Dreptul de retenție al locatarului

Secțiunea I. Considerații privind dreptul de retenție. Noțiune. Sediul materiei. Natură juridică. Subiecte

1. Noțiune

Dreptul de retenție nu a cunoscut o reglementare expresă, unitară în Codul civil din anul 1865, însă unele prevederi disparate au permis doctrinei să dezvolte teoretic instituția, aplicată în practica judiciară.

Aplicații ale dreptului de retenție, ce interesează prezenta temă, se regăseau, spre exemplu, în materia contractului de vânzare-cumpărare (art. 1322), locațiune (art. 1444), depozit (art. 1619), doctrina[1] și practica judiciară extinzându-l și la mandat, precum și la alte situații în care există o conexitate între bunul deținut de retentor și obligația proprietarului acestuia de a plăti o creanță (debitum cum re iunctum), care poate fi executată silit.

Actualul Cod civil reglementează dreptul de retenție în Cartea a V-a „Despre obligații”, Titlul XI „Privilegiile și garanțiile reale”, Capitolul VI, art. 2495-2499, fiind de observat că este privit de legiuitor ca o garanție reală.

Ca noțiune, art. 2495 statuează că „cel care este dator să remită sau să restituie un bun poate să îl rețină cât timp creditorul nu își execută obligația sa izvorâtă din același raport de drept sau, după caz, atât timp cât creditorul nu îl despăgubește pentru cheltuielile necesare și utile pe care le-a făcut pentru acel bun ori pentru prejudiciile pe care bunul le-a cauzat [alin. (1)].

Prin lege se pot stabili și alte situații în care o persoană poate exercita un drept de retenție [alin. (2)]”.

Formularea lasă loc criticilor întrucât duce cu gândul la un raport obligațional de creanță, deși retenția se poate exercita și în materia drepturilor reale și aici avem în vedere situația pârâtului care este obligat la restituirea bunului sau la despăgubiri prin efectul admiterii acțiunii în revendicare, dar poate reține produsele până este despăgubit de revendicant pentru cheltuielile pe care le-a efectuat cu producerea și culegerea acestora.

Pe de altă parte, alin. (2) lasă să se înțeleagă că dreptul de retenție are ca izvor numai legea, deși nimic nu se opune să ia naștere și prin convenția părților, aspect subliniat deja în doctrină[2].

Dreptul de retenție se înfățișează ca un drept real de garanție, ce permite retentorului să rețină bunul la a cărei remitere sau restituire este obligat pe toată durata neexecutării de către creditorul său a obligației izvorâtă din același raport juridic sau a celei de plată a despăgubirilor pentru cheltuielile necesare și utile ocazionate de acel bun ori pentru prejudiciul cauzat de lucru.

2. Sediul materiei

Cum am arătat deja sediul materiei este găzduit de Cartea a V-a „Despre obligații”, Titlul XI „Privilegiile și garanțiile reale”, Capitolul VI, art. 2495-2499, redate mai jos.

Art. 2495. Noțiune

„(1) Cel care este dator să remită sau să restituie un bun poate să îl rețină cât timp creditorul nu își execută obligația sa izvorâtă din același raport de drept sau, după caz, atât timp cât creditorul nu îl despăgubește pentru cheltuielile necesare și utile pe care le-a făcut pentru acel bun ori pentru prejudiciile pe care bunul i le-a cauzat.

(2) Prin lege se pot stabili și alte situații în care o persoană poate exercita un drept de retenție”.

Art. 2496. Excepții

„(1) Dreptul de retenție nu poate fi exercitat dacă deținerea bunului provine dintr-o faptă ilicită, este abuzivă ori nelegală sau dacă bunul nu este susceptibil de urmărire silită.

(2) Dreptul de retenție nu poate fi invocat de către posesorul de rea-credință decât în cazurile anume prevăzute de lege”.

Art. 2497. Îndatoririle celui care exercită dreptul de retenție

„Cel care exercită un drept de retenție are drepturile și obligațiile unui administrator al bunului altuia împuternicit cu administrarea simplă, dispozițiile art. 795-799 aplicându-se în mod corespunzător”.

Art. 2498. Opozabilitatea dreptului de retenție

„(1) Dreptul de retenție este opozabil terților fără îndeplinirea vreunei formalități de publicitate.

(2) Cu toate acestea, cel care exercită un drept de retenție nu se poate opune urmăririi silite pornite de un alt creditor, însă are dreptul de a participa la distribuirea prețului bunului, în condițiile legii”.

Art. 2499. Stingerea dreptului de retenție

„(1) Dreptul de retenție încetează dacă cel interesat consemnează suma pretinsă sau oferă retentorului o garanție suficientă.

(2) Deposedarea involuntară de bun nu stinge dreptul de retenție. Cel care exercită acest drept poate cere restituirea bunului, sub rezerva regulilor aplicabile prescripției extinctive a acțiunii principale și dobândirii bunurilor mobile de către posesorul de bună-credință”.

3. Natură juridică

1. Stabilirea naturii juridice a dreptului de retenție a prilejuit motiv de controversă în doctrină, opiniile oscilând între un caracter „personal”[3] sau o simplă apărare pe cale de excepție, un „refuz legitim de restituire a lucrului”[4] și unul „real”[5], susținându-se atributul de „garanție reală imperfectă”[6].

Fără a relua argumentele deja aduse în susținerea uneia sau a alteia dintre opinii este de observat că legiuitorul a tranșat întrucâtva natura acestui drept, fiind calificat legal ca o garanție reală, dovadă fiind sediul materiei stabilit în cadrul titlului ce reglementează privilegiile și celelalte garanții reale (ipoteca și gajul). Un alt argument în sensul calificării dreptului de retenție ca o garanție reală, este unul de text, fiind de observat dispozițiile art. 2339 alin. (1) lit. b) C. civ., care înscriu creanța celui care exercită un drept de retenție cu privire la bunul asupra căruia se exercită, cât timp dreptul nu a fost stins, în categoria creanțelor privilegiate asupra bunurilor mobile și în consecință retentorul se bucură de un privilegiu în caz de vânzare silită a bunului pe care îl deține.

Dreptul de retenție apare ca o „garanție reală” și nu personală, întrucât se exercită asupra unui bun, caracterul fiind mai puțin influențat sub acest aspect de opozabilitatea față de terți care oricum este una ope legis ce își produce acest efect fără îndeplinirea formalităților de publicitate, mobiliară sau imobiliară.

În întregirea caracterului dreptului de retenție nu putem să nu observăm că deși legiuitorul îl definește în categoria garanțiilor reale, totuși retentorul nu se bucură de prerogativa urmăririi, dat fiind că dreptul se stinge dacă are loc o deposedare voluntară de bun. De asemenea, retentorul nu se poate opune urmăririi silite pornite de un alt creditor, având doar dreptul de a participa la distribuirea prețului obținut din vânzare, iar dacă bunul nu se mai află în detenția sa, pe motiv că la remis sau restituit proprietarului ori altei persoane interesate, va fi un simplu creditor chirografar care se va îndestula în creanța sa după plata creditorilor privilegiați, ipotecari sau gajiști, care au îndeplinit formalitățile de publicitate[7]. Lipsa acestei prerogative importante ne determină să susținem în continuare caracterul de garanție reală imperfectă a dreptului de retenție și nu o simplă apărare, cât timp retentorul are posibilitatea reală de a-și realiza creanța prin constrângerea exercitată asupra creditorului obligației de remitere sau restituire a bunului.

2. Dreptul de retenție poate fi asemuit cu excepția de neexecutare a contractului[8], întrucât și aceasta este un mijloc de garantare a executării de către o parte contractantă a propriilor obligații, însă deosebirile sunt esențiale, dat fiind că excepția de neexecutare își are fundamentul în conexiunea juridică a obligațiilor derivând din contractual sinalagmatic, contract caracterizat prin interdependența obligațiilor[9], în timp ce dreptul de retenție își are izvorul în conexitatea materială și este întâlnit și în alte materii, cum ar fi cazul posesiei [art. 566 alin. (6), art. 937 alin. (3)] ori a contractelor unilaterale [cazul din materia donației prevăzut de art. 1154 alin. (3)].

4. Subiectele dreptului de retenție

Cu referire strictă la tema analizată, calitatea de retentor este determinată de deținerea materială a unui bun ce aparține creditorului obligației de remitere sau restituire, încât raportul juridic se leagă între acest creditor, care poate fi adevăratul proprietar sau o altă persoană îndreptățită și deținătorul material al lucrului, titular al unei creanțe certe, lichide și exigibile față de creditor.

Din interpretarea sintagmei „cel care este dator să remită sau să restituie un bun (…)” conținută de textul art. 2495 alin. (1) C. civ. și văzând și dispozițiile legale din contractul de locațiune, reiese că retentorul este un simplu detentor precar, ce are atribuțiile și obligațiile unui administrator al bunurilor altuia împuternicit cu administrarea simplă, în condițiile art. 795-799 la care trimit prevederile art. 2497 C. civ. Calitatea de detentor precar o au locatarii, dar și mandatarii, depozitarii, care întotdeauna dețin bunul pentru altul, nu pot culege fructele[10] și deci nu pot uzucapa indiferent de perioada detenției bunului, lipsindu-le elementul volițional, animus, specific posesiei necesare prescripției achizitive.

Secțiunea II-a. Dreptul de retenție al locatarului

1. Sediul materiei

Art. 1823. Îmbunătățirile făcute de locatar

„(1) Locatorul are dreptul de a păstra lucrările adăugate și autonome efectuate asupra bunului pe durata locațiunii și nu poate fi obligat la despăgubiri decât dacă locatarul a efectuat lucrările cu acordul prealabil al locatorului.

(2) Dacă lucrările au fost efectuate fără acordul prealabil al locatorului, acesta poate alege să ceară locatarului aducerea bunului în starea inițială, precum și plata de despăgubiri pentru orice pagubă ar fi cauzată bunului de către locatar.

(3) În cazul în care nu a avut acordul prealabil al locatorului, locatarul nu poate invoca, în niciun caz, dreptul de retenție”.

2. Constituirea dreptului de retenție

Din interpretarea normelor expuse, rezultă că premisele nașterii dreptului de retenție al locatarului sunt încetarea locațiunii și efectuarea îmbunătățirilor asupra bunului.

1. Încetarea locațiunii

În termenii art. 1821 C. civ., la încetarea locațiunii se naște obligația locatarului de restituire a bunului, în starea în care l-a primit, cu excepția situațiilor în care lucrul sau parte din acesta, a pierit, fără culpa sa ori s-a deteriorat din cauza vechimii. Obligația de restituire nu devine actuală, dacă după împlinirea termenului prevăzut în contract, locatarul este lăsat în detenția bunului și își îndeplinește obligațiile fără vreo împotrivire din partea locatorului, întrucât operează tacita relocațiune, caz în care, în lipsă de stipulație contrară, obligația de restituire va deveni exigibilă la momentul expirării termenului de preaviz stabilit prin notificarea adresată locatarului cu respectarea prevederilor art. 1816 C. civ. În materia arendării sunt de respectat normele înscrise în art. 1848 referitoare la reînnoire, încât obligația de restituire se naște la momentul expirării termenului contractual sub condiția notificării cocontractantului (arendaș sau arendator) a refuzului de reînnoire în termenele special stipulate de text.

Cazurile de încetare a contractului de locațiune sunt reglementate generic în art. 1816-1820 și constau în:

– denunțarea contractului, dacă contractul a fost încheiat pe durată nedeterminată, situație în care convenția încetează, iar obligația de restituire se naște la momentul expirării termenului de preaviz, menționat în notificare, însă în cazul închirierii locuințelor la momentul expirării termenelor speciale de preaviz de 60 de zile, sau, după caz de 15 zile, prevăzute de art. 1824 și art. 1825;

– rezilierea locațiunii, unilaterală sau judiciară, ce intervine pentru neexecutarea culpabilă a obligațiilor de către una din părți; în cazul rezilierii unilaterale, dreptul locatorului la restituire ia ființă de la data comunicării declarației de reziliere către locatar sau de la expirarea termenului fixat prin punerea în întârziere, dacă părțile au convenit astfel [art. 1552 alin. (1) și alin. (4)]. Dacă e caz de reziliere judiciară, obligația de restituire devine exigibilă la data când hotărârea judecătorească prin care se constată sau se dispune rezilierea (funcție de pactul comisoriu operabil) a devenit definitivă;

– imposibilitatea folosirii bunului, datorită distrugerii în întregime sau parțial, cu consecința că bunul nu mai poate fi folosit potrivit destinației sale;

– desființarea titlului locatorului, situație în care locatorul nu mai poate să execute obligația principală de a asigura folosința bunului. Dacă locatarul a fost de bună-credință la încheierea locațiunii, adică nu a cunoscut precaritatea titlului locatorului, obligația de restituire se naște cel mai târziu un an de la data desființării, dacă nu s-a prevăzut un termen mai scurt;

– moartea locatorului sau a locatarului, caz în care, de principiu, contractul nu încetează, cu excepția cazului în care moștenitorii locatarului (nu și ai locatorului) denunță contractul în termen de 60 de zile calculate de la data când, cumulativ, au luat cunoștință de deces și existența locațiunii cu durată determinată. Deși legea nu prevede în mod expres, considerăm că restituirea bunului se impune de la expirării termenului de preaviz stabilit prin notificarea de denunțare a contractului.


[1] A se vedea Fr. Deak, St. Cărpenaru, Contracte civile și comerciale, Ed. Lumina Lex, București, 1993, p. 149, pct. 16.

[2] Pentru dezvoltări, I.I. Neamț, L. Toma-Dăuceanu, Sinteze, spețe, teste-grilă în materia Drept civil – obligațiile, Ed. Universul Juridic, București, 2016, p. 242.

[3] V.D. Zlătescu, Garanțiile creditorului, Ed. Academiei, București, 1970, p. 325.

[4] E. Poenaru, Garanțiile reale mobiliare, Ed. ALL Beck, București, 2004, p. 14, pct. 4.4.

[5] L. Pop, Drept civil român. Teoria generală a obligațiilor, Ed. Lumina Lex, București, 1998, p. 451.

[6] C. Stătescu, C. Bîrsan, Drept civil. Teoria generală a obligațiilor, Ed. All, București, 1995, p. 428.

[7] I. Neamț, L. Toma-Dăuceanu, op. cit., p. 242.

[8] E. Poenaru, op. cit., p. 13, pct. 4.3.

[9] I. Neamț, L. Toma-Dăuceanu, op. cit., p. 73.

[10] În sensul că dreptul de retenție dă dreptul de a culege fructele, ÎCCJ, s. a II-a civ., dec. nr. 3610 din 15 noiembrie 2011, în www. scj.ro.

Dreptul de retenție al locatarului was last modified: ianuarie 8th, 2019 by Mihail Lohănel

Numai utilizatorii autentificați pot scrie comentarii