Efectele obligaţiei de garanţie în cazul evicţiunii consumate în reglementarea noului Cod civil

1. Preliminarii. Evicţiunea presupune pierderea, în tot sau în parte, a dreptului de proprietate ori a altui drept dobândit prin vânzare sau tulburarea cumpărătorului în exercitarea prerogativelor conferite de dreptul transmis.

Se pune problema de a şti ce anume se va întâmpla în ipoteza în care evicţiunea s-a produs. Codul civil reglementează în mod distinct trei situaţii: i) evicţiunea este totală; ii) evicţiunea este parţială; iii) evicţiunea a fost înlăturată de către cumpărător, cu preţul unor sacrificii de natură patrimonială (art. 1.704 C. civ.). Le vom analiza pe rând, iar în cazul evicţiunii totale vom înfăţişa, pe scurt, şi reglementarea specială din Legea nr. 10/2001.

2. Evicţiunea totală. 2.1. Dreptul comun. Potrivit art. 1.700 C. civ., cumpărătorul poate cere rezoluţiunea vânzării dacă a fost evins de întregul bun, iar odată cu rezoluţiunea poate cere restituirea preţului şi repararea prejudiciului suferit.

a) Rezoluţiunea contractului este, de regulă, judiciară, concluzie care rezultă din utilizarea sintagmei „poate cere”. Cumpărătorul poate declara unilateral rezoluţiunea sau aceasta poate interveni în virtutea unui pact comisoriu, dacă sunt îndeplinite condiţiile prevăzute de lege (art. 1.552, respectiv, art. 1.553 C. civ.)^[1].

b) În al doilea rând, vânzătorul este ţinut să înapoieze preţul în întregime chiar dacă, la data evicţiunii, valoarea bunului vândut a scăzut sau dacă bunul a suferit deteriorări însemnate, fie din neglijenţa cumpărătorului, fie prin forţă majoră [art. 1.701 alin. (1) C. civ.]. Soluţia restituirii integrale a preţului se impune deoarece, ca urmare a producerii evicţiunii totale, vânzătorul îl deţine fără cauză. Nu are importanţă faptul că bunul a suferit deteriorări însemnate din neglijenţa cumpărătorului (de exemplu, acesta nu a reparat la timp un corp de clădire, care s-a prăbuşit) pentru că, după cum s-a spus^[2], cumpărătorul are dreptul să fie neglijent cu privire la bunul pe care îl consideră ca fiind al său. Tot astfel, restituirea preţului va fi integrală şi atunci când, din cauza cutremurului, inundaţiilor, alunecărilor de teren etc. bunul vândut a fost deteriorat.

În cazul în care cumpărătorul a obţinut un beneficiu în urma deteriorărilor cauzate bunului, vânzătorul are dreptul să scadă din preţ o sumă corespunzătoare acestui beneficiu [art. 1.701 alin. (2) C. civ.] Textul de lege are în vedere acele situaţii în care, bunăoară, după încheierea contractului de vânzare, cumpărătorul a demolat un corp de clădire şi a valorificat materialele de construcţie recuperate (fie prin vânzare, fie prin folosirea la edificarea unei alte clădiri) sau a tăiat şi a înstrăinat (ori a folosit pentru nevoile proprii) copaci din pădurea care a format obiectul (derivat) al contractului de vânzare^[3]. În cazul în care cumpărătorul nu a obţinut niciun beneficiu în urma deteriorărilor cauzate bunului, vânzătorul nu este îndrituit să scadă din preţ vreo sumă (de pildă, cumpărătorul a demolat un corp vechi de clădire, dar nu a putut valorifica materiale de construcţie).

Aceste reguli se aplică şi atunci când vânzătorul este obligat să înapoieze preţul primit unui subdobânditor care exercită acţiunea în garanţie direct împotriva sa, fără a deosebi după cum subdobânditorul a plătit celui de la care a cumpărat un preţ mai mic sau mai mare ori a dobândit bunul cu titlu gratuit (subdobânditorul fiind un donatar). Soluţia se impune în temeiul art. 1.706 C. civ. potrivit cu care vânzătorul este obligat să garanteze contra evicţiunii faţă de orice dobânditor subsecvent al bunului, fără a deosebi după cum dobândirea este cu titlu oneros ori cu titlu gratuit^[4].

Dacă subdobânditorul a plătit un preţ mai mare, el va putea să solicite diferența de preț achitată vânzătorului cu care a contractat direct chiar de la acesta, neputând solicita vânzătorului inițial întregul preț plătit.

c) În al treilea rând, vânzătorul datorează daune-interese, indiferent dacă a fost de bună-credinţă (nu a cunoscut cauza evicţiunii)^[5] sau de rea-credinţă, potrivit unor reguli speciale, care în parte sunt derogatorii de la dreptul comun^[6]. Astfel:

i) Cumpărătorul are dreptul la valoarea fructelor pe care a fost obligat să le restituie terţului evingător [art.1.702 alin. (1) lit. a C. civ.]. Art. 948 alin. (1) C. civ. prevede că posesorul de bună-credinţă dobândeşte dreptul de proprietate asupra fructelor bunului posedat, iar alin. (4) dispune că „posesorul este de bună-credinţă atunci când are convingerea că este proprietarul bunului în temeiul unui act translativ de proprietate ale cărui cauze de ineficacitate nu le cunoaşte şi nici nu ar trebui, după împrejurări, să le cunoască. Buna-credinţă încetează din momentul în care cauzele de ineficacitate îi sunt cunoscute”. În fine, în temeiul art. 948 alin. (5) C. civ., posesorul de rea-credinţă trebuie să restituie fructele percepute, precum şi contravaloarea acelora pe care a omis să le perceapă.

Din momentul încheierii contractului, cumpărătorul are dreptul să dobândească fructele, în calitate de posesor de bună-credinţă. La cererea terţului evingător, el poate fi obligat la restituirea fructelor percepute, precum şi la contravaloarea acelora pe care a omis să le perceapă după ce a devenit de rea-credinţă (adică a luat cunoştinţă de drepturile terţului asupra bunului vândut, cel târziu de la primirii cererii de chemare în judecată formulată de către terţ, când cauzele de ineficacitate ale titlului său i-au fost cunoscute). Deşi este tulburat de către terţ, „faţă de vânzător el rămâne un cumpărător de bună-credinţă, ceea ce justifică dreptul lui la valoarea fructelor restituite”^[7].

Cazul cel mai des întâlnit în practică este acela în care terţul intentează o acţiune în revendicare împotriva cumpărătorului şi solicită obligarea cumpărătorului la restituirea bunului, precum şi la restituirea fructelor produse de bun până la înapoierea acestuia către reclamantul – proprietar [art. 566 alin. (1) şi (2) C. civ.].

ii) Cumpărătorul are dreptul să ceară restituirea cheltuielilor de judecată pe care le-a efectuat în procesul cu cel ce l-a evins, precum şi, dacă este cazul, în procesul de chemare în garanţie a vânzătorului [art. 1.702 alin. (1) lit. b) C. civ.]. Astfel, în cadrul procesului cu terţul, cumpărătorul a efectuat anumite cheltuieli (onorarii de avocat, taxe judiciare de timbru, onorarii de expert etc.), pe care nu şi le-a recuperat pentru că, prin ipoteză, a pierdut procesul. În plus, pierzând procesul, a trebuit să suporte cheltuielile de judecată efectuate de către terţul evingător (prin hotărârea de admitere a acţiunii terţului reclamant, instanţa l-a obligat pe pârâtul cumpărător la plata cheltuielilor de judecată efectuate de către reclamant). De asemenea, dacă ulterior cumpărătorul a formulat o acţiune în garanţie împotriva vânzătorului, acesta din urmă va fi obligat să suporte toate cheltuielile de judecată efectuate de către cumpărător în acest nou proces.

iii) Cumpărătorul are dreptul să ceară cheltuielile încheierii şi executării contractului de vânzare, cheltuieli pe care el le-a suportat (art.1.702 alin. 1 lit. c C.civ.)^[8]. De exemplu, cumpărătorul a plătit taxele aferente autentificării contractului de vânzare, cheltuielile de intabulare a dreptului de proprietate, cheltuielile de preluare şi transport a bunului, comisioanele bancare aferente plăţii preţului etc.

iv) Vânzătorul este ţinut să ramburseze cumpărătorului sau să facă să i se ramburseze de către acela care evinge toate cheltuielile pentru lucrările efectuate în legătură cu bunul vândut, fie că lucrările sunt autonome, fie că sunt adăugate, dar, în acest din urmă caz, numai dacă sunt necesare sau utile. Dacă vânzătorul a cunoscut cauza evicţiunii la data încheierii contractului (adică a fost de rea-credinţă), el este dator să ramburseze cumpărătorului şi cheltuielile făcute pentru efectuarea şi, după caz, ridicarea lucrărilor voluptuare [art. 1.702 alin. (2) şi (3) C. civ.].

DOWNLOAD FULL ARTICLE