H.G. nr. 834/1991. Legalitatea (nelegalitatea) certificatului de atestare a dreptului de proprietate privată asupra terenurilor (Partea a II-a)

 

1. Preambul

Certificatul de atestare a dreptului de proprietate privată reprezintă un act prin care anumite societăți comerciale își justifică existența dreptului de proprietate cu privire la anumite suprafețe de teren.

Nulitatea (nelegalitatea) unui certificat de atestare a dreptului de proprietate privată poate conduce o societate comercială la imposibilitatea dovedirii dreptului de proprietate asupra unui teren, putând astfel să genereze o serie de consecințe juridice negative (ex. pierderea unui proces, încetarea unor negocieri precontractuale, blocarea unei tranzacții etc.).

Prezentul material prezintă, în mod succint: (i) condițiile de validitate privind emiterea certificatelor și conținutul acestora din perspectiva instanțelor judecătorești – continuare, (ii) remediile legale prin care se poate contesta valabilitatea unui certificat (acțiunea în anulare, excepția de nelegalitate), (iii) termenele în care pot fi exercitate remediile legale.

În prima parte a prezentului material au fost tratate următoarele: (i) cadrul juridic legal aplicabil certificatelor, (ii) opiniile exprimate de Curtea Constituțională a României privind cadrul legal care fundamentează emiterea certificatelor, (iii) opiniile exprimate de Înalta Curte de Casație și Justiție privind cadrul legal aferent emiterii certificatelor, (iv) condițiile de validitate privind emiterea certificatelor și conținutul acestora din perspectiva instanțelor judecătorești – partea I.

2. A doua condiție de legalitate a emiterii certificatului de atestare a dreptului de proprietate privată asupra terenurilor

Potrivit art. 1 din H.G. nr. 834/1991, a doua condiție privind valabila emitere a unui certificat de atestare a dreptului de proprietate privată asupra terenurilor constă în existența unei necesități a terenului pentru realizarea obiectului de activitate al societății.

Ceea ce trebuie subliniat este faptul că nu toate terenurile deținute în folosință/administrarea fostelor întreprinderi de stat puteau forma, în mod automat, obiectul emiterii certificatelor, ci numai cele care erau necesare în vederea realizării obiectului de activitate al societăților comerciale nou înființate.

De exemplu, presupunând că o fostă întreprindere de stat primea de la statul comunist o suprafață de 10.000 mp în folosință, în măsura în care societatea comercială (succesoarea în drepturi a fostei întreprinderi) avea nevoie, în vederea realizării propriului obiect de activitate numai de o suprafață de 5.000 mp, atunci numai pentru această suprafață se putea obține certificatul de atestare a dreptului de proprietate privată asupra terenurilor.

În ceea ce privește necesitatea, legislația a impus fiecărei societăți în parte obligația de a menționa care este suprafața terenului necesară în vederea realizării propriului obiect de activitate, suprafața pentru care se solicită emiterea certificatului de atestare a dreptului de proprietate privată asupra terenurilor. În acest sens, fiecare societate comercială era ținută și este ținută (legislația permițând obținerea certificatelor și în prezent) să întocmească un document intitulat Anexa nr. 2.

În acest sens sunt prevederile art. 14 lit. c) din Criteriile nr. 2.665/1992 privind stabilirea și evaluarea terenurilor aflate în patrimoniul societăților comerciale cu capital de stat emise de Ministerul Finanțelor Publice și din Criteriile 1C/311/1992 privind stabilirea și evaluarea terenurilor aflate în patrimoniul societăților comerciale cu capital de stat:

„Documentațiile pe baza cărora urmează să se elibereze certificatul de atestare a dreptului de proprietate asupra terenurilor aflate în patrimoniul societăților comerciale cu capital de stat trebuie să cuprindă următoarele: c) situația privind stabilirea terenurilor aflate în patrimoniul societăților comerciale cu capital de stat (anexa nr. 2)”.

Totodată, în modelul Anexei nr. 2 din cadrul Criteriilor expuse anterior se menționează rubricile ce se impun a fi completate:

1. suprafața deținută în baza unui titlu;

2. suprafața rezultată din măsurătorile topografice;

3. suprafața necesară obiectului de activitate.

Lipsa necesității terenului în vederea realizării obiectului de activitate afectează legalitatea emiterii certificatului, putând conduce la aplicarea sancțiunii nulității actului emis.

În același sens este și optica constantă a instanțelor judecătorești:

Certificatul de atestare a dreptului de proprietate nr. x din 31 iulie 2006 a fost emis de MEC în favoarea societății pârâte, cu respectarea dispozițiilor legale aplicabile în această materie, respectiv H.G.R. nr. 834/1991, Criteriile 2665/1992 ale MEF în aplicarea art. 20 din Legea nr. 15/1990, SNP P. SA este îndreptățită să beneficieze de aceste dispoziții legale întrucât imobilul în cauză se află în patrimoniul său în anul 1990, îi fusese transmis în administrate prin Decretul CS al RPR nr. 124/1964, și este necesar desfășurării activității conform obiectului său de activitate, statuat de art. 5 din O.U.G. nr. 49/1997, pe teren aflându-se clădiri și amenajări în care își desfășoară activitatea pârâta[1].

Față de dispozițiile legii, instanța trebuie să stabilească dacă terenul în suprafață de 35.280 mp pentru care s-a emis certificatul contestat este, la data emiterii certificatului de atestare, necesar desfășurării obiectului de activitate al societății pârâte[2].

În ceea ce privește condiția ca aceste terenuri să fie necesare desfășurării activității conform obiectului lor de activitate, Curtea reține că și din raportul de expertiză judiciară întocmit de expert Keller Viktor în dosarul x/245/2011 aflat la filele 56 și urm. rezultă că întreg terenul deținut anterior de reclamant este ocupat de detalii de sistematizare și de construcții supra și subterane proprietate a (…) urmare se confirmă încă odată faptul că terenurile respective erau necesare desfășurării activității (…)[3].

În concluzie, în raport de toate aceste împrejurări de fapt și de drept, Curtea reține în esență că, contrar susținerilor acesteia, pârâta societate comercială, nu avea în obiectul de activitate și activități educative și culturale prin creșe și grădinițe și, ca urmare, greșit a cuprins certificatul de atestare emis în cauză și imobilul în litigiu, nefiind așadar îndeplinită și cea de-a doua condiție cerută de art.1 din H.G. nr. 834/ 1991[4] (…).

Potrivit art. 1 din H.G. nr. 834/1991 «terenul aflat în patrimoniul societăților comerciale cu capital de stat la data înființării acestora, trebuie să fie necesar desfășurării activității conform obiectului lor de activitate». Pentru determinarea aspectului referitor la necesitatea desfășurării activității specifice pe acele terenuri, Curtea reține concluziile expertului ing. Ș. Ciobotarenco expuse în expertiza inițială (f. 120-123, vol. III), precum și în răspunsul la obiecțiunile ulterioare ale părților (f.150-153, vol. III și f. 5-7, vol. IV). Astfel, a explicat expertul că atelierul de tâmplărie, amplasat pe terenul în discuție era necesar desfășurării obiectului de activitate al S.C. Construcții Feroviare S.A. (…)[5].

În acest sens, Curtea reține că, din conținutul art.1 din H.G. nr. 834 din 14 decembrie 1991, act normativ pe baza căruia s-a emis certificatul contestat, rezultă fără echivoc că doar terenurile «necesare desfășurării activității conform obiectului de activitate», aflate în administrarea societăților comerciale cu capital de stat, puteau face obiectul recunoașterii dreptului de proprietate, transformarea dreptului de administrare în drept de proprietate nerealizându-se de plin drept și pentru toate suprafețele pe care o unitate economică de stat le ocupa până în anul 1989[6].

Din informațiile furnizate rezultă că la acest moment reclamanta se află în faliment, procedură care este ireversibilă, conform Legii nr. 85/2006, în temeiul art. 107 alin. (1) lit. a) b) și c) din Legea nr. 85/2006 dispunându-se intrarea în faliment prin procedură generala a (0-11). Prin urmare, în condițiile în care societatea reclamantă și-a încetat activitatea, aflându-se în procedura falimentului, sens în care va putea desfășura doar activitățile ce sunt necesare în vederea derulării procedurii lichidării, conform art. 47 alin. (7) din Legea nr. 85/2006, instanța constata că M.L. SA. nu îndeplinește toate condițiile pentru eliberarea de către CGMB a certificatului de atestare a dreptului de proprietate, condiția esențială prevăzută in mod expres de art. 1 din H.G. nr. 834/1991, fiind aceea ca terenurile pentru care se solicită eliberarea certificatului să fie necesare desfășurării activității, conform obiectului de activitate, condiție nerealizată în speță[7].

În plus, instanța constată că procedura prevăzută de H.G. nr. 834/1991 este destinată obținerii certificatului de atestare a dreptului de proprietate pentru imobile necesare desfășurării activității conform obiectului lor de activitate (art. 1). În situația particulară a reclamantei, această nemaidesfășurând activitate specifică, cererea sa este lipsită de interes[8].

Din interpretarea H.G. nr. 834/1991, rezultă că pentru a putea solicita eliberarea certificatului de atestare a dreptului de proprietate asupra unor terenuri, societatea comercială, trebuie să îndeplinească următoarele condiții: – Să facă dovada că terenul menționat se afla, la data înființării societății în patrimoniul acesteia; – Dovada că suprafețele de teren solicitate sunt necesare în prezent, pentru desfășurarea activității, potrivit obiectului de activitate[9].

Conform certificatului de înregistrare emis de Oficiul Registrului Comerțului Bihor la data de 2.06.2003 (fila 39), la data întocmirii documentației pentru eliberarea certificatului de atestare a dreptului de proprietate asupra terenurilor, reclamanta desfășura activitatea de închiriere și subînchiriere a bunurilor imobiliare proprii sau închiriate. Astfel, cum rezultă din fișa societății, emisă de Oficiul Registrului Comerțului Bihor la data de 28.04.2009, reclamanta și-a schimbat obiectul principal de activitate în anul 2003 (fișa 33). Ca urmare a faptului că nu mai desfășoară obiectul de activitate pentru care a fost autorizată, construcțiile aflate în incintă fiind închiriate către terțe persoane, este evident că reclamantei nu îi mai sunt aplicabile prevederile H.G. nr. 834/199”[10].

Cerința necesității trebuie raportată la un anumit moment, care poate fi: (i) momentul înființării noii societăți comerciale (când operează transmiterea patrimoniului de la fosta întreprindere socialistă către nouă societate comercială) sau (ii) momentul solicitării emiterii certificatului de atestare a dreptului de proprietate privată (când există posibilitatea că societatea să aibă un alt obiect de activitate decât la înființare și/sau să desfășoare alte activități economice decât la înființare etc.).

Cu privire la acest aspect, în practica instanțelor nu există un punct de vedere unitar. O parte a instanțelor consideră că necesitatea trebuie raportată la momentul înființării societății comerciale, fiind lipsite de relevanță eventualele modificări în actele societare (ex. modificarea obiectului de activitate ), respectiv activitățile desfășurate în prezent:

În ceea ce privește condiția ca aceste terenuri să fie necesare desfășurării activității conform obiectului lor de activitate, Curtea reține că societatea desfășura activități specifice obiectului secundar de activitate, respectiv cultură vegetală, creșterea animalelor, producția, prelucrarea și conservarea cărnii – terenul situat în Vatra P. fiind necesar realizării și desfășurării acestor activități. În plus, pe suprafața de 6886mp, S.C.R. SA erau amplasate construcții aferente sectorului zootehnic, o atare construcție – anexă existând și în prezent așa cum rezultă din planul de amplasament – planșa 1, de la raportul de expertiză ( fila 342, dosar vol. I). Prin urmare, se confirmă încă odată faptul că terenul respectiv era necesar desfășurării activității S .C.R. SA, fiind lipsit de relevanță faptul că în prezent, nu mai există în prezent un atare obiect de activitate[11].

În privința condiției ca acest teren să fie necesar desfășurării activității Curtea va observa că și această condiție este îndeplinită. Aceasta deoarece textul actului normativ se referă la data apariției Legii nr. 15/1990 și nu la momentul actual cum consideră din eroare reclamanții. La acel moment, documentația tehnică și raportul de expertiză relevă existența unor hale, sere, canale, platforme betonate, decantoare care erau în funcțiune fiind necesare desfășurării activității și constituind active ale noii societăți comerciale înființate[12].

În schimb, o altă parte a instanțelor consideră că necesitatea trebuie raportată la momentul solicitării emiterii certificatului prin raportare la obiectul de activitate al societății comerciale din această perioadă, respectiv la activitățile efectiv desfășurate:

Relevante în dovedirea împrejurării că la data emiterii certificatului de atestare a dreptului de proprietate asupra terenurilor nr. x (3.03.2011) terenurile în litigiu nu erau necesare desfășurării activității societății CNMPN R. SA sunt cele două declarații testimoniale administrate pe parcursul judecății. Nu este lipsit de importanță în economia cauzei nici faptul că pârâta CNMPN R. SA, beneficiara actului administrativ contestat, se află în procedura reglementată de Legea nr. 85/2006 încă din anul 2009, activitatea acesteia fiind întreruptă[13].

Așadar, având în vedere că actul administrativ se bucură de prezumția de legalitate, reclamantul trebuia să facă dovada, în condițiile art. 1169 din Codul civil, că, la data de 14.04.2003, data emiterii acestuia, terenul pentru care s-a atestat dreptul de proprietate, nu era necesar desfășurării obiectului de activitate al acesteia, dovadă care însă nu a fost făcută[14].

Nici condiția ca terenul să fie necesar desfășurării obiectului sau de activitate nu este îndeplinita. În primul rând, instanța constată că la data înființării firmei – 1990 – obiectul sau de activitate era de transport marfă și reclamanta deținea parc auto specific. După data privatizării și la data soluționării cererii reclamantei prin Hotărârea CGMB nr. 223/23.04.2019, reclamanta are ca obiect de activitate transport mărfuri, iar la sediul principal – închirierea și subînchirierea bunurilor imobiliare proprii sau închiriate. Ori din certificatul ONRC rezultă că reclamanta nu mai deține alte sedii secundare deci are doar sediul principal, deci teoretic și practic nu desfășoară activitate de transport mărfuri – fila 191 vol. I. Din adresa DITL sector 5 depusă la fila 192-194 vol. I, rezultă că reclamanta a deținut mijloace de transport auto mici până în 2015 doar. Deci din toate actele rezultă că reclamanta nu are ca obiect de activitate transport mărfuri pentru a ii fi necesare terenuri pentru parcare, ci desfășoară activitate de închiriere bunuri imobile[15].

Conform certificatului de înregistrare emis de Oficiul Registrului Comerțului Bihor la data de 2. 06. 2003 (fila 39), la data întocmirii documentației p. eliberarea certificatului de atestare a dreptului de proprietate asupra terenurilor, reclamanta desfășura activitatea de închiriere și subînchiriere a bunurilor imobiliare proprii sau închiriate . Astfel cum rezultă din fișa societății, emisă de Oficiul Registrului Comerțului Bihor la data de 28.04.2009, reclamanta și-a schimbat obiectul principal de activitate în anul 2003 (fișa 33). Ca urmare a faptului că nu mai desfășoară obiectul de activitate pentru care a fost autorizată, construcțiile aflate în incintă fiind închiriate către terțe persoane, este evident că reclamantei nu îi mai sunt aplicabile prevederile H.G. nr. 834/ 1991[16].

Apreciem că a doua orientare jurisprudențială este în acord cu litera și spiritul H.G. nr. 834/1991 și al Legii nr. 15/1990.

La baza teoriei noastre stau argumentele expuse în continuare.

În primul rând, prin chiar conținutul art. 1 din H.G. nr. 834/1991, legiuitorul a făcut o distincție clară între condiția deținerii terenului în patrimoniu (la data înființării) și condiția necesității terenului în vederea realizării obiectului de activitate autorizat (fără o trimitere tot la data înființării).

În al doilea rând, certificatul de atestare se poate emite oricând (anii 1990, anii 2000, anul 2021 etc.), caz în care condiția necesității trebuie raportată în concret, de la caz la caz, în funcție de circumstanțele în care se regăsește societatea solicitantă a actului.

De exemplu, astfel cum s-a reținut și în practica judiciară expusă mai sus, există posibilitatea ca la momentul înființării o anumită societate să fie autorizată în vederea desfășurării unui anumit obiect de activitate, iar după o perioadă (10-20 ani) aceasta să-și schimbe obiectul de activitate, caz în care necesitatea trebuie raportată la data solicitării actului.

Mai mult, tot cum s-a reținut în practica judiciară, anumite societăți intră sub imperiul legii insolvenței, fiind chiar în procedura falimentului, caz în care acestea nu mai au posibilitatea legală de a-și desfășura propriul obiect de activitate, caz în care condiția necesității iarăși trebuie raportată la data solicitării actului.

În al treilea rând, chiar legiuitorul român a acceptat teza potrivit căreia un teren într-o anumită suprafață poate să fie necesar la un anumit moment dat, iar ulterior, să fie necesar numai într-o oarecare măsură.

În acest sens, trebuie remarcată procedura ce se degajă din cuprinsul H.G. nr. 834/1991 care stabilește că nu toate terenurile deținute de fostele întreprinderi de stat pot forma obiectul emiterii certificatului, ci numai cele care sunt (în continuare) necesare realizării obiectului de activitate.

Cu alte cuvinte, s-a recunoscut, pe cale legislativă, că anumite terenuri erau necesare sub imperiul statului comunist în vederea desfășurării activității de către fostele întreprinderi de stat, în timp ce numai o parte din acestea puteau fi necesare și noilor societăți comerciale.

Această modificare a suprafețelor terenurilor este în deplin acord cu modificarea factorilor de producție (ex. dezvoltarea tehnologică, desființarea anumitor construcții, edificarea de noi unități de producție, schimbarea planurilor de afaceri etc.).

În concluzie, în măsură în care o anumită societate comercială obține un certificat de atestare a dreptului de proprietate privată cu privire la un teren pentru care nu dovedește, în concret, că îi este necesar în vederea desfășurării propriului obiect de activitate, intervine sancțiunea nulității (nelegalității) certificatului emis.

3. A treia condiție de legalitate a emiterii certificatului de atestare a dreptului de proprietate privată asupra terenurilor

Potrivit art. 6 din H.G. nr. 834/1991, a treia condiție de validitate în privința emiterii unui certificat de atestare a dreptului de proprietate privată asupra terenurilor se referă la evaluarea terenurilor la valoarea de circulație.

Lipsa unui raport de expertiză, prin care să se stabilească valoarea de circulație, reprezintă un adevărat impediment în privința emiterii certificatului.

În același sens este și optica constantă a instanțelor judecătorești:

Valoarea terenurilor evaluate la data depunerii cererii de eliberare a certificatului de atestare este importantă, întrucât potrivit art. 6 alin. (3) din H.G. nr. 831/1991 modificată prin H.G. nr. 107/2008: valoarea actualizată cu indicele de inflație până la data evaluării, se include, potrivit legii, în patrimoniul societăților comerciale, iar capitalul social al acestora se majorează conform dispozițiilor art. 113 lit. f) și art. 210 din Legea nr. 31/1990. Întrucât reclamanta nu a înțeles să îndeplinească obligația de a depune documentația privind evaluarea terenurilor pentru care a solicitat eliberarea certificatului de atestare a dreptului de proprietate, refuzul pârâtului de a elibera certificatul nu poate fi considerat nejustificat[17].

Prin urmare, în mod corect a apreciat prima instanță că este justificat refuzul pârâtului de a elibera certificatul pe motiv că reclamanta nu a făcut dovada evaluării terenurilor la valoarea de piață conform art. 6 alin. (1) din H.G. nr. 834/1991 modificată prin H.G. nr. 107/2008, în vigoare de la data de 4.02.2008[18].

Din interpretarea H.G. nr. 834/1991 rezultă că pentru a putea solicita eliberarea certificatului de atestare a dreptului de proprietate asupra unor terenuri, societatea comercială, trebuie să îndeplinească următoarele condiții: – Dovada raportului de evaluare în conformitate cu dispozițiile art. 6 alin. (1) și (2) din H.G. nr. 834/1991;Condițiile enumerate mai sus trebuie îndeplinite cumulativ[19].

Astfel, H.G. nr. 834/1991 reglementează două modalități de stabilire a valorii terenului, în funcție de scopul urmărit prin această stabilire, și anume: modalitatea prevăzută de art. 6 alin. (1) de evaluare a terenului la valoarea de piață pentru emiterea certificatului de atestare a dreptului de proprietate și modalitatea prevăzută de art. 6 alin. (3), de actualizare a valorii de piață cu indicele prețurilor de consum în scopul majorării capitalului social[20].
DOWNLOAD FULL ARTICLE


[1] Sentința nr. 79/07.05.2009, pronunțată de Curtea de Apel Ploiești, Secția Comercială, Contencios Administrativ și Fiscal (www.rolii.ro).

[2] Sentința nr. 65/28.04.2015, pronunțată de Curtea de Apel Bacău, Secția a II-a Civilă, de Contencios Administrativ și Fiscal (www.rolii.ro).

[3] Sentința nr. 113/17.06.2015, pronunțată de Curtea de Apel Iași, Secția Contencios Administrativ și Fiscal (www.rolii.ro).

[4] Sentința nr. 255/03.11.2014, pronunțată de Curtea de Apel Alba Iulia, Secția Contencios Administrativ și Fiscal (www.rolii.ro).

[5] Sentința civilă nr. 68/15.12.2015, pronunțată de Curtea de Apel Cluj, Secția a III – a Contencios Administrativ și Fiscal (www.rolii.ro).

[6] Sentința nr. 75/21.02.2011, pronunțată de Curtea de Apel Iași, Secția Contencios Administrativ si Fiscal (www.rolii.ro).

[7] Sentința civilă nr. 5894/22.09.2015, pronunțată de Tribunalul București, Secția a II-a Contencios Administrativ și Fiscal ( www.rolii.ro ).

[8] Decizia nr. 219/11.06.2019, pronunțată de Curtea de Apel Alba Iulia, Secția a II-a Civilă (www.rolii.ro).

[9] Sentința civilă nr. 2973/15.07.2020, pronunțată de Tribunalul București, Secția a II-a Contencios Administrativ și Fiscal (www.rolii.ro).

[10] Sentința nr. 84/CA/25.03.2011, pronunțată de Curtea de Apel Oradea, Secția Comerciala si de Contencios Administrativ și Fiscal (www.rolii.ro).

[11] Sentința nr. 141/12.11.2018, pronunțată de Curtea de Apel Iași, Secția Contencios Administrativ și Fiscal (www.rolii.ro)

[12] Sentința civilă nr. 274/05.04.2012, pronunțată de Curtea de Apel Cluj, Secția a II-a Civilă, de Contencios Administrativ și Fiscal (www.rolii.ro)

[13] Sentința civilă nr. 286/06.04.2012, pronunțată de Curtea de Apel Cluj, Secția a II-a Civilă, de Contencios Administrativ și Fiscal (www.rolii.ro)

[14] Sentința civilă nr. 65/28.04.2015, pronunțată de Curtea de Apel Bacău, Secția a II-a Civilă, de Contencios Administrativ și Fiscal (www.rolii.ro)

[15] Sentința civilă nr. 2973/15.07.2020, pronunțată de Tribunalul București, Secția a II-a Contencios Administrativ și Fiscal (www.rolii.ro)

[16] Sentința nr. 84/CA/25.03.2011 pronunțată de Curtea de Apel Oradea, Secția Comercială și de Contencios Administrativ și Fiscal (www.rolii.ro)

[17] Sentința administrativă nr. 709/05.04.2011, pronunțată de Tribunalul Alba, Secția Comercială și de Contencios Administrativ (www.rolii.ro)

[18] Decizia nr. 3187/22.11.2011, pronunțată de Curtea de Apel Alba Iulia, Secția de Contencios Administrativ și Fiscal (www.rolii.ro).

[19] Sentința civilă nr. 2973/15.07.2020, pronunțată de Tribunalul București, Secția a II-a Contencios Administrativ si Fiscal (www.rolii.ro).

[20] Sentința civilă nr. 4493/28.06.2011, pronunțată de Curtea de Apel București, Secția a VIII-a Contencios Administrativ și Fiscal (www.rolii.ro).

H.G. nr. 834/1991. Legalitatea (nelegalitatea) certificatului de atestare a dreptului de proprietate privată asupra terenurilor (Partea a II-a) was last modified: ianuarie 14th, 2022 by Răzvan Nicolae Popescu

Numai utilizatorii autentificați pot scrie comentarii

Arhiva Revista