Actul de adjudecare. Buna-credință a adjudecatarului stinge evicțiunile?! (Partea I)

1. Preambul

Actul de adjudecare emis în cadrul unei proceduri de executare silită a unui bun imobil este un act ce se bucură de o reglementare juridică aparte, reglementare care, în practică, suscită o serie de interpretări juridice, de foarte multe ori diametral opuse.

Prezentul material face parte dintr-o serie de trei materiale.

În cuprinsul prezentului material vom prezenta o serie de considerații teoretice și practice referitoare la: (i) natura juridică a actului de adjudecare (act juridic civil sau alt tip de act), (ii) sediul materiei privind stingerea evicțiunilor îndreptate împotriva adjudecatarului, (iii) ce se înțelege, în concret, prin stingerea evicțiunilor, (iv) data la care operează stingerea evicțiunilor.

În cuprinsul materialelor următoare vom prezenta: (i) condiția bunei-credințe a adjudecatarului, astfel cum aceasta este reținută în practica instanțelor naționale, (ii) verificarea condiției bunei-credințe în cadrul unei acțiuni în evicțiune constând într-o acțiune având ca obiect întoarcerea executării silite, (iii) verificarea condiției bunei-credințe în cadrul unei acțiuni în evicțiune constând într-o acțiune având ca obiect nulitatea actului de adjudecare ca urmare a anulării actului de proprietate al debitorului executat silit, (iv) verificarea condiției bunei-credințe în cadrul unei acțiuni în evicțiune având ca obiect revendicarea imobiliară promovată de un terț, (v) verificarea condiției bunei-credințe în cadrul altor acțiuni în evicțiune (ex. acțiunea în simulație, acțiunea în uzucapiune), (vi) justificarea protecției sporite a adjudecatarului.

Cuvinte cheie: act de adjudecare, adjudecatar, art. 860 C. proc. civ., buna-credință, terț dobânditor, evicțiune, executare silită imobiliară, licitație publică

2. Natura actului de adjudecare (act juridic sau alt tip de act)

În cadrul unei urmăriri silite imobiliare, în condițiile noului Cod de procedură civilă (C. proc. civ.), desfășurată prin intermediul unei licitații publice, dreptul de proprietate asupra unui bun imobil poate fi transferat către unul dintre participanții la procedura executării silite, denumit adjudecatar.

Adjudecatarul este participantul în cadrul unei licitații publice care oferă cel mai mare preț pentru achiziția imobilului scos la vânzare și în favoarea căruia operează transferul dreptului de proprietate asupra bunului.

Titlul de proprietate asupra bunului vândut în cadrul licitației publice poartă denumirea de act de adjudecare, astfel cum rezultă din interpretarea prevederilor art. 854 lit. h) din noul C. proc. civ.:

După plata integrală a prețului sau a avansului prevăzut la art. 853, executorul, pe baza procesului-verbal de licitație, va întocmi actul de adjudecare, care va cuprinde următoarele mențiuni: h) mențiunea că actul de adjudecare este titlu de proprietate și că poate fi înscris în cartea funciară”.

Natura juridică a actului de adjudecare, ca și titlu de proprietate asupra unui bun, permite explicarea anumitor efecte juridice particulare ale acestuia în raport de alte acte de dobândire a dreptului de proprietate privată asupra bunurilor.

Potrivit art. 557 alin. (1) din noul Cod civil (C. civ.) dreptul de proprietate privată se poate dobândi prin: convenție, moștenire, accesiune, uzucapiune, posesie de bună-credință, ocupațiune, tradițiune, hotărâre judecătorească.

În materia executării silite imobiliare noul C. proc. civ. folosește în repetate rânduri noțiunea de „vânzare” la licitație publică (a se vedea, în acest sens, prevederile art. 835 – executorul judecătoresc va începe procedura de vânzare, art. 838 – termenul pentru vânzarea imobilului, art. 839 – publicațiile de vânzare, art. 840 – un exemplar din publicația de vânzare, art. 842 – vânzarea se face, art. 844 – persoanele care vor să cumpere, toate din noul C. proc. civ. etc.).

Față de terminologia folosită în dreptul procesual civil ar părea că, în cadrul unei licitații publice, se realizează o vânzare forțată și mediată, în condițiile legii, de către executorul judecătoresc, caz în care actul final (actul de adjudecare) ar putea fi privit ca fiind un act juridic translativ al dreptului de proprietate.

Cu alte cuvinte, ar părea că adjudecatarul dobândește dreptul de proprietate, în baza unei convenții, caz recunoscut de art. 557 alin. (1) din noul C. civ. ca fiind un caz de dobândire legală a proprietății.

Cu toate acestea, natura juridică a actului de adjudecare nu este aceea a unui act juridic civil, după cum urmează să argumentăm în continuare.

Actul juridic civil a fost definit în literatura noastră de specialitate, astfel:

Prin act juridic civil se înțelege o manifestare de voință făcută cu intenția de a produce efecte juridice, respectiv, de a naște, modifica sau stinge un raport juridic civil concret”[1].

Actul juridic civil este reglementat, în privința aproape a tuturor trăsăturilor sale (ex. negociere, încheiere, condiții de validitate, condiții de opozabilitate, efecte, interpretare, moduri de încetare etc.) de dreptul pozitiv.

Separat de dreptul pozitiv, dreptul procesual civil, precum și alte ramuri de drept, reglementează o serie de acte având ca obiect nașterea, modificarea sau stingerea unor drepturi subiective civile (inclusiv dreptul de proprietate privată asupra unui imobil).

Activitatea unui executor judecătoresc, în cadrul unui dosar de executare silită, este o activitate desfășurată în vederea îndeplinirii unui serviciu de interes public, astfel cum rezultă din interpretarea prevederilor art. 2 alin. (1) din Legea nr. 188/2000 privind executorii judecătorești – Republicată: „Executorii judecătorești sunt învestiți să îndeplinească un serviciu de interes public”.

În îndeplinirea atribuțiilor ce le revin potrivit legii, executorii judecătorești întocmesc o serie de acte, acte catalogate de lege ca fiind acte de autoritate publică, astfel cum rezultă din interpretarea prevederilor art. 2 alin. (2) din Legea nr. 188/2000 privind executorii judecătorești – Republicată: „Actul îndeplinit de executorul judecătoresc, în limitele competențelor legale, purtând ștampila și semnătura acestuia, precum și numărul de înregistrare și data, este act de autoritate publică și are forța probantă prevăzută de lege”.

Tot în același sens sunt și prevederile art. 2 din Regulamentul din 2001 de aplicare a Legii nr. 188/2000 privind executorii judecătorești: „Actul îndeplinit de executorul judecătoresc în limitele competențelor legale, purtând ștampila și semnătura acestuia, precum și numărul de înregistrare și data, este act de autoritate publică și are forța probantă prevăzută de lege”.

Este și normal ca actele întocmite, potrivit legii, de un executor judecătoresc să fie privite ca fiind distincte de actele juridice prin raportare la cadrul legal în care acestea sunt emise.

Un executor nu poate întocmi acte de executare silită decât în cadrul legal stabilit de lege, anume în cadrul unui dosar de executare silită.

Executarea silită este fie o parte a procesului civil, în sensul art. 6 din Convenția Europeană a Drepturilor Omului, atunci când se pune în executare un titlu executoriu constând într-o hotărâre judecătorească, fie chiar întregul proces civil, atunci când se pune în executare un titlu executoriu care nu constă într-o hotărâre judecătorească (ex. un CEC, un bilet la ordin, un înscris autentic etc.).

În cadrul procesului civil, manifestările de voință ale participanților reprezintă acte procesuale, iar nu acte juridice.

Actele procesuale au fost definite de literatura de specialitate astfel: „Înțelegem prin acte de procedură operațiunile juridice și înscrisurile făcute de participanții la proces, în legătură cu activitatea lor procesuală”[2].

Ca regula generală, actele din cadrul unui dosar de executare silită sunt acte de procedură.

În acest sens, este de remarcat că însuși legiuitorul român face trimitere din zona dedicată executării silite în zona dedicată procedurii contencioase în ceea ce privește sancțiunea nulității executării silite sau a actelor de executare, prin dispozițiile exprese ale art. 704 din noul C. proc. civ. acestea făcând trimitere la sancțiunea nulității actelor de procedură.

Mai mult, legea specială cataloghează actele întocmite de un executor judecătoresc ca fiind acte de procedură, astfel cum rezultă din interpretarea art. 53 alin. (1) din Legea nr. 188/2000 privind executorii judecătorești – Republicată: „În îndeplinirea atribuțiilor și îndatoririlor sale, executorul judecătoresc va întocmi încheieri, procese-verbale și alte acte de procedură, cu formele și în termenele prevăzute de lege.”.

Din interpretarea acestor norme juridice s-ar putea trage concluzia în sensul că actul de adjudecare ar fi un act de procedură, mai ales prin raportare la faptul că anularea acestuia se realizează în condițiile noului C. proc. civ., mai precis, prin admiterea unei contestații la executare, contestație în care legalitatea actului se raportează la dispozițiile de drept comun privind nulitatea actelor de procedură (art. 174 și urm. din noul C. proc. civ.).

Și noi apreciem în sensul că actul de adjudecare este, principial, un act de procedură. Cu toate acestea, față de conținutul expres al prevederilor art. 2 alin. (2) din Legea nr. 188/2000 privind executorii judecătorești Republicată apreciem că actul de adjudecare are și o altă valență juridică.

Toate actele întocmite de un executor judecătoresc, potrivit legii, care conțin patru elemente esențiale (semnătură, ștampilă, număr și dată) reprezintă acte de autoritate publică, iar nu simple acte juridice, în sensul dreptului pozitiv.

Actul de adjudecare este un înscris întocmit de executorul judecătoresc potrivit legii, act ce cuprinde cele patru elemente esențiale (semnătură, ștampilă, număr și dată) menționate anterior, astfel cum rezultă din interpretarea prevederilor art. 854 lit. k) din noul C. proc. civ.

Este foarte adevărat că norma juridică expusă mai sus nu face referire și la necesitatea numerotării actului de adjudecare (aceasta fiind o omisiune nefericită a legiuitorului român sau poate o necorelare a dispozițiilor C.proc.civ. cu cele ale unei legi speciale ), dar aceasta poate fi remediată în practică prin aplicarea unui număr actului de către executorul judecătoresc.

Îndeplinind condițiile expuse mai sus putem conchide în sensul că actul de adjudecare reprezintă un act de autoritate publică, iar nu un act juridic.

În același sens este și viziunea Curții Constituționale a României: „… Curtea reține că actul de adjudecare este un act de autoritate publică, întocmit de executorul judecătoresc cu respectarea normelor și formalităților legale, fiind diferit de actul juridic civil caracterizat prin manifestarea de voință a subiectelor de drept făcută cu intenția de a produce efecte juridice, unde buna-credință este esențială pentru valabilitatea actului juridic...[3];

(…) Curtea reține că actul de adjudecare este un act de autoritate publică întocmit cu respectarea normelor și formalităților legale…”[4].

Tot în același sens este și concepția instanțelor judecătorești naționale: „… Actul de adjudecare reprezintă un act de autoritate publică și are forța probantă specifică unui asemenea act, emanând de la executorul judecătoresc, ca organ de executare, învestit de lege în îndeplinirea unui serviciu de interes public…”[5].

În concluzie, actul de adjudecare al unui imobil, în cadrul unei proceduri de urmărire silită imobiliară, reprezintă un act de autoritate publică, iar nu un act juridic civil.

Din perspectiva noului C. civ., actul de adjudecare ar putea intra sub incidența prevederilor art. 557 alin. (3) care reglementează alte cazuri prevăzute de lege prin care se poate dobândi proprietatea.

Faptul că actul de adjudecare este un act de autoritate publică nu trebuie să conducă la concluzia ca acesta este un act administrativ.

Potrivit art. 2 alin. (1) lit. c) din Legea nr. 554/2004 noțiunea de act administrativ este definită în strânsă corelație cu noțiunea de „autoritate publică”, în sensul că pentru ca un act să poată fi catalogat ca fiind unul administrativ acesta trebuie sa fie emis de o „autoritate publică”.

La rândul ei, noțiunea de „autoritate publică” este definită prin intermediul dispozițiilor art. 2 alin. (1) lit. b) din Legea nr. 554/2004 în sensul că: „autoritate publică – orice organ de stat sau al unităților administrativ-teritoriale care acționează, în regim de putere publică, pentru satisfacerea unui interes legitim public; sunt asimilate autorităților publice, în sensul prezentei legi, persoanele juridice de drept privat care, potrivit legii, au obținut statut de utilitate publică sau sunt autorizate să presteze un serviciu public, în regim de putere publică”.

Executorii judecătorești nu reprezintă organe de stat.

Rămâne de verificat dacă executorii judecătorești pot fi încadrați în noțiunea de persoane juridice de drept privat care pot fi asimilate autorităților publice.

Potrivit art. 40 din Statutul din 2010 al Uniunii Naționale a Executorilor Judecătorești și al profesiei de executor judecătoresc (Statutul) executorii își pot desfășura activitatea în cadrul unor birouri, fie individual, fie colectiv pe baza unor contracte de societate civilă.

Ceea ce trebuie subliniat este faptul că nici biroul individual și nici societățile civile profesionale nu sunt persoane juridice, astfel cum rezultă din interpretarea prevederilor art. 43 din același Statut.

Față de aceste împrejurări se poate trage concluzia că executorii judecătorești, indiferent de forma de exercitare a profesiei (birouri sau societăți) nu pot fi catalogați ca fiind „autorități publice”, caz în care nici actele emise de aceștia (cum ar putea fi actul de adjudecare), chiar dacă sunt catalogate de lege ca fiind acte de autoritate publică, nu reprezintă acte administrative.

3. Stingerea evicțiunilor – sediul materiei

Dispozițiile art. 860 din noul C. proc. civ. stabilesc: „Orice cerere de evicțiune, totală sau parțială, privind imobilul adjudecat este definitiv stinsă. În cazul imobilelor înscrise pentru prima dată în cartea funciară, în condițiile art. 829 alin. (2), cererea de evicțiune se va prescrie în termen de 3 ani de la data înscrierii actului de adjudecare în cartea funciară. Această prescripție curge și împotriva minorilor și persoanelor puse sub interdicție judecătorească”.

Din interpretarea acestei norme juridice rezultă că, în practică, pot apărea două situații distincte: (i) situația în care imobilul urmărit avea deja deschisă carte funciară de către debitorul urmărit, (ii) situația în care imobilul urmărit nu avea deschisă carte funciară, aceasta fiind deschisă în cadrul urmăririi silite de către executorul judecătoresc în condițiile art. 829 alin. (2) din noul C. proc. civ.

Noua reglementare este diferită, în principiu, sub aspect temporal, de vechea reglementare.

Dispozițiile art. 520 din vechiul C. proc. civ. stabileau: „Orice cerere de evicțiune, totală sau parțială, privind imobilul adjudecat este stinsă, dacă imobilul adjudecat era înscris în cartea funciară și dacă, de la data înregistrării cererii de înscriere formulate de dobânditorul anterior al dreptului înscris în folosul terțului adjudecatar, au trecut cel puțin 3 ani.

În cazul imobilelor înscrise pentru prima dată în cartea funciară, în temeiul actului de adjudecare, cererea de evicțiune se va prescrie în termen de 3 ani de la data înscrierii actului de adjudecare în cartea funciară. Această prescripție curge și împotriva dispăruților, minorilor și persoanelor puse sub interdicție”.

În opinia literaturii de specialitate, modificarea temporală în ceea ce privește eliminarea termenului de 3 ani, în cazul imobilelor deja înscrise în cartea funciară, nu face decât să întărească importanța acordată de legiuitor noului sistem de carte funciară: „Spre deosebire de vechea reglementare [art. 520 alin. (1) C. proc. civ. 1865], în prezent, legiuitorul a înțeles să renunțe la termenul de prescripție de 3 ani pentru formularea acțiunii în evicțiune împotriva terțului adjudecatar, acesta rămânând valabil, conform art. 860 alin. (2) C. pr. civ., doar pentru imobilele înscrise pentru prima dată în cartea funciară, în condițiile art. 829 alin. (2) C. pr. civ. Soluția nu face decât să reconfirme importanța pe care noua reglementare o acordă sistemului de carte funciară, sancționând lipsa de diligență a terțului evingător…”[6].

Prevederile art. 860 din noul C. proc. civ. vorbesc de stingerea oricărei evicțiuni împotriva terțului adjudecatar.


[1] Gh. Beleiu, Drept civil roman: introducere în dreptul civil: subiectele dreptului civil, Ed a 10-a, București, Universul Juridic, 2005, p. 134

[2] G. Boroi, Codul de procedură civilă comentat și adnotat. Vol. I, București, ed. All Beck, 2001, p. 251.

[3] Decizia nr. 388/27.05.2015 pronunțată de CCR, publicată în Monitorul Oficial nr. 530/16.07.2015, par. 14.

[4] Decizia nr. 417/16.06.2016 pronunțată de CCR, publicată în Monitorul Oficial nr. 828/19.10.2016, par. 22.

[5] Sentința civilă nr. 1047/22.02.2016 pronunțată de Judecătoria Brăila (www.rolii.ro).

[6] Jud. Alexandra Constantinescu, Judecătoria Slobozia, Garanția pentru evicțiune – implicații pe plan material și procesual – execuțional, material publicat în Revista Română de Executare Silită nr. 1/30.04.2016.

Actul de adjudecare. Buna-credință a adjudecatarului stinge evicțiunile?! (Partea I) was last modified: ianuarie 7th, 2022 by Răzvan Nicolae Popescu

Numai utilizatorii autentificați pot scrie comentarii

Arhiva Revista

Despre autor:

Răzvan Nicolae Popescu

Răzvan Nicolae Popescu

Este avocat definitiv asociat în cadrul Dumitru, Popescu si Asociatii S.P.A.R.L. și formator în materia Protecției datelor cu caracter personal în cadrul Institutului Național pentru Pregătirea și Perfecționarea Avocaților.
A mai scris: