Despre contractul de locațiune. Obligațiile locatarului (III)
Ioana Nicolae - august 1, 2018 Abstract
The final part of the study dedicated to the contract of renting of goods will analyze the main
obligations of the tenant, as they are regulated by the legislator, as well as the causes of termination
of the contract. The termination of the contract is relevant to the tenant’s obligations, as long as one
of hiss obligations is to return the good at the end of the contract, termination of any cause, which is
why we will list these causes for termination of the contract.
Keywords: contract of renting of goods, locator, tenant, rent, the main obligations, obligations
of the tenant, termination of the contract
1. Considerații introductive
Locatarul are următoarele obligații derivând din încheierea contractului locațiune, după cum urmează: să preia bunul dat în locaţiune, să achite locatorului chiria în cuantumul şi la termenul stabilite prin contract sau potrivit uzanțelor, să folosească bunul cu prudenţă şi diligenţă, să permită examinarea bunului de către locator și să restituie bunul la încetarea, din orice cauză, a contractului de locaţiune. Din acest motiv în prezentul studiu vom enumera și cauzele de încetare ale contractului de locațiune, pentru a vedea când devine scadentă obligația locatarului de a restitui bunul primit în locațiune. Textul art. 1796 C. civ., purtând denumirea marginală „obligaţiile principale”, enumeră astfel principalele obligații care incumbă locatarului, respectiv cele anterior menționate.
2. Obligația locatarului de a prelua bunul dat în locaţiune
Această obligație a locatarului este expres prevăzută în art. 1796 lit. a) C. civ. Obligația locatarului de a ridica lucrul dat în locațiune este strâns legată de obligația locatorului de a preda bunul, cele două obligații fiind reciproce și interdependente[1]. Unii autori[2] au remarcat că deși leguitorul enumeră principalele obligații ale locatarului, printre care și cea de a prelua bunul dat în locațiune, nu toate acestea se bucură de o atenție adecvată importanței lor. Menționăm faptul că, în ceea ce privește executarea acestei obligații trebuie avute în vedere prevederile art. 1494 alin. (1) lit. b) C. civ., text care prevede că obligaţia de a preda un lucru individual determinat trebuie executată în locul în care bunul se afla la data încheierii contractului. Obligația de a prelua bunul dat în locaţiune, în lipsă de stipulație contrară, este portabilă.
3. Obligația de a achita locatorului chiria în cuantumul şi la termenul stabilite prin contract sau potrivit uzanțelor
Potrivit art. 1797 C. civ., în lipsă de stipulaţie contrară, locatarul este obligat să plătească chiria la termenele stabilite potrivit uzanţelor.
Dacă nu există uzanţe şi în lipsa unei stipulaţii contrare, chiria se plăteşte după cum urmează:
a) în avans pentru toată durata contractului, dacă aceasta nu depăşeşte o lună;
b) în prima zi lucrătoare a fiecărei luni, dacă durata locaţiunii este mai mare de o lună, dar mai mică de un an;
c) în prima zi lucrătoare a fiecărui trimestru, dacă durata locaţiunii este de cel puţin un an.
Art. 1798. Caracterul executoriu. Contractele de locaţiune încheiate prin înscris sub semnătură privată care au fost înregistrate la organele fiscale, precum şi cele încheiate în formă autentică constituie titluri executorii pentru plata chiriei la termenele şi în modalităţile stabilite în contract sau, în lipsa acestora, prin lege.
În ipoteza în care locatarul nu achită chiria, potrivit clauzelor contractuale, locatorul poate opta între următoarele posibilități:
– poate să solicite executarea silită; în acest sens, contractele de locaţiune încheiate prin înscris sub semnătură privată care au fost înregistrate la organele fiscale, precum şi cele încheiate în formă autentică constituie titluri executorii pentru plata chiriei; așadar, într-o astfel de ipoteză, o eventuală cerere de chemare în judecată prin care s-ar solicita obligarea locatarului la plata chiriei trebuie respinsă ca lipsită de interes;
– poate solicita rezilierea contractului;
– poate invoca excepţia de neexecutare în cazul în care chiria trebuia plătită anticipat şi bunul încă nu a fost predat[3].
În ceea ce privește locul plății chiriei trebuie avute în vedere prevederile art. 1494 C. civ.[4]. Potrivit art. 1798 C. civ., purtând denumirea marginală „caracterul executoriu”, contractele de locaţiune încheiate prin înscris sub semnătură privată care au fost înregistrate la organele fiscale, precum şi cele încheiate în formă autentică constituie titluri executorii pentru plata chiriei la termenele şi în modalităţile stabilite în contract sau, în lipsa acestora, prin lege. În privința probei plății se vor aplica regulile generale din dreptul comun referitoare la plată[5].
Trebuie menționat în acest context că potrivit art. 1271 C. civ.[6], în ipoteza îndeplinirii condițiilor impreviziunii, instanța va putea modifica cuantumul chiriei.
4. Obligația locatarului de a folosi bunul cu prudenţă şi diligenţă
Potrivit art. 1799 C. civ., locatarul este obligat să folosească bunul luat în locaţiune cu prudenţă şi diligenţă, potrivit destinaţiei stabilite prin contract sau, în lipsă, potrivit celei prezumate după anumite împrejurări, cum ar fi natura bunului, destinaţia sa anterioară ori cea potrivit căreia locatarul îl foloseşte. Prudența și diligența folosirii bunului dat în locațiune sunt cele ale unui bun proprietar, în raport cu destinaţia bunului stabilită prin contract sau, în lipsă de stipulaţie în contract, în raport cu destinaţia bunului prezumată după împrejurări, cum ar fi natura bunului, destinaţia sa anterioară sau destinaţia potrivit căreia locatarul îl foloseşte[7]. În alte cuvinte, dreptul de a folosi bunul este supus acestor limitări, locatarul fiind un simplu detentor precar al bunului. Raportat la destinația bunului, s-a afirmat în doctrină că un prim criteriu de determinare ar fi reprezentat de convenția părților, în lipsa unei asemenea convenții exprese, părțile sunt prezumate a fi convenit în funcție de natura bunului, destinația sa anterioară sau cea potrivit căreia locatarul îl folosește în concret[8]. Este de precizat că locatarului îi este permis să facă lucrări de mică însemnătate dar care nu implică schimbarea destinației bunului, cum ar fi de exemplu instalarea cablului tv, a telefonului, internetului, introducerea apei curente etc[9].
În ipoteza în care locatarul modifică bunul ori îi schimbă destinaţia sau dacă îl întrebuinţează astfel încât îl prejudiciază pe locator, acesta din urmă poate cere daune-interese şi, după caz, rezilierea contractului, potrivit art. 1800 C. civ. Este de precizat în acest sens că încetarea abuzului și restabilirea situației anterioare pot fi solicitate de către locator și pe calea ordonanței președințiale[10].
Potrivit art. 1801 C. civ., locatarul este obligat, sub sancţiunea plăţii de daune-interese şi a suportării oricăror alte cheltuieli, să îi notifice de îndată locatorului necesitatea efectuării reparaţiilor care sunt în sarcina acestuia din urmă.
Art. 1802 C. civ., reglementează situația reparaţiilor locative, respectiv, în lipsă de stipulaţie contrară, reparaţiile de întreţinere curentă sunt în sarcina locatarului. Prin reparații locative se înțeleg reparațiile curente, cum ar fi repararea tencuielilor pereților, a părților degradate din parchet sau dușumele, geamurilor și ușilor, încuietorilor[11].
Textul art. 1803 C. civ. reglemenează situația lipsei de folosinţă în caz de reparaţii urgente. Astfel, dacă în timpul locaţiunii bunul are nevoie de reparaţii care nu pot fi amânate până la sfârşitul locaţiunii sau a căror amânare ar expune bunul pericolului de a fi distrus, locatarul va suporta restrângerea necesară a locaţiunii cauzată de aceste reparaţii.
Dacă totuşi reparaţiile durează mai mult de 10 zile, preţul locaţiunii va fi scăzut proporţional cu timpul şi cu partea bunului de care locatarul a fost lipsit.
Dacă reparaţiile sunt de aşa natură încât, în timpul executării lor, bunul devine impropriu pentru întrebuinţarea convenită, locatarul poate rezilia contractul.
Este de precizat că pentru efectuarea reparațiilor urgente, locatorul poate obține restrângerea folosinței bunului de către locatar pe calea ordonanței președințiale[12].
5. Obligația locatarului de a permite examinarea bunului de către locator
Potrivit art. 1804 C. civ., locatarul este obligat să permită examinarea bunului de către locator la intervale de timp rezonabile în raport cu natura şi destinaţia bunului, precum şi de către cei care doresc să îl cumpere sau care, la încetarea contractului, doresc să îl ia în locaţiune, fără însă ca prin aceasta să i se cauzeze o stânjenire nejustificată a folosinţei bunului. Așa cum s-a afirmat în literatura de specialitate[13], scopul acestei reglementări, care instituie o obligație conexă, este acela ca locatorul să poată verifica, în mod periodic, modul în care, in concreto, locatarul își îndeplinește îndatoririle care îi revin, pe de o parte, iar pe de altă parte, să îi permită locatorului să își valorifice prerogativele dreptului de proprietate.
6. Obligația locatarului de a restitui bunul la încetarea, din orice cauză, a contractului de locaţiune. Enumerarea cauzelor de încetare a contractului de locațiune
Potrivit art. 1821 C. civ., la încetarea locaţiunii, locatarul este obligat să restituie bunul luat în locaţiune în starea în care l-a primit, în afară de ceea ce a pierit sau s-a deteriorat din cauza vechimii.
Până la proba contrară, locatarul este prezumat că a primit bunul în stare corespunzătoare de întrebuinţare potrivit destinaţiei stabilite.
Restituirea bunurilor mobile luate în locaţiune se face în locul în care au fost predate.
Se instituie așadar în alin. (2) al textului legal amintit, prezumţia relativă privind primirea bunului de către locatar în stare corespunzătoare de întrebuinţare conform destinaţiei sale, prezumție pe care locatarul o poate răsturna prin orice mijloc de probă[14].
Textul art. 1822 C. civ. reglementează răspunderea locatarului pentru degradarea sau distrugerea bunului închiriat. Astfel, locatarul răspunde pentru degradarea bunului închiriat în timpul folosinţei sale, inclusiv cea cauzată de incendiu, dacă nu dovedeşte că a survenit fortuit[15]. În ipoteza în care incendiul a izbucnit la o clădire cu mai multe apartamente, locatarii vor răspunde pentru pagubele pricinuite de incendiu proporțional cu valoarea locativă a părții din imobil ce o ocupă, răspunderea lor contractuală fiind conjunctă[16].
Locatarul răspunde inclusiv pentru degradarea cauzată de membrii familiei sale, de sublocatarul său, ca şi de fapta altor persoane cărora le-a îngăduit în orice mod folosirea, deţinerea sau accesul la bun. Așadar, locatarul va fi obligat să facă acele reparații datorate culpei sale, char și în ipoteza în care acestea nu se încadrează în sfera reparațiilor locative și totodata va răspunde și de prejudiciile aduse bunului de alte persoane (membrii familiei sale, de sublocatarul său, ca şi de fapta altor persoane cărora le-a îngăduit în orice mod folosirea, deţinerea sau accesul la bun).
Art. 1823 C. civ. reglementează situația îmbunătăţirilor făcute de locatar. Astfel, locatorul are dreptul de a păstra lucrările adăugate şi autonome efectuate asupra bunului pe durata locaţiunii şi nu poate fi obligat la despăgubiri decât dacă locatarul a efectuat lucrările cu acordul prealabil al locatorului.
Dacă lucrările au fost efectuate fără acordul prealabil al locatorului, acesta poate alege să ceară locatarului aducerea bunului în starea iniţială, precum şi plata de despăgubiri pentru orice pagubă ar fi cauzată bunului de către locatar.
În cazul în care nu a avut acordul prealabil al locatorului, locatarul nu poate invoca, în niciun caz, dreptul de retenţie.
Textul impune a distinge, după cum urmează:
a) dacă există acordul prealabil al locatorului (lucrarea a fost efectuată cu bună‑credință), locatorul va păstra lucrările adăugate și autonome efectuate asupra bunului pe durata locaţiunii, iar locatarul are dreptul la despăgubiri pentru cheltuielile efectuate;
b) dacă nu există acordul prealabil al locatorului (lucrarea a fost efectuată cu rea‑credință), locatorul poate opta între: fie a păstra lucrările adăugate și autonome efectuate asupra bunului fără a plăti despăgubiri, fie a cere locatarului să aducă bunul în starea inițială (așadar, să ridice îmbunătățirile efectuate) şi să plătească despăgubiri pentru orice pagubă ar fi cauzată bunului de către locatar[17].
În privința locatarului de rea-credință se impune a preciza că acesta nu va putea invoca vreun drept de retenţie asupra bunului, spre deosebire de locatarul care a fost de bună‑credință în momentul în care a efectuat lucrările respective și care va putea invoca dreptul său de retenție.
Cauzele de încetare a contractului de locațiune sunt următoarele: denunțarea unilaterală a contractului, expirarea termenului locațiunii, rezilierea contractului de locațiune pentru nerespectarea obligațiilor contractuale, imposibilitatea folosirii bunului dat în locațiune, desființarea titlului locatorului, înstrăinarea bunului dat în locațiune și moartea părților. Nu am intrat în detalii cu privire la cauzele de încetare ale contractului de locațiune, unele dintre acestea prezentând anumite particularități, ci am urmărit doar a enumera situațiile în care obligația de restituire a bunului devine operantă.
7. Concluzii
Analiza contractului de locațiune prin prisma efectelor generate, impune a supune atenției deopotrivă atât obligațiile ce incumbă locatorului, cât și cele care incumbă locatarului. Partea finală a studiului a fost dedicată prezentării obligațiilor ce revin locatarului, acestea constând în preluarea bunului dat în locaţiune, achitarea chiriei în cuantumul şi la termenul stabilite prin contract sau potrivit uzanțelor, folosirea bunului cu prudenţă şi diligenţă, permiterea examinării bunului de către locator și restituirea bunului la încetarea, din orice cauză, a contractului de locaţiune. Au fost enumerate din acest motiv și cauzele de încetare ale contractului de locațiune, pentru a sublinia momentul scadenței obligației locatarului de a restitui bunul primit în locațiune.
Bibliografie:
– G. Boroi, M.M. Pivniceru, C.A. Anghelescu, B. Nazat, I. Nicolae, T.V. Rădulescu, Fișe de drept civil, ed. a 2-a, revizuită și adăugită, Ed. Hamangiu, București, 2017.
– Fr. Deak, Tratat de drept civil. Contracte speciale, Ed. Actami, București, 1996.
– F. Moțiu, Contracte speciale. Curs universitar, Ed. Universul Juridic, București, 2015.
– R. Dincă, Contractele civile speciale în noul Cod civil, Ed. Universul Juridic, 2013.
– T. Prescure, Curs de contracte civile, Ed. Hamangiu, București, 2012.
– L. Stănciulescu, Curs de drept civil. Contracte, ed. a 2-a, revizuită și adăugită, Ed. Hamangiu, 2014.
[1] L. Stănciulescu, Curs de drept civil. Contracte, ed. a 2-a, revizuită și adăugită, Ed. Hamangiu, București, 2014, p. 297.
[2] T. Prescure, Curs de contracte civile, Ed. Hamangiu, București, 2012, p. 116.
[3] G. Boroi, I. Nicolae în G. Boroi, M.M. Pivniceru, C.A. Anghelescu, B. Nazat, I. Nicolae, T.V. Rădulescu, Fișe de drept civil, ed. a 2-a, revizuită și adăugită, Ed. Hamangiu, București, 2017, p. 620. A se vedea și Fr. Deak, Tratat de drept civil. Contracte speciale, Ed. Actami, București, 1996, p. 150.
[4] Art. 1.494. Locul plăţii. (1) În lipsa unei stipulaţii contrare ori dacă locul plăţii nu se poate stabili potrivit naturii prestaţiei sau în temeiul contractului, al practicilor statornicite între părţi ori al uzanţelor:
a) obligaţiile băneşti trebuie executate la domiciliul sau, după caz, sediul creditorului de la data plăţii;
b) obligaţia de a preda un lucru individual determinat trebuie executată în locul în care bunul se afla la data încheierii contractului;
c) celelalte obligaţii se execută la domiciliul sau, după caz, sediul debitorului la data încheierii contractului.
(2) Partea care, după încheierea contractului, îşi schimbă domiciliul sau, după caz, sediul determinat, potrivit prevederilor alin. (1), ca loc al plăţii, suportă cheltuielile suplimentare pe care această schimbare le cauzează. Fr. Deak, Tratat de drept civil. Contracte speciale, Ed. Actami, București, 1996, p. 143.
[5] A se vedea în acest sens dispozițiile art. 1499-1505 C. civ.
[6] Art. 1.271. Impreviziunea. (1) Părţile sunt ţinute să îşi execute obligaţiile, chiar dacă executarea lor a devenit mai oneroasă, fie datorită creşterii costurilor executării propriei obligaţii, fie datorită scăderii valorii contraprestaţiei.
(2) Cu toate acestea, dacă executarea contractului a devenit excesiv de oneroasă datorită unei schimbări excepţionale a împrejurărilor care ar face vădit injustă obligarea debitorului la executarea obligaţiei, instanţa poate să dispună:
a) adaptarea contractului, pentru a distribui în mod echitabil între părţi pierderile şi beneficiile ce rezultă din schimbarea împrejurărilor;
b) încetarea contractului, la momentul şi în condiţiile pe care le stabileşte.
(3) Dispoziţiile alin. (2) sunt aplicabile numai dacă:
a) schimbarea împrejurărilor a intervenit după încheierea contractului;
b) schimbarea împrejurărilor, precum şi întinderea acesteia nu au fost şi nici nu puteau fi avute în vedere de către debitor, în mod rezonabil, în momentul încheierii contractului;
c) debitorul nu şi-a asumat riscul schimbării împrejurărilor şi nici nu putea fi în mod rezonabil considerat că şi-ar fi asumat acest risc;
d) debitorul a încercat, într-un termen rezonabil şi cu bună-credinţă, negocierea adaptării rezonabile şi echitabile a contractului.
[7] G. Boroi, I. Nicolae, în G. Boroi, M.M. Pivinceru, C.A. Anghelescu, B. Nazat, I. Nicolae, T.V. Rădulescu, Fișe de drept civil, ed. a 2-a, revizuită și adăugită, Ed. Hamangiu, București, 2017, p. 620.
[8] R. Dincă, Contractele civile speciale în noul Cod civil, Ed. Universul Juridic, 2013, p. 186.
[9] A se vedea F. Moțiu, Contracte speciale. Curs universitar, Ed. Universul Juridic, București, 2015, p. 163.
[10] G. Boroi, I. Nicolae, în G. Boroi, M.M. Pivniceru, C.A. Anghelescu, B. Nazat, I. Nicolae, T.V. Rădulescu, Fișe de drept civil, ed. a 2-a, revizuită și adăugită, Ed. Hamangiu, București, 2017, p. 620.
[11] F. Moțiu, Contracte speciale. Curs universitar, Ed. Universul Juridic, București, 2015, p. 163.
[12] G. Boroi, I. Nicolae, în G. Boroi, M.M. Pivniceru, C.A. Anghelescu, B. Nazat, I. Nicolae, T.V. Rădulescu, Fișe de drept civil, ed. a 2-a, revizuită și adăugită, Ed. Hamangiu, București, 2017, p. 621.
[13] T. Prescure, Curs de contracte civile, Ed. Hamangiu, București, 2012, p. 117.
[14] G. Boroi, I. Nicolae, în G. Boroi, M.M. Pivniceru, C.A. Anghelescu, B. Nazat, I. Nicolae, T.V. Rădulescu, Fișe de drept civil, ed. a 2-a, revizuită și adăugită, Ed. Hamangiu, București, 2017, p. 621.
[15] Potrivit art. 1351 alin. (3) C. civ., cazul fortuit este un eveniment care nu poate fi prevăzut şi nici împiedicat de către cel care ar fi fost chemat să răspundă dacă evenimentul nu s-ar fi produs.
[16] Fr. Deak, Tratat de drept civil. Contracte speciale, Ed. Actami, București, 1996, p. 152.
[17] G. Boroi, I. Nicolae, în G. Boroi, M.M. Pivniceru, C.A. Anghelescu, B. Nazat, I. Nicolae, T.V. Rădulescu, Fișe de drept civil, ed. a 2-a, revizuită și adăugită, Ed. Hamangiu, București, 2017, pp. 621 și 622.
Arhive
- martie 2024
- februarie 2024
- ianuarie 2024
- decembrie 2023
- noiembrie 2023
- octombrie 2023
- septembrie 2023
- august 2023
- iulie 2023
- iunie 2023
- mai 2023
- aprilie 2023
- martie 2023
- februarie 2023
- ianuarie 2023
- decembrie 2022
- noiembrie 2022
- octombrie 2022
- septembrie 2022
- august 2022
- iulie 2022
- iunie 2022
- mai 2022
- aprilie 2022
- martie 2022
- februarie 2022
- ianuarie 2022
- decembrie 2021
- noiembrie 2021
- octombrie 2021
- septembrie 2021
- august 2021
- iulie 2021
- iunie 2021
- mai 2021
- aprilie 2021
- martie 2021
- februarie 2021
- ianuarie 2021
- decembrie 2020
- noiembrie 2020
- octombrie 2020
- septembrie 2020
- august 2020
- iulie 2020
- iunie 2020
- mai 2020
- aprilie 2020
- martie 2020
- februarie 2020
- ianuarie 2020
- decembrie 2019
- noiembrie 2019
- octombrie 2019
- septembrie 2019
- august 2019
- iulie 2019
- iunie 2019
- mai 2019
- aprilie 2019
- martie 2019
- februarie 2019
- ianuarie 2019
- decembrie 2018
- noiembrie 2018
- octombrie 2018
- septembrie 2018
- august 2018
- iulie 2018
- iunie 2018
- mai 2018
- aprilie 2018
- martie 2018
- februarie 2018
- ianuarie 2018
- decembrie 2017
- noiembrie 2017
- octombrie 2017
- septembrie 2017
- august 2017
- iulie 2017
- iunie 2017
- mai 2017
- aprilie 2017
- martie 2017
- februarie 2017
- ianuarie 2017
- decembrie 2016
- noiembrie 2016
- octombrie 2016
- septembrie 2016
- august 2016
- iulie 2016
- iunie 2016
- mai 2016
- aprilie 2016
- martie 2016
- februarie 2016
- ianuarie 2016
- decembrie 2015
- noiembrie 2015
- octombrie 2015
- septembrie 2015
- august 2015
- iulie 2015
- iunie 2015
- mai 2015
- aprilie 2015
- martie 2015
- februarie 2015
- ianuarie 2015
Calendar
L | Ma | Mi | J | V | S | D |
---|---|---|---|---|---|---|
1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 |
8 | 9 | 10 | 11 | 12 | 13 | 14 |
15 | 16 | 17 | 18 | 19 | 20 | 21 |
22 | 23 | 24 | 25 | 26 | 27 | 28 |
29 | 30 |
Lasă un răspuns
Trebuie să fii autentificat pentru a publica un comentariu.