Actul de adjudecare. Buna-credință a adjudecatarului stinge evicțiunile?! (Partea a II-a)

 

1. Preambul

Actul de adjudecare emis în cadrul unei proceduri de executare silită a unui bun imobil este un act ce se bucură de o reglementare juridică aparte, reglementare care, în practică, suscită o serie de interpretări juridice, de foarte multe ori diametral opuse.

Prezentul material face parte dintr-o serie de trei materiale.

În cuprinsul prezentului material vom prezenta o serie de considerații teoretice și practice referitoare la: (i) condiția bunei-credințe a adjudecatarului, astfel cum aceasta este reținută în practica instanțelor naționale, (ii) verificarea condiției bunei-credințe în cadrul unei acțiuni în evicțiune constând într-o acțiune având ca obiect întoarcerea executării silite.

În cuprinsul materialului precedent am prezentat o serie de considerații teoretice și practice referitoare la: (i) natura juridică a actului de adjudecare (act juridic civil sau alt tip de act), (ii) sediul materiei privind stingerea evicțiunilor îndreptate împotriva adjudecatarului, (iii) ce se înțelege, în concret, prin stingerea evicțiunilor, (iv) data la care operează stingerea evicțiunilor.

În cuprinsul materialului următor vom prezenta: (i) verificarea condiției bunei-credințe în cadrul unei acțiuni în evicțiune constând într-o acțiune având ca obiect nulitatea actului de adjudecare ca urmare a anulării actului de proprietate al debitorului executat silit, (ii) verificarea condiției bunei-credințe în cadrul unei acțiuni în evicțiune având ca obiect revendicarea imobiliară promovată de un terț, (iii) verificarea condiției bunei-credințe în cadrul altor acțiuni în evicțiune (ex. acțiunea în simulație, acțiunea în uzucapiune), (iv) justificarea protecției sporite a adjudecatarului.

Cuvinte cheie: act de adjudecare, adjudecatar, art. 860 C. proc. civ., buna-credință, terț dobânditor, evicțiune, executare silită imobiliară, buna-credință în materie de carte funciară, întoarcerea executării silite, art. 723 C. proc. civ., art. 724 C. proc. civ., art. 901 C. civ.

2. Condiția bunei-credințe

În situația imobilelor care aveau deja deschisă carte funciară, ipoteza reglementată de art. 860 alin. (1) din noul C. proc. civ., ar părea că simpla adjudecare fără nicio altă condiție ar fi de natură să atragă stingerea completă a oricăror acțiuni de evicțiune (ex. acțiuni în revendicare, acțiuni în anularea actului de adjudecare ca urmare a anulării actului de proprietate al debitorului, acțiuni în rectificare de carte funciară, acțiuni în simulație etc.).

În ambele situații expuse de art. 860 din noul C. proc. civ. ar părea că adjudecatarul este pus la adăpost față de orice fel de evicțiune, fie prin simpla adjudecare, fie prin adjudecare și expirarea unui termen de 3 ani de la momentul înscrierii în cartea funciară.

Din simpla citire a textului pare că buna-credință a adjudecatarului nu joacă niciun rol în stingerea evicțiunilor.

Cu toate acestea, în practica instanțelor judecătorești pare a se fi conturat o altă idee, în sensul că adjudecatarul este protejat de orice evicțiune numai dacă la momentul adjudecării a fost de bună-credință, în caz contrar acesta putând fi în continuare evins.

Cu alte cuvinte, pentru a opera stingerea tuturor acțiunilor de evicțiune textul art. 860 alin. (1) din noul C. proc. civ. trebuie citit în sensul că implică și condiția bunei-credințe a adjudecatarului.

Practica judiciară o detaliem în continuare:

Instanța reține că potrivit art. 777 din Codul de procedură civilă, «(1) În cazul vânzărilor la licitație publică făcute în condițiile prezentei secțiuni nu este admisibilă nicio cerere de desființare a vânzării împotriva terțului adjudecatar care a plătit prețul, în afară de cazul în care a existat fraudă din partea acestuia. Asemenea cerere nu poate fi făcută decât pe cale de acțiune principală.(2) Când adjudecatar a fost creditorul, vânzarea va putea fi desființată dacă există temei de nulitate, potrivit dreptului comun». Evaluând situația de fapt, astfel cum a fost ea reținută, prin prisma textului sus citat, instanța reține că o acțiune de drept comun poate fi pornită doar în situația când terțul adjudecatar a fost de rea credință, sau când adjudecatar a fost creditorul. Ori, în prezenta acțiune, cauza solicitării de desființare a actului de adjudecare este exclusiv principiul potrivit căruia anularea actului inițial determină anularea actului subsecvent, reclamanta, neinvocând sau dovedind în cauză reaua credință a terțului adjudecatar[1];

În schimb, în lumina dispozițiilor art. 860 alin. (1) C. proc. civ., adjudecatarul va pierde dreptul de proprietate asupra imobilului doar dacă se va constata de către instanța de judecată învestită că acesta a fost de rea-credință la momentul adjudecării[2];

În lipsa notării celor două dosare în Cartea Funciară și în lipsa calității de parte a intimatului-adjudecatar în cele două litigii, evident că acesta nu poate fi acuzat de rea-credință, niciun mijloc de probă nedovedind faptul că el a avut cunoștință de aceste litigii și că a adjudecat în condițiile date imobilul, asumându-și astfel un risc. Ca urmare, în mod corect prima instanță a constatat că intimatul- pârât a fost de bună credință la momentul când a adjudecat imobilul la licitație publică, iar buna credință se prezumă până la proba contrară[3];

Articolul 39 alin. final C. proc. civ. instituie o excepție de protecție în ceea ce-l privește pe succesorul cu titlu particular intervenient și anume pentru situațiile în care acesta a dobândit bunul cu bună credință și nu mai poate fi evins conform legii. Este dincolo de orice îndoială faptul că dobândind bunul la licitație publică organizată de ANAF (generic vorbind Stratul român) acesta a făcut-o cu bună credință. Mai mult decât atât, art. 860 alin. (1) C. proc. civ. prevede faptul că orice evicțiune pentru imobilul adjudecat este definitiv stinsă. Așadar, pentru actualul posesor al bunurilor (ca succesor al pârâtei inițiale) acțiunea este neîntemeiată și în raport de aceste argumente, pe lângă cele menționate anterior[4];

De asemenea, potrivit art. 860 CPC, intitulat Stingerea acțiunilor contra adjudecatarului, (1) Orice cerere de evicțiune, totală sau parțială, privind imobilul adjudecat este definitiv stinsă. Având în vedere aceste prevederi legale, faptul că imobilul menționat mai sus a fost adjudecat de intimatul A., acesta înscriindu-și dreptul de proprietate în cartea funciară, ținând cont că potrivit art. 14 alin. (2) cod civil, buna credință se prezumă până la proba contrară, întrucât reclamantul nu a făcut dovada relei credințe a intimatului A., instanța reține că, restabilirea situației anterioare executării silite nu se poate face prin restituirea imobilului în patrimoniul reclamantului[5];

Legiuitorul a reglementat două condiții ce trebuie îndeplinite cumulativ pentru protejarea dreptului de proprietate al adjudecatarului unui imobil: buna-credință a adjudecatarului și dobândirea definitivă a dreptului de proprietate. În acest sens, nu se va putea reține reaua-credință a adjudecatarului pentru considerentul că acesta ar fi putut prevedea riscul pierderii dreptului de proprietate asupra imobilului adjudecat în funcție de înscrierile existente în cartea funciară. Adjudecatarul unui imobil nu mai poate fi evins, dacă imobilul nu este înscris pentru prima oară în cartea funciară. Astfel, potrivit art. 860 NCPC «orice cerere de evicțiune, totală sau parțială, privind imobilul adjudecat este definitiv stinsă»[6];

Potrivit art. 860 alin. (1) C. proc. civ. orice cerere de evicțiune totală sau parțială privind imobilul adjudecat este definitiv stinsă. Rezultă că adjudecatarul unui imobil nu mai poate fi evins dacă imobilul nu este înscris pentru prima oară în cartea funciară. Cererea privind întoarcerea executării silite, restabilirea situației anterioare a executării (prin anularea actului de adjudecare) este o acțiune în evingerea adjudecatarului, întrucât adjudecatarul este obligat să predea imobilul adjudecat, în ipoteza admiterii unei asemenea acțiuni, fără să se poată opune în vreun fel. În lumina noului Cod de Procedură Civilă adjudecatarul va pierde dreptul de proprietate asupra imobilului doar dacă se va constata de către instanța de judecată învestită că acesta a fost de rea-credință (ca fapt direct și personal al adjudecatarului, care atrage pierderea dreptul de proprietate asupra imobilul adjudecat)[7];

Tribunalul constată însă, că instanța de fond, în lipsa unor probe contrare certe, a făcut în mod just aplicarea dispozițiilor art. 14 Cod civil privind prezumarea bunei-credințe până la proba contrară, dar și a dispozițiilor art. 723 alin. (2) teza a II-a din Codul de procedură civilă și art. 860 alin. (1) din Codul de procedură civilă. Buna-credință în materia adjudecării privește mai ales dreptul execuțional și doar cel substanțial, deoarece actul de adjudecare este unul de autoritate publică, care emană de la organul de executare – executorul judecătoresc învestit de lege în îndeplinirea unui serviciu de interes public[8];

În situația în care aceste informații ar fi fost menționate în cartea funciară, iar adjudecatarul, cu rea-credință, ar fi adjudecat imobilul, având în vedere interdicția de continuare a actelor de executare silită instituită de art. 75 din Legea nr. 85/2014, ar fi operat sancțiunea nulității. Dobândind cu bună credință imobilul, adjudecatarul a obținut un titlu care face dovada dreptului său de proprietate împotriva tuturor, actul de adjudecare constituind titlu executoriu, conform art. 854 alin. (1) lit. i) din noul Cod de procedură civilă[9]”.

În privința noțiunii de bună-credință, este demnă de menționat și poziția Curții Constituționale a României, care apreciază că această noțiune trebuie interpretată prin raportare la legalitatea actelor de executare silită:

Însă principiul bunei-credințe este caracteristic subiectelor de drept în legătură cu un act juridic civil, iar celor care participă la o procedură execuțională, procedură care urmărește realizarea efectivă a dreptului și restabilirea urgentă a ordinii sociale, esențiale statului de drept, acest principiu trebuie interpretat în sens de drept procesual… Curtea observă că în prezenta cauză fiind vorba despre o procedură execuțională, procedură care se desfășoară în condițiile legii, persoana îndreptățită la realizarea efectivă a dreptului său recunoscut prin lege, și care apelează la o astfel de procedură, nu poate fi prezumată de rea-credință… Cu alte cuvinte, în cadrul procedurii execuționale se pune problema legalității actelor procesuale de executare și nu problema bunei- sau relei-credințe a participanților la o asemenea procedură[10]”.

Din punctul nostru de vedere, condiția privind buna-credință a adjudecatarului nu trebuie înțeleasă ca fiind obligatorie pentru orice tip de acțiune în evicțiune, ci aplicată în funcție de natura tipului de evicțiune în discuție.

Noțiunea de evicțiune a fost definită de literatura de specialitate, astfel:

Se numește evicțiune pierderea proprietății lucrului (în total sau în parte) sau tulburarea cumpărătorului în exercitarea prerogativelor de proprietar”[11].

În privința adjudecatarului pot fi întâlnite o serie de acțiuni prin care acesta ar putea fi evins: (i) acțiunea având ca obiect întoarcerea executării silite, (ii) acțiunea având ca obiect nulitatea actului de adjudecare ca urmare a anulării actului de proprietate al debitorului asupra imobilului adjudecat (anularea actului subsecvent ca urmare a anulării actului primar), (iii) acțiunea în revendicare imobiliară promovată de un terț care pretinde că este adevăratul proprietar asupra imobilului executat silit, (iv) acțiunea în rectificare de carte funciară, (v) acțiunea în simulație, (vi) acțiunea în uzucapiune etc.

În cele ce urmează o să analizăm, rând pe rând, posibilele acțiuni în evicțiune, pentru a observa dacă cerința bunei-credințe, cerința reținută de instanțele judecătorești în practică, se aplică în toate cazurile sau numai în ceea ce privește unele dintre acestea.

DOWNLOAD FULL ARTICLE

[1] Sentința civilă nr. 7557/14.09.2021, pronunțată de Judecătoria Brașov (www.rolii.ro).

[2] Sentința civilă nr. 500/30.03.2021, pronunțată de Tribunalul București (www.rolii.ro).

[3] Decizia civilă nr. 117/05.03.2020, pronunțată de Tribunalul Brăila, Secția I Civilă (www.rolii.ro).

[4] Decizia civilă nr. 651/17.06.2020, pronunțată de Tribunalul Argeș, Secția Civilă (www.rolii.ro).

[5] Sentința civilă nr. 5650/20.05.2019, pronunțată de Judecătoria Timișoara (www.rolii.ro).

[6] Sentința civilă nr. 1362/04.04.2019, pronunțată de Judecătoria Târgoviște (www.rolii.ro).

[7] Decizia civilă nr. 178/A/26.05.2020, pronunțată de Tribunalul Covasna (www.rolii.ro).

[8] Decizia civilă nr. 591/10.09.2019, pronunțată de Tribunalul Dâmbovița, Secția I Civilă (www.rolii.ro).

[9] Sentința nr. 213/11.05.2018 pronunțată de Tribunalul Specializat Mureș (www.rolii.ro).

[10] Decizia nr. 388/27.05.2015, pronunțată de C.C.R., publicată în Monitorul Oficial nr. 530/16.07.2015, par. 13 și 14.

[11] F. Deak, Tratat de drept civil: contracte speciale, Ed. a 4-a, București, Ed. Universul Juridic, 2006, p. 99.

Actul de adjudecare. Buna-credință a adjudecatarului stinge evicțiunile?! (Partea a II-a) was last modified: martie 8th, 2022 by Răzvan Nicolae Popescu

Numai utilizatorii autentificați pot scrie comentarii

Arhiva Revista