Actul de adjudecare. Buna-credință a adjudecatarului stinge evicțiunile?! (Partea I)

Noțiunea de stingere a evicțiunilor

O primă dilemă care se poate ridica, în practică, constă în înțelegerea noțiunii de „stingere”, aceasta, la nivel teoretic, putând îmbrăca două forme: (i) împlinirea termenului de prescripție extinctivă, deci stingerea dreptului material la acțiune având ca obiect orice fel de cerere de evicțiune sau (ii) stingerea chiar a dreptului subiectiv civil care ar putea fundamentă o eventuală acțiune în evicțiune.

Față de faptul că alin. (2) al art. 860 din noul C. proc. civ. face vorbire de prescrierea oricărei acțiuni în evicțiune, deci de stingerea dreptului material la acțiune având ca obiect orice fel de cerere de evicțiune, iar nu de chiar stingerea dreptului subiectiv civil care ar putea fundamenta o acțiune în evicțiune, pare că prin noțiunea de „stingere” se înțelege împlinirea termenului de prescripție extinctivă și astfel imposibilitatea apelării la forța coercitivă a statului.

În același sens sunt și o serie de opinii exprimate în literatura de specialitate: „Remarcăm că, în acest context, acțiunea în revendicare își schimbă natura juridică, devenind din imprescriptibilă, conform art. 563 alin. (2) C. civ., o acțiune prescriptibilă în termenul de 3 ani, în condițiile art. 860 alin. (2) C. pr. civ. În acest sens a statuat și secția I civilă a Înaltei Curți de Casație și Justiție printr-o decizie22, arătând că: «Aplicațiunea normei speciale, derogatorie de la regula de drept comun a imprescriptibilității extinctive, este generată de specificitatea obiectului cererii în justiție (imobil adjudecat la licitație publică într-o procedură execuțională silită), iar nu de tipologia acțiunii petitorii»[7];

Dacă imobilul este înscris în cartea funciară pentru prima oară în temeiul actului de adjudecare, orice persoană care pretinde un drept asupra imobilului trebuie să exercite acțiunea în termen de 3 ani de la data înscrierii actului de adjudecare. Câtă vreme actul de adjudecare nu este înscris în cartea funciară, termenul de prescripție a dreptului la acțiune nu curge. De aceea, adjudecatarul este interesat, pentru consolidarea cât mai rapidă a dreptului său, să înscrie actul de adjudecare în cartea funciară conform art. 517 alin. (1)[8];

Orice acțiune care ar putea conduce la evingerea adjudecatarului (de exemplu, acțiunea în revendicare sau acțiunea confesorie) și, pe cale de consecință, la răspunderea debitorului urmărit față de cumpărătorul adjudecatar, se prescrie în termen de 3 ani[9];

potrivit art. 520 noul C. civ., acțiunea în revendicare împotriva adjudecatarului bunului imobil, devenit proprietar prin licitație publică în baza unei proceduri de executare silită, se prescrie în 3 ani de la data intabulării actului de adjudecare în cartea funciară[10];

Într-un fel, se poate spune că trecerea termenului de trei ani consolidează actul de adjudecare și înscrierea în cartea funciară, chiar dacă reclamantul ar fi putut dovedi că el era proprietarul bunului vândut, iar nu debitorul care a fost parte în procesul de executare silită. Fără să stingă însuși dreptul subiectiv, respectiv dreptul de proprietate al reclamantului, împlinirea termenului de trei ani consolidează actul de adjudecare și înscrierea în cartea funciară, astfel încât pârâtul își va păstra calitatea de proprietar pe temeiul adjudecării[11].

Tot în literatura de specialitate s-au exprimat și opinii contrare, în sensul că stingerea evicțiunilor ar reprezenta chiar stingerea dreptului subiectiv civil care le-ar putea fundamenta: „În sprijinul interpretării contrare, pe care o considerăm corectă, trebuie pornit de la dispozițiile art. 715 alin. (5) C. proc. civ., conform cărora, dacă terțul nu formulează contestația la executare (acesta și, în principiu, doar acesta fiind cadrul în care trebuie formulată acțiunea în revendicare) în cel mult 15 zile de la adjudecarea imobilului, dreptul de proprietate al terțului se stinge, întrucât dreptul de proprietate al adjudecatarului este definitiv dobândit[12].

Din punctul nostru de vedere, ne raliem opiniei potrivit căreia stingerea evicțiunilor se referă la intervenirea prescripției extinctive a dreptului material la acțiune având ca obiect orice fel de acțiune ce ar putea fi catalogată ca fiind o evicțiune.

În teorie s-a ridicat deja problema dacă nu cumva dispozițiile art. 860 alin. (1) din noul C. proc. civ. ar reglementa în realitate o „prescripție instantanee” în materie imobiliară.

Noțiunea de „prescripție instantanee” a fost întâlnită sub imperiul vechiului C. civ., în materie mobiliară, fiind reglementată prin dispozițiile art. 1909 alin. (1): „Lucrurile mișcătoare se prescriu prin faptul posesiunii lor, fără să fie trebuință de vreo curgere de timp”.

În interpretarea acestei norme juridice, în literatura juridică de specialitate, s-a exprimat punctul de vedere potrivit căruia textul ar institui o „prescripție instantanee”: „Observăm însă aici că problema continuității posesiei nu se poate pune în cadrul aplicării art. 1909 alin. (1), de îndată ce acest articol este conceput ca o aplicație a unei prescripții instantanee, care nu face necesară o curgere de timp[13].

Teoria „prescripției instantanee” a fost nuanțată în literatura de specialitate în sensul că textul, în realitate, nu vorbește de o veritabilă prescripție extinctivă (care prin esență presupune curgerea unui anumit interval de timp), ci de instituirea regulii potrivit căreia, în materie de bunuri mobile, posesia de bună-credință valorează titlu de proprietate.

În cazul impus de dispozițiile art. 860 alin. (1) din noul C. proc. civ. pare să fie vorba de o „prescripție instantanee” diferită față de cea din reglementarea expusă mai sus, în sensul că aceasta se produce automat (la momentul adjudecării), chiar și în lipsa unei posesii asupra bunului dobândit.

Dacă în cazul art. 1909 din vechiul C. civ. era necesară o posesie asupra bunului care să conducă la dobândirea dreptului de proprietate, în cazul prevăzut de art. 860 alin. (1) din noul C. proc. civ. posesia nu este necesară, efectul prescripției instantanee producându-se de plin drept la momentul adjudecării, fără nicio altă formalitate.

Momentul la care se sting evicțiunile

O a doua dilemă care se poate ridica în practică se referă la momentul efectiv când toate acțiunile în evicțiune se sting.

Dacă în cazul prevăzut la art. 860 alin. (2) din noul C. proc. civ. nu sunt probleme de interpretare, data stingerii oricăror evicțiuni fiind cea a împlinirii unui termen de 3 ani de la momentul înscrierii actului de adjudecare în cartea funciară, termen calculat potrivit regulilor prescripției extinctive, în cazul prevăzut la alin. (1) al aceluiași articol pot exista diferite interpretări.

În acest sens pot fi formulate mai multe teze privind momentul efectiv: (i) momentul înscrierii actului de adjudecare în cartea funciară, (ii) momentul emiterii actului de adjudecare, (iii) momentul finalizării licitației și declarării unui ofertant ca fiind adjudecatar sau (iv) un alt moment.

Din punctul nostru de vedere, momentul stingerii tuturor evicțiunilor este momentul când participantul la licitație este declarat adjudecatar, la acest moment realizându-se transferul dreptului de proprietate, drept care este protejat împotriva oricăror evicțiuni.

La baza acestei teorii stă următorul silogism juridic.

Potrivit art. 857 alin. (1) teza I din noul C. proc. civ., adjudecatarul devine proprietar asupra imobilului executat silit de la data adjudecării.

Data adjudecării este data când licitația publică se finalizează și este desemnat adjudecatarul, astfel cum rezultă din interpretarea prevederilor art. 846 alin. (11) din noul C. proc. civ.

Transferul dreptului de proprietate din patrimoniul debitorului urmărit silit în patrimoniul adjudecatarului la data finalizării licitației și declarării adjudecatarului este recunoscut inclusiv de dispozițiile art. 847 alin. (3) din noul C. proc. civ. care folosește sintagma „terțul dobânditor”, sugerând astfel că după închiderea licitației există un nou titular al dreptului de proprietate.

Faptul că titlul de proprietate efectiv, respectiv actul de adjudecare, este emis ulterior licitației nu trebuie să conducă la concluzia că la momentul emiterii acestui act operează transferul dreptului de proprietate, acest document având un caracter recognitiv al unui transfer realizat anterior.

Mai mult, faptul că titlul de proprietate, respectiv actul de adjudecare, se înscrie în cartea funciară nu trebuie să conducă la concluzia că tocmai la momentul înscrierii în cartea funciară operează transferul dreptului de proprietate, fiind în prezența unei situații de excepție în care dreptul de proprietate operează chiar înainte de înscrierea în cartea funciară, astfel cum rezultă din dispozițiile art. 887 alin. (1) din noul C. civ.: „Drepturile reale se dobândesc fără înscriere în cartea funciară când provin din moștenire, accesiune naturală, vânzare silită, expropriere pentru cauză de utilitate publică, precum și în alte cazuri expres prevăzute de lege”.

Acesta este și raționamentul pentru care prevederile art. 857 din noul C. proc. civ. fac diferența între: (i) momentul dobândirii dreptului de proprietate ca efect al adjudecării (teză prevăzută de alin. 1) și (ii) momentul când adjudecatarul poate să dispună de bunul său în urma înscrierii în cartea funciară [teză prevăzută de alin. (2)].

Operând transferul dreptului de proprietate la momentul adjudecării (finalizării licitației) devine necesar ca dreptul de proprietate să fie pe deplin apărat chiar de la acest moment, iar nu de la un moment ulterior.

Tot în sensul că dobândirea dreptului de proprietate operează la momentul adjudecării (finalizării licitației), iar nu la un moment ulterior (ex. emiterea actului de adjudecare, înscrierea în cartea funciară etc.) s-au pronunțat și o serie de instanțe naționale: „Adjudecarea imobilului se constată prin procesul-verbal de licitație, astfel că de la această dată adjudecatarul devine proprietar, nu de la data întocmirii actului de adjudecare. Prin urmare, legiuitorul stabilește cu exactitate momentul în care adjudecatarul devine proprietarul imobilului adjudecat[14];

Față de reglementările sus citate, constată tribunalul, că în mod just a concluzionat instanța de fond, că efectul translativ al dreptului de proprietate se produce la momentul adjudecării bunului, respectiv de la momentul declarării ofertei câștigătoare în cuprinsul procesului verbal de licitație, moment de la care în patrimoniul adjudecatarului se transmite un drept de proprietate sub condiția rezolutorie constând în achitarea prețului…”[15].

În practică au fost emise și opinii contrare.

O parte a instanțelor consideră că transferul dreptului de proprietate operează la momentul emiterii actului de adjudecare: „Actul de adjudecare transmite proprietatea imobilului. Astfel, adjudecarea reprezintă o operațiune de vânzare-cumpărare forțată, prin licitație publică cu unele particularități în ce privește caracterul ei sinalagmatic, comutativ și consensual[16].

O altă parte a instanțelor consideră că prin înscrierea actului de adjudecare în cartea funciară operează transferul dreptului de proprietate către adjudecatar și stingerea oricăror evicțiuni:

De aici rezultă că, odată consolidată adjudecarea imobilului la licitație publică, prin necontestarea acesteia în termenul definit de lege, sau prin respingerea definitivă a contestației la licitație, se emite actul de adjudecare de către executorul judecătoresc, act a cărui intabulare în cartea funciară are ca efect dobândirea dreptului de proprietate al terțului adjudecatar asupra bunului, de la data intabulării, fiind stinsă orice acțiune de evicțiune[17].

În literatura de specialitate s-a emis și un cu totul alt punct de vedere: „… pentru că dobândirea dreptului de către adjudecatar operează la momentul la care s-a împlinit termenul de 15 zile de la data licitației – art. 715 alin. (4) C. proc. civ…”[18].

Față de argumentele expuse anterior nu susținem aceste din urmă teorii juridice, considerând în continuare că momentul transferului dreptului de proprietate către adjudecatar și stingerea tuturor evicțiunilor, pentru ipoteza prevăzută de art. 860 alin. (1) din noul C. proc. civ., operează la data finalizării licitației și declarării unui ofertant ca fiind adjudecatar.

De altfel, textul art. 857 alin. (1) teza I din noul C. proc. civ. pare sa fie extrem de grăitor și neechivoc în sensul ca dreptul de proprietate se transferă prin „adjudecare”, iar nu prin „emiterea actului de adjudecare” sau prin „expirarea unui termen de 15 zile de la momentul…” sau prin „emiterea actului de adjudecare” sau prin „intabularea actului de adjudecare”.

4. Concluzii

Actul de adjudecare al unui imobil supus executării silite reprezintă, pe de o parte, un act de procedură, iar pe de altă parte, un veritabil act de autoritate publică, față de dispozițiile exprese ale legii speciale (Legea nr. 188/2000).

Noțiunea de „stingere a evicțiunilor” folosită de art. 860 alin. (1) din noul C. proc. civ. este susceptibilă de mai multe interpretări (ex. stingerea dreptului material la acțiune sau stingerea chiar a dreptului subiectiv civil ce ar putea justifica o evicțiune).

Cu privire la „data stingerii evicțiunilor” legiuitorul păstrează tăcerea, iar în practică sunt întâlnite o serie de opinii: (i) data finalizării licitației, (ii) data expirării unui termen de 15 zile de la momentul când procesul verbal de licitație este înscris în cartea funciară, (iii) data emiterii actului de adjudecare, (iv) data intabulării actului de adjudecare în cartea funciară.

Aplicarea în concret a normei art. 860 din noul C. proc. civ. reprezintă o adevărată provocare față de faptul că mai toate teoriile expuse abundă în argumente convingătoare.

Va urma…


[7] Jud. Alexandra Constantinescu, Judecătoria Slobozia, Garanția pentru evicțiune – implicații pe plan material și procesual – execuțional, material publicat în Revista Română de Executare Silită nr. 1/30.04.2016.

[8] G. Buta, M. Tăbârcă, comentariu la art. 520 din vechiul C. proc. civ., Codul de procedură civilă, ed. Universul Juridic, 2008.

[9] D.L. Băldean, G.C. Frențiu, comentariu la art. 520 din vechiul C. proc. civ., Codul de procedură civilă comentat și adnotat, ed. Hamangiu, 2012.

[10] D. Dobrev, Acțiunea în revendicare imobiliară și acțiunile confesorii în noul Cod civil, material publicat în Revista Română de Drept a Afacerilor nr. 12/31.12.2014.

[11] V. Stoica, Dreptul material la acțiune în materia drepturilor reale principale, material publicat în Revista Română de Drept Privat nr. 4/31.12.2018.

[12] Marieta Avram, Cristian Daniel David Samoilă, Contestația la executare, Efecte controversate cu privire la soarta dreptului de proprietate asupra imobilului urmărit (www.juridice.ro).

[13] C. Bârsan, Drept civil. Drepturile reale principale, București, ed. All Beck, 2001, p. 219.

[14] Sentința civilă nr. 1687/18.12.2020 pronunțată de Tribunalul București (www.rolii.ro).

[15] Decizia civilă nr. 256/27.02.2018 pronunțată de Tribunalul Suceava (www.rolii.ro).

[16] Decizia civilă nr. 783/22.09.2016 pronunțată de Tribunalul Brăila (www.rolii.ro).

[17]Sentința civilă nr. 574/02.02.2017 pronunțată de Judecătoria Arad (www.rolii.ro).

[18] Marieta Avram, Cristian Daniel David Samoilă, Contestația la executare, Efecte controversate cu privire la soarta dreptului de proprietate asupra imobilului urmărit (www.juridice.ro).

Actul de adjudecare. Buna-credință a adjudecatarului stinge evicțiunile?! (Partea I) was last modified: februarie 23rd, 2022 by Răzvan Nicolae Popescu

Numai utilizatorii autentificați pot scrie comentarii

Arhiva Revista