Dreptul de retenție al locatarului
Mihail Lohănel - decembrie 1, 2018Dacă contractul de locațiune are ca obiect o locuință, se aplică regulile particulare din materia închirierii, dreptul de restituire devenind actual la data expirării termenului de 30 de zile calculat de la data înregistrării decesului chiriașului.
Cazuri speciale de încetare a contractului sunt prevăzute în materia arendării (art. 1850), respectiv, decesul arendașului, situație în care obligația de restituire incumbă moștenitorilor săi, incapacitatea și falimentul acestuia. Obligația de restituire devine exigibilă la data când arendașul a devenit incapabil, iar în cazul falimentului trebuie observate normele din Legea nr. 85/2014[11], momentul nașterii obligației fiind cel al pronunțării sentinței de intrare în procedura falimentului, dat fiind că hotărârea judecătorului-sindic este executorie, dacă nu s-a dispus suspendarea executării de către instanța de apel[12].
Un caz special îl reprezintă și înstrăinarea bunului dat în locațiune (art. 1812), situație în care contractul încetează, dacă în convenție nu s-a prevăzut în sens contrar[13], la expirarea termenului de preaviz care este dublu față de cel care s-ar fi stabilit prin notificarea de denunțare unilaterală a contractului și deci restituirea devine exigibilă la acest moment. Locatorul rămâne răspunzător față de locatar pentru prejudiciile cauzate locatarului anterior înstrăinării [art. 1813 alin. (2)] și deși art. 1812 alin. (3) dispune că în caz de înstrăinare, cu respectarea formalității notificării și acordarea termenului special de preaviz, locatarul nu are drept la despăgubire nici împotriva locatorului, nici împotriva dobânditorului, credem că dreptul de retenție nu poate fi refuzat locatarului care se va putea îndrepta și împotriva dobânditorului, care, în realitate, se subrogă atât în drepturile cât și în obligațiile locatorului care izvorăsc din contractul de locațiune [art. 1813 alin. (1)]. În caz contrar, ar însemna ca dreptul de retenție al locatarului să fie unul iluzoriu, fără finalitate, cu consecința unei îmbogățiri fără just temei a locatorului, care, evident, primește un preț mai mare față de cel pe care l-ar fi obținut dacă înstrăina bunul în starea inițială locațiunii.
2. Îmbunătățirile efectuate de locatar. Caracter
Din interpretarea normei înscrisă în art. 1823, reiese că lucrările efectuate de locatar pot fi adăugate sau pot avea caracter autonom, încât trebuie observate dispozițiile legale care le definesc.
În accepțiunea art. 578 alin. (1) C. civ., lucrările pot fi autonome sau adăugate, cu caracter durabil sau provizoriu.
Lucrările autonome sunt definite în alin. (2), după care, au acest caracter construcțiile, plantațiile și orice alte lucrări cu caracter de sine stătător realizate asupra unui imobil.
Lucrările adăugate, în termenii alineatului trei nu au caracter de sine stătător și pot fi:
– necesare, atunci când în lipsa acestora imobilul ar pieri sau s-ar deteriora, spre exemplu lucrările de reparații capitale, cele care privesc fundația, structura exterioară ori acoperișul aflat în stare avansată de degradare cu pericol de prăbușire;
– utile, atunci când sporesc valoarea economică a imobilului, cum ar fi dotarea acestuia cu utilități, precum introducerea gazului metan, a apei curente, iluminatului și altele asemenea, care real sporesc valoarea fondului;
– voluptuare, atunci când sunt făcute pentru simpla plăcere a celui care le-a realizat, fără a spori valoarea economică a imobilului.
Legea nu definește lucrările autonome sau adăugate în cazul mobilelor, însă aceste caractere sunt aplicabile și acestora, având în vedere că obiectul locațiunii îl constituie orice fel de imobil sau bun mobil, cât timp legea nu o interzice sau nu rezultă contrariul din natura bunului.
3. Condițiile invocării dreptului de retenție
Dreptul de retenție al locatarului se naște dacă sunt îndeplinite cumulativ următoarele condiții:
a) Să fie exigibilă obligația de restituire a bunului, potrivit celor expuse la pct. 1, cerință impusă de art. 2495 alin. (1), dat fiind că de la acest moment locatorul dobândește calitatea de „creditor” al acestei datorii.
b) Locatarul să exercite detenția bunului la momentul invocării, întrucât în caz contrar, dreptul său este stins, dacă bunul a fost deja restituit de bunăvoie locatorului. Deposedarea involuntară de bun, spre exemplu, preluarea cu forța a bunului mobil, ori evacuarea prin violență a locatarului, nu stinge dreptul de retenție, iar locatarul poate cere restituirea bunului, în cadrul termenului de prescripție extinctivă, care însă nu împiedică exercitarea dreptului dacă dreptul la acțiune nu era prescris la momentul la care locatarul îl putea opune [art. 2499 alin. (2) coroborat cu art. 2505 C. civ.]. Dacă bunul este mobil, în caz de deposedare involuntară, restituirea bunului către locatar poate fi paralizată de dobândirea proprietății de către un terț prin efectul posesiei de bună-credință, fiind de observat prevederile art. 937 C. civ.
Precizăm că numai calitatea de locatar, dovedită ca atare cu contractul de închiriere, permite invocarea dreptului de retenție, nu și atunci când, spre exemplu, imobilul a fost ocupat abuziv, situație în care detenția este de rea-credință, opunându-se la nașterea dreptului prevederile art. 2496 alin. (2) C. civ., care, deși se referă la posesie, considerăm că sunt incidente și în cazul detenției precare, posesia înglobând și detenția.
c) Lucrările efectuate de locatar asupra bunului supus restituirii să aibă caracter autonom sau, dacă sunt adăugate, să fie necesare și utile. De exemplu, locatarul edifică o construcție, efectuează plantații ori reparațiile necesare ce cădeau în sarcina locatarului, în condițiile art. 1788, sau lucrări care sporesc valoarea fondului, cum sunt cele deja amintite.
Locatarul are drept la despăgubire și pentru prejudiciul cauzat de bun, dacă nu au fost efectuate reparațiile ce cădeau în sarcina locatorului. De exemplu, deteriorarea sau distrugerea unui lucru al locatarului datorită prăbușirii acoperișului, rămas nereparat din vina locatorului.
Locatarului nu i se poate recunoaște dreptul de retenție dacă pretențiile sale nu derivă din contractul de locațiune la a cărui expirare trebuie să restituie bunul, legea impunând ca aceste pretenții să derive din același raport juridic sau dacă cheltuielile necesare și utile nu au fost ocazionate pentru bunul ce face obiectul contractului. Spre exemplu, încetează primul contract de închiriere, imobilul este restituit proprietarului, pentru ca ulterior să fie încheiat un nou contract și în temeiul acestuia locatarul pretinde cheltuielile efectuate anterior.
d) Lucrările să fi fost executate cu acordul locatorului, întrucât, în caz contrar, nu poate invoca în niciun caz dreptul de retenție, cum o spune expres art. 1823 alin. (3) C. civ. Este o aplicație concretă a dispoziției înscrisă în art. 2496 alin. (1), care prohibește dreptul de retenție dacă deținerea bunului provine dintr-o faptă ilicită ori este abuzivă sau nelegală[14], or, efectuarea lucrărilor fără acordul celui în drept, al locatorului și fără autorizația de construire impusă de lege, dă loc caracterului abuziv și ilegal al lucrărilor și pe cale de consecință și a cheltuielilor pretinse de locatar.
4. Momentul invocării dreptului de retenție
Dacă toate condițiile expuse sunt îndeplinite, se naște dreptul locatarului de a invoca retenția bunului, modul de invocare fiind diferit funcție de acțiunile locatorului.
Cel mai adesea, dreptul de retenție se invocă de către locatar în calitate de pârât în procesul de restituire/evacuare a bunului dat în locațiune, demarat prin cererea de chemare în judecată a locatorului-reclamant, printr-o cerere reconvențională, prin care solicită să se constate efectuarea lucrărilor, suportarea cheltuielilor necesare și utile, sau că bunul i-a cauzat un prejudiciu și să se instituie acest drept până la acoperirea creanței de către locator.
Este situația „clasică” întâlnită în practica judiciară, însă modificările semnificative aduse de legiuitor locațiunii, în ce privește caracterul contractului și forța sa executorie, pot determina schimbarea cadrului procesual.
Conform art. 1809 alin. (1) și (2) C. civ., în privința obligației de restituire a bunului dat în locațiune, contractul încheiat pe durată determinată și constatat prin înscris autentic sau sub semnătură privată, dar înregistrat la organul fiscal competent, constituie titlu executoriu[15]. În puterea textului, locatorul se poate adresa direct executorului judecătoresc în vederea executării silite a obligației de restituire, fără a mai apela la instanțele judecătorești, legiuitorul dorind încurajarea locațiunilor legale și „recompensarea” locatorilor de bună-credință, ce perfectează legal astfel de convenții, cu posibilitatea de a obține mai rapid restituirea lucrului, având în vedere durata inevitabilă a procedurii judiciare.
În condițiile în care locatarul este notificat de executorul judecătoresc să restituie bunul, considerăm că locatarul are posibilitatea de a învesti instanța cu o contestație la executare[16], în cadrul căreia să solicite instituirea dreptului de retenție și totodată suspendarea executării pornite împotriva sa, dat fiind că în realitate și contestația la executare este o veritabilă acțiune specifică fazei a doua a procesului civil și anume urmărirea silită.
3. Stingerea dreptului de retenție al locatarului
Pornind de la dispozițiile cu caracter general înscrise în art. 2499 alin. (1) C. civ., dreptul de retenție al locatarului încetează dacă creanța sa este îndestulată în totalitate ori locatorul oferă o garanție suficientă că își va îndeplini obligația de plată (de exemplu, oferă locatarului o altă locuință corespunzătoare, eliberează un bilet la ordin, aduce un fidejusor solvabil în garanție etc.). Este o aplicație a principiului accesorium sequitur principale, dat fiind caracterul accesoriu al dreptului de retenție, ce se subsumează creanței sale, pe care o însoțește și o garantează. De asemenea, dreptul de retenție se stinge dacă locatarul restituie bunul de bunăvoie, întrucât nu mai are stăpânirea acestuia și deci lipsește conexitatea materială inerentă acestui drept, precum și dacă bunul piere.
Bibliografie:
1. Fr. Deak, S. Cărpenaru, Contracte civile și comerciale, Ed. Lumina Lex, București, 1993.
2. I. Ilieș Neamț, L. Toma-Dăuceanu, Sinteze, spețe, teste-grilă în materia Drept civil – obligațiile, Ed. Universul Juridic, București, 2016.
3. V.D. Zlătescu, Garanțiile creditorului, Ed. Academiei, București, 1970.
4. E. Poenaru, Garanțiile reale mobiliare, Ed. ALL Beck, București, 2004.
5. L. Pop, Drept civil român. Teoria generală a obligațiilor, Ed. Lumina Lex, București, 1998.
6. C. Stătescu, C. Bîrsan, Drept civil. Teoria generală a obligațiilor, Ed. All, București, 1995.
7. N. Țăndăreanu, Codul insolvenței adnotat, Ed. Universul Juridic, București, 2014.
8. www.juridice.ro.
9. www.scj.ro.
10. R. Dincă, Contracte civile speciale în noul Cod civil, Ed. Universul Juridic, București, 2013.
11. G. Boroi, M.-M. Pivniceru, C.A. Anghelescu, B. Nazat, I. Nicolae, T.-V. Rădulescu, Fișe de drept civil, Ed. Hamangiu, București, 2017.
[11] Legea nr. 85/2014, privind procedurile de prevenire a insolvenței și de insolvență, publicată în M. Of. nr. 466 din 25 iunie 2014.
[12] N. Țăndăreanu, Codul insolvenței adnotat, Ed. Universul Juridic, București, 2014, p. 106.
[13] Sub imperiul vechiului Cod civil, vânzarea bunului dat în locațiune constituia o cauză de încetare a contractului numai dacă contractul de locațiune era încheiat verbal ori prin înscris sub semnătură privată fără dată certă. În acest sens, Fr. Deak, St. Cărpenaru, op. cit., p. 112.
[14] I. Neamț, L. Toma-Dăuceanu, op. cit., p. 242.
[15] R. Dincă, Contracte civile speciale în noul Cod civil, Ed. Universul Juridic, 2013, p. 188; G. Boroi, M.-M. Pivniceru, C.A. Anghelescu, B. Nazat, I. Nicolae, T.-V. Rădulescu, Fișe de drept civil, Ed. Hamangiu, București, 2017, p. 624.
[16] ÎCCJ, s. I civ., dec. nr. 2131 din 9 octombrie 2015, disponibilă pe www.juridice.ro.
Arhive
- martie 2024
- februarie 2024
- ianuarie 2024
- decembrie 2023
- noiembrie 2023
- octombrie 2023
- septembrie 2023
- august 2023
- iulie 2023
- iunie 2023
- mai 2023
- aprilie 2023
- martie 2023
- februarie 2023
- ianuarie 2023
- decembrie 2022
- noiembrie 2022
- octombrie 2022
- septembrie 2022
- august 2022
- iulie 2022
- iunie 2022
- mai 2022
- aprilie 2022
- martie 2022
- februarie 2022
- ianuarie 2022
- decembrie 2021
- noiembrie 2021
- octombrie 2021
- septembrie 2021
- august 2021
- iulie 2021
- iunie 2021
- mai 2021
- aprilie 2021
- martie 2021
- februarie 2021
- ianuarie 2021
- decembrie 2020
- noiembrie 2020
- octombrie 2020
- septembrie 2020
- august 2020
- iulie 2020
- iunie 2020
- mai 2020
- aprilie 2020
- martie 2020
- februarie 2020
- ianuarie 2020
- decembrie 2019
- noiembrie 2019
- octombrie 2019
- septembrie 2019
- august 2019
- iulie 2019
- iunie 2019
- mai 2019
- aprilie 2019
- martie 2019
- februarie 2019
- ianuarie 2019
- decembrie 2018
- noiembrie 2018
- octombrie 2018
- septembrie 2018
- august 2018
- iulie 2018
- iunie 2018
- mai 2018
- aprilie 2018
- martie 2018
- februarie 2018
- ianuarie 2018
- decembrie 2017
- noiembrie 2017
- octombrie 2017
- septembrie 2017
- august 2017
- iulie 2017
- iunie 2017
- mai 2017
- aprilie 2017
- martie 2017
- februarie 2017
- ianuarie 2017
- decembrie 2016
- noiembrie 2016
- octombrie 2016
- septembrie 2016
- august 2016
- iulie 2016
- iunie 2016
- mai 2016
- aprilie 2016
- martie 2016
- februarie 2016
- ianuarie 2016
- decembrie 2015
- noiembrie 2015
- octombrie 2015
- septembrie 2015
- august 2015
- iulie 2015
- iunie 2015
- mai 2015
- aprilie 2015
- martie 2015
- februarie 2015
- ianuarie 2015
Calendar
L | Ma | Mi | J | V | S | D |
---|---|---|---|---|---|---|
1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 |
8 | 9 | 10 | 11 | 12 | 13 | 14 |
15 | 16 | 17 | 18 | 19 | 20 | 21 |
22 | 23 | 24 | 25 | 26 | 27 | 28 |
29 | 30 |
Lasă un răspuns
Trebuie să fii autentificat pentru a publica un comentariu.