Actul de adjudecare. Buna-credință a adjudecatarului stinge evicțiunile?! (Partea a II-a)
Răzvan Nicolae Popescu - ianuarie 7, 2022
1. Preambul
Actul de adjudecare emis în cadrul unei proceduri de executare silită a unui bun imobil este un act ce se bucură de o reglementare juridică aparte, reglementare care, în practică, suscită o serie de interpretări juridice, de foarte multe ori diametral opuse.
Prezentul material face parte dintr-o serie de trei materiale.
În cuprinsul prezentului material vom prezenta o serie de considerații teoretice și practice referitoare la: (i) condiția bunei-credințe a adjudecatarului, astfel cum aceasta este reținută în practica instanțelor naționale, (ii) verificarea condiției bunei-credințe în cadrul unei acțiuni în evicțiune constând într-o acțiune având ca obiect întoarcerea executării silite.
În cuprinsul materialului precedent am prezentat o serie de considerații teoretice și practice referitoare la: (i) natura juridică a actului de adjudecare (act juridic civil sau alt tip de act), (ii) sediul materiei privind stingerea evicțiunilor îndreptate împotriva adjudecatarului, (iii) ce se înțelege, în concret, prin stingerea evicțiunilor, (iv) data la care operează stingerea evicțiunilor.
În cuprinsul materialului următor vom prezenta: (i) verificarea condiției bunei-credințe în cadrul unei acțiuni în evicțiune constând într-o acțiune având ca obiect nulitatea actului de adjudecare ca urmare a anulării actului de proprietate al debitorului executat silit, (ii) verificarea condiției bunei-credințe în cadrul unei acțiuni în evicțiune având ca obiect revendicarea imobiliară promovată de un terț, (iii) verificarea condiției bunei-credințe în cadrul altor acțiuni în evicțiune (ex. acțiunea în simulație, acțiunea în uzucapiune), (iv) justificarea protecției sporite a adjudecatarului.
Cuvinte cheie: act de adjudecare, adjudecatar, art. 860 C. proc. civ., buna-credință, terț dobânditor, evicțiune, executare silită imobiliară, buna-credință în materie de carte funciară, întoarcerea executării silite, art. 723 C. proc. civ., art. 724 C. proc. civ., art. 901 C. civ.
2. Condiția bunei-credințe
În situația imobilelor care aveau deja deschisă carte funciară, ipoteza reglementată de art. 860 alin. (1) din noul C. proc. civ., ar părea că simpla adjudecare fără nicio altă condiție ar fi de natură să atragă stingerea completă a oricăror acțiuni de evicțiune (ex. acțiuni în revendicare, acțiuni în anularea actului de adjudecare ca urmare a anulării actului de proprietate al debitorului, acțiuni în rectificare de carte funciară, acțiuni în simulație etc.).
În ambele situații expuse de art. 860 din noul C. proc. civ. ar părea că adjudecatarul este pus la adăpost față de orice fel de evicțiune, fie prin simpla adjudecare, fie prin adjudecare și expirarea unui termen de 3 ani de la momentul înscrierii în cartea funciară.
Din simpla citire a textului pare că buna-credință a adjudecatarului nu joacă niciun rol în stingerea evicțiunilor.
Cu toate acestea, în practica instanțelor judecătorești pare a se fi conturat o altă idee, în sensul că adjudecatarul este protejat de orice evicțiune numai dacă la momentul adjudecării a fost de bună-credință, în caz contrar acesta putând fi în continuare evins.
Cu alte cuvinte, pentru a opera stingerea tuturor acțiunilor de evicțiune textul art. 860 alin. (1) din noul C. proc. civ. trebuie citit în sensul că implică și condiția bunei-credințe a adjudecatarului.
Practica judiciară o detaliem în continuare:
„Instanţa reţine că potrivit art. 777 din Codul de procedură civilă, «(1) În cazul vânzărilor la licitaţie publică făcute în condiţiile prezentei secţiuni nu este admisibilă nicio cerere de desfiinţare a vânzării împotriva terţului adjudecatar care a plătit preţul, în afară de cazul în care a existat fraudă din partea acestuia. Asemenea cerere nu poate fi făcută decât pe cale de acţiune principală.(2) Când adjudecatar a fost creditorul, vânzarea va putea fi desfiinţată dacă există temei de nulitate, potrivit dreptului comun». Evaluând situaţia de fapt, astfel cum a fost ea reţinută, prin prisma textului sus citat, instanţa reţine că o acţiune de drept comun poate fi pornită doar în situaţia când terţul adjudecatar a fost de rea credinţă, sau când adjudecatar a fost creditorul. Ori, în prezenta acţiune, cauza solicitării de desfiinţare a actului de adjudecare este exclusiv principiul potrivit căruia anularea actului iniţial determină anularea actului subsecvent, reclamanta, neinvocând sau dovedind în cauză reaua credinţă a terţului adjudecatar[1];
În schimb, în lumina dispozițiilor art. 860 alin. (1) C. proc. civ., adjudecatarul va pierde dreptul de proprietate asupra imobilului doar dacă se va constata de către instanţa de judecată învestită că acesta a fost de rea-credinţă la momentul adjudecării[2];
În lipsa notării celor două dosare în Cartea Funciară şi în lipsa calităţii de parte a intimatului-adjudecatar în cele două litigii, evident că acesta nu poate fi acuzat de rea-credinţă, niciun mijloc de probă nedovedind faptul că el a avut cunoştinţă de aceste litigii şi că a adjudecat în condiţiile date imobilul, asumându-şi astfel un risc. Ca urmare, în mod corect prima instanţă a constatat că intimatul- pârât a fost de bună credinţă la momentul când a adjudecat imobilul la licitaţie publică, iar buna credinţă se prezumă până la proba contrară[3];
Articolul 39 alin. final C. proc. civ. instituie o excepţie de protecţie în ceea ce-l priveşte pe succesorul cu titlu particular intervenient şi anume pentru situaţiile în care acesta a dobândit bunul cu bună credinţă şi nu mai poate fi evins conform legii. Este dincolo de orice îndoială faptul că dobândind bunul la licitaţie publică organizată de ANAF (generic vorbind Stratul român) acesta a făcut-o cu bună credinţă. Mai mult decât atât, art. 860 alin. (1) C. proc. civ. prevede faptul că orice evicţiune pentru imobilul adjudecat este definitiv stinsă. Aşadar, pentru actualul posesor al bunurilor (ca succesor al pârâtei iniţiale) acţiunea este neîntemeiată şi în raport de aceste argumente, pe lângă cele menţionate anterior[4];
De asemenea, potrivit art. 860 CPC, intitulat Stingerea acţiunilor contra adjudecatarului, (1) Orice cerere de evicţiune, totală sau parţială, privind imobilul adjudecat este definitiv stinsă. Având în vedere aceste prevederi legale, faptul că imobilul menționat mai sus a fost adjudecat de intimatul A., acesta înscriindu-și dreptul de proprietate în cartea funciară, ținând cont că potrivit art. 14 alin. (2) cod civil, buna credință se prezumă până la proba contrară, întrucât reclamantul nu a făcut dovada relei credințe a intimatului A., instanța reține că, restabilirea situației anterioare executării silite nu se poate face prin restituirea imobilului în patrimoniul reclamantului[5];
Legiuitorul a reglementat două condiţii ce trebuie îndeplinite cumulativ pentru protejarea dreptului de proprietate al adjudecatarului unui imobil: buna-credinţă a adjudecatarului şi dobândirea definitivă a dreptului de proprietate. În acest sens, nu se va putea reţine reaua-credinţă a adjudecatarului pentru considerentul că acesta ar fi putut prevedea riscul pierderii dreptului de proprietate asupra imobilului adjudecat în funcţie de înscrierile existente în cartea funciară. Adjudecatarul unui imobil nu mai poate fi evins, dacă imobilul nu este înscris pentru prima oară în cartea funciară. Astfel, potrivit art. 860 NCPC «orice cerere de evicţiune, totală sau parţială, privind imobilul adjudecat este definitiv stinsă»[6];
Potrivit art. 860 alin. (1) C. proc. civ. orice cerere de evicţiune totală sau parţială privind imobilul adjudecat este definitiv stinsă. Rezultă că adjudecatarul unui imobil nu mai poate fi evins dacă imobilul nu este înscris pentru prima oară în cartea funciară. Cererea privind întoarcerea executării silite, restabilirea situaţiei anterioare a executării (prin anularea actului de adjudecare) este o acţiune în evingerea adjudecatarului, întrucât adjudecatarul este obligat să predea imobilul adjudecat, în ipoteza admiterii unei asemenea acţiuni, fără să se poată opune în vreun fel. În lumina noului Cod de Procedură Civilă adjudecatarul va pierde dreptul de proprietate asupra imobilului doar dacă se va constata de către instanţa de judecată învestită că acesta a fost de rea-credinţă (ca fapt direct şi personal al adjudecatarului, care atrage pierderea dreptul de proprietate asupra imobilul adjudecat)[7];
Tribunalul constată însă, că instanţa de fond, în lipsa unor probe contrare certe, a făcut în mod just aplicarea dispoziţiilor art. 14 Cod civil privind prezumarea bunei-credinţe până la proba contrară, dar şi a dispoziţiilor art. 723 alin. (2) teza a II-a din Codul de procedură civilă şi art. 860 alin. (1) din Codul de procedură civilă. Buna-credinţă în materia adjudecării priveşte mai ales dreptul execuţional şi doar cel substanţial, deoarece actul de adjudecare este unul de autoritate publică, care emană de la organul de executare – executorul judecătoresc învestit de lege în îndeplinirea unui serviciu de interes public[8];
În situaţia în care aceste informaţii ar fi fost menţionate în cartea funciară, iar adjudecatarul, cu rea-credinţă, ar fi adjudecat imobilul, având în vedere interdicţia de continuare a actelor de executare silită instituită de art. 75 din Legea nr. 85/2014, ar fi operat sancţiunea nulităţii. Dobândind cu bună credinţă imobilul, adjudecatarul a obţinut un titlu care face dovada dreptului său de proprietate împotriva tuturor, actul de adjudecare constituind titlu executoriu, conform art. 854 alin. (1) lit. i) din noul Cod de procedură civilă[9]”.
În privința noțiunii de bună-credință, este demnă de menționat și poziția Curții Constituționale a României, care apreciază că această noțiune trebuie interpretată prin raportare la legalitatea actelor de executare silită:
„Însă principiul bunei-credințe este caracteristic subiectelor de drept în legătură cu un act juridic civil, iar celor care participă la o procedură execuțională, procedură care urmărește realizarea efectivă a dreptului și restabilirea urgentă a ordinii sociale, esențiale statului de drept, acest principiu trebuie interpretat în sens de drept procesual… Curtea observă că în prezenta cauză fiind vorba despre o procedură execuțională, procedură care se desfășoară în condițiile legii, persoana îndreptățită la realizarea efectivă a dreptului său recunoscut prin lege, și care apelează la o astfel de procedură, nu poate fi prezumată de rea-credință… Cu alte cuvinte, în cadrul procedurii execuționale se pune problema legalității actelor procesuale de executare și nu problema bunei- sau relei-credințe a participanților la o asemenea procedură…[10]”.
Din punctul nostru de vedere, condiția privind buna-credință a adjudecatarului nu trebuie înțeleasă ca fiind obligatorie pentru orice tip de acțiune în evicțiune, ci aplicată în funcție de natura tipului de evicțiune în discuție.
Noțiunea de evicțiune a fost definită de literatura de specialitate, astfel:
„Se numește evicțiune pierderea proprietății lucrului (în total sau în parte) sau tulburarea cumpărătorului în exercitarea prerogativelor de proprietar”[11].
În privința adjudecatarului pot fi întâlnite o serie de acțiuni prin care acesta ar putea fi evins: (i) acțiunea având ca obiect întoarcerea executării silite, (ii) acțiunea având ca obiect nulitatea actului de adjudecare ca urmare a anulării actului de proprietate al debitorului asupra imobilului adjudecat (anularea actului subsecvent ca urmare a anulării actului primar), (iii) acțiunea în revendicare imobiliară promovată de un terț care pretinde că este adevăratul proprietar asupra imobilului executat silit, (iv) acțiunea în rectificare de carte funciară, (v) acțiunea în simulație, (vi) acțiunea în uzucapiune etc.
În cele ce urmează o să analizăm, rând pe rând, posibilele acțiuni în evicțiune, pentru a observa dacă cerința bunei-credințe, cerința reținută de instanțele judecătorești în practică, se aplică în toate cazurile sau numai în ceea ce privește unele dintre acestea.
DOWNLOAD FULL ARTICLE[1] Sentința civilă nr. 7557/14.09.2021, pronunțată de Judecătoria Brașov (www.rolii.ro).
[2] Sentința civilă nr. 500/30.03.2021, pronunțată de Tribunalul București (www.rolii.ro).
[3] Decizia civilă nr. 117/05.03.2020, pronunțată de Tribunalul Brăila, Secția I Civilă (www.rolii.ro).
[4] Decizia civilă nr. 651/17.06.2020, pronunțată de Tribunalul Argeș, Secția Civilă (www.rolii.ro).
[5] Sentința civilă nr. 5650/20.05.2019, pronunțată de Judecătoria Timișoara (www.rolii.ro).
[6] Sentința civilă nr. 1362/04.04.2019, pronunțată de Judecătoria Târgoviște (www.rolii.ro).
[7] Decizia civilă nr. 178/A/26.05.2020, pronunțată de Tribunalul Covasna (www.rolii.ro).
[8] Decizia civilă nr. 591/10.09.2019, pronunțată de Tribunalul Dâmbovița, Secția I Civilă (www.rolii.ro).
[9] Sentința nr. 213/11.05.2018 pronunțată de Tribunalul Specializat Mureș (www.rolii.ro).
[10] Decizia nr. 388/27.05.2015, pronunțată de C.C.R., publicată în Monitorul Oficial nr. 530/16.07.2015, par. 13 și 14.
[11] F. Deak, Tratat de drept civil: contracte speciale, Ed. a 4-a, București, Ed. Universul Juridic, 2006, p. 99.
Arhive
- martie 2024
- februarie 2024
- ianuarie 2024
- decembrie 2023
- noiembrie 2023
- octombrie 2023
- septembrie 2023
- august 2023
- iulie 2023
- iunie 2023
- mai 2023
- aprilie 2023
- martie 2023
- februarie 2023
- ianuarie 2023
- decembrie 2022
- noiembrie 2022
- octombrie 2022
- septembrie 2022
- august 2022
- iulie 2022
- iunie 2022
- mai 2022
- aprilie 2022
- martie 2022
- februarie 2022
- ianuarie 2022
- decembrie 2021
- noiembrie 2021
- octombrie 2021
- septembrie 2021
- august 2021
- iulie 2021
- iunie 2021
- mai 2021
- aprilie 2021
- martie 2021
- februarie 2021
- ianuarie 2021
- decembrie 2020
- noiembrie 2020
- octombrie 2020
- septembrie 2020
- august 2020
- iulie 2020
- iunie 2020
- mai 2020
- aprilie 2020
- martie 2020
- februarie 2020
- ianuarie 2020
- decembrie 2019
- noiembrie 2019
- octombrie 2019
- septembrie 2019
- august 2019
- iulie 2019
- iunie 2019
- mai 2019
- aprilie 2019
- martie 2019
- februarie 2019
- ianuarie 2019
- decembrie 2018
- noiembrie 2018
- octombrie 2018
- septembrie 2018
- august 2018
- iulie 2018
- iunie 2018
- mai 2018
- aprilie 2018
- martie 2018
- februarie 2018
- ianuarie 2018
- decembrie 2017
- noiembrie 2017
- octombrie 2017
- septembrie 2017
- august 2017
- iulie 2017
- iunie 2017
- mai 2017
- aprilie 2017
- martie 2017
- februarie 2017
- ianuarie 2017
- decembrie 2016
- noiembrie 2016
- octombrie 2016
- septembrie 2016
- august 2016
- iulie 2016
- iunie 2016
- mai 2016
- aprilie 2016
- martie 2016
- februarie 2016
- ianuarie 2016
- decembrie 2015
- noiembrie 2015
- octombrie 2015
- septembrie 2015
- august 2015
- iulie 2015
- iunie 2015
- mai 2015
- aprilie 2015
- martie 2015
- februarie 2015
- ianuarie 2015
Calendar
L | Ma | Mi | J | V | S | D |
---|---|---|---|---|---|---|
1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 |
8 | 9 | 10 | 11 | 12 | 13 | 14 |
15 | 16 | 17 | 18 | 19 | 20 | 21 |
22 | 23 | 24 | 25 | 26 | 27 | 28 |
29 | 30 |
Lasă un răspuns
Trebuie să fii autentificat pentru a publica un comentariu.