Încetarea contractului de locațiune

1. Enumerarea cauzelor de încetare ale contractului de locațiune

Potrivit art. 1321 C. civ., contractul încetează, în condiţiile legii, prin executare, acordul de voinţă al părţilor, denunţare unilaterală, expirarea termenului, îndeplinirea sau, după caz, neîndeplinirea condiţiei, imposibilitate fortuită de executare, precum şi din orice alte cauze prevăzute de lege. Cauzele de încetare ale contractului de locațiune, pe lângă cele enumerate în textul legal anterior, se referă la rezilierea pentru neexecutare, pieirea bunului, desființarea titlului locatorului și înstrăinarea bunului dat în locațiune, dacă există clauză în acest sens. În prezentul studiu vom analiza pe rând cauzele specifice de încetare ale locațiunii.

2. Expirarea termenului locațiunii

Potrivit art. 1809 alin. (1) C. civ., contractul de locaţiune încetează de drept la expirarea termenului convenit de părţi sau, după caz, prevăzut de lege, fără a fi necesară o înştiinţare prealabilă. Astfel, prin ajungerea la termen a contractului de locațiune are loc încetarea de drept a acestuia, nefiind necesară nicio înştiinţare prealabilă. Ne referim atât la situația în care termenul locațiunii este convenit de părți, cât și la situația în care acesta este prevăzut de lege.

Ca urmare a încetării contractului de locațiune prin ajungerea la termen, locatarul este obligat să restitituie bunul primit în locațiune. În privinţa obligaţiei de restituire a bunului dat în locaţiune, contractul încheiat pe durată determinată şi constatat prin înscris autentic constituie, în condiţiile legii, titlu executoriu la expirarea termenului, potrivit art. 1809 alin. (2) C. civ. Această dispoziție legală menționată, se aplică în mod corespunzător şi contractului încheiat pe perioadă determinată prin înscris sub semnătură privată şi înregistrat la organul fiscal competent, astfel cum statuează alin. (3) al art. 1809 C. civ. Reținem, așadar, că un contract de locaţiune încheiat pe durată determinată în formă autentică sau prin act sub semnătură privată şi înregistrat la organul fiscal competent constituie titlu executoriu în privinţa obligaţiei de restituire a bunului, ceea ce înseamnă că locatorul va pune în executare titlul său executoriu, iar o acțiune având ca obiect restituirea bunului fiind în acest caz lipsită de interes^[1].

Cu toate acestea, dacă, după împlinirea termenului, locatarul continuă să deţină bunul şi să îşi îndeplinească obligaţiile fără vreo împotrivire din partea locatorului, se consideră încheiată o nouă locaţiune, în condiţiile celei vechi, inclusiv în privinţa garanţiilor, potrivit art. 1810 alin. (1) C. civ. Alin. (2) al aceluiași text legal prevede că noua locaţiune va fi însă pe durată nedeterminată, dacă prin lege sau convenţia părţilor nu se prevede altfel. Cu alte cuvinte, prin tacita relocațiune are loc încheierea unui nou contract de locațiune, în condițiile contractului inițial, cu singura diferență că de această dată contractul se încheie pe durată nedeterminată. Faptul că acest nou contract se încheie pe perioadă nedeterminată va permite oricăreia din părțile contractante denunțarea unilaterală cu respectarea termenului de preaviz. Având în vedere că tacita relocațiune presupune încheierea unui nou contract, trebuie îndeplinite cerințele legale pentru validitatea contractului. Astfel, în practica judiciară s-a statuat că dacă pentru încheierea contractului legea specială a prevăzut anumite condiții, precum organizarea unei licitații, la expirarea termenului contractul nu se poate reînnoi tacit, cu eludarea pentru locator de a organiza licitația^[2].

În ipoteza în care locatorul își manifestă voința expres, în sensul că nu este de acord cu reînnoirea contractului ori în ipoteza în care părțile au prevăzut acest lucru în contract, tacita relocațiune nu va opera. Voința locatorului poate fi notificată oricând pe durata derulării raporturilor contractuale, fiind suficientă pentru a nu opera tacita relocațiune. Pentru notificarea intenției de a nu încheia un nou contract de locațiune nu trebuie respectat un anumit termen de preaviz.

3. Denunțarea unilaterală a contractului de locațiune

Potrivit art. 1816 C. civ., dacă locaţiunea a fost făcută fără determinarea duratei, oricare dintre părţi poate denunţa contractul prin notificare.

Notificarea făcută cu nerespectarea termenului de preaviz stabilit de lege sau, în lipsă, de uzanţe nu produce efecte decât de la împlinirea acelui termen.

La împlinirea termenului de preaviz, obligaţia de restituire a bunului devine exigibilă, iar contractul de locaţiune încheiat în condiţiile prevăzute la art. 1809 alin. (2) sau (3) C. civ.^[3], după caz, constituie, în condiţiile legii, titlu executoriu cu privire la această obligaţie.

Așa cum reiese din prevederile alin. (1) al textului indicat, denunțarea unilaterală a contractului este permisă oricăreia din părți, însă potrivit alin. (2) exercitarea acestui drept presupune notificarea celeilalte părți cu respectarea termenului de preaviz stabilit de lege sau, în lipsă, de uzanţe. Obligația de restituire devine exigibilă la împlinirea termenului de preaviz, în ipoteza contractelor de locaţiune încheiate pe durată nedeterminată în formă autentică sau prin act sub semnătură privată şi înregistrat la organul fiscal competent. O clauză care ar anihila posibilitatea denunțării unilaterale a contractului de locațiune încheiat pe perioadă nedeterminată este considerată nescrisă^[4].

Chiar și în privința contractelor de locațiune încheiate pe perioadă determinată, părțile pot prevedea posibilitatea denunțării unilaterale a contractului.

Legiuitorul nu prevede o formă anume pe care să o îmbrace denunțarea unilaterală, însă este unanim acceptat în practică și doctrină că aceasta se face în scris, iar dacă partea refuză primirea, se face prin notificare prin intermediul executorului judecătoresc^[5]. Termenul de preaviz începe să curgă de la data data comunicării declarației unilaterale de reziliere a contractului, și astfel cum stabilește textul legal, iar acest termen de preaviz este stabilit de lege sau, în lipsă, de uzanţe.

4. Rezilierea con­tractului pen­tru nerespecta­rea obligațiilor

Potrivit art. 1817 C. civ., atunci când, fără justificare, una dintre părţile contractului de locaţiune nu îşi execută obligaţiile născute din acest contract, cealaltă parte are dreptul de a rezilia locaţiunea, cu daune-interese, dacă este cazul, potrivit legii. În alte cuvinte, rezilierea^[6] presupune neexecutarea culpabilă a obligațiilor contractuale de către una dintre părți, iar în acest caz partea interesată poate solicita și daune-interese. În privința neexecutării este de menționat că aceasta trebuie să se refere la obligațiile principale, cum ar fi spre exemplu schimbarea destinației bunului, neplata chiriei etc. în ceea ce îl privește pe locatar, după cum poate fi vorba despre o neexecutare culpabilă a obligațiilor ce incumbă locatorului, spre exemplu, neefectuarea reparațiilor majore ale imobilului sau alte asemenea. Însă trebuie menționat că potrivit art. 1551 alin. (1) C. civ., în cazul contractelor cu executare succesivă, creditorul are dreptul la reziliere, chiar dacă neexecutarea este de mică însemnătate, însă are un caracter repetat. Orice stipulaţie contrară este considerată nescrisă.

5. Imposibilitatea folosirii bunului

Potrivit art. 1818 C. civ., dacă bunul este distrus în întregime sau nu mai poate fi folosit potrivit destinaţiei stabilite, locaţiunea încetează de drept.

Dacă imposibilitatea folosirii bunului este numai parţială, locatarul poate, după împrejurări, să ceară fie rezilierea locaţiunii, fie reducerea proporţională a chiriei.

Atunci când bunul este doar deteriorat, locaţiunea continuă, fiind aplicabile dispoziţiile art. 1788 C. civ.^[7].

În toate cazurile în care imposibilitatea totală sau parţială de folosire a bunului este fortuită, locatarul nu are drept la daune-interese.

Primele două aliniate ale textului legal nu ridică probleme, însă dacă bunul este doar deteriorat, deci poate fi utilizat în continuare de către locator, în acest caz locaţiunea va continua, iar repa­raţiile care rezultă din folosinţa obişnuită a bunului vor fi supor­tate de către locatar, în vreme ce reparațiile capitale vor fi suportate de către locator, astfel cum statuează art. 1788 C. civ.

Este asimilată distrugerea materială a bunului, dar și orice altă imosibilitate de a se folosi bunul, cum ar fi exproprierea sau confiscarea acestuia etc.^[8].

6. Desființarea titlului locatorului

Potrivit art. 1819 C. civ., desfiinţarea dreptului care permitea locatorului să asigure folosinţa bunului închiriat determină încetarea de drept a contractului de locaţiune.

Cu toate acestea, locaţiunea va continua să producă efecte şi după desfiinţarea titlului locatorului pe durata stipulată de părţi, fără a se depăşi un an de la data desfiinţării titlului locatorului, însă numai dacă locatarul a fost de bună-credinţă la încheierea locaţiunii.

Așadar, ca regulă, locațiunea încetează de drept când are loc desfiinţarea dreptului care permitea locatorului să asigure folosinţa bunului închiriat, iar prin excepție de la această regulă, locaţiunea va continua cel mult un an de la data desființării titlului locatorului, cu con­diția ca locatarul să fi fost de bună‑credință la încheierea locaţiunii. Desființarea titlului locatorului poate avea loc prin constatarea nulității absolute a accesului, anularea acestuia, rezoluțiune etc. desființarea titlului locatorului va produce efecte pentru viitor, chiar dacă desființarea titlului operează retroactiv^[9].

7. Înstrăinarea bunului dat în locațiune

Ca regulă, un contract de locațiune încetează odată cu înstrăinarea bunului de către locator, grevat pe faptul că locatorul nu mai este în măsură să asigure locatarului folosința bunului dat în locațiune. Astfel, potrivit art. 1812 alin. (1) C. civ., dacă părţile convin astfel, locaţiunea încetează în cazul înstrăinării bunului dat în locaţiune. Mai trebuie menționat că efectele și opozabilitatea contractului de locațiune față de cumpărător sunt aplicabile și în alte cazuri decât de înstrăinare sau constituire de drepturi reale prin acte între vii, cu titlu particular, fie că sunt cu titlu oneros (schimb, contract de întreținere, constituire de uzufruct), fie că sunt cu titlu gratuit^[10].

Cu toate acestea, locaţiunea rămâne opozabilă dobânditorului chiar şi după ce locatarului i s-a notificat înstrăinarea, pentru un termen de două ori mai mare decât cel care s-ar fi aplicat notificării denunţării contractului, conform prevederilor art. 1816 alin. (2) C. civ.^[11], stabilește alin. (2) al art. 1812 C. civ.

Potrivit art. 1812 alin. (3) C. civ., locatarul căruia i s-a comunicat încetarea contractului cu respectarea prevederilor alin. (2) nu are drept la despăgubire nici împotriva locatorului, nici împotriva dobânditorului.

Dacă bunul dat în locațiune este înstrăinat însă părțile nu au convenit în contractul de loca­țiune că acesta încetează în caz de înstrăinare, potrivit art. 1811 C. civ., dreptul locatarului este opozabil dobânditorului, după cum urmează:

a) în cazul imobilelor înscrise în cartea funciară, dacă locaţiunea a fost notată în cartea funciară;

b) în cazul imobilelor neînscrise în cartea funciară, dacă data certă a locaţiunii este anterioară datei certe a înstrăinării;

c) în cazul mobilelor supuse unor formalităţi de publicitate, dacă locatarul a îndeplinit aceste formalităţi;

d) în cazul celorlalte bunuri mobile, dacă la data înstrăinării bunul se afla în folosinţa locatarului.

În aceste ipoteze, dobânditorul se subrogă în toate drepturile și obligațiile locatorului, având dreptul să încaseze chiria, potrivit art. 1813 alin. (1) C. civ. Alin. (2) al aceluiași text legal stabilește că locatorul iniţial rămâne răspunzător pentru prejudiciile cauzate locatarului anterior înstrăinării. De asemenea, potrivit art. 1814 C. civ., când locatarul bunului înstrăinat a dat garanţii locatorului pentru îndeplinirea obligaţiilor sale, dobânditorul se subrogă în drepturile izvorând din aceste garanţii, în condiţiile legii.

Potrivit art. 1815 C. civ., plata anticipată a chiriei sau cesiunea creanţei privind chiria nu poate fi opusă dobânditorului decât dacă în privinţa acestora au fost îndeplinite, înainte ca înstrăinarea să devină opozabilă locatarului, formalităţile de publicitate prin înscrierea la arhivă sau, după caz, în cartea funciară, în funcţie de obiectul locaţiunii, ori dacă plata anticipată sau cesiunea a fost cunoscută de dobânditor pe altă cale.

8. Moartea locatorului sau a locatarului

Potrivit art. 1820 C. civ., locaţiunea nu încetează prin moartea locatorului sau a locatarului.

Cu toate acestea, în cazul locaţiunii cu durată determinată, moştenitorii locatarului pot denunţa contractul în termen de 60 de zile de la data la care au luat cunoştinţă de moartea locatarului şi existenţa locaţiunii.

Faptul că locațiunea nu încetează prin moartea locatorului sau a locatarului se datorează faptului că acest contract nu are caracter intuitu personae. Posibilitatea recunoscută de lege moștenitorilor locatarului de a denunța contractul de locațiune, se apreciază că este de natură să permită acestei categorii de persoane să se debaraseze de unele contracte care ar putea deveni neinteresante ori prea costisitoare pentru ei^[12].

9. Concluzii

Prezentul studiu și-a propus a analiza modalitățile de încetare ale contractului de locațiune, cu particularitățile care decurg din specificul acestui contract. Am avut în vedere în acest sens prevederile speciale cuprinse în Codul civil, în privința cauzelor de încetare ale contractului de locațiune, respectiv cele privind expirarea termenului locațiunii, denunțarea unilaterală a contractului de locațiune, rezilierea con­tractului pen­tru nerespecta­rea obligațiilor, imposibilitatea folosirii bunului, desființarea titlului locatorului, precum și înstrăinarea bunului dat în locațiune.

Bibliografie:

1. G. Boroi, M.M. Pivinceru, C.A. Anghelescu, B. Nazat, I. Nicolae, T.V. Rădulescu, Fișe de drept civil, ediția a 2-a, revizuită și adăugită, Ed. Hamangiu, București, 2017.

2. F. Moțiu, Contracte speciale. Curs universitar, Ed. Universul Juridic, București, 2015.

3. L. Stănciulescu, Curs de drept civil. Contracte, ediția a 2-a, revizuită și adăugită, Ed. Hamangiu, București, 2014.

4. R. Dincă, Contractele civile speciale în noul Cod civil, Ed. Universul Juridic, București, 2013.

5. T. Prescure, Curs de contracte civile, Ed. Hamangiu, București, 2012.

6. Fr. Deak, Tratat de drept civil. Contracte speciale, Ed. Actami, București, 1996.