Efectele obligaţiei de garanţie în cazul evicţiunii consumate în reglementarea noului Cod civil

De regulă, rezoluţiunea este judiciară, instanţa urmând să aprecieze dacă sunt îndeplinite condiţiile pentru ca vânzătorul să răspundă pentru evicţiune şi – în funcţie de circumstanţele cauzei – dacă în situaţia în care ar fi cunoscut evicţiunea cumpărătorul ar mai fi încheiat contractul. Pentru soluţionarea acţiunii în rezoluţiune, instanţa va trebui să ţină seama de scopul pentru care a fost cumpărat bunul şi de consecinţele pierderii unei părţi din bun.

Prin excepţie, ca şi în cazul evicţiunii totale, cumpărătorul poate declara unilateral rezoluţiunea sau aceasta poate interveni în virtutea unui pact comisoriu, dacă sunt îndeplinite condiţiile prevăzute de lege.

b) În ipoteza în care cumpărătorul nu cere sau nu obţine rezoluţiunea contractului, vânzătorul trebuie să restituie cumpărătorului o parte din preţ proporţională cu valoarea părţii de care a fost evins şi, dacă este cazul, să plătească daune-interese. Pentru stabilirea întinderii daunelor-interese, se aplică în mod corespunzător prevederile 1.702 C. civ. din materia evicţiunii totale (art. 1.703 C. civ.).

În privinţa preţului, urmează să se aibă în vedere preţul menţionat în contractul de vânzare şi, în funcţie de ponderea valorii părţii de care a fost evins, cumpărătorul are dreptul la restituirea părţii corespunzătoare din preţ. De exemplu, dacă pentru un teren de 1.000 mp cumpărătorul a plătit 100.000 de lei şi a pierdut 100 mp, el va avea dreptul de a i se restitui 10.000 de lei. În privinţa restituirii preţului nu are importanţă dacă între momentul vânzării şi momentul producerii evicţiunii valoarea bunului a crescut sau a scăzut. Soluţia este diferită faţă de Codul civil de la 1864 unde se prevedea că în cazul evicţiunii parţiale cumpărătorul avea dreptul la valoarea părţii pierdute prin efectul evicţiunii, valoare socotită în momentul evicţiunii. Potrivit vechiului Cod civil, vânzătorul nu se putea libera oferind o parte din preţ şi nici cumpărătorul nu putea cere o parte din preţ, proporţională cu partea evinsă, indiferent de scăderea sau urcarea valorii bunului de la vânzare şi până la evicţiune^[14].

În ceea ce priveşte daunele-interese, textul art. 1.702 C. civ. este suficient de acoperitor şi permite cumpărătorului să-şi recupereze întreg prejudiciul. Astfel, în ipoteza în care a crescut valoarea bunului de la data vânzării şi până la producerea evicţiunii, în temeiul art. 1.702 alin. (1) lit. d) cumpărătorul poate obţine daune-interese („pierderile suferite de către cumpărător din cauza evicţiunii”).

Daunele-interese se acordă nu numai în cazul în care cumpărătorul a pierdut o parte din bun (în sensul de fracţiune materială a acestuia sau de cotă-parte din dreptul de proprietate), ci şi atunci când terţul invocă un drept de creanţă (de pildă, terţul are dreptul de folosinţă asupra bunului în temeiul unui contract de locaţiune, drept care este opozabil cumpărătorului) ori un drept de uz, uzufruct, abitaţie, servitute etc. Desigur, în aceste cazuri poate interveni şi rezoluţiunea, în condiţiile arătate mai sus (bunăoară, cumpărătorul intenţiona să se mute cu familia în casa cumpărată, dar acest lucru nu este posibil pentru că un terţ foloseşte casa în baza unui contract de locaţiune valabil şi opozabil cumpărătorului pentru o durată de 4 ani; în acest caz, cumpărătorul are toate motivele să ceară rezoluţiunea contractului cu daune-interese).

4. Ipoteza înlăturării evicţiunii de către cumpărător. Potrivit art. 1.704 C.civ., atunci când cumpărătorul a păstrat bunul cumpărat plătind terţului evingător o sumă de bani sau dându-i un alt bun, vânzătorul este liberat de urmările garanţiei, în primul caz prin rambursarea către cumpărător a sumei plătite cu dobânda legală calculată de la data plăţii, iar în al doilea caz prin plata valorii bunului dat, precum şi, în ambele cazuri, a tuturor cheltuielilor aferente.

Sunt ipoteze în practică în care cumpărătorul tratează cu terţul evingător şi reuşeşte să împiedice pierderea bunului pe care l-a cumpărat de la vânzător cu preţul unor sacrificii de natură patrimonială. Astfel se întâmplă atunci când cumpărătorul încheie o tranzacţie cu terţul şi îi plăteşte acestuia o sumă de bani în schimbul renunţării de către terţ la dreptul asupra bunului; tot astfel, cumpărătorul îi poate transmite terţului proprietatea asupra unui bun al său, păstrând în schimb bunul cumpărat (de exemplu, cumpărătorul îi oferă un teren situat în extravilan pentru ca terţul să nu mai revendice bunul ce se află în intravilan şi necesar cumpărătorului pentru a-şi edifica o casă). În ambele situaţii sunt îndeplinite condiţiile pentru ca vânzătorul să răspundă pentru evicţiune, deşi cumpărătorul nu a pierdut bunul ce formează obiectul vânzării.

Este important de menţionat faptul că vânzătorul nu este obligat să recurgă la soluţia prevăzută de art. 1.704 C.civ. Vânzătorul are o facultate, o posibilitate, un drept, iar nu o obligaţie. El poate să aleagă calea răspunderii pentru evicţiune în condiţiile dreptului comun. Este evident că vânzătorul va alege calea pe care o va considera mai avantajoasă pentru el. Dacă, de exemplu, preţul plătit de către cumpărător terţului este inferior preţului primit de el de la cumpărător, vânzătorul va opta pentru soluţia rambursării către cumpărător a sumei plătite cu dobânda legală (remuneratorie) calculată de la data plăţii. În schimb, dacă preţul plătit de către cumpărător terţului este mai mare decât suma (preţul plus daune-interese) pe care el ar trebui să o plătească cumpărătorului^[15], vânzătorul poate aprecia că este în interesul său să răspundă faţă de cumpărător potrivit dreptului comun.

Se impune încă o menţiune: atunci când cumpărătorul este dispus să păstreze bunul cumpărat plătind terţului evingător o sumă de bani sau dându-i un alt bun, este recomandabil ca vânzătorul să fie informat cu privire la condiţiile intervenirii înţelegerii între cumpărător şi terţ. Altfel, există riscul ca ulterior vânzătorul să se prevaleze de prevederile art. 1.705 alin. (2) C. civ. – „Cumpărătorul care, fără a exista o hotărâre judecătorească, a recunoscut dreptul terţului pierde dreptul de garanţie, afară de cazul în care dovedeşte că nu existau motive suficiente pentru a împiedica evicţiunea”. Plătindu-i terţului o sumă de bani sau dându-i un alt bun, cumpărătorul recunoaşte practic dreptul acestuia asupra bunului.

Din punct de vedere practic, chestiunile litigioase se pot rezolva şi prin încheierea unei tranzacţii, cu participarea celor trei părţi implicate – vânzător, cumpărător şi terţul evingător – pentru că astfel de contracte de tranzacţie (prin care părţile previn şi/sau sting litigii) pot avantajoase pentru toate părţile.

5. Prescripţia. Obligaţia de garanţie contra evicţiunii nu este, de regulă, limitată în timp. Ea subzistă pe toată durata existenţei în patrimoniul cumpărătorului a dreptului transmis şi garantat^[16].

Dreptul la acţiunea în garanţie contra evicţiunii se prescrie în termenul general de prescripţie de 3 ani. Termenul de prescripţie începe să curgă de la data producerii evicţiunii. Până în acest moment obligaţia vânzătorului este condiţională^[17] şi cumpărătorul nu poate să acţioneze, iar contra non valentem agere non currit praescriptio (prescripţia nu curge împotriva celui care este împiedicat să acţioneze).

Ce se înţelege prin „data producerii evicţiunii”? Uneori aceasta este data rămânerii definitive a hotărârii judecătoreşti prin care s-a recunoscut dreptul terţului. Alteori, s-a statuat că prin evicţiune consumată se înţelege momentul când bunul a fost efectiv restituit adevăratului proprietar^[18]. În fine, în acele ipoteze în care evicţiunea nu este rezultatul unei acţiuni în justiţie promovată de terţul evingător (de pildă, dacă dreptul terţului asupra lucrului este atât de evident, încât cumpărătorul renunţă la bun fără judecată; cumpărătorul plăteşte creanţa ipotecară pentru a degreva imobilul şi pentru a-l păstra; cumpărătorul nu poate obţine predarea bunului, acesta fiind deţinut de un terţ, care dovedeşte că el este adevăratul proprietar^[19] etc.), trebuie stabilit, în raport de circumstanţele concrete, momentul la care începe să curgă termenul de prescripţie. Ca o chestiune de principiu, instanţele trebuie să ia în considerare momentul de la care i se poate reproşa cumpărătorului starea de pasivitate în ceea ce priveşte protecţia drepturilor sale.