Locațiunea: tipuri de vicii și momentul descoperirii lor

Abstract

The lease contract: types of defects and the moment of their discovery

In the case of the lease contract time is taken into account by the contractual project of the parties. This leads, among other things, to a different and more complicated regime for defects than in the case of sale-purchase agreements. Although the legal regime seems to offer an extended protection to the lessee concerning the defects of the leased good, there are combinations of factors that may prevent the lessee from accessing the legal remedies. In this short article I correlate the legal provisions and show what is the legal regime of each combination of criteria defined by the complex evaluation system imagined by the lawmaker. 

Keywords: Art. 1690, 1786, 1787, 1788, 1791 Civil Code; apparent defects; latent defects; legal term for discovery; lease; repairs and maintenance

În cazul locațiunii timpul este preluat în proiectul contractual al părților. Aceasta face, între altele, ca regimul viciilor, pentru locațiune, să fie mult mai complicat decât regimul viciilor din materia vânzării. Deși cadrul normativ pare să ofere o protecție extinsă locatarului în privința viciilor bunului care face obiectul locațiunii, există combinații de factori care să împiedice locatarul să acceseze remediile oferite de lege. În acest scurt articol corelez prevederile legale și arăt care este regimul juridic al fiecărei combinații dintre criteriile instituite de sistemul de evaluare complex al viciilor imaginat de legiuitor.

  1. 1. Determinarea criteriilor legale în funcție de care legea distinge tipurile de vicii

Aparent, locatarul se află într-o poziție favorabilă prin raportare la art. 1786 NCC care obligă locatorul să mențină bunul în stare corespunzătoare de folosință pe toată durata contractului. De asemenea, la momentul predării bunului, acesta trebuie să se găsească în stare „corespunzătoare” utilizării acestuia (art. 1787 NCC). Totuși, în funcție de bun, s-ar putea ca această caracteristică să nu fie aparentă la data predării. Obligația de menținere a bunului în stare corespunzătoare este mai departe detaliată prin descrierea obligației locatorului de a efectua reparațiile care sunt necesare pentru a menține bunul în stare de întrebuințare pe durata locațiunii conform destinației.

De aici încep să apară excepțiile care pot să afecteze remediile aflate la dispoziția locatarului vizavi de reparații și vicii. Locatarul este obligat să realizeze reparațiile locative care derivă din folosința firească a bunului. Mai departe, locatarul are dreptul să solicite înlăturarea viciilor sau diminuarea corespunzătoare a chiriei. Totuși locatarul nu are dreptul să solicite înlăturarea viciilor în situația în care acestea erau aparente la data încheierii contractului și nu au fost reclamante la preluare sau imediat după aceea în condițiile art. 1690 NCC.

Prin urmare, în legătură cu dreptul locatarului la reparații, la înlăturarea viciilor, la diminuarea chiriei și la rezilierea contractului, legea determină drept criterii relevante: aparența viciilor, gravitatea viciilor, gravitatea reparațiilor și momentul descoperirii. Fiecare dintre cele 4 criterii generează câte două situații, rezultând un total de 24=16 situații.

Desigur, anumite combinații pot părea mai puțin plauzibile ca de exemplu un viciu ascuns care este descoperit încă de la data predării. Deși pare absurd, legea permite situația în care un viciu este ascuns și descoperit încă de la data predării pentru că prevederea de la art. 1707 (2) care definește viciul ascuns instituie un test abstract prin raportate la un om diligent ideal. În practică se poate ca persoana în cauză să fie mai diligentă decât modelul abstract și să descopere viciul care nu ar fi fost descoperit de o persoană prudentă și diligentă. Ca atare, deși viciul se încadrează în definiția legală și este ascuns pentru că nu putea fi descoperit de un om diligent și prudent, în concret acest viciu ascuns a fost descoperit de către persoana reală încă de la data predării. Se poate totuși argumenta că art. 1690 (3) clarifică această aparentă incongruență arătând că orice viciu descoperit la verificare este un viciu aparent. În analiza concretă voi determina dacă se aplică un regim special categoriei „vicii ascunse descoperite la predare” sau dacă poate fi ignorată ca fiind o categorie artificială/imposibilă.

De asemenea, consider că pot exista vicii grave care necesită reparații restrânse sau vicii ușoare care necesită reparații extinse. De exemplu, o fereastră care nu se închide este un viciu grav mai ales dacă afară este viscol, dar acest viciu poate fi îndreptat prin reglarea mecanismului ferestrei. În sens invers, un parchet care nu este montat fest este un viciu ușor care nu afectează majoritatea utilizărilor unui imobil. Însă repararea acestui viciu presupune demontarea parchetului, a plintei, a stratului izolator, turnarea de șapă auto-nivelantă, elicopterizare, reaplicarea stratului izolator, remontarea parchetului, remontarea plintei. Prin urmare există vicii grave cu reparații restrânse și vicii ușoare cu reparații extinse. Așadar, cel puțin teoretic există 16 tipuri de vicii care trebuie analizate și sistematizate în funcție de regimul juridic pe care legea îl atașează celor 4 criterii determinate ca relevante. Rămâne de determinat dacă toate cele 16 tipuri de vicii au toate reglementări diferite, sau dacă există suprapuneri între ele.

  1. 2. Sistematizarea tipurilor de vicii

    • 2.1. Sistematizarea viciilor ascunse și a viciilor aparente manifestate până la data încheierii contractului

Mai jos am sistematizat cele patru criterii într-o matrice care conține regimul și textul aplicabil. Criteriile sunt grupate pe culori în ordine „crescătoare” de la stânga la dreapta și de sus în jos. Pozițiile care conțin valori un regim identic sunt colorate cu aceeași culoare.

Viciile aparente se referă numai la viciile aparente manifestate până la data încheierii contractului. Totalitatea viciilor aparente este analizată într-o figură separată în detaliu.

Aparență vicii

(Art. 1790)

 

Gravitate vicii

(Art. 1791)

 

Momentul

descoperirii

viciilor[1]

( Art. 1790)

La predare După predare

Anvergura reparațiilor viciilor[2]

( Art. 1788)

 

locative extinse locative extinse
Aparente Ușoare

LO (Art. 1787)

SC (Art. 1791 (1))

DI (Art. 1791 (2))

LO (Art. 1788 (1))

SC (Art. 1791 (1))

DI (Art. 1791 (2))

LA (Art. 1788 (2))

DS (Art. 1790 (2))

DS (Art. 1790 (2))

 

 

Grave

LO (Art. 1787)

SC (Art. 1791 (1))

REZ (Art. 1791 (1))

DI (Art. 1791 (2))

LO (Art. 1788 (1))

SC (Art. 1791 (1))

REZ (Art. 1791 (1))

DI (Art. 1791 (2))

LA (Art. 1788 (2))

DS (Art. 1790 (2))

REZ (Art. 1791 (1))

 

DS (Art. 1790 (2)) REZ (Art. 1791 (1))

Ascunse Ușoare

LO (Art. 1787)

SC (Art. 1791 (1))

DI (Art. 1791 (2))

LO (Art. 1788 (1))

SC (Art. 1791 (1))

DI (Art. 1791 (2))

LA (Art. 1788 (2))

SC (Art. 1791 (1))

DI (Art. 1791 (2))

LO (Art. 1788 (1))

SC (Art. 1791 (1))

DI (Art. 1791 (2))

Grave

LO (Art. 1787)

SC (Art. 1791 (1))

REZ (Art. 1791 (1))

DI (Art. 1791 (2))

LO (Art. 1788 (1))

SC (Art. 1791 (1))

REZ (Art. 1791 (1))

DI (Art. 1791 (2))

LA (Art. 1788 (2))

SC (Art. 1791 (1))

REZ (Art. 1791 (1))

DI (Art. 1791 (2))

LO (Art. 1788 (1))

SC (Art. 1791 (1))

REZ (Art. 1791 (1))[3]

DI (Art. 1791 (2))

Fig. 1 – Matrice care grupează viciile în funcție de aparență, gravitate, momentul descoperirii și anvergura reparațiilor. Conține numai viciile aparente manifestate până la data predării. Pentru toate combinațiile posibile de vicii aparente am elaborat o matrice separată pentru că momentul descoperirii și al manifestării nu prezintă interes în cazul viciilor ascunse și afectează simetria prezentei matrice. Pentru a permite paginarea normală am folosit prescurtări, după cum urmează:

LO – reparații în sarcina locatorului;

LA – reparații în sarcina locatarului;

SC – dreptul la scăderea chiriei;

REZ – dreptul de a rezilia contractul;

DI – daune interese;

DS – despăgubiri pentru prejudicii cauzate sănătății și integrității corporale;

 

  • 2.2. Sistematizarea tuturor viciilor aparente în funcție de momentul manifestării și momentul descoperirii

În ceea ce privește manifestarea și descoperirea viciilor aparente, s-a subliniat în literatura de specialitate că în privința locațiunii sunt relevante două momente: încheierea contractului și predarea bunului[4]. De asemenea, s-a arătat că aparența viciilor la încheierea contractului nu implică acceptarea acestora de către locatar întrucât art. 1787 NCC impune separat obligația predării bunului în stare de folosință[5]. Separat, autorul consideră, întemeiat după părerea noastră, că pentru intervalul dintre încheierea contractului și predare nu sunt aplicabile sancțiunile prevăzute de art. 1790 NCC referitoare la decăderea locatarului din dreptul de a solicita reparații[6]. Prin urmare, regimul juridic pentru cele 3 intervale este diferit și fiecare situație trebuie analizată separat.

Cele două momente identificate de autorii mai sus citați împart cronologia derulării contractului în trei intervale: înainte și până la încheierea contractului, între încheierea contractului și predare și după predare. Întrucât în cazul viciilor aparente este relevant și momentul manifestării și momentul descoperirii, rezultă două criterii pentru cele 3 intervale, deci 32=9 situații teoretice care trebuie analizate separat. Din fericire, în acest caz, 3 dintre situațiile teoretice sunt imposibile în realitate, ceea ce reduce analiza la 6 scenarii reale.

Momentul manifestării (art. 1790 și 1690 NCC) Momentul descoperirii (art. 1790 și 1690 NCC) Până la încheierea contractului Între încheiere și predare După predare
Până la încheierea contractului

LO (Art. 1791 (1))

SC (Art. 1791 (1)

REZ (Art. 1791 (2))

LO (Art. 1787)

REZ (Art. 1791 (2))

DS (Art. 1790 (2));

REZ (1791 (2) NCC).

Între încheiere și predare Imposibil[7]

LO (Art. 1787)

REZ (Art. 1791 (2))

 

LO, dacă reparațiile nu sunt locative. ( Art. 1788 (1))

REZ (Art. 1791 (2))

După predare Imposibil Imposibil

LO, dacă reparațiile nu sunt locative. ( Art. 1788 (1))

REZ (Art. 1791 (2))

Fig. 2 Matrice care conține numai viciile aparente grupate după momentul manifestării și al descoperirii. Se poate observa că în esență primul rând corespunde cu primele două rânduri din Fig. 1 care tratează numai viciile aparente (grave și ușoare) manifestate până la încheierea contractului. Pentru a permite paginarea normală am folosit prescurtări, după cum urmează:

LO – reparații în sarcina locatorului;

LA – reparații în sarcina locatarului;

SC – dreptul la scăderea chiriei;

REZ – dreptul de a rezilia contractul;

DI – daune interese;

DS – despăgubiri pentru prejudicii cauzate sănătății și integrității corporale;

DOWNLOAD FULL ARTICLE


[1] Judecătoria Reșița, Sentința civilă nr. 1170/2014, Ședința publică din data de 03.07.2014;

[2] Curtea de Apel Timișoara Secția a II-a civilă, Decizia civilă nr. 481/2016, Ședința publică din data de 07 iunie 2016, recuperat în data de 22.10.2016 de pe site-ul www.rolii.ro; Judecătoria Mangalia, sentința civilă nr. 1223/2014, Ședința publică din data de 23.07.2014, recuperat în data de 22.10.2016 de pe www.rolii.ro;

[3] În sensul în care predarea unui bun cu vicii ascunse care îl fac imposibil de folosit duce la rezoluțiune și nu la reziliere, a se vedea mutatis mutandis decizia ICCJ 699/2006, Ședința publică din data de 17.02.2016, recuperat în data de 02.11.2016 de pe site-ul www.rolii.ro;

[4] F. Deak, L. Mihai, R. Popescu, Tratat de drept civil – Contracte speciale, vol. II, 2006, p. 18; cu precizarea că deși se referă la vechiul Cod civil, logica autorilor este aplicabilă și la prevederile noului Cod civil.[5] R. Dincă, Contracte civile speciale – note de curs, 2013, p. 177.

[6] R. Dincă, Contracte civile speciale – note de curs, 2013, p. 178.

[7] Viciile aparente nu pot fi descoperite înainte să se manifeste. Semnele că un viciu se va manifesta sunt un viciu aparent în sine care poate fi semnalat ca atare.

Locațiunea: tipuri de vicii și momentul descoperirii lor was last modified: decembrie 16th, 2016 by Victor Drăghicescu

Numai utilizatorii autentificați pot scrie comentarii