Era necesară modificarea Legii nr. 17/2014 ce reglementează vânzarea terenurilor agricole situate în extravilan?
Mihaela Gabriela Durnescu (Prăjanu) - decembrie 2, 2020IV. Noile termene pentru exercitarea preempțiunii. Când poate dispune liber proprietarul de bunul său?Noua lege este criticabilă și sub aspectul termenelor, acestea fiind extrem de mari, proprietarul fiind limitat în execitarea dreptului său de dispoziție pentru o perioadă foarte lungă de timp.Astfel, de la momentul formulării ofertei de vânzare, primăria competentă are la dispoziție un termen de 5 zile lucrătoare pentru afișare, pentru o perioadă de timp de 45 de zile lucrătoare. Aceasta înseamnă 10 săptămâni adică două luni și jumătate de la momentul exprimării opțiunii proprietarului de a vinde.
Mai mult, așa cum rezultă din alin. (6) al articolului 6, „în termen de 10 zile lucrătoare de la data înregistrării cererii, primăria are obligaţia să notifice titularilor dreptului de preempţiune, la domiciliul, reşedinţa sau, după caz, sediul acestora, înregistrarea ofertei de vânzare; în cazul în care titularii dreptului de preempţiune nu pot fi contactaţi, notificarea se va face prin afişarea la sediul primăriei sau pe site-ul primăriei”. Din textul de lege nu rezultă care este termenul în care preemptorii notificați prin afișare la sediul primăriei sau pe site-ul acesteia își pot exercita dreptul de preempțiune. Însă, așa cum rezultă din dispozițiile art. 7, toți preemptorii au la dispoziție un termen de 45 de zilea ceea ce însemnă că, pentru preemptorii notificați, termenul de 45 de zile curge de la data notificării. Dacă luăm în calcul faptul că primăria are la dispoziție un termen de 10 zile pentru publicarea notificării, înseamnă că termenul pentru exercitarea preempțiunii nu încetează la expirarea celor 10 saptămâni ci după cel puțin 11 săptămâni.
La expirarea acestor termene, dacă niciunul dintre preemptori nu și-a manifestat intenția de a cumpăra, proprietarul va trebui să aștepte un termen suplimentar de 30 de zile în care potențialii cumpărători ce îndeplinesc condițiile stabilite prin art. 41 alin. (1) și (2) își pot manifesta interesul de a cumpăra terenul. Apoi, proprietarul este nevoit să mai aștepte încă 10 zile lucrătoare sau chiar 15 zile lucrătoare (în cazul în care un potențial cumpărător își manifestă intenția de a cumpăra) pentru a primi avizul necesar înstrăinării.
Așadar, numai după expirarea acestui nou termen (în total avem un termen mai mare de 4 luni), proprietarul ar putea dispune de dreptul său în mod liber, în favoarea oricui. Rațiunea prelungirii termenului ar putea fi aceea că mulți dintre preemptori ar putea fi nevoiți să depună numeroase acte doveditoare pentru îndeplinirea calității de preemptor, acte pentru obținerea cărora ar fi necesar un termen mai lung.
Apreciem că instituirea unor termene atât de îndelungate afectează în mod substanțial dreptul de proprietate, proprietarul fiind în imposibilitatea de a-și valorifica bunul o perioadă lungă de timp chiar în condițiile lipsei oricărui interes din partea preemptorilor de a cumpăra terenul. Aceste termene ar trebui să fie suficient de lungi cât să ofere preemptorilor posibilitatea de a-și exprima opțiunea însă îndeplinirea formalităților necesare nu ar trebui să le prelungească atât de mult. În plus, legea ar fi putut impune același termen și potențialilor cumpărători pentru manifestarea intenției de a cumpăra, intenție căreia i s-ar fi putut da valoare numai în măsura în care preemptorii nu și-ar fi exprimat dorința de a cumpăra.
V. Registrul unic naţional privind circulaţia şi destinaţia terenurilor agricole situate în extravilan
Legea prevede înființarea Registrului unic naţional privind circulaţia şi destinaţia terenurilor agricole situate în extravilan ce va fi administrat de către Ministerul Agriculturii şi Dezvoltării Rurale. Legea nu oferă foarte multe detalii cu privire la acest Registru unic, acestea urmând a fi stabilite prin norme metodologice. Se precizează, totuși, că Registrul va fi întocmit pe baza informațiilor comunicate Ministerului de către autorităţile administraţiei publice locale și Agenţia Naţională de Cadastru şi Publicitate Imobiliară. Aceste instituții nu vor comunica doar date statistice ci și documente aferente acestor terenuri cum ar fi cele cadastrale şi acte translative de proprietate ale terenurilor agricole situate în extravilan.
Din textul de lege nu rezultă dacă vor fi cuprinse în Registrul Unic transferurile pachetelor de control ale societăţilor care au în proprietate terenuri agricole situate în extravilan întrucât aceste informații nu se vor afla la dispoziția instituțiilor cu atribuții de comunicare a informațiilor stabilite prin lege.
VI. Alte câteva modificări aduse Legii nr. 17/2014
Modificările aduse Legii nr. 17/2014 dezvoltate anterior au impus o analiză atentă datorită impactului semnificativ asupra circuitului terenurilor agricole situate în extravilan. În afara acestora, Legea 175/2020 aduce câteva schimbări care nu vor afecta însă foarte mult modul în care se încheie aceste tranzacții însă ele se cuvin menționate.
În primul rând, ar trebui precizat că a fost stabilită sancțiunea nulității absolute pentru încheierea contractelor fără respectarea dreptului de preempţiune, potrivit prevederilor art. 4-42, sau fără obţinerea avizelor prevăzute la art. 3 (avizul specific al Ministerului Apărării Naționale) şi art. 9 (avizul final).
O altă modificare importantă adusă legii este aceea că permite
anularea avizelor în cazul decesului vânzătorului sau a decesului preemptorului, „înainte de încheierea contractului de vânzare sau anterior pronunţării hotărârii judecătoreşti care ţine loc de contract de vânzare, după caz”.
Este reglementată expres și posibilitate proprietarului de a-și retrage oferta înainte de comunicarea acceptării acesteia. Și preemptorul care a acceptat oferta poate renunța la comunicarea acceptării înainte de împlinirea termenului de 45 de zile lucrătoare reglementat pentru exercitarea dreptului de preempțiune.
O altă modificare ce trebuie remarcată este aceea a creșterii cuantumului limitelor sancțiunii amenzii, vechea reglementare stabilind amenzi cuprinse între 50.000 lei la 100.000 lei în vreme ce noua reglementare prevede limite cuprinse între 100.000 lei și 200.000 lei.
VII. Câteva observații cu privire la reglementările nemodificate din Legea 17/2014
Legea nr. 175/2020 a adus schimbări semnificative Legii nr. 17/2014, de aceea credem că este important să trecem în revistă câteva norme legale nemodificate, foarte importante în aplicarea legii.
Așadar, va fi în continuare necesară obținerea avizului specific din partea Ministerului Apărării Naționale pentru „terenurile agricole situate în extravilan pe o adâncime de 30 km faţă de frontiera de stat şi ţărmul Mării Negre, către interior, precum şi cele situate în extravilan la o distanţă de până la 2.400 m faţă de obiectivele speciale”, prevederi ce nu se aplică însă preemptorilor [art. 3 alin. (1)].
Se menține, de asemenea, necesitatea obținerii avizului specific din partea Ministerului Culturii, respectiv al serviciilor publice deconcentrate ale acestuia pentru
„terenurile agricole situate în extravilan, în care se află situri arheologice, în care au fost instituite zone cu patrimoniu arheologic reperat sau zone cu potenţial arheologic evidenţiat întâmplător” [art. 3 alin. (4)].
Nemodificat a rămas și textul art. 20 alin. (3) ceea ce înseamnă că, în continuare, dispozițiile legii nu se vor aplica „în cadrul procedurilor de executare silită şi contractelor de vânzare încheiate ca urmare a îndeplinirii unor formalităţi de licitaţie publică, cum este cazul celor realizate în cadrul procedurii de prevenire a insolvenţei şi de insolvenţă sau ca urmare a apartenenţei imobilului la domeniul privat de interes local sau judeţean al unităţilor administrativ-teritoriale”.
VIII. Concluzii
La 6 ani de la aplicare, Legea nr. 17/2014 impunea, în mod cert, intervenția legiuitorului și adoptarea anumitor modificări. Forma nemodificată a Legii nu își atinsese pe deplin scopurile pentru care fusese reglementată. Modificările ce se impuneau nu ar fi trebuit să atingă amploarea schimbărilor aduse de Legea nr. 175/2020. Pe de o parte, credem că era necesar ca arendașii să facă dovada existenței unui contract de arendă mai vechi pentru a evita încheierea contractelor de arendă pro causa. Apoi, politicile europene, dar și nevoile societății românești impuneau necesitatea atragerii unor tineri fermieri în rândul preemptorilor așa încât credem că este utilă includerea tinerilor fermieri în categoriile de preemptori.
Modificările aduse Legii nr. 17/2014 sunt criticabile sub foarte multe aspecte, pornind de la neclaritatea unora dintre ele și ajungând până la neconstituționalitatea altora (în opinia, chiar a unor membrii ai, Curții Constituționale). Credem că riscul ca aceste modificări să atragă atenția instituțiilor europene și sancțiuni din partea acestora este unul semnificativ, persoanele fizice și mai ales juridice străine manifestându-și deja interesul în achiziția acestei categorii de terenuri. Una dintre impreciziile normei legale a impus deja intervenția prin procedura ordonanței de urgență pentru „clarificarea aspectelor referitoare la cererile prin care solicită afişarea ofertei de vânzare a terenului agricol situat în extravilan, aflate în curs de soluţionare, depuse până la data de 13 octombrie 2020”[31], Guvernul recunoscând „posibilitatea apariţiei unor întârzieri sau blocaje în soluţionarea dosarelor privind vânzarea terenurilor, fapt ce ar putea să atragă un număr însemnat de procese civile”[32].
Pentru practicienii din România, dar și pentru proprietarii de terenuri agricole extravilane, aceste modificări vor avea un impact semnificativ, cu atât mai mult cu cât va fi necesar și un număr semnificativ de norme de aplicare ce vor face și mai dificilă aplicarea legii. Deși are doar 21 de articole (ne referim aici doar la Titlul I al legii), Legea impune reglementarea unui număr foarte mare de proceduri cum ar fi procedura pentru obţinerea avizului specific al Ministerului Apărării Naţionale, cea privind obţinerea avizului specific al Ministerului Culturii, reglementarea procedurii privind actele doveditoare privind îndeplinirea condiţiilor prevăzute la alin. (1) şi (2) art. 41, cea privind lista documentele doveditoare ce însoțește oferta de vânzare a terenului agricol, procedura privind notificarea titularilor dreptului de preempţiune cu privire la înregistrarea ofertei de vânzare a terenurilor agricole situate în extravilan, procedura de emitere şi de eliberare a avizelor necesare încheierii contractelor de vânzare sau pronunțării unie hotărâri care să țină loc de contract, procedura privind realizarea, actualizarea şi administrarea Registrului unic, precum şi modalităţile de transmitere a datelor şi informaţiilor de către instituţiile ce au această obligație de comunicare și, nu în ultimul rând, procedura privind constatarea şi sancţionarea contravenţiilor.
BIBLIOGRAFIE
STUDII:
− Sylvia Kay, Jonathan Peuch, Jenifer Franco Amploarea fenomenului de acaparare a terenurilor în UE;
− Pavel Ciaian, d’Artis Kancs, Jo Swinnen, Kristine Van Herck and Liesbet Vranken Sales Market Regulations for Agricultural Land in EU Member States and Candidate Countries.
LEGISLAȚIE:
− Legea nr. 17/2014 privind unele măsuri de reglementare a vânzării-cumpărării terenurilor agricole situate în extravilan şi de modificare a Legii nr. 268/2001 privind privatizarea societăţilor comerciale ce deţin în administrare terenuri proprietate publică şi privată a statului cu destinaţie agricolă şi înfiinţarea Agenţiei Domeniilor Statului, Legea nr. 17/2014[1] privind unele măsuri de reglementare a vânzării-cumpărării terenurilor agricole situate în extravilan şi de modificare a Legii nr. 268/2001 privind privatizarea societăţilor comerciale ce deţin în administrare terenuri proprietate publică şi privată a statului cu destinaţie agricolă şi înfiinţarea Agenţiei Domeniilor Statului,
− Legea nr. 175/2020 pentru modificarea şi completarea Legii nr. 17/2014 privind unele măsuri de reglementare a vânzării-cumpărării terenurilor agricole situate în extravilan şi de modificare a Legii nr. 268/2001 privind privatizarea societăţilor comerciale ce deţin în administrare terenuri proprietate publică şi privată a statului cu destinaţie agricolă şi înfiinţarea Agenţiei Domeniilor Statului, publicată în Monitorul Oficial cu numărul 741 din data de 14 august 2020;
− Legea nr. 29/2008 de ratificare a Acordului dintre Comunitatea Europeană şi Regatul Belgiei, Republica Cehă, Regatul Danemarcei, Republica Federală Germania, Republica Estonia, Irlanda, Republica Elenă, Regatul Spaniei, Republica Franceză, Republica Italiană, Republica Cipru, Republica Letonia, Republica Lituania, Marele Ducat al Luxemburgului, Republica Ungară, Republica Malta, Regatul Ţărilor de Jos, Republica Austria, Republica Polonă, Republica Portugheză, Republica Slovenia, Republica Slovacă, Republica Finlanda, Regatul Suediei, Regatul Unit al Marii Britanii şi Irlandei de Nord, Islanda, Principatul Liechtenstein şi Regatul Norvegiei, pe de o parte, şi Republica Bulgaria şi România, pe de altă parte, privind participarea Republicii Bulgaria şi a României la Spațiul Economic European semnat la Bruxelles la 25 iulie 2007;
− Ordonanța de urgență nr. 203/2020 privind unele măsuri de reglementare a vânzării terenurilor agricole situate în extravilan, publicată în Monitorul Oficial nr. 1132 din11.2020;
− Codul Fiscal din 2015 (Legea 227/2015), publicat în Monitorul Oficial cu numărul 688 din data de 10 septembrie 2015.
PAGINI WEB:
http://www.cdep.ro;
http://curia.europa.eu/
https://www.legifrance.gouv.fr/codes
http://www.europarl.europa.eu
JURISPRUDENȚĂ:
− Decizia nr. 586 din 14 iulie 2020 referitoare la obiecţia de neconstituţionalitate a dispoziţiilor Legii pentru modificarea și completarea Legii nr. 17/2014 privind unele măsuri de reglementare a vânzării-cumpărării terenurilor agricole situate în extravilan și de modificare a Legii nr. 268/2001 privind privatizarea societăților comerciale ce dețin în administrare terenuri proprietate publică și privată a statului cu destinație agricolă și înființarea Agenției Domeniilor Statului, publicată în Monitorul Oficial nr. 721 din 11.08.2020;
− Hotărârea Curţii (Camera a treia) din 25 ianuarie 2007 în Cauza C-370/05, având ca obiect o cerere de pronunţare a unei hotărâri preliminare formulată în temeiul articolului 234 CE de Vestre Landsret (Danemarca), în procedura penală împotriva lui Uwe Kay Festersen;
− Hotărârea Curţii (Camera a treia) din 23 februarie 2006 în Cauza C-513/03 moștenitori ai M.E.A. van Hilten-van der Heijden v Inspecteur van de Belastingdienst / Particulieren / Ondernemingen buitenland te Heerlen;
− Hotărârea Curţii (Camera a treia) din 23 septembrie 2003 în Cauza C-452/01 Margarethe Ospelt and Schlössle Weissenberg Familienstiftung.
Arhive
- martie 2024
- februarie 2024
- ianuarie 2024
- decembrie 2023
- noiembrie 2023
- octombrie 2023
- septembrie 2023
- august 2023
- iulie 2023
- iunie 2023
- mai 2023
- aprilie 2023
- martie 2023
- februarie 2023
- ianuarie 2023
- decembrie 2022
- noiembrie 2022
- octombrie 2022
- septembrie 2022
- august 2022
- iulie 2022
- iunie 2022
- mai 2022
- aprilie 2022
- martie 2022
- februarie 2022
- ianuarie 2022
- decembrie 2021
- noiembrie 2021
- octombrie 2021
- septembrie 2021
- august 2021
- iulie 2021
- iunie 2021
- mai 2021
- aprilie 2021
- martie 2021
- februarie 2021
- ianuarie 2021
- decembrie 2020
- noiembrie 2020
- octombrie 2020
- septembrie 2020
- august 2020
- iulie 2020
- iunie 2020
- mai 2020
- aprilie 2020
- martie 2020
- februarie 2020
- ianuarie 2020
- decembrie 2019
- noiembrie 2019
- octombrie 2019
- septembrie 2019
- august 2019
- iulie 2019
- iunie 2019
- mai 2019
- aprilie 2019
- martie 2019
- februarie 2019
- ianuarie 2019
- decembrie 2018
- noiembrie 2018
- octombrie 2018
- septembrie 2018
- august 2018
- iulie 2018
- iunie 2018
- mai 2018
- aprilie 2018
- martie 2018
- februarie 2018
- ianuarie 2018
- decembrie 2017
- noiembrie 2017
- octombrie 2017
- septembrie 2017
- august 2017
- iulie 2017
- iunie 2017
- mai 2017
- aprilie 2017
- martie 2017
- februarie 2017
- ianuarie 2017
- decembrie 2016
- noiembrie 2016
- octombrie 2016
- septembrie 2016
- august 2016
- iulie 2016
- iunie 2016
- mai 2016
- aprilie 2016
- martie 2016
- februarie 2016
- ianuarie 2016
- decembrie 2015
- noiembrie 2015
- octombrie 2015
- septembrie 2015
- august 2015
- iulie 2015
- iunie 2015
- mai 2015
- aprilie 2015
- martie 2015
- februarie 2015
- ianuarie 2015
Calendar
L | Ma | Mi | J | V | S | D |
---|---|---|---|---|---|---|
1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 |
8 | 9 | 10 | 11 | 12 | 13 | 14 |
15 | 16 | 17 | 18 | 19 | 20 | 21 |
22 | 23 | 24 | 25 | 26 | 27 | 28 |
29 | 30 |
Lasă un răspuns
Trebuie să fii autentificat pentru a publica un comentariu.