Uzucapiunea de „foarte scurtă durată” în reglementarea actuală a Legii nr. 7/1996. Natura juridică și domeniul de aplicare

4. Domeniul de aplicare

Domeniul de aplicare al uzucapiunii specifice este conturat de anumite elemente care fac ca instituția analizată să se aplice:
– în cazul operațiunii de înregistrare sporadică;
– numai imobilelor – terenuri cu sau fără construcții;
– numai imobilelor care pot forma obiectul proprietății private;
– imobilelor neînscrise în cartea funciară sau înscrise în cartea funciară deschisă în baza Decretului-lege nr. 115/1938;
– numai în cazul imobilelor pentru care nu există acte de proprietate; și
– numai pentru dreptul de proprietate, nu și pentru alte drepturi reale asupra imobilelor.

Vom analiza pe scurt, în continuare, toate aceste condiții ale domeniului de aplicare a uzucapiunii de foarte scurtă durată.

4.1. Se aplică în cazul operațiunii de înregistrare sporadică

Întrucât legea nu precizează ce se poate înțelege prin noțiunea de „înregistrare sporadică”, doctrina a definit acest termen ca însemnând „operațiunile de întocmire a documentației cadastrale pentru prima înscriere în sistemul integrat de cadastru și carte funciară, deschiderea cărților funciare și prima înscriere în acestea; toate aceste operațiuni fiind efectuate la cerere. Rezultă că principala diferență dintre înregistrarea sistematică și înregistrarea sporadică constă în modul de inițiere a acestor proceduri: prima procedură se efectuează din oficiu, iar a doua procedură se efectuează la cerere”[20].

Deci, uzucapiunea analizată funcționează în cadrul operațiunilor de înregistrare sporadică[21], în sensul că ea este posibilă în urma întocmirii documentației cadastrale pentru prima înscriere în sistemul integrat de cadastru și carte funciară, deschiderii cărții funciare și prima înscriere în aceasta, operațiuni care se fac numai la cererea persoanei interesate, nu din oficiu. Trebuie făcută, totuși, o clarificare în privința „primei înscrieri” din fraza anterioară, pentru a nu fi confundată cu intabularea, care, așa cum am arătat, nu se face la cerere, ci din oficiu[22].

Această primă înscriere se referă la notarea posesiei în cartea funciară, care se face la cerere și nu are în vedere prima intabulare, care, potrivit art. 13 alin. (7) lit. a) din Legea nr. 7/1996, se face din oficiu. Într-adevăr, înscrierea în cartea funciară nu trebuie confundată cu intabularea întrucât, potrivit art. 24 alin. (1) din Legea nr. 7/1996 „înscrierile în cartea funciară sunt: intabularea, înscrierea provizorie și notarea.”. Deci, și notarea este tot o înscriere în cartea funciară, iar prima înscriere din înregistrarea sporadică care se efectuează la cerere se referă la prima înscriere în cartea funciară, sub forma notării posesiei, ci nu la intabularea ce se va face ulterior.

4.2. Se aplică numai imobilelor – terenuri cu sau fără construcții

Art. 41 alin. (8) din Legea nr. 7/1996 prevede că această dispoziție legală se aplică imobilelor.

Pentru definiția termenului de imobil trebuie să recurgem, mai întâi, la prevederile de drept comun în materie, respectiv art. 537 C. civ. conform căruia, bunuri imobile sunt atât terenurile, cât și construcțiile.

Numai că, același Cod civil conține reglementări speciale cu privire la definiția imobilului în materie de carte funciară, art. 876 alin. (3) C. civ. prevăzând că „prin imobil (…) se înțelege una sau mai multe parcele de teren alăturate, indiferent de categoria de folosință, cu sau fără construcții, aparținând aceluiași proprietar, situate pe teritoriul unei unități administrativ-teritoriale și care sunt identificate printr-un număr cadastral unic”.

În fine, art. 1 alin. (5) din Legea nr. 7/1996 vine cu o altă formulare a noțiunii de imobil potrivit căreia, „prin imobil, în sensul prezentei legi, se înțelege terenul, cu sau fără construcții (…)”.

Se poate observa că cele trei prevederi legale care definesc noțiunea de imobil prezintă anumite diferențe, cel puțin din perspectiva formulării, însă, coroborându-le elementele esențiale am putea reține că noțiunea de imobil înseamnă terenuri, cu sau fără construcții, astfel încât uzucapiunea simplificată s-ar aplica imobilelor terenuri, cu sau fără construcții.

Cu toate acestea, în opinia noastră, lucrurile nu se clarifică și rămâne o anumită confuzie. Faptul că uzucapiunea simplificată se aplica imobilelor terenuri, cu sau fără construcții, înseamnă oare că uzucapiunea simplificată se aplică și construcțiilor? Adică, odată cu notarea posesiei terenului în cartea funciară se poate nota și posesia cu privire la construcție, astfel încât efectul achizitiv de proprietate să funcționeze atât pentru teren, cât și pentru construcție?

Aceste întrebări sunt justificate, considerăm noi, căci, dacă am merge pe o anumită interpretare a art. 1 alin. (5) din Legea nr. 7/1996 și a art. art. 876 alin. (3) C. civ. potrivit cărora, prin imobil se înțelege terenul, cu sau fără construcții, am putea spune că prin termenul de „imobil” legea se referă doar la terenuri, nu și la construcții. Sintagma „cu sau fără construcții” ar fi fost adăugată nu pentru că termenul de „imobil” ar include pe lângă terenuri și construcțiile aflate pe acestea, ci doar pentru a descrie terenurile care sunt considerate imobile. Deci, imobile ar însemna doar terenurile, indiferent dacă pe acestea se află sau nu construcții, referirea la construcții fiind numai în legătură cu descrierea terenurilor considerate imobile și nu pentru a include și construcțiile în noțiunea de „imobil”.

O asemenea concluzie nu poate fi acceptată în opinia noastră, întrucât, dacă termenul de „imobil”, așa cum este definit de art. 1 alin. (5) din Legea nr. 7/1996 sau de art. 876 alin. (3) C. civ., nu ar include și construcțiile ca atare, ar însemna ca, nici Legea nr. 7/1996 și nici dispozițiile de carte funciară din Codul civil să nu se aplice construcțiilor. Spre exemplu, dreptul de proprietate asupra construcțiilor nu s-ar putea înscrie în cartea funciară, concluzie inadmisibilă mai ales că art. 37 alin. (1) și (2) din Legea nr. 7/1996, prevede clar posibilitatea înscrierii construcțiilor în cartea funciară.

Dacă termenul de „imobile” din art. 41 alin. (8) din Legea nr. 7/1996 trebuie înțeles în sensul definit de art. 1 alin. (5) din aceeași lege și în aplicarea acestei legi sunt incluse fără îndoială și construcțiile, considerăm că nu există niciun temei pentru care să fie înlăturate construcțiile de la aplicarea uzucapiunii simplificate atât timp cât aceste construcții nu sunt înlăturate de la aplicarea Legii nr. 7/1996 în integralitatea sa. Pe de altă parte, o asemenea excludere a construcțiilor nu ar fi întemeiată întrucât art. 537 C. civ. prevede clar că imobile sunt atât terenurile, cât și construcțiile.

Deci, în opinia noastră, uzucapiunea simplificată prevăzută de art. 41 alin. (8) din Legea nr. 7/1996 se aplică imobilelor, atât terenuri cât și construcții, astfel încât odată cu notarea posesiei terenului în cartea funciară se poate nota și posesia cu privire la construcție urmând ca efectul achizitiv de proprietate să funcționeze atât pentru teren, dar și pentru construcție.

4.3. Se aplică numai imobilelor care pot forma obiectul proprietății private

Această condiție este una firească având în vedere că, în mod tradițional, uzucapiunea nu poate opera cu privire la imobilele proprietate publică. Astfel, art. 861 alin. (1) și (2) C. civ. prevede în mod clar faptul că bunurile proprietate publică sunt inalienabile, imprescriptibile și insesizabile și nu pot fi dobândite de terți prin uzucapiune. Conform art. 858 C. civ., bunurile proprietate publică sunt bunuri care, prin natura lor sau prin declarația legii, sunt de uz sau de interes public. În acest context, trebuie să menționăm că Legea nr. 213/1998 privind bunurile proprietate publică[23] a fost abrogată în mare parte prin O.U.G. nr. 57/2019 privind Codul administrativ[24], iar bunurile domeniului public au fost stabilite prin art. 286 alin. (1) C.adm., în sensul că acestea sunt „bunurile prevăzute la art. 136 alin. (3) din Constituție, cele stabilite în anexele nr. 2-4 (la C.adm. n.n.–C.A.M.) și orice alte bunuri care, potrivit legii sau prin natura lor, sunt de uz sau de interes public și sunt dobândite de stat sau de unitățile administrativ-teritoriale prin unul dintre modurile prevăzute de lege.”

4.4. Se aplică imobilelor neînscrise în cartea funciară sau înscrise în cartea funciară deschisă în baza Decretului-lege nr. 115/1938

În primul rând, uzucapiunea „de foarte scurtă durată” analizată se aplică numai in cazul imobilelor care nu sunt înscrise în cartea funciară. Acest lucru este firesc, întrucât dacă pentru imobilele în discuție ar exista, deja, cărți funciare deschise și ar fi, deja, intabulat dreptul de proprietate atunci uzucapiunea reglementată de art. 41 alin. (8) din Legea nr. 7/1996 nu ar mai avea niciun rost întrucât intabularea dreptului de proprietate presupune că această înscriere a avut deja la bază un titlu de proprietate, așa cum prevede art. 24 alin. (3) din Legea nr. 7/1996.

În al doilea rând, uzucapiunea simplificată se aplică chiar și în cazul în care imobilele sunt deja înscrise în cărțile funciare cu condiția ca această înscriere să fi fost făcută[25] în temeiul Decretului-lege nr. 115/1938 pentru unificarea dispozițiilor privitoare la cărțile funciare[26]. Însă, simpla existență a înscrierii în cartea funciară potrivit Decretului-lege nr. 115/1938 nu este suficientă, ci legea prevede suplimentar condiția ca în ultimii 30 de ani anteriori intrării în vigoare a noului Cod civil (1 octombrie 2011) să nu se fi efectuat niciun fel de înscrieri în această carte funciară.

În legătură cu imobilele care sunt deja înscrise în cărțile funciare în temeiul Decretului-lege nr. 115/1938, trebuie menționat că potrivit art. 126 alin. (1) din Regulamentul din data de 9 iulie 2014 de avizare, recepție și înscriere în evidențele de cadastru și carte funciară[27] „în cartea funciară nou-înființată în care se notează posesia nu se preiau înscrierile din cartea funciară deschisă în baza Decretului-lege nr. 115/1938, iar aceasta din urmă se sistează.”

4.5. Se aplică numai în cazul imobilelor pentru care nu există acte de proprietate

Această condiție pare să fie destul de clară: pentru imobilele pentru care se va nota posesia și va funcționa în cele din urmă uzucapiunea simplificată nu trebuie să existe titluri de proprietate. Numai că, la o analiză mai atentă, se ridică anumite nelămuriri în legătură cu acest aspect.

Este suficient să nu existe titlu de proprietate doar pentru persoana posesorului solicitant sau altei persoane interesate care face cererea de notare a posesiei în cartea funciară sau nu trebuie să existe titluri de proprietate cu privire la imobilele în cauză pentru nici o altă persoană decât cea a posesorului sau a persoanei interesate solicitante?

Cu alte cuvinte, condiția inexistenței actului de proprietate este una relativă, legată exclusiv de persoana solicitantă a notării posesiei în cartea funciară sau este una absolută în sensul că nu trebuie să se fi emis niciodată niciun titlu de proprietate pentru imobilul respectiv, indiferent de persoana titulară?

Pentru a răspunde la aceste întrebări trebuie să analizăm câteva ipoteze ce pot apărea.

Astfel, dacă solicitantul notării posesiei în cartea funciară este chiar posesorul, condiția este îndeplinită dacă pe numele posesorului nu există un titlu de proprietate pentru imobilul în cauză.

Dacă există un titlu de proprietate emis pe numele altei persoane decât posesorul solicitant, condiția este îndeplinită numai dacă posesorul nu are cunoștință despre existența acestui titlu de proprietate. Dacă posesorul cunoaște faptul că există, totuși, un titlu de proprietate pe numele altei persoane, uzucapiunea simplificată nu este aplicabilă, ci „posesorii terenurilor vor avea la dispoziție numai uzucapiunea extratabulară reglementată în art. 930 C. civ. sau uzucapiunea de 30 de ani reglementată în art. 1890 C. civ. din 1864”[28].

În cazul altor persoane interesate la notarea posesiei în cartea funciară în vederea uzucapiunii simplificate (altele decât posesorii, spre exemplu, creditorii posesorului) condiția este îndeplinită dacă creditorul nu are cunoștință despre existența acestui titlu de proprietate emis pe numele debitorului său posesor sau pe numele altei persoane. Dacă creditorul cunoaște faptul că debitorul său posesor este și proprietar, atunci uzucapiunea simplificată este inutilă, putând, eventual, creditorul să solicite înscrierea dreptului debitorului său în cartea funciară potrivit art. 28 alin. (8) din Legea nr. 7/1996.

4.6. Se aplică numai pentru dreptul de proprietate, nu și pentru alte drepturi reale, asupra imobilelor

În fine, trebuie să menționăm că, spre deosebire de uzucapiunea clasică, uzucapiunea simplificată analizată nu poate funcționa decât pentru dobândirea dreptului de proprietate asupra imobilelor, nu și pentru dobândirea altor drepturi reale principale în legătură cu aceste imobile. Această concluzie rezultă în mod clar din formularea art. 13 alin. (7) lit. a) din Legea nr. 7/1996 care se referă exclusiv la dobândirea dreptului de proprietate prin efectul legii.

5. Concluzii

În urma expunerii celor de mai sus, putem reține că simpla mențiune a art. 13 alin. (7) lit. a) din Legea nr. 7/1996, în sensul că se derogă de la reglementările referitoare la uzucapiune, nu este suficientă pentru se contesta natura juridică de uzucapiune a acestui mijloc de dobândire a proprietății. Prin dispozițiile legii se derogă doar de la prevederile legale ale uzucapiunii clasice reglementate de Codul civil, ajungându-se astfel prin Legea nr. 7/1996 la consacrarea unei uzucapiuni specifice, simplificate, de „foarte scurtă durată”, așa cum am denumit-o.

Prin urmare, în opinia noastră, uzucapiunea de foarte scurtă durată, poate fi considerată o uzucapiune simplificată, specifică, reglementată de dispozițiile Legii nr. 7/1996, care reprezintă un mod special de dobândire a dreptului de proprietate cu privire la imobile, în principiu, neînscrise în cartea funciară și pentru care nu există acte de proprietate, prin posesia notată în cartea funciară în mod neîntrerupt pe o perioadă de 3 ani.

Uzucapiunea de foarte scurtă durată se aplică numai pentru dobândirea dreptului de proprietate, în cazul operațiunii de înregistrare sporadică, cu privire la imobile terenuri, cu sau fără construcții, care pot forma obiectul proprietății private, neînscrise în cartea funciară sau înscrise în cartea funciară deschisă în baza Decretului-lege nr. 115/1938, în condițiile legii.

BIBLIOGRAFIE

– Bîrsan C. (2013), Drept civil. Drepturi reale principale în reglementarea noului Cod civil, Editura Hamangiu, București.
– Boroi G., Anghelescu C.A., Nazat B. (2013), Drept civil. Drepturi reale principale, ed. a 2-a revizuită și adăugită, Editura Hamangiu, București.
– Boroi G., Stancu M. (2015), Drept procesual civil, Editura Hamangiu, București.
– Deleanu I. (2011), Accesibilitatea și previzibilitatea legii în jurisprudența Curții Europene a Drepturilor Omului și a Curții Constituționale a României, Dreptul, 8, 52-82.
– Drăgușin C. (2012), Comentariile Codului civil, Posesia. Uzucapiunea (art. 916-952), Editura Hamangiu, București.
– Nicolae M. (2013), Uzucapiunea tabulară în Noul Cod civil. Aspecte de drept material și de drept tranzitoriu (intertemporal), Dreptul, 3, 13-48.
– Stoica V. (2009), Drept civil. Drepturi reale principale, Editura C.H. Beck, București.
– Stoica V. (2018), Înscrierea posesiei în cartea funciară în cadrul înregistrării sistematice și al înregistrării sporadice, Revista Română de Drept Privat, 2,159-179.


[20] Ibidem, p. 173.
[21] Desigur că dobândirea dreptului de proprietate prin efectul legii, ca urmare a notării posesiei în cartea funciară, poate avea loc și în cadrul operațiunilor de înregistrare sistematică, însă această chestiune nu face obiectul analizei noastre în prezentul studiu.
[22] Cu toate acestea, considerăm că nu poate fi exclusă posibilitatea persoanei interesate de a solicita intabularea, dacă sunt îndeplinite condițiile art. 13 alin. 7 lit. a) din Legea nr. 7/1996.
[23] Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 448 din 24 noiembrie 1998.
[24] Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 555 din 5 iulie 2019.
[25] Pentru detalii cu privire la uzucapiunea în sistemul de carte funciară prevăzut de Decretul-lege nr. 115/1938, C. Drăgușin, op.cit., pp. 124-132.
[26] Monitorul Oficial al României, nr. 95 din 27 aprilie 1938.
[27] Aprobat prin Ordinul A.N.C.P.I. nr. 700/2014 privind aprobarea Regulamentului de avizare, recepție și înscriere în evidențele de cadastru și carte funciară, publicat în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 571 bis din 31 iulie 2014.
[28] V. Stoica, Înscrierea posesiei în cartea funciară în cadrul înregistrării sistematice și al înregistrării sporadice, Revista Română de Drept Privat, nr. 2/2018, p. 174.
Uzucapiunea de „foarte scurtă durată” în reglementarea actuală a Legii nr. 7/1996. Natura juridică și domeniul de aplicare was last modified: august 19th, 2020 by Cristian Alexandru Mitroi

Numai utilizatorii autentificați pot scrie comentarii