Efectele obligaţiei de garanţie în cazul evicţiunii consumate în reglementarea noului Cod civil

Abstract

The effects of the guarantee obligation in the case of an eviction in the Civil Law’s regulations

The author analyses the issue of effects of the guarantee obligation in the case of an eviction according to the Civil Law’s regulations.

The analysis includes author’s commentary on three distinct situations, analyzing the total eviction, the partial eviction and the hypothesis of the removal of the eviction by the buyer, considering the doctrine developed by important names in the field of law (L. Pop, I.F. Popa, S.I. Vidu, D. Alexandresco, C. Toader, R. Dincă, Fr. Deak, L. Mihai, R. Popescu, C. Hamangiu, I. Rosetti-Bălănescu, Al. Băicoianu C. Bîrsan, V. Stoica, M.-L. Belu Magdo, M. Nicolae).

Concluding, the author presents his opinion on the limitation of the law of the guarantee obligation against eviction.

Keywords: guarantee obligation; eviction; total eviction; partial eviction; the Civil Law; removal of the eviction; buyer; limitation; doctrine.

1. Preliminarii. Evicțiunea presupune pierderea, în tot sau în parte, a dreptului de proprietate ori a altui drept dobândit prin vânzare sau tulburarea cumpărătorului în exercitarea prerogativelor conferite de dreptul transmis.

Se pune problema de a ști ce anume se va întâmpla în ipoteza în care evicțiunea s-a produs. Codul civil reglementează în mod distinct trei situații: i) evicțiunea este totală; ii) evicțiunea este parțială; iii) evicțiunea a fost înlăturată de către cumpărător, cu prețul unor sacrificii de natură patrimonială (art. 1.704 C. civ.). Le vom analiza pe rând, iar în cazul evicțiunii totale vom înfățișa, pe scurt, și reglementarea specială din Legea nr. 10/2001.

2. Evicțiunea totală. 2.1. Dreptul comun. Potrivit art. 1.700 C. civ., cumpărătorul poate cere rezoluțiunea vânzării dacă a fost evins de întregul bun, iar odată cu rezoluțiunea poate cere restituirea prețului și repararea prejudiciului suferit.

a) Rezoluțiunea contractului este, de regulă, judiciară, concluzie care rezultă din utilizarea sintagmei „poate cere”. Cumpărătorul poate declara unilateral rezoluțiunea sau aceasta poate interveni în virtutea unui pact comisoriu, dacă sunt îndeplinite condițiile prevăzute de lege (art. 1.552, respectiv, art. 1.553 C. civ.)[1].

b) În al doilea rând, vânzătorul este ținut să înapoieze prețul în întregime chiar dacă, la data evicțiunii, valoarea bunului vândut a scăzut sau dacă bunul a suferit deteriorări însemnate, fie din neglijența cumpărătorului, fie prin forță majoră [art. 1.701 alin. (1) C. civ.]. Soluția restituirii integrale a prețului se impune deoarece, ca urmare a producerii evicțiunii totale, vânzătorul îl deține fără cauză. Nu are importanță faptul că bunul a suferit deteriorări însemnate din neglijența cumpărătorului (de exemplu, acesta nu a reparat la timp un corp de clădire, care s-a prăbușit) pentru că, după cum s-a spus[2], cumpărătorul are dreptul să fie neglijent cu privire la bunul pe care îl consideră ca fiind al său. Tot astfel, restituirea prețului va fi integrală și atunci când, din cauza cutremurului, inundațiilor, alunecărilor de teren etc. bunul vândut a fost deteriorat.

În cazul în care cumpărătorul a obținut un beneficiu în urma deteriorărilor cauzate bunului, vânzătorul are dreptul să scadă din preț o sumă corespunzătoare acestui beneficiu [art. 1.701 alin. (2) C. civ.] Textul de lege are în vedere acele situații în care, bunăoară, după încheierea contractului de vânzare, cumpărătorul a demolat un corp de clădire și a valorificat materialele de construcție recuperate (fie prin vânzare, fie prin folosirea la edificarea unei alte clădiri) sau a tăiat și a înstrăinat (ori a folosit pentru nevoile proprii) copaci din pădurea care a format obiectul (derivat) al contractului de vânzare[3]. În cazul în care cumpărătorul nu a obținut niciun beneficiu în urma deteriorărilor cauzate bunului, vânzătorul nu este îndrituit să scadă din preț vreo sumă (de pildă, cumpărătorul a demolat un corp vechi de clădire, dar nu a putut valorifica materiale de construcție).

Aceste reguli se aplică și atunci când vânzătorul este obligat să înapoieze prețul primit unui subdobânditor care exercită acțiunea în garanție direct împotriva sa, fără a deosebi după cum subdobânditorul a plătit celui de la care a cumpărat un preț mai mic sau mai mare ori a dobândit bunul cu titlu gratuit (subdobânditorul fiind un donatar). Soluția se impune în temeiul art. 1.706 C. civ. potrivit cu care vânzătorul este obligat să garanteze contra evicțiunii față de orice dobânditor subsecvent al bunului, fără a deosebi după cum dobândirea este cu titlu oneros ori cu titlu gratuit[4].

Dacă subdobânditorul a plătit un preț mai mare, el va putea să solicite diferența de preț achitată vânzătorului cu care a contractat direct chiar de la acesta, neputând solicita vânzătorului inițial întregul preț plătit.

c) În al treilea rând, vânzătorul datorează daune-interese, indiferent dacă a fost de bună-credință (nu a cunoscut cauza evicțiunii)[5] sau de rea-credință, potrivit unor reguli speciale, care în parte sunt derogatorii de la dreptul comun[6]. Astfel:

i) Cumpărătorul are dreptul la valoarea fructelor pe care a fost obligat să le restituie terțului evingător [art.1.702 alin. (1) lit. a C. civ.]. Art. 948 alin. (1) C. civ. prevede că posesorul de bună-credință dobândește dreptul de proprietate asupra fructelor bunului posedat, iar alin. (4) dispune că „posesorul este de bună-credință atunci când are convingerea că este proprietarul bunului în temeiul unui act translativ de proprietate ale cărui cauze de ineficacitate nu le cunoaște și nici nu ar trebui, după împrejurări, să le cunoască. Buna-credință încetează din momentul în care cauzele de ineficacitate îi sunt cunoscute”. În fine, în temeiul art. 948 alin. (5) C. civ., posesorul de rea-credință trebuie să restituie fructele percepute, precum și contravaloarea acelora pe care a omis să le perceapă.

Din momentul încheierii contractului, cumpărătorul are dreptul să dobândească fructele, în calitate de posesor de bună-credință. La cererea terțului evingător, el poate fi obligat la restituirea fructelor percepute, precum și la contravaloarea acelora pe care a omis să le perceapă după ce a devenit de rea-credință (adică a luat cunoștință de drepturile terțului asupra bunului vândut, cel târziu de la primirii cererii de chemare în judecată formulată de către terț, când cauzele de ineficacitate ale titlului său i-au fost cunoscute). Deși este tulburat de către terț, „față de vânzător el rămâne un cumpărător de bună-credință, ceea ce justifică dreptul lui la valoarea fructelor restituite”[7].

Cazul cel mai des întâlnit în practică este acela în care terțul intentează o acțiune în revendicare împotriva cumpărătorului și solicită obligarea cumpărătorului la restituirea bunului, precum și la restituirea fructelor produse de bun până la înapoierea acestuia către reclamantul – proprietar [art. 566 alin. (1) și (2) C. civ.].

ii) Cumpărătorul are dreptul să ceară restituirea cheltuielilor de judecată pe care le-a efectuat în procesul cu cel ce l-a evins, precum și, dacă este cazul, în procesul de chemare în garanție a vânzătorului [art. 1.702 alin. (1) lit. b) C. civ.]. Astfel, în cadrul procesului cu terțul, cumpărătorul a efectuat anumite cheltuieli (onorarii de avocat, taxe judiciare de timbru, onorarii de expert etc.), pe care nu și le-a recuperat pentru că, prin ipoteză, a pierdut procesul. În plus, pierzând procesul, a trebuit să suporte cheltuielile de judecată efectuate de către terțul evingător (prin hotărârea de admitere a acțiunii terțului reclamant, instanța l-a obligat pe pârâtul cumpărător la plata cheltuielilor de judecată efectuate de către reclamant). De asemenea, dacă ulterior cumpărătorul a formulat o acțiune în garanție împotriva vânzătorului, acesta din urmă va fi obligat să suporte toate cheltuielile de judecată efectuate de către cumpărător în acest nou proces.

iii) Cumpărătorul are dreptul să ceară cheltuielile încheierii și executării contractului de vânzare, cheltuieli pe care el le-a suportat (art.1.702 alin. 1 lit. c C.civ.)[8]. De exemplu, cumpărătorul a plătit taxele aferente autentificării contractului de vânzare, cheltuielile de intabulare a dreptului de proprietate, cheltuielile de preluare și transport a bunului, comisioanele bancare aferente plății prețului etc.

iv) Vânzătorul este ținut să ramburseze cumpărătorului sau să facă să i se ramburseze de către acela care evinge toate cheltuielile pentru lucrările efectuate în legătură cu bunul vândut, fie că lucrările sunt autonome, fie că sunt adăugate, dar, în acest din urmă caz, numai dacă sunt necesare sau utile. Dacă vânzătorul a cunoscut cauza evicțiunii la data încheierii contractului (adică a fost de rea-credință), el este dator să ramburseze cumpărătorului și cheltuielile făcute pentru efectuarea și, după caz, ridicarea lucrărilor voluptuare [art. 1.702 alin. (2) și (3) C. civ.].

DOWNLOAD FULL ARTICLE


[1] Pentru rezoluțiunea unilaterală și cea convențională întemeiată pe pactele comisorii, a se vedea L. Pop, I.F. Popa, S.I. Vidu, Tratat elementar de drept civil. Obligațiile, Ed. Universul juridic, București, 2012, pp. 294-297.
[2] D. Alexandresco, Explicațiunea teoretică și practică a dreptului civil român, tomul VIII, partea I, Ed. Socec, București, 1925, p. 297.
[3] Idem, p. 298.
[4]A se vedea și C.Toader, Evicțiunea în contractele civile, Ed. ALL, București, 1997, p. 88; J. Goicovici, Garanțiile ascendente în reglementarea noului Cod civil, Curierul Judiciar nr. 3/2015, pp. 135-136.
[5] Despăgubirile sunt datorate și în situația în care vânzătorul a fost de bună-credință pentru că fundamentul răspunderii acestuia nu este ideea de culpă, ci aceea de garanție. Diferența dintre vânzătorul de bună-credință și cel de rea-credință se realizează doar sub aspectul întinderii daunelor-interese.
[6] Potrivit art. 1.533 C. civ. „Debitorul răspunde numai pentru prejudiciile pe care le-a prevăzut sau pe care putea să le prevadă ca urmare a neexecutării la momentul încheierii contractului, afară de cazul în care neexecutarea este intenționată ori se datorează culpei grave a acestuia. Chiar și în acest din urmă caz, daunele-interese nu cuprind decât ceea ce este consecința directă și necesară a neexecutării obligației”. În materia garanției contra evicțiunii, vânzătorul este ținut să repare și prejudiciul care nu a fost previzibil la data încheierii contractului (a se vedea, în acest sens, C. Toader, op. cit., p. 90; R. Dincă, Contracte civile speciale în noul Cod civil, Ed. Universul Juridic, București, 2013, p. 133).
[7] A se vedea Fr. Deak, „Tratat de drept civil. Contracte speciale, Vol. I (Vânzarea-cumpărarea și Schimbul)”, ediția a IV-a (actualizată de L. Mihai și R. Popescu), Ed. Universul Juridic, București, 2006, p. 109.
[8] Art. 1.666 C.civ. intitulat „Cheltuielile vânzării” prevede că: „(1) În lipsă de stipulație contrară, cheltuielile pentru încheierea contractului de vânzare sunt în sarcina cumpărătorului. (2) Măsurarea, cântărirea și cheltuielile de predare a bunului sunt în sarcina vânzătorului, iar cele de preluare și transport de la locul executării sunt în sarcina cumpărătorului, dacă nu s-a convenit altfel. (3) În absența unei clauze contrare, cheltuielile aferente operațiunilor de plată a prețului sunt în sarcina cumpărătorului”.

Efectele obligației de garanție în cazul evicțiunii consumate în reglementarea noului Cod civil was last modified: octombrie 26th, 2015 by Romeo Popescu

Numai utilizatorii autentificați pot scrie comentarii