Era necesară modificarea Legii nr. 17/2014 ce reglementează vânzarea terenurilor agricole situate în extravilan?

IV. Noile termene pentru exercitarea preempțiunii. Când poate dispune liber proprietarul de bunul său?Noua lege este criticabilă și sub aspectul termenelor, acestea fiind extrem de mari, proprietarul fiind limitat în execitarea dreptului său de dispoziție pentru o perioadă foarte lungă de timp.Astfel, de la momentul formulării ofertei de vânzare, primăria competentă are la dispoziție un termen de 5 zile lucrătoare pentru afișare, pentru o perioadă de timp de 45 de zile lucrătoare. Aceasta înseamnă 10 săptămâni adică două luni și jumătate de la momentul exprimării opțiunii proprietarului de a vinde.

Mai mult, așa cum rezultă din alin. (6) al articolului 6, „în termen de 10 zile lucrătoare de la data înregistrării cererii, primăria are obligația să notifice titularilor dreptului de preempțiune, la domiciliul, reședința sau, după caz, sediul acestora, înregistrarea ofertei de vânzare; în cazul în care titularii dreptului de preempțiune nu pot fi contactați, notificarea se va face prin afișarea la sediul primăriei sau pe site-ul primăriei”. Din textul de lege nu rezultă care este termenul în care preemptorii notificați prin afișare la sediul primăriei sau pe site-ul acesteia își pot exercita dreptul de preempțiune. Însă, așa cum rezultă din dispozițiile art. 7, toți preemptorii au la dispoziție un termen de 45 de zilea ceea ce însemnă că, pentru preemptorii notificați, termenul de 45 de zile curge de la data notificării. Dacă luăm în calcul faptul că primăria are la dispoziție un termen de 10 zile pentru publicarea notificării, înseamnă că termenul pentru exercitarea preempțiunii nu încetează la expirarea celor 10 saptămâni ci după cel puțin 11 săptămâni.

La expirarea acestor termene, dacă niciunul dintre preemptori nu și-a manifestat intenția de a cumpăra, proprietarul va trebui să aștepte un termen suplimentar de 30 de zile în care potențialii cumpărători ce îndeplinesc condițiile stabilite prin art. 41 alin. (1) și (2) își pot manifesta interesul de a cumpăra terenul. Apoi, proprietarul este nevoit să mai aștepte încă 10 zile lucrătoare sau chiar 15 zile lucrătoare (în cazul în care un potențial cumpărător își manifestă intenția de a cumpăra) pentru a primi avizul necesar înstrăinării.

Așadar, numai după expirarea acestui nou termen (în total avem un termen mai mare de 4 luni), proprietarul ar putea dispune de dreptul său în mod liber, în favoarea oricui. Rațiunea prelungirii termenului ar putea fi aceea că mulți dintre preemptori ar putea fi nevoiți să depună numeroase acte doveditoare pentru îndeplinirea calității de preemptor, acte pentru obținerea cărora ar fi necesar un termen mai lung.

Apreciem că instituirea unor termene atât de îndelungate afectează în mod substanțial dreptul de proprietate, proprietarul fiind în imposibilitatea de a-și valorifica bunul o perioadă lungă de timp chiar în condițiile lipsei oricărui interes din partea preemptorilor de a cumpăra terenul. Aceste termene ar trebui să fie suficient de lungi cât să ofere preemptorilor posibilitatea de a-și exprima opțiunea însă îndeplinirea formalităților necesare nu ar trebui să le prelungească atât de mult. În plus, legea ar fi putut impune același termen și potențialilor cumpărători pentru manifestarea intenției de a cumpăra, intenție căreia i s-ar fi putut da valoare numai în măsura în care preemptorii nu și-ar fi exprimat dorința de a cumpăra.

V. Registrul unic național privind circulația și destinația terenurilor agricole situate în extravilan

Legea prevede înființarea Registrului unic național privind circulația și destinația terenurilor agricole situate în extravilan ce va fi administrat de către Ministerul Agriculturii și Dezvoltării Rurale. Legea nu oferă foarte multe detalii cu privire la acest Registru unic, acestea urmând a fi stabilite prin norme metodologice. Se precizează, totuși, că Registrul va fi întocmit pe baza informațiilor comunicate Ministerului de către autoritățile administrației publice locale și Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară. Aceste instituții nu vor comunica doar date statistice ci și documente aferente acestor terenuri cum ar fi cele cadastrale și acte translative de proprietate ale terenurilor agricole situate în extravilan.

Din textul de lege nu rezultă dacă vor fi cuprinse în Registrul Unic transferurile pachetelor de control ale societăților care au în proprietate terenuri agricole situate în extravilan întrucât aceste informații nu se vor afla la dispoziția instituțiilor cu atribuții de comunicare a informațiilor stabilite prin lege.

VI. Alte câteva modificări aduse Legii nr. 17/2014

Modificările aduse Legii nr. 17/2014 dezvoltate anterior au impus o analiză atentă datorită impactului semnificativ asupra circuitului terenurilor agricole situate în extravilan. În afara acestora, Legea 175/2020 aduce câteva schimbări care nu vor afecta însă foarte mult modul în care se încheie aceste tranzacții însă ele se cuvin menționate.

În primul rând, ar trebui precizat că a fost stabilită sancțiunea nulității absolute pentru încheierea contractelor fără respectarea dreptului de preempțiune, potrivit prevederilor art. 4-42, sau fără obținerea avizelor prevăzute la art. 3 (avizul specific al Ministerului Apărării Naționale) și art. 9 (avizul final).

O altă modificare importantă adusă legii este aceea că permite
anularea avizelor în cazul decesului vânzătorului sau a decesului preemptorului, „înainte de încheierea contractului de vânzare sau anterior pronunțării hotărârii judecătorești care ține loc de contract de vânzare, după caz”.

Este reglementată expres și posibilitate proprietarului de a-și retrage oferta înainte de comunicarea acceptării acesteia. Și preemptorul care a acceptat oferta poate renunța la comunicarea acceptării înainte de împlinirea termenului de 45 de zile lucrătoare reglementat pentru exercitarea dreptului de preempțiune.

O altă modificare ce trebuie remarcată este aceea a creșterii cuantumului limitelor sancțiunii amenzii, vechea reglementare stabilind amenzi cuprinse între 50.000 lei la 100.000 lei în vreme ce noua reglementare prevede limite cuprinse între 100.000 lei și 200.000 lei.

VII. Câteva observații cu privire la reglementările nemodificate din Legea 17/2014

Legea nr. 175/2020 a adus schimbări semnificative Legii nr. 17/2014, de aceea credem că este important să trecem în revistă câteva norme legale nemodificate, foarte importante în aplicarea legii.

Așadar, va fi în continuare necesară obținerea avizului specific din partea Ministerului Apărării Naționale pentru „terenurile agricole situate în extravilan pe o adâncime de 30 km față de frontiera de stat și țărmul Mării Negre, către interior, precum și cele situate în extravilan la o distanță de până la 2.400 m față de obiectivele speciale”, prevederi ce nu se aplică însă preemptorilor [art. 3 alin. (1)].

Se menține, de asemenea, necesitatea obținerii avizului specific din partea Ministerului Culturii, respectiv al serviciilor publice deconcentrate ale acestuia pentru
„terenurile agricole situate în extravilan, în care se află situri arheologice, în care au fost instituite zone cu patrimoniu arheologic reperat sau zone cu potențial arheologic evidențiat întâmplător” [art. 3 alin. (4)].

Nemodificat a rămas și textul art. 20 alin. (3) ceea ce înseamnă că, în continuare, dispozițiile legii nu se vor aplica „în cadrul procedurilor de executare silită și contractelor de vânzare încheiate ca urmare a îndeplinirii unor formalități de licitație publică, cum este cazul celor realizate în cadrul procedurii de prevenire a insolvenței și de insolvență sau ca urmare a apartenenței imobilului la domeniul privat de interes local sau județean al unităților administrativ-teritoriale”.

VIII. Concluzii

La 6 ani de la aplicare, Legea nr. 17/2014 impunea, în mod cert, intervenția legiuitorului și adoptarea anumitor modificări. Forma nemodificată a Legii nu își atinsese pe deplin scopurile pentru care fusese reglementată. Modificările ce se impuneau nu ar fi trebuit să atingă amploarea schimbărilor aduse de Legea nr. 175/2020. Pe de o parte, credem că era necesar ca arendașii să facă dovada existenței unui contract de arendă mai vechi pentru a evita încheierea contractelor de arendă pro causa. Apoi, politicile europene, dar și nevoile societății românești impuneau necesitatea atragerii unor tineri fermieri în rândul preemptorilor așa încât credem că este utilă includerea tinerilor fermieri în categoriile de preemptori.

Modificările aduse Legii nr. 17/2014 sunt criticabile sub foarte multe aspecte, pornind de la neclaritatea unora dintre ele și ajungând până la neconstituționalitatea altora (în opinia, chiar a unor membrii ai, Curții Constituționale). Credem că riscul ca aceste modificări să atragă atenția instituțiilor europene și sancțiuni din partea acestora este unul semnificativ, persoanele fizice și mai ales juridice străine manifestându-și deja interesul în achiziția acestei categorii de terenuri. Una dintre impreciziile normei legale a impus deja intervenția prin procedura ordonanței de urgență pentru „clarificarea aspectelor referitoare la cererile prin care solicită afișarea ofertei de vânzare a terenului agricol situat în extravilan, aflate în curs de soluționare, depuse până la data de 13 octombrie 2020”[31], Guvernul recunoscând „posibilitatea apariției unor întârzieri sau blocaje în soluționarea dosarelor privind vânzarea terenurilor, fapt ce ar putea să atragă un număr însemnat de procese civile”[32].

Pentru practicienii din România, dar și pentru proprietarii de terenuri agricole extravilane, aceste modificări vor avea un impact semnificativ, cu atât mai mult cu cât va fi necesar și un număr semnificativ de norme de aplicare ce vor face și mai dificilă aplicarea legii. Deși are doar 21 de articole (ne referim aici doar la Titlul I al legii), Legea impune reglementarea unui număr foarte mare de proceduri cum ar fi procedura pentru obținerea avizului specific al Ministerului Apărării Naționale, cea privind obținerea avizului specific al Ministerului Culturii, reglementarea procedurii privind actele doveditoare privind îndeplinirea condițiilor prevăzute la alin. (1) și (2) art. 41, cea privind lista documentele doveditoare ce însoțește oferta de vânzare a terenului agricol, procedura privind notificarea titularilor dreptului de preempțiune cu privire la înregistrarea ofertei de vânzare a terenurilor agricole situate în extravilan, procedura de emitere și de eliberare a avizelor necesare încheierii contractelor de vânzare sau pronunțării unie hotărâri care să țină loc de contract, procedura privind realizarea, actualizarea și administrarea Registrului unic, precum și modalitățile de transmitere a datelor și informațiilor de către instituțiile ce au această obligație de comunicare și, nu în ultimul rând, procedura privind constatarea și sancționarea contravențiilor.

BIBLIOGRAFIE

STUDII:

− Sylvia Kay, Jonathan Peuch, Jenifer Franco Amploarea fenomenului de acaparare a terenurilor în UE;

− Pavel Ciaian, d’Artis Kancs, Jo Swinnen, Kristine Van Herck and Liesbet Vranken Sales Market Regulations for Agricultural Land in EU Member States and Candidate Countries.

LEGISLAȚIE:

− Legea nr. 17/2014 privind unele măsuri de reglementare a vânzării-cumpărării terenurilor agricole situate în extravilan și de modificare a Legii nr. 268/2001 privind privatizarea societăților comerciale ce dețin în administrare terenuri proprietate publică și privată a statului cu destinație agricolă și înființarea Agenției Domeniilor Statului, Legea nr. 17/2014[1] privind unele măsuri de reglementare a vânzării-cumpărării terenurilor agricole situate în extravilan și de modificare a Legii nr. 268/2001 privind privatizarea societăților comerciale ce dețin în administrare terenuri proprietate publică și privată a statului cu destinație agricolă și înființarea Agenției Domeniilor Statului,

− Legea nr. 175/2020 pentru modificarea și completarea Legii nr. 17/2014 privind unele măsuri de reglementare a vânzării-cumpărării terenurilor agricole situate în extravilan și de modificare a Legii nr. 268/2001 privind privatizarea societăților comerciale ce dețin în administrare terenuri proprietate publică și privată a statului cu destinație agricolă și înființarea Agenției Domeniilor Statului, publicată în Monitorul Oficial cu numărul 741 din data de 14 august 2020;

− Legea nr. 29/2008 de ratificare a Acordului dintre Comunitatea Europeană și Regatul Belgiei, Republica Cehă, Regatul Danemarcei, Republica Federală Germania, Republica Estonia, Irlanda, Republica Elenă, Regatul Spaniei, Republica Franceză, Republica Italiană, Republica Cipru, Republica Letonia, Republica Lituania, Marele Ducat al Luxemburgului, Republica Ungară, Republica Malta, Regatul Țărilor de Jos, Republica Austria, Republica Polonă, Republica Portugheză, Republica Slovenia, Republica Slovacă, Republica Finlanda, Regatul Suediei, Regatul Unit al Marii Britanii și Irlandei de Nord, Islanda, Principatul Liechtenstein și Regatul Norvegiei, pe de o parte, și Republica Bulgaria și România, pe de altă parte, privind participarea Republicii Bulgaria și a României la Spațiul Economic European semnat la Bruxelles la 25 iulie 2007;

− Ordonanța de urgență nr. 203/2020 privind unele măsuri de reglementare a vânzării terenurilor agricole situate în extravilan, publicată în Monitorul Oficial nr. 1132 din11.2020;

− Codul Fiscal din 2015 (Legea 227/2015), publicat în Monitorul Oficial cu numărul 688 din data de 10 septembrie 2015.

PAGINI WEB:

http://www.cdep.ro;

http://curia.europa.eu/

https://www.legifrance.gouv.fr/codes

http://www.europarl.europa.eu

JURISPRUDENȚĂ:

− Decizia nr. 586 din 14 iulie 2020 referitoare la obiecția de neconstituționalitate a dispozițiilor Legii pentru modificarea și completarea Legii nr. 17/2014 privind unele măsuri de reglementare a vânzării-cumpărării terenurilor agricole situate în extravilan și de modificare a Legii nr. 268/2001 privind privatizarea societăților comerciale ce dețin în administrare terenuri proprietate publică și privată a statului cu destinație agricolă și înființarea Agenției Domeniilor Statului, publicată în Monitorul Oficial nr. 721 din 11.08.2020;

− Hotărârea Curții (Camera a treia) din 25 ianuarie 2007 în Cauza C-370/05, având ca obiect o cerere de pronunțare a unei hotărâri preliminare formulată în temeiul articolului 234 CE de Vestre Landsret (Danemarca), în procedura penală împotriva lui Uwe Kay Festersen;

− Hotărârea Curții (Camera a treia) din 23 februarie 2006 în Cauza C-513/03 moștenitori ai M.E.A. van Hilten-van der Heijden v Inspecteur van de Belastingdienst / Particulieren / Ondernemingen buitenland te Heerlen;

− Hotărârea Curții (Camera a treia) din 23 septembrie 2003 în Cauza C-452/01 Margarethe Ospelt and Schlössle Weissenberg Familienstiftung.


[31] Ordonanța de urgență nr. 203/2020 privind unele măsuri de reglementare a vânzării terenurilor agricole situate în extravilan, publicată în Monitorul Oficial nr. 1132 din 25.11.2020.
[32] Ibidem.
Era necesară modificarea Legii nr. 17/2014 ce reglementează vânzarea terenurilor agricole situate în extravilan? was last modified: februarie 10th, 2021 by Mihaela Gabriela Durnescu (Prăjanu)

Numai utilizatorii autentificați pot scrie comentarii