Actul de adjudecare. Buna-credință a adjudecatarului stinge evicțiunile?! (Partea I)
Răzvan Nicolae Popescu - decembrie 7, 2021Noțiunea de stingere a evicțiunilor
O primă dilemă care se poate ridica, în practică, constă în înțelegerea noțiunii de „stingere”, aceasta, la nivel teoretic, putând îmbrăca două forme: (i) împlinirea termenului de prescripție extinctivă, deci stingerea dreptului material la acțiune având ca obiect orice fel de cerere de evicțiune sau (ii) stingerea chiar a dreptului subiectiv civil care ar putea fundamentă o eventuală acțiune în evicțiune.
Față de faptul că alin. (2) al art. 860 din noul C. proc. civ. face vorbire de prescrierea oricărei acțiuni în evicțiune, deci de stingerea dreptului material la acțiune având ca obiect orice fel de cerere de evicțiune, iar nu de chiar stingerea dreptului subiectiv civil care ar putea fundamenta o acțiune în evicțiune, pare că prin noțiunea de „stingere” se înțelege împlinirea termenului de prescripție extinctivă și astfel imposibilitatea apelării la forța coercitivă a statului.
În același sens sunt și o serie de opinii exprimate în literatura de specialitate: „Remarcăm că, în acest context, acţiunea în revendicare îşi schimbă natura juridică, devenind din imprescriptibilă, conform art. 563 alin. (2) C. civ., o acţiune prescriptibilă în termenul de 3 ani, în condiţiile art. 860 alin. (2) C. pr. civ. În acest sens a statuat şi secţia I civilă a Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie printr-o decizie22, arătând că: «Aplicaţiunea normei speciale, derogatorie de la regula de drept comun a imprescriptibilităţii extinctive, este generată de specificitatea obiectului cererii în justiţie (imobil adjudecat la licitaţie publică într-o procedură execuţională silită), iar nu de tipologia acţiunii petitorii»”[7];
Dacă imobilul este înscris în cartea funciară pentru prima oară în temeiul actului de adjudecare, orice persoană care pretinde un drept asupra imobilului trebuie să exercite acţiunea în termen de 3 ani de la data înscrierii actului de adjudecare. Câtă vreme actul de adjudecare nu este înscris în cartea funciară, termenul de prescripţie a dreptului la acţiune nu curge. De aceea, adjudecatarul este interesat, pentru consolidarea cât mai rapidă a dreptului său, să înscrie actul de adjudecare în cartea funciară conform art. 517 alin. (1)[8];
Orice acţiune care ar putea conduce la evingerea adjudecatarului (de exemplu, acţiunea în revendicare sau acţiunea confesorie) şi, pe cale de consecinţă, la răspunderea debitorului urmărit faţă de cumpărătorul adjudecatar, se prescrie în termen de 3 ani[9];
… potrivit art. 520 noul C. civ., acţiunea în revendicare împotriva adjudecatarului bunului imobil, devenit proprietar prin licitaţie publică în baza unei proceduri de executare silită, se prescrie în 3 ani de la data intabulării actului de adjudecare în cartea funciară[10];
Într-un fel, se poate spune că trecerea termenului de trei ani consolidează actul de adjudecare şi înscrierea în cartea funciară, chiar dacă reclamantul ar fi putut dovedi că el era proprietarul bunului vândut, iar nu debitorul care a fost parte în procesul de executare silită. Fără să stingă însuşi dreptul subiectiv, respectiv dreptul de proprietate al reclamantului, împlinirea termenului de trei ani consolidează actul de adjudecare şi înscrierea în cartea funciară, astfel încât pârâtul îşi va păstra calitatea de proprietar pe temeiul adjudecării”[11].
Tot în literatura de specialitate s-au exprimat și opinii contrare, în sensul că stingerea evicțiunilor ar reprezenta chiar stingerea dreptului subiectiv civil care le-ar putea fundamenta: „În sprijinul interpretării contrare, pe care o considerăm corectă, trebuie pornit de la dispozițiile art. 715 alin. (5) C. proc. civ., conform cărora, dacă terțul nu formulează contestația la executare (acesta și, în principiu, doar acesta fiind cadrul în care trebuie formulată acțiunea în revendicare) în cel mult 15 zile de la adjudecarea imobilului, dreptul de proprietate al terțului se stinge, întrucât dreptul de proprietate al adjudecatarului este definitiv dobândit”[12].
Din punctul nostru de vedere, ne raliem opiniei potrivit căreia stingerea evicțiunilor se referă la intervenirea prescripției extinctive a dreptului material la acțiune având ca obiect orice fel de acțiune ce ar putea fi catalogată ca fiind o evicțiune.
În teorie s-a ridicat deja problema dacă nu cumva dispozițiile art. 860 alin. (1) din noul C. proc. civ. ar reglementa în realitate o „prescripție instantanee” în materie imobiliară.
Noțiunea de „prescripție instantanee” a fost întâlnită sub imperiul vechiului C. civ., în materie mobiliară, fiind reglementată prin dispozițiile art. 1909 alin. (1): „Lucrurile mişcătoare se prescriu prin faptul posesiunii lor, fără să fie trebuinţă de vreo curgere de timp”.
În interpretarea acestei norme juridice, în literatura juridică de specialitate, s-a exprimat punctul de vedere potrivit căruia textul ar institui o „prescripție instantanee”: „Observăm însă aici că problema continuității posesiei nu se poate pune în cadrul aplicării art. 1909 alin. (1), de îndată ce acest articol este conceput ca o aplicație a unei prescripții instantanee, care nu face necesară o curgere de timp”[13].
Teoria „prescripției instantanee” a fost nuanțată în literatura de specialitate în sensul că textul, în realitate, nu vorbește de o veritabilă prescripție extinctivă (care prin esență presupune curgerea unui anumit interval de timp), ci de instituirea regulii potrivit căreia, în materie de bunuri mobile, posesia de bună-credință valorează titlu de proprietate.
În cazul impus de dispozițiile art. 860 alin. (1) din noul C. proc. civ. pare să fie vorba de o „prescripție instantanee” diferită față de cea din reglementarea expusă mai sus, în sensul că aceasta se produce automat (la momentul adjudecării), chiar și în lipsa unei posesii asupra bunului dobândit.
Dacă în cazul art. 1909 din vechiul C. civ. era necesară o posesie asupra bunului care să conducă la dobândirea dreptului de proprietate, în cazul prevăzut de art. 860 alin. (1) din noul C. proc. civ. posesia nu este necesară, efectul prescripției instantanee producându-se de plin drept la momentul adjudecării, fără nicio altă formalitate.
Momentul la care se sting evicțiunile
O a doua dilemă care se poate ridica în practică se referă la momentul efectiv când toate acțiunile în evicțiune se sting.
Dacă în cazul prevăzut la art. 860 alin. (2) din noul C. proc. civ. nu sunt probleme de interpretare, data stingerii oricăror evicțiuni fiind cea a împlinirii unui termen de 3 ani de la momentul înscrierii actului de adjudecare în cartea funciară, termen calculat potrivit regulilor prescripției extinctive, în cazul prevăzut la alin. (1) al aceluiași articol pot exista diferite interpretări.
În acest sens pot fi formulate mai multe teze privind momentul efectiv: (i) momentul înscrierii actului de adjudecare în cartea funciară, (ii) momentul emiterii actului de adjudecare, (iii) momentul finalizării licitației și declarării unui ofertant ca fiind adjudecatar sau (iv) un alt moment.
Din punctul nostru de vedere, momentul stingerii tuturor evicțiunilor este momentul când participantul la licitație este declarat adjudecatar, la acest moment realizându-se transferul dreptului de proprietate, drept care este protejat împotriva oricăror evicțiuni.
La baza acestei teorii stă următorul silogism juridic.
Potrivit art. 857 alin. (1) teza I din noul C. proc. civ., adjudecatarul devine proprietar asupra imobilului executat silit de la data adjudecării.
Data adjudecării este data când licitația publică se finalizează și este desemnat adjudecatarul, astfel cum rezultă din interpretarea prevederilor art. 846 alin. (11) din noul C. proc. civ.
Transferul dreptului de proprietate din patrimoniul debitorului urmărit silit în patrimoniul adjudecatarului la data finalizării licitației și declarării adjudecatarului este recunoscut inclusiv de dispozițiile art. 847 alin. (3) din noul C. proc. civ. care folosește sintagma „terțul dobânditor”, sugerând astfel că după închiderea licitației există un nou titular al dreptului de proprietate.
Faptul că titlul de proprietate efectiv, respectiv actul de adjudecare, este emis ulterior licitației nu trebuie să conducă la concluzia că la momentul emiterii acestui act operează transferul dreptului de proprietate, acest document având un caracter recognitiv al unui transfer realizat anterior.
Mai mult, faptul că titlul de proprietate, respectiv actul de adjudecare, se înscrie în cartea funciară nu trebuie să conducă la concluzia că tocmai la momentul înscrierii în cartea funciară operează transferul dreptului de proprietate, fiind în prezența unei situații de excepție în care dreptul de proprietate operează chiar înainte de înscrierea în cartea funciară, astfel cum rezultă din dispozițiile art. 887 alin. (1) din noul C. civ.: „Drepturile reale se dobândesc fără înscriere în cartea funciară când provin din moştenire, accesiune naturală, vânzare silită, expropriere pentru cauză de utilitate publică, precum şi în alte cazuri expres prevăzute de lege”.
Acesta este și raționamentul pentru care prevederile art. 857 din noul C. proc. civ. fac diferența între: (i) momentul dobândirii dreptului de proprietate ca efect al adjudecării (teză prevăzută de alin. 1) și (ii) momentul când adjudecatarul poate să dispună de bunul său în urma înscrierii în cartea funciară [teză prevăzută de alin. (2)].
Operând transferul dreptului de proprietate la momentul adjudecării (finalizării licitației) devine necesar ca dreptul de proprietate să fie pe deplin apărat chiar de la acest moment, iar nu de la un moment ulterior.
Tot în sensul că dobândirea dreptului de proprietate operează la momentul adjudecării (finalizării licitației), iar nu la un moment ulterior (ex. emiterea actului de adjudecare, înscrierea în cartea funciară etc.) s-au pronunțat și o serie de instanțe naționale: „Adjudecarea imobilului se constată prin procesul-verbal de licitaţie, astfel că de la această dată adjudecatarul devine proprietar, nu de la data întocmirii actului de adjudecare. Prin urmare, legiuitorul stabileşte cu exactitate momentul în care adjudecatarul devine proprietarul imobilului adjudecat[14];
Faţă de reglementările sus citate, constată tribunalul, că în mod just a concluzionat instanţa de fond, că efectul translativ al dreptului de proprietate se produce la momentul adjudecării bunului, respectiv de la momentul declarării ofertei câştigătoare în cuprinsul procesului verbal de licitaţie, moment de la care în patrimoniul adjudecatarului se transmite un drept de proprietate sub condiţia rezolutorie constând în achitarea preţului…”[15].
În practică au fost emise și opinii contrare.
O parte a instanțelor consideră că transferul dreptului de proprietate operează la momentul emiterii actului de adjudecare: „Actul de adjudecare transmite proprietatea imobilului. Astfel, adjudecarea reprezintă o operaţiune de vânzare-cumpărare forţată, prin licitaţie publică cu unele particularităţi în ce priveşte caracterul ei sinalagmatic, comutativ şi consensual”[16].
O altă parte a instanțelor consideră că prin înscrierea actului de adjudecare în cartea funciară operează transferul dreptului de proprietate către adjudecatar și stingerea oricăror evicțiuni:
„De aici rezultă că, odată consolidată adjudecarea imobilului la licitaţie publică, prin necontestarea acesteia în termenul definit de lege, sau prin respingerea definitivă a contestaţiei la licitaţie, se emite actul de adjudecare de către executorul judecătoresc, act a cărui intabulare în cartea funciară are ca efect dobândirea dreptului de proprietate al terţului adjudecatar asupra bunului, de la data intabulării, fiind stinsă orice acţiune de evicţiune”[17].
În literatura de specialitate s-a emis și un cu totul alt punct de vedere: „… pentru că dobândirea dreptului de către adjudecatar operează la momentul la care s-a împlinit termenul de 15 zile de la data licitației – art. 715 alin. (4) C. proc. civ…”[18].
Față de argumentele expuse anterior nu susținem aceste din urmă teorii juridice, considerând în continuare că momentul transferului dreptului de proprietate către adjudecatar și stingerea tuturor evicțiunilor, pentru ipoteza prevăzută de art. 860 alin. (1) din noul C. proc. civ., operează la data finalizării licitației și declarării unui ofertant ca fiind adjudecatar.
De altfel, textul art. 857 alin. (1) teza I din noul C. proc. civ. pare sa fie extrem de grăitor și neechivoc în sensul ca dreptul de proprietate se transferă prin „adjudecare”, iar nu prin „emiterea actului de adjudecare” sau prin „expirarea unui termen de 15 zile de la momentul…” sau prin „emiterea actului de adjudecare” sau prin „intabularea actului de adjudecare”.
4. Concluzii
Actul de adjudecare al unui imobil supus executării silite reprezintă, pe de o parte, un act de procedură, iar pe de altă parte, un veritabil act de autoritate publică, față de dispozițiile exprese ale legii speciale (Legea nr. 188/2000).
Noțiunea de „stingere a evicțiunilor” folosită de art. 860 alin. (1) din noul C. proc. civ. este susceptibilă de mai multe interpretări (ex. stingerea dreptului material la acțiune sau stingerea chiar a dreptului subiectiv civil ce ar putea justifica o evicțiune).
Cu privire la „data stingerii evicțiunilor” legiuitorul păstrează tăcerea, iar în practică sunt întâlnite o serie de opinii: (i) data finalizării licitației, (ii) data expirării unui termen de 15 zile de la momentul când procesul verbal de licitație este înscris în cartea funciară, (iii) data emiterii actului de adjudecare, (iv) data intabulării actului de adjudecare în cartea funciară.
Aplicarea în concret a normei art. 860 din noul C. proc. civ. reprezintă o adevărată provocare față de faptul că mai toate teoriile expuse abundă în argumente convingătoare.
Va urma…
[7] Jud. Alexandra Constantinescu, Judecătoria Slobozia, Garanția pentru evicțiune – implicații pe plan material și procesual – execuțional, material publicat în Revista Română de Executare Silită nr. 1/30.04.2016.
[8] G. Buta, M. Tăbârcă, comentariu la art. 520 din vechiul C. proc. civ., Codul de procedură civilă, ed. Universul Juridic, 2008.
[9] D.L. Băldean, G.C. Frențiu, comentariu la art. 520 din vechiul C. proc. civ., Codul de procedură civilă comentat și adnotat, ed. Hamangiu, 2012.
[10] D. Dobrev, Acțiunea în revendicare imobiliară și acțiunile confesorii în noul Cod civil, material publicat în Revista Română de Drept a Afacerilor nr. 12/31.12.2014.
[11] V. Stoica, Dreptul material la acțiune în materia drepturilor reale principale, material publicat în Revista Română de Drept Privat nr. 4/31.12.2018.
[12] Marieta Avram, Cristian Daniel David Samoilă, Contestația la executare, Efecte controversate cu privire la soarta dreptului de proprietate asupra imobilului urmărit (www.juridice.ro).
[13] C. Bârsan, Drept civil. Drepturile reale principale, București, ed. All Beck, 2001, p. 219.
[14] Sentința civilă nr. 1687/18.12.2020 pronunțată de Tribunalul București (www.rolii.ro).
[15] Decizia civilă nr. 256/27.02.2018 pronunțată de Tribunalul Suceava (www.rolii.ro).
[16] Decizia civilă nr. 783/22.09.2016 pronunțată de Tribunalul Brăila (www.rolii.ro).
[17]Sentința civilă nr. 574/02.02.2017 pronunțată de Judecătoria Arad (www.rolii.ro).
[18] Marieta Avram, Cristian Daniel David Samoilă, Contestația la executare, Efecte controversate cu privire la soarta dreptului de proprietate asupra imobilului urmărit (www.juridice.ro).
Arhive
- februarie 2024
- ianuarie 2024
- decembrie 2023
- noiembrie 2023
- octombrie 2023
- septembrie 2023
- august 2023
- iulie 2023
- iunie 2023
- mai 2023
- aprilie 2023
- martie 2023
- februarie 2023
- ianuarie 2023
- decembrie 2022
- noiembrie 2022
- octombrie 2022
- septembrie 2022
- august 2022
- iulie 2022
- iunie 2022
- mai 2022
- aprilie 2022
- martie 2022
- februarie 2022
- ianuarie 2022
- decembrie 2021
- noiembrie 2021
- octombrie 2021
- septembrie 2021
- august 2021
- iulie 2021
- iunie 2021
- mai 2021
- aprilie 2021
- martie 2021
- februarie 2021
- ianuarie 2021
- decembrie 2020
- noiembrie 2020
- octombrie 2020
- septembrie 2020
- august 2020
- iulie 2020
- iunie 2020
- mai 2020
- aprilie 2020
- martie 2020
- februarie 2020
- ianuarie 2020
- decembrie 2019
- noiembrie 2019
- octombrie 2019
- septembrie 2019
- august 2019
- iulie 2019
- iunie 2019
- mai 2019
- aprilie 2019
- martie 2019
- februarie 2019
- ianuarie 2019
- decembrie 2018
- noiembrie 2018
- octombrie 2018
- septembrie 2018
- august 2018
- iulie 2018
- iunie 2018
- mai 2018
- aprilie 2018
- martie 2018
- februarie 2018
- ianuarie 2018
- decembrie 2017
- noiembrie 2017
- octombrie 2017
- septembrie 2017
- august 2017
- iulie 2017
- iunie 2017
- mai 2017
- aprilie 2017
- martie 2017
- februarie 2017
- ianuarie 2017
- decembrie 2016
- noiembrie 2016
- octombrie 2016
- septembrie 2016
- august 2016
- iulie 2016
- iunie 2016
- mai 2016
- aprilie 2016
- martie 2016
- februarie 2016
- ianuarie 2016
- decembrie 2015
- noiembrie 2015
- octombrie 2015
- septembrie 2015
- august 2015
- iulie 2015
- iunie 2015
- mai 2015
- aprilie 2015
- martie 2015
- februarie 2015
- ianuarie 2015
Calendar
L | Ma | Mi | J | V | S | D |
---|---|---|---|---|---|---|
1 | 2 | 3 | ||||
4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 | 10 |
11 | 12 | 13 | 14 | 15 | 16 | 17 |
18 | 19 | 20 | 21 | 22 | 23 | 24 |
25 | 26 | 27 | 28 | 29 | 30 | 31 |
Lasă un răspuns
Trebuie să fii autentificat pentru a publica un comentariu.