Rentă bugetară pentru pasivitatea culpabilă a proprietarului imobiliar
Ion Popa - aprilie 1, 2016Budgetary annuity for the culpable inaction of the estate owner
In this article, the author examines the increasingly frequent emergence, in the judicial practice, of a certain type of actions located at the borders, on both sides of the border, of the abuse of right and fraud committed by the initiators, but also of the gross negligence of the entitled persons/obliged to settle them, namely, the judges.
The structure and the content of the study reveal the comments on the categories of inactive owners, as well as on the fact that within a more recent practice, the actions for the recovery of possession were dismisses according to irrevocable decisions, based on certain arguments exposed therein.
Finally, the author formulates brief considerations regarding the conations for which, briefly, the actions presented therein were correctly dismissed, in the author’s view, in the current judicial practice, as well as some particular references in relation to the consequences of granting such actions and which are of interest.
Keywords: judicial practice; abuse of right; fraud; negligence; inactive owners; actions for the recovery of possession.
Tot mai frecvent, în practica judiciară, şi-a făcut apariţia un anumit tip de acţiuni aflate la graniţa, de-o parte şi de alta a graniţei, a abuzului de drept şi a fraudei din partea iniţiatorilor, dar şi a gravei neglijenţe din partea celor îndrituiţi/obligaţi să le soluţioneze, judecătorii.
Aparent, acţiunile sunt justificate. Proprietarul, care şi-a redobândit în drept proprietatea imobiliară (terenuri) pe calea legilor speciale de reparaţie, solicită despăgubiri pentru lipsa de folosinţă a acesteia de la instituţiile publice care, se susţine, folosesc acele terenuri fără titlu. Având dreptul de a se bucura de toate atributele proprietăţii sale, inclusiv posesia, pare firesc ca entitatea care foloseşte bunul proprietatea altuia, fără acordul proprietarului, să fie obligată a plăti contravaloarea folosinţei bunului către proprietar. Acesta a fost argumentul în baza căruia astfel de acţiuni au fost admise, fie cu caracter irevocabil, fie doar în primele grade de jurisdicţie, fond şi apel.
În realitate, acest tip de acţiuni, pe care le vom analiza în continuare, se bazează pe o denaturare a adevărului juridic, pe o inversare a sarcinii probei în procesul civil şi pe o translatare artificială a culpei lipsirii de folosinţă a bunului de la proprietar către presupusul deţinător.
Concret, în urma unor demersuri administrative, reclamanţii au obţinut recunoaşterea dreptului lor de proprietate asupra unor bunuri imobile (terenuri) deţinute până la acel moment de diverse entităţi publice. Constatând că terenurile astfel dobândite, în drept, sunt ocupate şi că deţinătorii refuză să le elibereze, justificat sau nu, marea majoritate a noilor proprietari, în considerarea unui firesc, dar şi obligatoriu, act de minimă diligenţă, s-au adresat instanţelor de judecată, iar după obţinerea unei hotărâri favorabile au procedat la executare, silită sau amiabilă, dobândind astfel şi posesia terenului litigios.
Nu asupra acestor ipoteze ne vom opri. Spre deosebire de proprietarii de mai sus, diligenţi în apărarea ori recuperarea proprietăţilor lor, s-au dezvoltat alte două categorii de proprietari, nu doar nediligenţi, ci și total pasivi, dar nu în sensul unei pasivităţi în general dezinteresate, ci agresive, cu pretenţia de a li se plăti pasivitatea prin intermediul acţiunilor de mai sus.
O primă categorie de astfel de proprietari o constituie cei care, deşi acţionează într-o primă etapă în justiţie pentru redobândirea bunului şi obţin o hotărâre favorabilă, înţeleg să se oprească în acest stadiu, fără niciun demers ulterior de punere în executare a hotărârii judecătoreşti[1].
O a doua categorie de proprietari pasivi o constituie cei care nu înţeleg nici măcar să se adreseze justiţiei pentru revendicarea bunului, înţelegând să solicite periodic din trei în trei ani, pentru a evita sancţiunea prescripţiei, despăgubiri de la presupusul deţinător.
Aşa cum arătam, atari acţiuni au fost într-o vreme admise de instanţe, dar într-o practică mai recentă, prin hotărâri irevocabile, acţiunile au fost respinse[2] pe baza următoarelor argumente.
Pe de-o parte, nu s-a dovedit în niciuna dintre cauze că pârâtul presupus deţinător al bunului mai exercită posesia asupra bunului ulterior recunoaşterii dreptului noului proprietar sau că a împiedicat în vreun fel pe proprietar să intre în posesia bunului său, prin orice fel de mijloace (pază, împrejmuire, culegere de fructe, etc.).
Pe de altă parte, de la data dobândirii titlului de recunoaştere a dreptului, niciunul dintre proprietari nu a manifestat niciun interes faţă de intrarea în posesie şi, implicit, faţă de folosirea bunului imobil câştigat. Nu s-au formulat notificări de eliberare a terenului, cereri de executare silită sau o minimă corespondenţă cu presupusul deţinător al bunului, acesta fiind în toate cazurile, instituţie publică. De asemenea, în acelaşi sens al pasivităţii, dar dintr-o altă perspectivă, noul proprietar nu a înţeles nici să iniţieze vreun demers de îndeplinire a obligaţiilor ce revin oricărui proprietar în legătură cu imobilul dobândit, respectiv marcare, împrejmuire, igienizare, etc., abandonând, practic, bunul său imobil, fapt care nu l-a împiedicat pe noul proprietar să solicite daune în condiţiile de mai sus.
Aşa cum arătam, atari acţiuni de despăgubire se învecinează cu abuzul de drept şi/sau cu frauda, dacă ne raportăm la cei care le promovează. Pentru a intra în posesia bunului său, în cazul în care posesorul se opune, proprietarul neposesor nu are la îndemână decât o acţiune în justiţie de revendicare a bunului. Este cunoscut că o astfel de acţiune presupune timp şi costuri, precum şi opoziţia de cele mai multe ori justificată a posesorului care poate avea propriile sale pretenţii în legătură cu imobilul revendicat. Este la fel de cunoscut că posesia asupra unui teren implică, aşa cum aminteam, şi o serie de obligaţii (pază, împrejmuire, igienizare, deszăpezire) care, la rândul lor, implică timp şi costuri de întreţinere. Pentru a evita atât inconvenientele căii legale a revendicării, unică, de altfel[3], de clarificare definitivă a raporturilor dintre părţi, dar şi disconfortul îndeplinirii acelor obligaţii generate de posesia terenului, noii proprietari preferă să rămână într-o comodă, dar culpabilă pasivitate pe care ulterior o şi valorifică sau, cel puţin, încearcă să o valorifice, printr-o acţiune în despăgubire. Am susţinut posibilul abuz de drept sau chiar frauda în promovarea acestui tip de acţiuni în condiţiile de mai sus, pentru că, în cunoştinţă de cauză, reclamanţii prezintă o realitate deformată în legătură cu culpa procesuală, invocând drept temei al demersului lor propria pasivitate şi lipsa de diligenţă.
Am arătat, de asemenea, riscul ca judecătorul cauzei să se afle în faţa unei grave neglijenţe prin admiterea unor acţiuni de natura celor analizate aici. Acest risc se poate materializa sub două forme, primo, prin încălcarea art. 249 C. proc. civ. şi secundo, prin acceptarea culpei proprii a reclamantului ca temei al admiterii acţiunii.
Primo. Potrivit art. 249 C. proc. civ. „cel ce face o susţinere în cursul procesului trebuie să o dovedească”. În niciuna dintre cauzele de natura celor analizate şi care au fost soluţionate prin admiterea cererii, dispoziţia legală citată nu a fost respectată, luându-se doar act de susţinerile reclamanţilor că terenul le este ocupat şi că pârâţii refuză să îl elibereze, fără a li se pretinde reclamanţilor şi cuvenitele dovezi. Mai mult decât atât, s-a cerut pârâţilor să dovedească ei neocuparea terenului, producându-se astfel o dublă greşeală, atât prin inversarea sarcinii probei de la reclamant către pârât, cât şi prin obligarea pârâtului de a dovedi un fapt negativ indefinit.
Secundo. Acceptarea culpei proprii a reclamantului ca temei al admiterii acţiunii semnifică direct şi expres încălcarea principiului unanim recunoscut în jurisprudenţă şi doctrină, „nemo auditur propriam turpitudinem allegans”, principiu a cărui aplicare nu poate determina decât respingerea acţiunii şi nicidecum admiterea acesteia.
Iată pe scurt considerentele pentru care acţiuni de natura celor de mai sus au fost, în opinia noastră, corect respinse în practica judiciară curentă. Vom mai adăuga doar câteva referiri particulare în legătură cu consecinţele admiterii unor atari acţiuni şi care prezintă interes, credem, chiar dacă exced oarecum temei tratate.
Astfel, am constatat că prin admiterea acţiunilor, reclamanţii au obţinut anumite despăgubiri care, prin cuantumul şi repetabilitatea lor în timp (din trei în trei ani), au depăşit cu mult chiar preţul de vânzare al terenului, ajungându-se la situaţia nefirească pentru bugetul public de a plăti o perpetuă rentă către proprietar, drept presupusă lipsă a folosinţei bunului, dar şi răsplată a pasivităţii sale. Evident, bunul rămâne în continuare în proprietatea reclamantului, care, la rândul său, rămâne în continuare în acea pasivitate culpabilă, dar, în acelaşi timp, deosebit de eficientă.
Un alt aspect particular se referă la modul de calcul al despăgubirilor. În toate acţiunile admise, despăgubirile au fost acordate pe baza unor tarife de închiriere generice, publicate în ziarele cu specific imobiliar, fără a se cere reclamantului să facă dovada unei oferte concrete pentru terenul său, pe care să o fi refuzat pe motiv că terenul nu ar fi fost liber, ci ocupat, acceptându-se implicit şi greşit existenţa unui prejudiciu virtual şi nu cert, ca temei al răspunderii civile a pârâtului.
Am considerat util să formulăm prezentele considerente nu în ideea de a critica sau impune un anumit mod de gândire în speţe de natura celor analizate, ci de a atrage atenţia asupra unor riscuri şi aspecte care se pot manifesta în astfel de litigii şi care pot avea consecinţe mai puţin previzibile.
[1] A se vedea în acest sens, exemplificativ, Decizia nr. 396/2015 pronunţată în Dosarul nr. 11306/3/2011 al Curţii de Apel Bucureşti, Secţia a IV-a Civilă. Reclamantul a formulat cerere de executare silită, dar numai cu privire la cheltuielile de judecată, nu şi cu privire la punerea în posesie asupra imobilului, deşi dispozitivul hotărârii judecătoreşti viza expres şi acest aspect. Cu toate acestea, reclamantul s-a considerat ulterior îndreptăţit să solicite despăgubiri pentru lipsa posesiei.
[2] A se vedea, Decizia nr. 1104/2015 pronunţată în Dosarul nr. 3543/302/2013 al Curţii de apel Bucureşti, Secţia a IV-a Civilă; Decizia nr. 1067/2015 pronunţată în Dosarul nr. 4684/299/2012 al Curţii de Apel Bucureşti, Secţia a IV-a Civilă; Decizia nr. 396/2015 pronunţată în Dosarul nr. 11306/3/2011 al Curţii de Apel Bucureşti, Secţia a IV-a Civilă.
[3] Acţiunea în revendicare este unica modalitate legală prin care proprietarul neposesor se poate îndrepta împotriva posesorului neproprietar, chiar şi în acele situaţii în care bunul imobil restituit în natură proprietarului prin legile speciale de reparaţie este ocupat cu amenajări publice imposibil de desfiinţat din motive obiective (blocuri de locuinţe, intrarea/ieşirea staţiilor de metrou, intersecţii stradale etc.). Nu vom analiza aici bizareria unor acte administrative emise în baza legilor de reparaţie imobiliară prin care terenuri ocupate cu amenajări de natura celor enumerate sunt restituite în natură, şi nu prin echivalent. Susţinem doar că şi în aceste situaţii unica modalitate de recuperare a bunului o constituie acţiunea în revendicare, pentru că potrivit art. 566 C. civ., prin efectul acestei acţiuni, pârâtul poate fi obligat nu doar la restituirea bunului, ci şi la despăgubiri „dacă bunul a pierit din culpa sa (a pârâtului – n.a.) ori a fost înstrăinat”. Deşi din punct de vedere fizic, nu se poate susţine că terenurile astfel revendicate ar fi „pierit”, din punct de vedere juridic, este vădit că terenurile pot fi apreciate ca fiind „pierite ori înstrăinate”, fiind imposibil de restituit în natură, situaţie ce dă dreptul proprietarului la despăgubirile reglementate de articolul de mai sus, despăgubiri care însă nu reprezintă prestaţii periodice sub forma închirierii/concesiunii, ci se acordă o singură dată sub formă de preţ al imobilului în cauză, calculat la valoarea justă de piaţă.
Arhive
- martie 2024
- februarie 2024
- ianuarie 2024
- decembrie 2023
- noiembrie 2023
- octombrie 2023
- septembrie 2023
- august 2023
- iulie 2023
- iunie 2023
- mai 2023
- aprilie 2023
- martie 2023
- februarie 2023
- ianuarie 2023
- decembrie 2022
- noiembrie 2022
- octombrie 2022
- septembrie 2022
- august 2022
- iulie 2022
- iunie 2022
- mai 2022
- aprilie 2022
- martie 2022
- februarie 2022
- ianuarie 2022
- decembrie 2021
- noiembrie 2021
- octombrie 2021
- septembrie 2021
- august 2021
- iulie 2021
- iunie 2021
- mai 2021
- aprilie 2021
- martie 2021
- februarie 2021
- ianuarie 2021
- decembrie 2020
- noiembrie 2020
- octombrie 2020
- septembrie 2020
- august 2020
- iulie 2020
- iunie 2020
- mai 2020
- aprilie 2020
- martie 2020
- februarie 2020
- ianuarie 2020
- decembrie 2019
- noiembrie 2019
- octombrie 2019
- septembrie 2019
- august 2019
- iulie 2019
- iunie 2019
- mai 2019
- aprilie 2019
- martie 2019
- februarie 2019
- ianuarie 2019
- decembrie 2018
- noiembrie 2018
- octombrie 2018
- septembrie 2018
- august 2018
- iulie 2018
- iunie 2018
- mai 2018
- aprilie 2018
- martie 2018
- februarie 2018
- ianuarie 2018
- decembrie 2017
- noiembrie 2017
- octombrie 2017
- septembrie 2017
- august 2017
- iulie 2017
- iunie 2017
- mai 2017
- aprilie 2017
- martie 2017
- februarie 2017
- ianuarie 2017
- decembrie 2016
- noiembrie 2016
- octombrie 2016
- septembrie 2016
- august 2016
- iulie 2016
- iunie 2016
- mai 2016
- aprilie 2016
- martie 2016
- februarie 2016
- ianuarie 2016
- decembrie 2015
- noiembrie 2015
- octombrie 2015
- septembrie 2015
- august 2015
- iulie 2015
- iunie 2015
- mai 2015
- aprilie 2015
- martie 2015
- februarie 2015
- ianuarie 2015
Calendar
L | Ma | Mi | J | V | S | D |
---|---|---|---|---|---|---|
1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 |
8 | 9 | 10 | 11 | 12 | 13 | 14 |
15 | 16 | 17 | 18 | 19 | 20 | 21 |
22 | 23 | 24 | 25 | 26 | 27 | 28 |
29 | 30 |
Lasă un răspuns
Trebuie să fii autentificat pentru a publica un comentariu.