Decizia ÎCCJ (Complet DCD/C) nr. 3/2017 (M. Of. nr. 142/24.02.2017): Proprietarul construcţiei are dreptul să dobândească proprietatea şi asupra terenului aferent acesteia (Legea nr. 112/1995)
Redacția ProLege - februarie 5, 2017Decizia ÎCCJ | Complet ÎCCJ | Actul normativ | Articol | Sumar |
Decizia nr. 3/2017 | Complet DCD/C | Legea nr. 112/1995
|
Art. 3, art. 9, art. 26 alin. (3) | În interpretarea şi aplicarea dispoziţiilor art. 3, art. 9, art. 26 alin. (3) din Legea nr. 112/1995 pentru reglementarea situaţiei juridice a unor imobile cu destinaţia de locuinţe, trecute în proprietatea statului, cu modificările ulterioare, coroborate cu art. 37 din Normele metodologice privind aplicarea Legii nr. 112/1995 pentru reglementarea situaţiei juridice a unor imobile cu destinaţia de locuinţe, trecute în proprietatea statului, stabilite prin Hotărârea Guvernului nr. 20/1996, republicate, stabileşte că proprietarul construcţiei are dreptul să dobândească proprietatea şi asupra terenului aferent acesteia şi să solicite, în caz de refuz, pe calea acţiunii în justiţie, obligarea la perfectarea contractului de vânzare-cumpărare. |
În M. Of. nr. 142 din 24 februarie 2017, a fost publicată Decizia ÎCCJ nr. 3/2017 din 30 ianuarie 2017 referitoare la dezlegarea următoarei chestiuni de drept: există un drept de creanţă al dobânditorului construcţiei cumpărate în baza Legii nr. 112/1995 pentru reglementarea situaţiei juridice a unor imobile cu destinaţia de locuinţe, trecute în proprietatea statului, cu modificările ulterioare, la perfectarea unui act de vânzare-cumpărare prin care să dobândească şi dreptul de proprietate asupra terenului aferent construcţiei şi care este temeiul legal al unui asemenea drept?
Obiectul dezlegării chestiunii de dreptLegea nr. 112/1995 pentru reglementarea situaţiei juridice a unor imobile cu destinaţia de locuinţe, trecute în proprietatea statului, cu modificările ulterioare:
„Art. 9
Chiriaşii titulari de contract ai apartamentelor ce nu se restituie în natură foştilor proprietari sau moştenitorilor acestora pot opta, după expirarea termenului prevăzut la art. 14, pentru cumpărarea acestor apartamente cu plata integrală sau în rate a preţului”.
„Art. 3
Prin apartament, în sensul prezentei legi, se înţelege locuinţa compusă din una sau mai multe camere, cu dependinţele, garajele şi anexele gospodăreşti aferente, inclusiv camere de serviciu, poduri, pivniţe, magazii şi altele asemenea, indiferent dacă sunt situate la acelaşi nivel sau la niveluri diferite şi care, la data trecerii în proprietatea statului, constituia o singură unitate locativă de sine stătătoare, aşa cum a fost determinată prin construcţie.
Apartamentul, astfel cum a fost definit în alin. 1, rămâne considerat ca atare, indiferent dacă, ulterior trecerii în proprietatea statului, s-au efectuat modificări constructive interioare ori a fost luat în evidenţă ca reprezentând două sau mai multe apartamente.
Pentru adăugările, supraetajările, dotările, utilităţile şi orice alte construcţii, care exced apartamentul trecut în proprietatea statului, cât şi pentru pierderile de valoare, imputabile, se aplică prevederile art. 13”.
„Art. 21
Odată cu restituirea în natură şi dobândirea dreptului de proprietate asupra apartamentelor se dobândeşte şi dreptul de proprietate asupra terenurilor aferente, aşa cum au fost determinate la data trecerii în proprietatea statului, cu excepţia suprafeţelor ocupate şi aferente altor construcţii şi dotări edilitare realizate, cu aprobări legale, după această dată”.
„Art. 26
Suprafeţele de teren preluate de stat sau de alte persoane juridice, aflate la data de 22 decembrie 1989 în posesia acestora şi care depăşesc suprafaţa aferentă construcţiilor, rămân în proprietatea statului”.
I. Titularul şi obiectul sesizării
1. Tribunalul Dolj – Secţia I civilă a dispus, din oficiu, prin Încheierea din 1 iunie 2016, în Dosarul nr. 44.791/215/2014, aflat pe rolul acestei instanţe, sesizarea Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie, în temeiul dispoziţiilor art. 519 din Codul de procedură civilă, în vederea pronunţării unei hotărâri prealabile cu privire la următoarea chestiune de drept: există un drept de creanţă al dobânditorului construcţiei cumpărate în baza Legii nr. 112/1995 pentru reglementarea situaţiei juridice a unor imobile cu destinaţia de locuinţe, trecute în proprietatea statului, cu modificările ulterioare, la perfectarea unui act de vânzare-cumpărare prin care să dobândească şi dreptul de proprietate asupra terenului aferent construcţiei şi care este temeiul legal al unui asemenea drept?
IX. Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie
Examinând sesizarea în vederea pronunţării unei hotărâri prealabile, raportul întocmit de judecătorul-raportor şi chestiunea de drept ce se solicită a fi dezlegată, constată următoarele:
ASUPRA ADMISIBILITĂŢII SESIZĂRII
22. Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie – Completul pentru dezlegarea unor chestiuni de drept apreciază că sunt îndeplinite condiţiile de admisibilitate a instituţiei juridice privind pronunţarea unei hotărâri prealabile reglementate de dispoziţiile art. 519 din Codul de procedură civilă.
23. În privinţa regularităţii sesizării Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie pentru pronunţarea unei hotărâri prealabile, legiuitorul, în cuprinsul articolului 519 din Codul de procedură civilă, instituie o serie de condiţii de admisibilitate pentru declanşarea acestei proceduri, condiţii care se impun a fi întrunite în mod cumulativ, respectiv:
1. existenţa unei cauze aflate în curs de judecată;
2. cauza să se afle spre soluţionare în ultimă instanţă;
3. cauza care face obiectul judecăţii să se afle în competenţa legală a unui complet de judecată al Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie, al curţii de apel sau al tribunalului învestit să soluţioneze cauza;
4. ivirea unei chestiuni de drept de a cărei lămurire depinde soluţionarea pe fond a cauzei în curs de judecată;
5. chestiunea de drept identificată să prezinte caracter de noutate şi asupra acesteia Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie să nu fi statuat şi nici să nu facă obiectul unui recurs în interesul legii în curs de soluţionare.
24. Examinând sesizarea, punctele de vedere şi argumentele exprimate de instanţele din ţară, Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie – Completul pentru dezlegarea unor chestiuni de drept apreciază chestiunea de drept supusă dezbaterii ca fiind una veritabilă, existând o dificultate reală de interpretare, care necesită o rezolvare de principiu.
25. De asemenea, se constată că sunt îndeplinite cumulativ condiţiile de admisibilitate reglementate de art. 519 din Codul de procedură civilă, întrucât cauza se află în curs de soluţionare, în apel, pe rolul Tribunalul Dolj, care este ultimă instanţă în materie; de lămurirea chestiunii de drept invocate pe calea sesizării depinde soluţionarea pricinii pe fond, în contextul în care obiectul judecăţii îl reprezintă obligarea pârâţilor la perfectarea unui contract de vânzare-cumpărare asupra terenului aferent construcţiei, drept negat prin soluţia de primă instanţă; chestiunea prezintă aspect de noutate, având în vedere că Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie nu a statuat asupra acesteia prin decizii în casaţie sau prin recurs în interesul legii şi nici pe calea unei alte hotărâri prealabile.
ASUPRA FONDULUI SESIZĂRII
26. Chestiunea de drept pe care o ridică sesizarea formulată este dacă dobânditorul construcţiei pe temeiul Legii nr. 112/1995 are un drept de creanţă la perfectarea unui contract de vânzare-cumpărare, prin care să dobândească şi dreptul de proprietate asupra terenului aferent construcţiei şi care ar fi temeiul legal al unui asemenea drept.
27. Răspunsul asupra acestei chestiuni presupune analiza sistematică şi teleologică a mai multor dispoziţii legale, pentru a se determina dacă există un asemenea drept în patrimoniul cumpărătorului construcţiei, natura acestui drept şi modalitatea de valorificare a lui.
28. Dispoziţiile legale relevante pentru tranşarea acestei probleme de drept sunt următoarele:
Legea nr. 112/1995 pentru reglementarea situaţiei juridice a unor imobile cu destinaţia de locuinţe, trecute în proprietatea statului, cu modificările ulterioare:
Art. 9. – „Chiriaşii titulari de contract ai apartamentelor ce nu se restituie în natură foştilor proprietari sau moştenitorilor acestora pot opta, după expirarea termenului prevăzut la art. 14, pentru cumpărarea acestor apartamente cu plata integrală sau în rate a preţului”.
Art. 3. – „Prin apartament, în sensul prezentei legi, se înţelege locuinţa compusă din una sau mai multe camere, cu dependinţele, garajele şi anexele gospodăreşti aferente, inclusiv camere de serviciu, poduri, pivniţe, magazii şi altele asemenea, indiferent dacă sunt situate la acelaşi nivel sau la niveluri diferite şi care, la data trecerii în proprietatea statului, constituia o singură unitate locativă de sine stătătoare, aşa cum a fost determinată prin construcţie.
Apartamentul, astfel cum a fost definit în alin. 1, rămâne considerat ca atare, indiferent dacă, ulterior trecerii în proprietatea statului, s-au efectuat modificări constructive interioare ori a fost luat în evidenţă ca reprezentând două sau mai multe apartamente.
Pentru adăugările, supraetajările, dotările, utilităţile şi orice alte construcţii, care exced apartamentul trecut în proprietatea statului, cât şi pentru pierderile de valoare, imputabile, se aplică prevederile art. 13”.
Art. 21. – „Odată cu restituirea în natură şi dobândirea dreptului de proprietate asupra apartamentelor se dobândeşte şi dreptul de proprietate asupra terenurilor aferente, aşa cum au fost determinate la data trecerii în proprietatea statului, cu excepţia suprafeţelor ocupate şi aferente altor construcţii şi dotări edilitare realizate, cu aprobări legale, după această dată”.
Art. 26. – „(…) Suprafeţele de teren preluate de stat sau de alte persoane juridice, aflate la data de 22 decembrie 1989 în posesia acestora şi care depăşesc suprafaţa aferentă construcţiilor, rămân în proprietatea statului”.
Normele metodologice privind aplicarea Legii nr. 112/1995 pentru reglementarea situaţiei juridice a unor imobile cu destinaţia de locuinţe, trecute în proprietatea statului, stabilite prin Hotărârea Guvernului nr. 20/1996, republicate
Art. 37. – „În situaţiile de vânzare către chiriaşi a apartamentelor şi, când este cazul, a anexelor gospodăreşti şi a garajelor aferente, dreptul de proprietate se dobândeşte şi asupra terenului aferent, cu respectarea dispoziţiilor art. 26 alineatul ultim din lege”.
Alte dispoziţii legale incidente:
Legea nr. 10/2001 privind regimul juridic al unor imobile preluate în mod abuziv în perioada 6 martie 1945 – 22 decembrie 1989, republicată, cu modificările şi completările ulterioare:
Art. 7. – „(…) (5) Nu se restituie în natură terenurile aferente imobilelor care au fost înstrăinate în temeiul dispoziţiilor Legii nr. 112/1995, cu modificările ulterioare”.
Hotărârea Guvernului nr. 923/2010 pentru modificarea şi completarea Normelor metodologice de aplicare unitară a Legii nr. 10/2001 privind regimul juridic al unor imobile preluate abuziv în perioada 6 martie 1945 – 22 decembrie 1989, aprobate prin Hotărârea Guvernului nr. 250/2007:
Pct. 7.3 „Sunt exceptate de la restituirea în natură terenurile aferente imobilelor care au fost înstrăinate în temeiul Legii nr. 112/1995, cu modificările ulterioare. Pentru aceste terenuri foştii proprietari beneficiază de măsuri reparatorii în echivalent conform legii.
Prin noţiunea „teren aferent imobilelor înstrăinate în temeiul Legii nr. 112/1995” se înţelege terenul pe care este amplasată construcţia, respectiv amprenta construcţiei, cât şi terenul din împrejurimile construcţiei necesar bunei utilizări a acesteia indiferent de categoria de folosinţă. Stabilirea suprafeţei de teren necesar bunei utilizări a construcţiei se face, motivat, de către entitatea învestită cu soluţionarea notificării”.
29. Din analiza textelor care reglementează materia imobilelor cu destinaţia de locuinţe trecute în proprietatea statului rezultă că legiuitorul a recunoscut în mod expres, prin dispoziţiile art. 9 din Legea nr. 112/1995, posibilitatea pentru chiriaşi de a dobândi, în proprietate, apartamentele ce nu se restituie în natură foştilor proprietari sau moştenitorilor acestora.
30. În ce priveşte accepţiunea noţiunii de „apartament” ce poate face obiectul unei astfel de înstrăinări, aceasta este dată de dispoziţiile art. 3 din Legea nr. 112/1995, conform cărora apartamentul este „locuinţa compusă din una sau mai multe camere, cu dependinţele, garajele şi anexele gospodăreşti aferente, inclusiv camere de serviciu, poduri, pivniţe, magazii şi altele asemenea, indiferent dacă sunt situate la acelaşi nivel sau la niveluri diferite şi care, la data trecerii în proprietatea statului, constituia o singură unitate locativă de sine stătătoare, aşa cum a fost determinată prin construcţie”.
31. În prezenţa unei astfel de definiţii legale este nepermisă interpretarea prin „extensiune” propusă de autorul sesizării, în sensul că noţiunea de „apartament” ar trebui să cuprindă şi terenul aferent, dată fiind unitatea de „ansamblu locativ” a imobilului compus din teren şi construcţie, în integralitatea şi funcţionalitatea sa, precum şi faptul că norma de protecţie socială cuprinsă de art. 9 din Legea nr. 112/1995 ar trebui extinsă, pentru a-şi atinge finalitatea, şi la teren.
32. În realitate, interpretarea extensivă, bazată pe argumentul a fortiori, este cea care permite concluzia că raţiunea aplicării normei juridice unei situaţii neprevăzute de aceasta este şi mai puternică decât pentru ipoteza reglementată în mod expres de lege (întrucât sunt şi mai puternice raţiunile avute în vedere la edictarea normei).
33. Or, nu se poate spune că, reglementând posibilitatea dobândirii, prin cumpărare, a apartamentelor (şi dând o anumită definiţie a acestora, fără a include şi terenul aferent) legiuitorul ar fi avut în vedere, cu atât mai mult, posibilitatea dobândirii terenului, câtă vreme există situaţii în care dreptul de proprietate asupra construcţiei poate coexista cu un alt fel de drept asupra terenului (de exemplu, de folosinţă pe durata existenţei construcţiei, de concesiune).
34. Această posibilă situaţie juridică (de coexistenţă a două drepturi cu naturi diferite asupra construcţiei şi, respectiv, asupra terenului pe care se află situată aceasta) exclude şi argumentul de analogie a legii la care face apel titularul sesizării (ubi eadem est legis ratio, ibi eadem est legis dispositio).
Arhive
- martie 2024
- februarie 2024
- ianuarie 2024
- decembrie 2023
- noiembrie 2023
- octombrie 2023
- septembrie 2023
- august 2023
- iulie 2023
- iunie 2023
- mai 2023
- aprilie 2023
- martie 2023
- februarie 2023
- ianuarie 2023
- decembrie 2022
- noiembrie 2022
- octombrie 2022
- septembrie 2022
- august 2022
- iulie 2022
- iunie 2022
- mai 2022
- aprilie 2022
- martie 2022
- februarie 2022
- ianuarie 2022
- decembrie 2021
- noiembrie 2021
- octombrie 2021
- septembrie 2021
- august 2021
- iulie 2021
- iunie 2021
- mai 2021
- aprilie 2021
- martie 2021
- februarie 2021
- ianuarie 2021
- decembrie 2020
- noiembrie 2020
- octombrie 2020
- septembrie 2020
- august 2020
- iulie 2020
- iunie 2020
- mai 2020
- aprilie 2020
- martie 2020
- februarie 2020
- ianuarie 2020
- decembrie 2019
- noiembrie 2019
- octombrie 2019
- septembrie 2019
- august 2019
- iulie 2019
- iunie 2019
- mai 2019
- aprilie 2019
- martie 2019
- februarie 2019
- ianuarie 2019
- decembrie 2018
- noiembrie 2018
- octombrie 2018
- septembrie 2018
- august 2018
- iulie 2018
- iunie 2018
- mai 2018
- aprilie 2018
- martie 2018
- februarie 2018
- ianuarie 2018
- decembrie 2017
- noiembrie 2017
- octombrie 2017
- septembrie 2017
- august 2017
- iulie 2017
- iunie 2017
- mai 2017
- aprilie 2017
- martie 2017
- februarie 2017
- ianuarie 2017
- decembrie 2016
- noiembrie 2016
- octombrie 2016
- septembrie 2016
- august 2016
- iulie 2016
- iunie 2016
- mai 2016
- aprilie 2016
- martie 2016
- februarie 2016
- ianuarie 2016
- decembrie 2015
- noiembrie 2015
- octombrie 2015
- septembrie 2015
- august 2015
- iulie 2015
- iunie 2015
- mai 2015
- aprilie 2015
- martie 2015
- februarie 2015
- ianuarie 2015
Calendar
L | Ma | Mi | J | V | S | D |
---|---|---|---|---|---|---|
1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 |
8 | 9 | 10 | 11 | 12 | 13 | 14 |
15 | 16 | 17 | 18 | 19 | 20 | 21 |
22 | 23 | 24 | 25 | 26 | 27 | 28 |
29 | 30 |
Lasă un răspuns
Trebuie să fii autentificat pentru a publica un comentariu.