Efectele obligaţiei de garanţie în cazul evicţiunii consumate în reglementarea noului Cod civil

Art. 578 C. civ. prevede că lucrările pot fi autonome sau adăugate, cu caracter durabil sau provizoriu. Lucrările autonome sunt construcţiile, plantaţiile şi orice alte lucrări cu caracter de sine stătător realizate asupra unui imobil (de exemplu, cumpărătorul a edificat un nou corp de clădire pe terenul cumpărat). Lucrările adăugate nu au caracter de sine stătător. Ele pot fi: a) necesare, atunci când în lipsa acestora imobilul ar pieri sau s-ar deteriora (de exemplu, cumpărătorul a reparat acoperişul casei, care se putea prăbuşi); b) utile, atunci când sporesc valoarea economică a imobilului (cumpărătorul a montat geamuri termopan, gresie, faianţă, parchet etc.); c) voluptuare, atunci când sunt făcute pentru simpla plăcere a celui care le-a realizat, fără a spori valoarea economică a imobilului (cumpărătorul a pus tapet pe pereţi, a vopsit casa în anumite culori agreate de el, a amplasat tablouri, oglinzi etc.).

Trebuie menţionat că de aceste cheltuieli profită terţul evingător şi de aceea el va fi în primul rând obligat să-l despăgubească pe cumpărător, în condiţiile legii, iar vânzătorul va fi garant numai în subsidiar^[9]. De exemplu, dacă terţul intentează o acţiune în revendicare împotriva cumpărătorului, se va proceda astfel: 1. Proprietarul (terţul evingător) poate fi obligat, la cerere, să restituie posesorului (cumpărătorului evins) cheltuielile necesare pe care acesta le-a făcut – art. 566 alin. (3) C. civ.; 2. Cheltuielile utile se restituie, la cerere, în limita sporului de valoare, dacă prin lege nu se prevede altfel – art. 566 alin. (4) C. civ. Bunăoară, dacă pentru montarea parchetului cheltuielile (materiale şi manoperă) au fost de 10.000 de lei, dar sporul de valoare înregistrat de casă este de doar 5.000 de lei, cumpărătorul evins va avea dreptul să i se restituie de către terţ doar 5.000 de lei, iar restul de 5.000 de lei i se va restitui de către vânzător. 3. Proprietarul (terţul evingător) nu este dator să acopere cheltuielile voluptuare, dar cumpărătorul are dreptul de a-şi însuşi lucrările efectuate cu aceste cheltuieli numai dacă prin aceasta bunul nu se deteriorează – art. 566 alin. (8) C. civ. Dacă însă vânzătorul a fost de rea-credinţă (a cunoscut cauza evicţiunii la data încheierii contractului), el este dator să ramburseze cumpărătorului şi cheltuielile făcute pentru efectuarea şi, după caz, ridicarea lucrărilor voluptuare^[10].

v) Pierderile suferite şi câştigurile nerealizate de către cumpărător din cauza evicţiunii [art. 1.702 alin. (1) lit. d) C. civ.]. Textul are în vedere alte pierderi suferite de către cumpărător, cum ar fi contravaloarea chiriei pe care a plătit-o până când şi-a găsit o altă locuinţă, despăgubirile pe care le-a plătit locatarului cu care încheiase un contract de locaţiune şi care a încetat din cauza evicţiunii etc. Prevederea legală are un caracter de „text de rezervă” ce poate fi folosit ori de câte ori se pune problema reparării integrale a prejudiciului suferit de către cumpărător din cauza evicţiunii.

vi) Dacă lucrul vândut are, la data evicţiunii, o valoare mai mare, din orice cauză, vânzătorul este dator să plătească cumpărătorului, pe lângă preţul vânzării, sporul de valoare acumulat până la data evicţiunii [art. 1.701 alin. (3) C. civ.]. Uneori, bunul vândut înregistrează un spor de valoare ca urmare a lucrărilor autonome sau adăugate efectuate de către cumpărător şi, în acest caz, dacă se restituie cheltuielile pentru lucrările autonome sau adăugate efectuate în legătură cu bunul vândut, nu se va mai plăti şi un eventual spor de valoare. Alteori, sporul de valoare este mai mare decât cheltuielile pentru lucrările autonome sau adăugate efectuate în legătură cu bunul vândut (de exemplu, la un apartament în valoare de 100.000 de lei se efectuează lucrări adăugate în valoare de 30.000 de lei, iar valoarea de piaţă a apartamentului datorită acelor lucrări este de 150.000 de lei); în acest caz, cumpărătorul are dreptul şi la cheltuielile pentru lucrările adăugate de 30.000 de lei şi la sporul de valoare de 20.000 de lei. În fine, sunt situaţii în care bunul vândut înregistrează un spor de valoare, chiar dacă nu au fost efectuate cheltuieli pentru lucrări autonome sau adăugate (de exemplu, un apartament cumpărat cu 100.000 de lei valorează peste doi ani 120.000 de lei ca urmare a creşterii preţurilor apartamentelor pe piaţa imobiliară).

Ceea ce legiuitorul a urmărit a fost ca, fără să obţină o dublă reparaţie, cumpărătorul să îşi acopere inclusiv pierderea generată de faptul că valoarea bunului pe care l-a cumpărat a crescut între timp. În acest caz, dacă, de exemplu, cumpărătorul a plătit 100.000 de lei pe un apartament şi până la data producerii evicţiunii apartamentul a înregistrat un spor de 20.000 de lei (datorită creşterii preţurilor apartamentelor în acea zonă), el va avea dreptul să primească 120.000 de lei pentru a-şi putea procura un apartament similar. Precizăm că vânzătorul va fi obligat să plătească sporul de valoare indiferent dacă sporul a fost sau nu previzibil ori vânzătorul a fost de bună sau de rea-credinţă^[11].

2.2. Reguli speciale (răspunderea pentru evicţiune în temeiul Legii nr. 10/2001).

Potrivit art. 50¹ din Legea nr. 10/2001, introdus prin Legea nr. 1/2009, „(1) Proprietarii ale căror contracte de vânzare-cumpărare, încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, cu modificările ulterioare, au fost desfiinţate prin hotărâri judecătoreşti definitive şi irevocabile au dreptul la restituirea preţului de piaţă al imobilelor, stabilit conform standardelor internaţionale de evaluare. (2) Valoarea despăgubirilor prevăzute la alin. (1) se stabileşte prin expertiză”.

Textul art. 50¹ din Legea nr. 10/2001 se referă la contracte de vânzare „încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995”, fiind vorba, aşadar, de acele contracte în privinţa cărora nu s-a constatat a fi lovite de vreun motiv de nulitate, dar care au fost „desfiinţate”, în sensul că au devenit ineficace în urma promovării acţiunii în revendicare de către adevăratul proprietar, instanţa constatând că titlul acestuia din urmă este preferabil faţă de cel reprezentat de contractul de vânzare, cumpărătorul fiind astfel evins de proprietatea asupra bunului.

După cum s-a reţinut în practica instanţei supreme, printr-o astfel de reglementare explicită, legiuitorul român a adaptat legislaţia specifică domeniului caselor naţionalizate la exigenţele Convenţiei europene şi la jurisprudenţa C.E.D.O. – în principal, Cauza Raicu contra României – care, deşi nu este grefată pe aceeaşi situaţie de speţă, consacră principiul unui just echilibru între cerinţele de interes general ale comunităţii şi imperativele de salvgardare a drepturilor fundamentale ale persoanei, Curtea reafirmând, totodată, că acest echilibru este, ca regulă generală, atins atunci când compensaţia plătită persoanei private de proprietate este în mod rezonabil corelată cu valoarea pecuniară a bunului. În cadrul aceleiaşi decizii s-a analizat de către Curte dacă privarea chiriaşului-cumpărător de bunul său a răspuns criteriului de proporţionalitate, reţinându-se că nu este suficientă posibilitatea legală a acestuia de a formula o acţiune în restituirea preţului actualizat, ci legislaţia ar trebui să acorde dreptul persoanelor care şi-au dobândit bunurile cu bună-credinţă la o compensaţie reprezentând diferenţa dintre preţul actualizat şi valoarea bunului^[12].

În schimb, în temeiul art. 50 alin. 2 din Legea nr. 10/2001, în ipoteza în care contractele de vânzare-cumpărare, încheiate cu eludarea prevederilor Legii nr. 112/1995, au fost desfiinţate prin hotărâri judecătoreşti definitive şi irevocabile, chiriaşii-cumpărători au dreptul doar la restituirea preţului pe care l-au plătit, actualizat cu rata inflaţiei. Această soluţie se impune ori de câte ori se reţine că au fost eludate prevederile Legii nr. 112/1995. De exemplu, dacă s-a constatat nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare pentru cauză ilicită şi imorală deoarece s-a reţinut că ambele părţi au fost de rea-credinţă. Tot astfel, dacă s-a admis acţiunea în revendicare a adevăratului proprietar ca urmare a comparării titlurilor de proprietate, iar în considerentele hotărârii judecătoreşti s-a reţinut fie că nu au fost respectate dispozițiilor Legii nr. 112/1995 la încheierea contractului de vânzare-cumpărare, fie reaua-credință a cumpărătorului^[13].

3. Evicţiunea parţială. Dacă evicţiunea este numai parţială – are ca obiect fie o fracţiune din bun sau o cotă ideală din dreptul de proprietate, fie valorificarea sau negarea unui alt drept cu privire la bun, – cumpărătorul are alegerea între a cere rezoluţiunea vânzării sau menţinerea contractului cu obligarea vânzătorului la plata de daune-interese.

a) În cazul în care cumpărătorul a fost evins de o parte a bunului îndeajuns de însemnată încât, dacă ar fi cunoscut evicţiunea, el nu ar mai fi încheiat contractul, poate cere rezoluţiunea vânzării. În acest caz, cumpărătorul restituie bunul astfel cum a rămas după evicţiune, putând să ceară restituirea preţului şi daune-interese la fel ca în cazul evicţiunii totale (art. 1.700 C.civ.).