Repere teoretice cu privire la noțiunea și caracterele juridice ale contractului de locațiune

Introducere. Oricare instituție a dreptului își are originea determinată de o anumită necesitate socială. Începem de la această axiomă, în încercarea de a da consecutivitate evoluției instituției locațiunii de la apariția ei până la data scrierii acestei lucrări.

Deci, după cum spuneam, nevoile cotidiene ale omului, în special cele de folosință a unor bunuri, de multe ori nu puteau fi acoperite, decât prin recurgerea la folosul bunurilor altuia contra cost, situație care, astăzi, leagă subiecții interesați printr-un contract numit, de locațiune. Așa se face că, în trecut, relațiile constituite cu ocazia folosirii bunurilor altuia s-au răspândit cu mare accelerație, solicitând dreptului să recurgă la reglementarea detaliată a acestor categorii de raporturi, începând cu atribuirea unei denumiri prin care să se facă percepute și distincte în categoria celorlalte raporturi juridice. Da, astăzi, instituția despre care vorbim este percepută aproape unanim ca și locațiune, așa cum au intitulat-o romanii de la începuturi – ce face să se înțeleagă chestiunea folosirii bunului altuia. Însă, de-a lungul timpului, în funcție de regiunile geografice în care se utiliza, de specificul limbii fiecărei țări, de categoria bunului ce face obiectul transmiterii în folosință sau specificul relației legate de folosirea bunului altuia, instituția locațiunii a cunoscut și încă mai cunoaște intitulări diferite.

Acestea fiind clarificate, mai subliniem faptul că raportul de locațiune se constituie, de obicei, în baza unui contract numit tot de locațiune, din acest considerent, în lucrarea de față de vom preocupa de definirea nu a instituției locațiunii în general, ci de definirea contractului de locațiune în calitatea sa de act juridic bilateral.

Metodologia de cercetare. Întru atingerea scopului prestabilit, în cadrul cercetării subiectului de față, au fost necesare și pe larg utilizate diferite metode de cercetare dintre care le menționăm pe cele mai relevante, cum ar fi: metoda analizei, metoda sintezei, metoda deducției, metoda istorică, metoda comparativă, metoda sistemică și metoda empirică.

Conținutul de bază al cercetării. Până a trece la definirea contractului de locațiune, ținem să precizăm că raportul de locațiune se constituie în baza unui act juridic numit „contract de locațiune”, noțiunea căruia, în esență, reprezintă și esența întregii instituții a locațiunii cu varietățile sale (arendă, leasing, concesiune și alte raporturi translative de posesie și folosință).

Deci, trecând la noțiune, potrivit art. 1251 din Codul civil al Republicii Moldova, prin contractul de locațiune, o parte (locator) se obligă să dea celeilalte părți (locatar) un bun determinat individual în folosință temporară sau în folosință şi posesiune temporară, iar aceasta se obligă să plătească chirie.

Din conținutul noțiunii arătate se lasă observate primele neclarități admise de legiuitorul nostru. Anume, se vine în textul noțiunii cu unele concretizări, după noi, de prisos atunci când se referă la bunul determinat individual, pentru că în realitate altfel nici nu poate fi. Or, locatarul cunoaște de la început bunul de care are nevoie al închiria, odată ce locatorul vine cu oferta, iar potrivit condițiilor generale în materia contractelor, aceasta trebuie să fie clar exprimată, cu indicarea parametrilor concreți ai bunului, prețul etc.^[1]

Dacă analizăm și stilul definirii locațiunii în legislația altor state, găsim contractul de locațiune mai simplu și accesibil definit în legislația României. Astfel, potrivit Codului civil român, locațiunea este contractul care transmite folosința temporară a unui bun de la una dintre părți, numită locator, celeilalte părți, numită locatar, în schimbul unei sume de bani, numită chirie (art. 1777 C. civ. al României)^[2].

Deci, noțiuni destul de accesibile și simpliste ale contractului de locațiune identificăm atât în literatura națională de specialitate, cât și în cea internațională.

Astfel, în doctrina autohtonă, contractul de locațiune se definește ca acel contract prin care o parte numită locator se obligă să ofere în folosință temporară un bun în schimbul unei plăți, denumite chirie^[3].

În doctrina românească, contractul de locațiune se definește pornind de la noțiunea legală conținută la art. 1777 din Codul civil român, ca fiind acel contract prin care o parte numită locator, se obligă să asigure celeilalte părți, numite locatar, folosința unui bun pentru o anumită perioadă, în schimbul unui preț, denumit chirie^[4].

Dacă e să analizăm și legislația altor state pe segmentul definirii contractului de locațiune, atunci spunem că nu identificăm mari diferențe. Bunăoară, contractul de locațiune în Codul civil italian este definit la art. 1571, ca fiind un contract prin care una dintre părți se obligă să o lase pe cealaltă parte să se bucure de un bun mobil sau imobil pentru un timp anume, contra unei anumite taxe^[5]. Unica diferență observată este că în legislația civilă italiană nu se dă o denumire specială părților contractului de locațiune^[6].

În Codul civil al Germaniei, contractul de locațiune este definit ca acel contract ce obligă proprietarul să permită chiriașului să folosească proprietatea închiriată pe perioada închirierii (art. 535 CCG)^[7]. Și aici, observăm că calitate de locator o poate avea doar proprietarul bunului, ceea ce nu se stabilește expres prin legislația noastră, dar și a majorității statelor lumii.

În viziunea noastră, contractul de locațiune ar putea fi definit și mai simplu, în sensul acelui contract în baza căruia locatorul se obligă să transmită locatarului un bun spre folosință temporară contra unui cost, denumit chirie.

Pentru a evidenția trăsăturile locațiunii, dar și pentru a da explicații de ce anume am definit contractul de locațiune într-o asemenea manieră, vom prezenta mai jos următoarele clarificări:

– părțile contractului de locațiune sunt locatorul (cel care transmite în folosința altuia bunuri), indiferent dacă este proprietarul bunului sau o altă persoană ce exercită un drept real asupra acestuia și locatarul (cel care primește bunuri spre a le folosi).

În materie de locațiune, termenii de locator și locatar sunt termeni generali, părțile fiind denumite cu termeni speciali (arendator și arendaș în contractul de arendă; concedent și concesionar în contractul de concesiune, leasing^[8] etc.) în contractele derivate din locațiune sau altfel spus, contractelor supuse regulilor generale ale locațiunii.

– prestația de bază a părților (obiectul contractului) constă în transmiterea bunului în folosința locatarului, altfel spus, asigurarea folosinței bunului (prin transmiterea bunului mobil, punere la dispoziție sau asigurarea accesului către acesta) și plata chiriei de către locatar;

– perioada folosirii bunului este în totdeauna determinată sau cel puțin determinabilă, dar și temporară. În acest sens, deși legea civilă nu impune obligația determinării perioadei locațiunii în conținutul contractului, aceasta rezultă o determinare reieșind din natura acestuia în condițiile în care prin lege se impune un termen maxim de 99 de ani. De altfel, cum ar fi posibilă stabilirea limitei maxime?;

– prețul contractului (chiria) poate fi plătit atât în bani, cât și sub altă formă de contraprestație, în condițiile în care legea nu impune ca prețul contractului să fie stabilit expres în bani. De aceea în conținutul noțiunii am evitat să ne referim la plata unui preț sau la plata unei sume de bani, lăsând a se înțelege conținutul oneros al locațiunii prin referirea la plata unei contravalori.

Caracterele juridice ale contractului de locațiune

Contractul de locațiune, ca de altfel și celelalte contracte speciale, prezintă anumite caractere juridice care-l fac distinct și particular în fața tuturor raporturilor juridico-civile.

În literatura de specialitate, consecutivitatea descrierii caracterelor juridice ale contractului de locațiune este diferită. Majoritatea autorilor^[9] încep de la analiza caracterului sinalagmatic al contractului, iar alții de la cel consensual^[10], și pe bună dreptate. Or, de aceeași părere suntem și noi, având în vedere că toate încep de la exprimarea acordului de voință în privința constituirii raportului contractual, iar de forma realizării acesteia depinde și valabilitatea contractului cu toate caracterele care îl descriu: sinalagmatic, oneros, translativ, de folosință etc.

În această consecutivitate vom analiza și noi contractul de locațiune, spunând că acesta are caracter:

→ Consensual, deoarece se consideră valabil încheiat prin simplul acord de voință exprimat de părți, ulterior negocierii și, respectiv, ajungerii la un consens favorabil pentru ambele.

Deci, chestiunea consensualității contractului de locațiune este clară și lesne de înțeles, însă până acolo unde apare întrebarea: în ce formă trebuie să fie exprimată voința părților de a contracta.

În context, explicăm că legea nu impune drept condiție de valabilitate respectarea formei scrise a exprimării acordului de voință, prin urmare acesta poate fi exprimat verbal sau tacit^[11]. În mod evident, aici ne referim la forma exprimării acordului de voință de a încheia contractul, chestiune care nu trebuie confundată cu însăși forma contractului, deoarece exprimarea acordului de a contracta poate fi făcut verbal, iar contractul propriu-zis poate fi încheiat printr-un înscris.

După cum se a afirmă în literatura de specialitate^[12], de multe ori se confundă forma exprimării voinței cu caracterul formal al contractului. De altfel, așa cum susține autorul, și sancțiunile nerespectării formei de exprimare a voinței părților sunt diferite. În cazul în care nu s-a respectat forma expunerii acordului de voință într-un contract consensual survine nulitatea de fond, pe când în cazul în care nu s-a respectat însăși forma contractului survine nulitatea ca sancțiune a nerespectării condiției de formă a contractului.

Astfel, cu toate că și contractul în esența sa este tot un acord de voință, mai corect trebuie de înțeles că contractul este finalitatea acordului de voință materializată în textul acestuia, respectiv, părțile ajung la consens prin schimbul acordului de voință exprimat verbal, tacit^[13] după care trec la formularea și tipărirea ori scrierea textului contractului cu clauze clare, exprese.

Deci, forma exprimării acordul de voință în vederea încheierii unui contract nu este echivalentul formei contractului^[14] și nici nu este un antecontract, ci mai degrabă o stipulație^[15] verbală ce generează, are ca efect, ca finalitate încheierea contractului. Prin urmare, chestiunea formei de exprimare a voinței de a încheia contractul trebuie privită distinct în raport cu contractul-cadru^[16], antecontractul, dar și cu cea a negocierii chiar. Cu alte cuvinte, consecutivitatea încheierii contractului ar sta cam așa: exprimarea acordului de voință la încheierea contractului trebuie plasată undeva între instituția negocierii contractului și antecontract/contract, fiind o chestiune intermediară în procesul încheierii contractului civil. Când contractul este precedat de un contract-cadru, atunci acesta va fi primul ca și consecutivitate, urmat de exprimarea acordului de voință (consensual fără a îndeplini anumite formalități) și încheierea propriu-zisă a contractului.