Legea nr. 10/1995 privind calitatea în construcţii şi Legea cadastrului şi a publicităţii imobiliare nr. 7/1996 – modificări (Legea nr. 207/2025)

Noua reglementare

Potrivit noii reglementări, articolul 22 se modifică şi va avea următorul cuprins:

„Art. 22

(1) Investitorii sunt persoane fizice sau juridice care finanţează şi realizează investiţii sau intervenţii la construcţiile existente, în sensul legii, precum şi cei care dezvoltă proiecte imobiliare de tip condominii sau locuinţe individuale în vederea înstrăinării, denumiţi în continuare dezvoltatori, şi au următoarele obligaţii principale referitoare la calitatea construcţiilor:

a) stabilirea nivelului calitativ ce trebuie realizat prin proiectare şi execuţie pe baza reglementărilor tehnice, precum şi a studiilor şi cercetărilor efectuate;

b) obţinerea acordurilor şi a avizelor prevăzute de lege, precum şi a autorizaţiei de construire şi acordului/autorizaţiei administratorului drumului pentru realizarea branşamentelor la reţelele de utilităţi ale infrastructurii edilitare corespunzător specificului construcţiei respective, cu plata taxelor de racordare aferente branşamentelor, cu excepţia cazului în care lucrările de construcţii privesc infrastructura fizică necesară susţinerii reţelelor de comunicaţii electronice pentru care nu este necesară emiterea autorizaţiei de construire sau desfiinţare;

c) asigurarea verificării proiectelor prin specialişti verificatori de proiecte atestaţi;

d) asigurarea verificării execuţiei corecte a lucrărilor de construcţii prin diriginţi de specialitate sau operatori economici de consultanţă specializaţi, pe tot parcursul lucrărilor;

e) acţionarea în vederea soluţionării neconformităţilor, a defectelor apărute pe parcursul execuţiei lucrărilor, precum şi a deficienţelor proiectelor;

f) efectuarea recepţiei la terminarea lucrărilor de construire pentru lucrările prevăzute în autorizaţia de construire, numai împreună cu recepţia la terminarea lucrărilor branşamentelor la infrastructura tehnico-edilitară aferente ansamblurilor de locuinţe individuale şi colective, construcţiilor de utilitate publică şi căilor de acces;

g) efectuarea recepţiei finale la expirarea perioadei de garanţie;

h) întocmirea cărţii tehnice a construcţiei şi predarea acesteia către proprietar;

i) expertizarea construcţiilor, mai puţin a instalaţiilor/reţelelor edilitare, de către experţi tehnici atestaţi, în situaţiile în care la aceste construcţii se execută lucrări de natura celor prevăzute la art. 18 alin. (2). Modificarea instalaţiilor/reţelelor edilitare aferente construcţiilor expertizate se realizează în baza unor documentaţii tehnice elaborate şi avizate în conformitate cu prevederile legale;

j) predarea către proprietar a construcţiei numai după admiterea recepţiei la terminarea lucrărilor de construcţii şi punerea în funcţiune a branşamentelor autorizate şi definitive la reţelele de utilităţi publice ale infrastructurii edilitare, conform specificului construcţiei respective, atât în cazul investiţiilor noi, cât şi în cazul intervenţiilor la construcţiile existente care nu au fost utilizate pe timpul execuţiei lucrărilor de construcţii, cu excepţia cazului în care lucrările de construcţii privesc infrastructura fizică necesară susţinerii reţelelor de comunicaţii electronice pentru care nu este necesară emiterea autorizaţiei de construire sau desfiinţare.

(2) Dezvoltatorul este responsabil de finalizarea proiectului imobiliar şi poate promite înstrăinarea unităţii individuale din cadrul condominiului viitor sau locuinţei individuale viitoare, numai după notarea autorizaţiei de construire în cartea funciară, realizarea operaţiunii de preapartamentare pentru condominiile viitoare şi deschiderea cărţilor funciare pentru unităţile individuale reprezentând bunuri viitoare, în condiţiile Legii cadastrului şi a publicităţii imobiliare nr. 7/1996, republicată, cu modificările şi completările ulterioare.

(3) Promisiunile de vânzare/Promisiunile de cumpărare/Promisiunile bilaterale de vânzare-cumpărare având ca obiect unităţile individuale din cadrul condominiului viitor sau locuinţele individuale viitoare se încheie numai în formă autentică, după notarea autorizaţiei de construire în cartea funciară şi după obţinerea în prealabil a extrasului de carte funciară pentru unitatea individuală viitoare sau, după caz, pentru locuinţa individuală viitoare.

(4) Notarul public solicită notarea în cartea funciară a promisiunii de vânzare/promisiunii de cumpărare/promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare prevăzute la alin. (3), în ziua întocmirii acesteia sau cel mai târziu în următoarea zi lucrătoare.

(5) Convenţiile privind rezervarea cumpărării unităţilor individuale din cadrul condominiului viitor sau a locuinţelor individuale viitoare se pot încheia pentru o perioadă maximă de 60 de zile, fiind urmată de încheierea actului prevăzut la alin. (3) sau de încheierea contractului de vânzare-cumpărare. Sumele achitate de cumpărător privind rezervarea cumpărării unităţilor individuale din cadrul condominiului viitor sau a locuinţelor individuale se scad din preţul vânzării şi nu pot depăşi 5% din preţ, sub sancţiunea nulităţii absolute a convenţiei de rezervare. În situaţia în care până la expirarea termenului maxim de 60 de zile nu se încheie promisiunea prevăzută la alin. (3) sau contractul de vânzare, din culpa exclusivă a dezvoltatorului, acesta restituie integral, în termen de 30 de zile, sumele primite în baza convenţiei de rezervare.

(6) Sumele achitate de cumpărător ca avans în cadrul promisiunii de vânzare/promisiunii de cumpărare/promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare se depun într-un cont bancar distinct al dezvoltatorului, dedicat edificării proiectului pentru care s-a plătit avansul, şi pot fi cheltuite de acesta numai în scopul dezvoltării respectivului proiect şi numai cu ştampila «bun de plată» a persoanei responsabile/dirigintelui de şantier, pentru partea de rezistenţă maximum 25% din preţ şi ulterior finalizării acesteia, pentru partea de instalaţii maximum 20% din preţ.

(7) Utilizarea sumelor achitate de către cumpărător ca avans în cadrul promisiunii de vânzare/promisiunii de cumpărare/promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare în alte scopuri decât cele prevăzute de prezenta lege este interzisă şi se sancţionează cu amendă în cuantum de 1% din cifra de afaceri, înregistrată în anul anterior, a dezvoltatorului, dacă fapta nu constituie infracţiune în condiţiile legii”.

Noua reglementare

Potrivit noii reglementări, la art. 26, după alineatul (8) se introduc trei noi alineate, alin. (9)-(11), cu următorul cuprins:

„(9) Operaţiunea de preapartamentare a construcţiei de tip condominiu bun viitor în unităţi individuale bunuri viitoare se face în baza actului autentic de preapartamentare, întocmit potrivit documentaţiei cadastrale de preapartamentare recepţionate de oficiul teritorial. Documentaţia cadastrală de preapartamentare se întocmeşte de persoana fizică sau juridică autorizată pentru executarea lucrărilor de specialitate, pe baza autorizaţiei de construire şi a documentaţiei aferente acesteia.

(10) Prin operaţiunea de preapartamentare se deschid cartea funciară a construcţiei bun viitor de tip condominiu şi cărţi funciare individuale pentru toate unităţile individuale bunuri viitoare prevăzute în autorizaţia de construire şi documentaţia aferentă acesteia. În cuprinsul descrierii imobilului din partea I a cărţii funciare se face menţiunea că unităţile individuale sunt bunuri viitoare. În situaţia în care până la realizarea operaţiunii de apartamentare se modifică numărul unităţilor individuale cuprinse în autorizaţia de construire iniţială şi documentaţia aferentă acesteia, se face o actualizare a tuturor cărţilor funciare, pe baza unui nou act autentic de preapartamentare, întocmit în temeiul actului administrativ emis în condiţiile legii, şi a unei noi documentaţii cadastrale preliminare fără a fi necesar acordul prealabil al promitentului cumpărător, cu excepţia situaţiei în care se modifică suprafaţa totală sau amplasamentul unităţii ce face obiectul promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare.

(11) După finalizarea construcţiei de tip condominiu constatată prin procesul-verbal de recepţie la terminarea lucrărilor şi certificatul de atestare a edificării construcţiei se realizează operaţiunea de apartamentare, potrivit alin. (8), iar cărţile funciare prevăzute la alin. (10) se actualizează cu datele şi informaţiile cuprinse în documentaţia de apartamentare. La întocmirea documentaţiei cadastrale de apartamentare se vor prelua în mod corespunzător şi datele din documentaţia care a stat la baza operaţiunii de preapartamentare”.