modifica un drept tabular, la biroul de cadastru competent, în termen de 3 zile. Tot astfel, se instituia în sarcina instanței obligația de a nu trece la dezbaterea în fond a cauzei atunci când avea ca obiect desființarea unui act juridic supus înscrierii, până la înscrierea sa în cartea funciară.

De asemenea, în baza principiului oficialității, se acorda judecătorului de la biroul de carte funciară dreptul de a îndrepta, printr-o încheiere motivată, inclusiv din oficiu, orice eroare materială săvârșită în procedura de efectuare a înscrierilor sau radierilor.

2.1.5. Principiul neutralității

Acest principiu presupune faptul că orice înscriere în cuprinsul cărții funciare se efectuează doar la cererea persoanei interesate, personalul biroului de cadastru și publicitate imobiliară neputând efectua, din oficiu, înscrieri, modificări, radieri din cuprinsul acesteia decât în cazurile expres prevăzute de lege.

Pot fi considerate excepții de la acest principiu: îndreptarea erorii materiale constatate de către registratorul de carte funciară, respingerea cererii de înscriere, radierile din oficiu a notărilor efectuate, în cazul respingerii plângerii prin hotărâre judecătorească definitivă și irevocabilă [art. 50 alin (6) din Legea nr. 7/1996], cazurile în care prin lege se acordă un privilegiu sau o ipotecă legală pentru garantarea unui drept, precum privilegiul vânzătorului neplătit [art. 55 alin. (6) din Legea nr. 7/1996].

2.1.6. Principiul specialității

Acest principiu stabilește faptul că modul de efectuare al înscrierilor în cartea funciară trebuie asigure exactitatea, claritatea și completitudinea cuprinsului acesteia, eliminând orice îndoială cu privire la natura, obiectul sau înțelesul înscrierilor.^[23] Astfel, o cerere de înscriere a unui drept real, de creanță sau a unui fapt juridic supus înscrierii poate fi admisă doar dacă, în cuprinsul cererii, imobilul în a cărui carte funciară se solicită înscrierea este complet și corect determinat, iar natura dreptului reiese neîndoielnic din documentația care susține înscrierea, fără a crea niciun dubiu cu privire la o eventuală inexactitate a înscrierii. În caz contrar, cererea va fi respinsă.

2.1.7. Principiul priorității

Înscrierile în cartea funciară erau ordonate, ca rang, în funcție de data cererii, conform înregistrării în registrul de intrări de la biroul de carte funciară al judecătoriei în circumscripția căreia se afla imobilul. În cazul în care două înscrieri, de la doi titulari diferiți, aveau aceeași dată, acestea obțineau același rang, provizoriu. Rangul definitiv era stabilit conform dispozițiilor din hotărârea judecătorească definitivă și irevocabilă, prin care se soluționa acest aspect. O excepție de la necesitatea supunerii controlului judecătoresc a rangului era dreptul de ipotecă. Astfel, în situația în care doi titulari diferiți depuneau, în aceeași zi, o cerere de înscriere a unei ipoteci asupra aceluiași imobil, ipotecile dobândeau același rang, fără alte formalități.

Art. 30 din Legea nr. 7/1996, în forma sa inițială, prevedea faptul că dobânditorul anterior putea solicita instanței să acorde prioritate înscrierii solicitate de către acesta, în concurs cu înscrierea efectuată la cererea unui terț dobânditor subsecvent, cu titlu gratuit sau de rea-credință, care a anihilat, în ceea ce privește primul dobânditor, principiul qui prior tempore potior iure. Primul dobânditor era obligat să dovedească achiziționarea bunului cu titlu oneros și, după caz, fie reaua-credință a celui care a cerut înscrierea, fie dobândirea bunului cu titlu gratuit.

2.1.8. Principiul relativității

Acest principiu se reflectă în faptul că înscrierile în cartea funciară se pot efectua numai împotriva celui care este înscris ca titular al dreptului asupra căruia se solicită înscrierea și împotriva celui care, înainte de a-și fi înscris dreptul, l-a grevat, cu condiția ca solicitantul să ceară înscrierea ambelor drepturi simultan. Cu privire la ultima ipoteză, sunt necesare câteva precizări.

În primul rând, solicitantul este persoana în favoarea căreia s-a grevat dreptul, fie titularul unui dezmembrământ al dreptului de proprietate, fie titularul unui drept de ipotecă sau al unui privilegiu. Doar această persoană poate solicita înscrierea ambelor drepturi simultan, în condițiile art. 24 lit. b) din Legea nr. 7/1996 în forma sa de bază. Nimic nu împiedică solicitantul să impună autorului său să efectueze înscrierea dreptului acestuia, iar la rândul său, să ceară ulterior înscrierea dreptului dobândit. Cu toate acestea, legiuitorul, având în vedere pasivitatea titularilor drepturilor reale, oferă această oportunitate titularilor de bună-credință, care urmăresc să se folosească de protecția oferită de lege în favoarea lor, prin publicitate.

O excepție a principiului relativității este reprezentată de situația dobânditorilor succesivi. Astfel, atunci când o persoană solicită înscrierea dreptului său în cartea funciară, dobândit în mod valabil, însă autorul său nu a fost înscris ca titular al dreptului, înscrierea dreptului său va fi condiționată de înscrierea dobândirilor succesive, fiind necesar să dovedească, prin înscrisuri originale, întreg șirul actelor juridice pe care se întemeiază înscrierile. Deși această prevedere legală poate părea inițial inechitabilă, ea este fundamentată pe principiul publicității integrale a cărților funciare și pe interesul de ordine publică al descrierilor imobilelor. Întreaga societate și statul au un interes în reglementarea, în mod public și clar, a situației juridice exacte a bunului imobil, iar titularul care solicită în final înscrierea, din aceste considerente, va suporta consecințele pasivității autorilor săi.

O ultimă excepție de la principiul relativității este situația în care înscrierile întemeiate pe obligațiile defunctului se vor putea face și după ce dreptul moștenitorului a fost înscris, în măsura în care se dovedește că moștenitorul este ținut de aceste obligații. Astfel, în măsura în care moștenitorul este succesorul (cu titlu particular al) defunctului cu privire la bunul imobil, terții dobânditori a unor drepturi în legătură cu imobilul vor putea solicita înscrierea împotriva moștenitorului, chiar dacă ar fi dobândit dreptul în raport cu autorul acestuia, în mod direct, în timpul vieții sale.

2.1.9. Principiul forței probante a înscrierii

Astfel cum am menționat anterior, înscrierile în cartea funciară se consideră a fi exacte, conforme cu realitatea. Acest principiu și caracter al cărților funciare garantează celui care consultă cuprinsul cărții funciare faptul că descrierea juridică a imobilului este certă, veridică, actuală. Fundamentul acestui principiu reiese din două prezumții, respectiv: a) dacă un drept este înscris în cartea funciară în folosul unei persoane, se prezumă că dreptul există (dar numai dacă a fost dobândit sau constituit cu bună-credință) și b) dacă un drept este radiat din cuprinsul cărții funciare, se prezumă că acest drept nu există. Ambele prezumții pot fi răsturnate prin proba contrară.

Cu toate acestea, conform art. 31 din Legea nr. 7/1996, republicată, cu modificările și completările ulterioare, este considerat „exact” dreptul înscris în favoarea unui dobânditor de bună-credință. Acest dobânditor de bună-credință trebuie să se bazeze pe cuprinsul cărții funciare atunci când dobândește bunul, deci trebuie să efectueze o serie de cercetări minimale prealabile, pentru a se asigura, în primul rând, pe sine, că nu dobândește dreptul de la un non dominus. Tot astfel, dacă în cuprinsul cărții funciare nu este înscrisă o acțiune prin care se contestă cuprinsul cărții funciare sau dacă din compararea titlului autorului său și dispozițiile de carte funciară nu reiese vreun viciu, dobânditorul este considerat a fi de bună-credință.

Consecința acestui principiu este faptul că acest dobânditor, de bună-credință și cu titlu oneros, nu poate fi evins în dreptul său de către o terță persoană, ulterior înscrierii în cartea funciară, operând, în accepțiunea Legii nr. 7/1996 în forma sa inițială, principiul opozabilității față de terți.

2.2. Principiile noilor cărți funciare. Noutăți legislative.

Analizând prevederile legislative în vigoare și intenția legiuitorului de a reglementa lacunele de sub imperiul Legii nr. 7/1996, noul Cod civil, ca principală noutate, implementează, în sistemul real de publicitate imobiliară, principiul constitutiv al înscrierilor în cartea funciară. Astfel, se ajunge la instituirea unui sistem precis, riguros, prin care scopul cărților funciare la nivel național este, finalmente, atins.

De menționat este faptul că între prevederile noului Cod civil și ale Legii nr. 7/1996, există o interdependență și o completare reciprocă, în sensul că noul Cod civil instituie prevederi de drept material, iar Legea nr. 7/1996 instituie prevederi procedurale și dispoziții referitoare la cadastru. În acest sens, art. 884 Cod civil statuează faptul că procedura de înscriere în cartea funciară se va stabili prin lege specială. La rândul său, Legea nr. 7/1996 în art. 24 alin. (2) statuează că regimul juridic, cazurile și condițiile înscrierilor sunt stabilite de Codul civil, iar procedura de înscriere, de această lege.