Decizia ÎCCJ (Complet DCD/C) nr. 3/2017 (M. Of. nr. 142/24.02.2017): Proprietarul construcţiei are dreptul să dobândească proprietatea şi asupra terenului aferent acesteia (Legea nr. 112/1995)
Redacția ProLege - februarie 5, 201735. Este, de asemenea, eronat a se considera că dreptul de proprietate asupra terenului aferent ar putea fi constituit, în mod gratuit, prin efectul prevederilor legilor fondului funciar.
36. Dispoziţiile art. 36 alin. (2) şi (3) din Legea nr. 18/1991, republicată, cu modificările şi completările ulterioare, care recunosc o astfel de posibilitate, vizează o altă ipoteză, aceea a titularilor dreptului de folosinţă asupra terenurilor care fuseseră astfel atribuite înainte de anul 1989, pe durata existenţei construcţiilor (întrucât terenurile nu puteau face obiect al înstrăinărilor, fiind scoase din circuitul civil). Pentru această ipoteză legea prevede atribuirea în proprietate a terenurilor prin ordin al prefectului.
37. Este vorba aşadar, despre situaţia proprietarilor construcţiilor dobândite înainte de 1989, care rămăseseră, în contextul scoaterii terenurilor în afara circuitului civil, titulari doar ai unui drept de folosinţă asupra terenului aferent, acesta fiind convertit prin efectul legii şi pe baza ordinului prefectului, în drept de proprietate.
38. Or, chiriaşii dobânditori ai dreptului de proprietate pe temeiul Legii nr. 112/1995, care au beneficiat de o dispoziţie de favoare şi de o normă de protecţie socială la achiziţionarea apartamentelor, nu sunt în aceeaşi situaţie juridică cu cea avută în vedere de legea fondului funciar atunci când a dispus convertirea dreptului de folosinţă asupra terenului aferent construcţiilor în drept de proprietate (în favoarea proprietarilor construcţiilor).
39. Că nu aceasta a fost intenţia legiuitorului, ca dobândirea dreptului de proprietate asupra terenului aferent construcţiilor cumpărate în temeiul Legii nr. 112/1995, să se facă în condiţiile prevăzute de Legea nr. 18/1991, rezultă şi din aceea că, deşi în forma iniţială a Hotărârii Guvernului nr. 20/1996 se prevedea la art. 33 că „în situaţiile de vânzare către chiriaşi a apartamentelor, dreptul de proprietate se dobândeşte şi asupra terenului situat sub aceste construcţii, în condiţiile art. 35 alin. (2) din Legea nr. 18/1991”, textul nu a mai fost păstrat la republicare, în urma modificărilor aduse prin Hotărârea Guvernului nr. 11/1997 pentru modificarea şi completarea Normelor metodologice privind aplicarea Legii nr. 112/1995 pentru reglementarea situaţiei juridice a unor imobile cu destinaţia de locuinţe, trecute în proprietatea statului, stabilite prin Hotărârea Guvernului nr. 20/1996.
40. Cu privire la terenul aferent construcţiilor înstrăinate în temeiul Legii nr. 112/1995, actul normativ face referire doar la suprafaţa de teren care o depăşeşte pe cea aferentă, în sensul că aceasta rămâne în proprietatea statului [art. 26 alin. (3)].
41. Precizări în legătură cu situaţia juridică a terenului aferent au fost aduse ulterior, prin art. 37 din Normele metodologice privind aplicarea Legii nr. 112/1995, în sensul că „în situaţiile de vânzare către chiriaşi a apartamentelor, dreptul de proprietate se dobândeşte şi asupra terenului aferent, cu respectarea dispoziţiilor art. 26 alineatul ultim din lege”.
42. Se pune problema, pe de o parte, dacă această normă poate constitui un temei suficient pentru dobândirea dreptului de proprietate sau dacă este vorba doar despre un act normativ cu forţă juridică inferioară care nu poate adăuga la lege, şi pe de altă parte, în caz afirmativ, dacă există mijloace juridice la îndemâna proprietarului construcţiei de a obţine obligarea proprietarului terenului să-l înstrăineze, în situaţia unui refuz din partea acestuia.
43. În ceea ce priveşte faptul că printr-o hotărâre a Guvernului s-a reglementat posibilitatea înstrăinării terenului trebuie observat că, potrivit art. 108 alin. (2) din Constituţia României, „hotărârile se emit pentru organizarea executării legilor”. Aşadar, ori de câte ori prevederile din lege reclamă adoptarea unor măsuri sau a unor reguli subsecvente care să asigure corecta aplicare a acestora, se adoptă un act al executivului, considerat secundum legem, care urmăreşte punerea în aplicare sau ducerea la îndeplinire a legilor. De asemenea, potrivit art. 2 alin. (1) lit. c) din Legea contenciosului administrativ nr. 554/2004, cu modificările şi completările ulterioare, actul administrativ este „actul unilateral cu caracter individual sau normativ emis de o autoritate publică, în regim de putere publică, în vederea organizării executării legii sau a executării în concret a legii, care dă naştere, modifică sau stinge raporturi juridice (…)”.
44. Adoptarea unei asemenea hotărâri a Guvernului era necesară în contextul unei reglementări a legii care nu permitea, dat fiind caracterul lacunar al dispoziţiilor art. 26 alineat ultim din Legea nr. 112/1995, cu modificările ulterioare, să se determine în mod suficient şi corect o aplicare unitară a textului. Adică, statuându-se că numai terenul care depăşeşte suprafaţa de teren aferentă rămâne în proprietatea statului nu rezulta în mod neechivoc situaţia terenului aferent construcţiei înstrăinate.
45. Or, emiterea unor astfel de acte, care ţin de organizarea executării legii, creează tocmai cadrul general necesar atingerii obiectivelor concrete stabilite de legiuitor, prin explicarea şi detalierea unor concepte, proceduri, condiţii etc., care nu rezultă din lege şi în absenţa cărora anumite texte ar putea rămâne fără finalitate.
46. Referitor la forţa juridică a acestor acte administrative, fiind emise în regim de putere publică, ele se bucură de prezumţia de legalitate, din care derivă consecinţele legate de obligativitatea respectării şi executării lor, inclusiv prin recurgerea la forţa de constrângere a statului, dacă este cazul.
47. Totodată, astfel de norme cuprinse în hotărâri ale Guvernului pot fi atacate în faţa contenciosului administrativ, pentru a se verifica şi statua asupra conformităţii acestora cu actul normativ de forţă juridică superioară, în executarea căruia au fost emise.
48. Or, în lipsa unei statuări în sens contrar conformităţii cu legea, normele cuprinse în hotărârea Guvernului menţionată anterior au valoare obligatorie pentru destinatarii lor şi pot justifica demersul dobânditorilor construcţiei în vederea dobândirii proprietăţii şi asupra terenului aferent.
49. Mai mult, această dispoziţie trebuie coroborată şi cu reglementările din materia restituirii imobilelor preluate abuziv de către stat, care statuează că sunt exceptate de la restituirea în natură imobilele care au fost înstrăinate conform Legii nr. 112/1995, cu modificările ulterioare [art. 7 alin. (5) din Legea nr. 10/2001, republicată, cu modificările şi completările ulterioare], pentru ca în normele metodologice de aplicare a acestei legi, aprobate prin Hotărârea Guvernului nr. 923/2010, să se menţioneze că „sunt exceptate de la restituirea în natură terenurile aferente imobilelor care au fost înstrăinate în temeiul Legii nr. 112/1995, cu modificările ulterioare. Pentru aceste terenuri foştii proprietari beneficiază de măsuri reparatorii în echivalent acordate în condiţiile legii”.
50. Rezultă aşadar că în executarea şi aplicarea dispoziţiilor Legii nr. 112/1995, cu modificările ulterioare, ca şi ale Legii nr. 10/2001, republicată, cu modificările şi completările ulterioare, referitoare la situaţia terenului aferent, au fost emise hotărâri ale Guvernului care au reglementat expres regimul juridic al acestui imobil, atât sub aspectul definirii noţiunii (care nu se regăsea în niciuna dintre cele două legi), cât şi sub aspectul posibilităţii înstrăinării.
51. În sprijinul acestei din urmă concluzii operează şi argumentul per a contrario sau al terţului exclus (tertium non datur), care poate fi folosit în interpretarea dispoziţiilor art. 26 alineat ultim din Legea nr. 112/1995, în sensul că, rămânând în proprietatea statului doar suprafeţele de teren care depăşesc terenul aferent, înseamnă că restul terenului, care este necesar exploatării construcţiei, poate deveni proprietate privată a dobânditorilor acestora.
52. Acest argument (care se bazează, de regulă, pe o presupunere fondată pe tăcerea legiuitorului, când nu arată expres ce se întâmplă în legătură cu o anumită situaţie) este pus în valoare de întreg contextul normativ care a urmat acestei legi, cum s-a menţionat anterior, şi care a dat sens dispoziţiei legale (ratio legis).
53. Nicio raţiune a legii nu se opune ca aceste terenuri să facă obiectul înstrăinării către proprietarii construcţiilor edificate asupra lor, pentru a se ajunge astfel, la întregirea dreptului de proprietate asupra imobilului teren şi construcţii. Dimpotrivă, împrejurarea că asemenea terenuri sunt excluse de la restituirea în natură către foştii proprietari (cărora li se acordă măsuri reparatorii prin echivalent) reprezintă un argument suplimentar că ele pot intra în patrimoniul dobânditorului construcţiei. În acest sens, având a se pronunţa asupra constituţionalităţii dispoziţiilor nou-introduse ale alineatului (5) al art. 7 din Legea nr. 10/2001 (în baza art. I pct. 5 din Legea nr. 1/2009 pentru modificarea şi completarea Legii nr. 10/2001 privind regimul juridic al unor imobile preluate în mod abuziv în perioada 6 martie 1945 – 22 decembrie 1989), conform cărora „Nu se restituie în natură terenurile aferente imobilelor care au fost înstrăinate în temeiul dispoziţiilor Legii nr. 112/1995, cu modificările ulterioare”, Curtea Constituţională a reţinut că prevederile respective nu sunt neconstituţionale, întrucât „odată cu imobilele-clădiri au fost înstrăinate şi terenurile aferente, motiv pentru care ele nu mai pot face obiectul restituirii în natură, ca măsură reparatorie, ci doar prin echivalent (Decizia nr. 56 din 14 ianuarie 2009, publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 46 din 27 ianuarie 2009).
54. Aşadar, nefiind vorba despre instituirea unui drept de superficie (faptul că în practica autorităţilor administrative s-a procedat la încheierea contractelor de închiriere pentru terenurile aferente construcţiilor nu dă o astfel de natură juridică dreptului, care presupune convenţia în acest sens a părţilor) şi nici despre o dobândire cu titlu gratuit, în temeiul legilor fondului funciar sau ope legis, odată cu dobândirea dreptului de proprietate asupra construcţiei (pe considerentul că în preţ s-ar include şi valoarea terenului aferent), dobândirea nu poate fi făcută decât prin vânzare, la fel ca în situaţia construcţiei.
55. Întrucât art. 37 din Normele metodologice privind aplicarea Legii nr. 112/1995 statuează expres că „în situaţiile de vânzare a apartamentelor şi, când este cazul, a anexelor gospodăreşti şi a garajelor aferente, dreptul de proprietate se dobândeşte şi asupra terenului aferent”, înseamnă că acesta trebuie să facă obiectul aceluiaşi contract de vânzare-cumpărare.
56. În practica autorităţilor administrative însă, astfel de terenuri au făcut obiectul contractelor de închiriere, în cota corespunzătoare dreptului de proprietate dobândit asupra construcţiei.
57. În ceea ce priveşte posibilitatea dobânditorului construcţiei de a solicita şi de a obţine obligarea proprietarului terenului la încheierea contractului de vânzare asupra acestuia trebuie menţionat că, de vreme ce îi este recunoscută această facultate legală, ea trebuie însoţită de un drept la acţiune pentru valorificarea acestuia, recurgându-se astfel la forţa coercitivă a statului în cazul refuzului de înstrăinare.
58. Aceasta întrucât dreptul subiectiv civil reprezintă acea prerogativă (sau facultate), recunoscută şi garantată de normele dreptului obiectiv, în temeiul căreia titularul său poate trage, dintr-o situaţie juridică determinată, un anumit avantaj sau folos, material ori moral, după caz.
59. Referitor la natura juridică a dreptului de valorificat în astfel de condiţii, ea corespunde unui drept de creanţă, corelativ obligaţiei proprietarului terenului de a-l înstrăina, pentru ca astfel, dobânditorul construcţiei să dobândească şi terenul aferent în sensul avut în vedere de dispoziţiile art. 37 din Normele metodologice privind aplicarea Legii nr. 112/1995 coroborate cu art. 26 alineat ultim din Legea nr. 112/1995.
60. Acest drept de creanţă se naşte pe data exercitării opţiunii legale de a dobândi apartamentul odată cu terenul aferent sau de a dobândi terenul aferent după ce a fost încheiat contractul de vânzare asupra construcţiei.
61. Nu este vorba, în astfel de ipoteze, despre încălcarea principiului libertăţii contractuale, având în vedere că proprietarul terenului (statul, unitatea administrativ-teritorială) nu poate avea o atitudine discreţionară şi să refuze, fără temei, înstrăinarea terenului persoanei căreia i-a înstrăinat construcţia situată pe respectivul teren şi care are vocaţia legală a dobândirii terenului corespunzător.
62. Altminteri, refuzul unităţii administrativ-teritoriale de a înstrăina doar sub motiv că terenul se află în domeniul său privat şi ca atare, nu este obligată să-l vândă, nesocoteşte dispoziţia legală.
63. Pe de o parte, faptul că terenul se află în patrimoniul şi în domeniul privat al unităţii administrativ-teritoriale reprezintă doar o condiţie de verificat în persoana înstrăinătorului care asigură valabilitatea vânzării, iar pe de altă parte, atitudinea de refuz a acesteia este una abuzivă şi pur discreţionară, care deschide calea accesului la justiţie.
64. A nega posibilitatea de a se solicita şi de a se obţine în instanţă obligarea la încheierea contractului de vânzare-cumpărare, înseamnă a transforma dreptul subiectiv recunoscut de lege într-un drept iluzoriu şi neefectiv.
Prin Decizia nr. 3/2017, ÎCCJ (Complet DCD/C) a admis sesizarea formulată de Tribunalul Dolj – Secţia I civilă, în Dosarul nr. 44.791/215/2014, privind pronunţarea unei hotărâri prealabile şi, în consecinţă, stabileşte că:
În interpretarea şi aplicarea dispoziţiilor art. 3, art. 9, art. 26 alin. (3) din Legea nr. 112/1995 pentru reglementarea situaţiei juridice a unor imobile cu destinaţia de locuinţe, trecute în proprietatea statului, cu modificările ulterioare, coroborate cu art. 37 din Normele metodologice privind aplicarea Legii nr. 112/1995 pentru reglementarea situaţiei juridice a unor imobile cu destinaţia de locuinţe, trecute în proprietatea statului, stabilite prin Hotărârea Guvernului nr. 20/1996, republicate, stabileşte că proprietarul construcţiei are dreptul să dobândească proprietatea şi asupra terenului aferent acesteia şi să solicite, în caz de refuz, pe calea acţiunii în justiţie, obligarea la perfectarea contractului de vânzare-cumpărare.
Arhive
- martie 2024
- februarie 2024
- ianuarie 2024
- decembrie 2023
- noiembrie 2023
- octombrie 2023
- septembrie 2023
- august 2023
- iulie 2023
- iunie 2023
- mai 2023
- aprilie 2023
- martie 2023
- februarie 2023
- ianuarie 2023
- decembrie 2022
- noiembrie 2022
- octombrie 2022
- septembrie 2022
- august 2022
- iulie 2022
- iunie 2022
- mai 2022
- aprilie 2022
- martie 2022
- februarie 2022
- ianuarie 2022
- decembrie 2021
- noiembrie 2021
- octombrie 2021
- septembrie 2021
- august 2021
- iulie 2021
- iunie 2021
- mai 2021
- aprilie 2021
- martie 2021
- februarie 2021
- ianuarie 2021
- decembrie 2020
- noiembrie 2020
- octombrie 2020
- septembrie 2020
- august 2020
- iulie 2020
- iunie 2020
- mai 2020
- aprilie 2020
- martie 2020
- februarie 2020
- ianuarie 2020
- decembrie 2019
- noiembrie 2019
- octombrie 2019
- septembrie 2019
- august 2019
- iulie 2019
- iunie 2019
- mai 2019
- aprilie 2019
- martie 2019
- februarie 2019
- ianuarie 2019
- decembrie 2018
- noiembrie 2018
- octombrie 2018
- septembrie 2018
- august 2018
- iulie 2018
- iunie 2018
- mai 2018
- aprilie 2018
- martie 2018
- februarie 2018
- ianuarie 2018
- decembrie 2017
- noiembrie 2017
- octombrie 2017
- septembrie 2017
- august 2017
- iulie 2017
- iunie 2017
- mai 2017
- aprilie 2017
- martie 2017
- februarie 2017
- ianuarie 2017
- decembrie 2016
- noiembrie 2016
- octombrie 2016
- septembrie 2016
- august 2016
- iulie 2016
- iunie 2016
- mai 2016
- aprilie 2016
- martie 2016
- februarie 2016
- ianuarie 2016
- decembrie 2015
- noiembrie 2015
- octombrie 2015
- septembrie 2015
- august 2015
- iulie 2015
- iunie 2015
- mai 2015
- aprilie 2015
- martie 2015
- februarie 2015
- ianuarie 2015
Calendar
L | Ma | Mi | J | V | S | D |
---|---|---|---|---|---|---|
1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 |
8 | 9 | 10 | 11 | 12 | 13 | 14 |
15 | 16 | 17 | 18 | 19 | 20 | 21 |
22 | 23 | 24 | 25 | 26 | 27 | 28 |
29 | 30 |
Lasă un răspuns
Trebuie să fii autentificat pentru a publica un comentariu.