Convențiile precontractuale
Gabriel Tița-Nicolescu - februarie 5, 2017În ceea ce privește cerințele de formă, spre deosebire de pactul de opțiune, promisiunea de a contracta nu este supusă, în opinia noastră, regulii accesorium sequitur principalem, aspect pe care îl deducem implicit și din interpretarea per a contrario a dispozițiilor art. 1.242 NCC, potrivit cărora sunt nule absolut numai contractele încheiate în lipsa formei cerute în chip neîndoielnic de lege. Rezultă, așadar, că legea, necerând o anumită formă pentru încheierea promisiunii de a contracta (nici chiar atunci când promisiunea are ca obiect un bun imobil), nu poate sancționa în niciun fel promisiunea în cazul în care aceasta nu îmbracă aceeași formă cu actul promis, act care, prin ipoteză, trebuia încheiat, potrivit legii, într-o anumită formă (pot exista și excepții, așa cum este cazul promisiunii de donație, așa cum vom vedea mai jos, însă aceste excepții sunt și trebuie să fie de strictă interpretare). De pildă, dacă prin antecontract se promite încheierea unui contract de vânzare-cumpărare a unui bun imobil (contract care, obligatoriu, trebuie încheiat în forma autentică), este suficient ca antecontractul să fie întocmit sub forma înscrisului sub semnătură privată (desigur, pentru opozabilitatea deplină a promisiunii ce face obiectul antecontractului și pentru a fi evitat concursul altor eventuali beneficiari ai unor promisiuni având ca obiect același bun imobil, se impune ca antecontractul să fie încheiat cu dată certă[10] și să fie înscris în cartea funciară[11]). Din păcate, în lipsa unei prevederi legale exprese, care să permită încheierea unei promisiuni sub semnătură privată chiar și în cazul în care actul promis trebuie încheiat în formă autentică, în practică, sunt situații în care autoritățile statului (cum ar fi autoritățile fiscale), nu consideră ca valabilă o astfel de promisiune. Susținem însă cu tărie regula expusă de noi și credem că, pentru evitarea oricăror discuții, Codul civil român ar trebui să procedeze așa cum o face modelul nostru canadian, care stipulează expres că o promisiune de a contracta nu trebuie să îmbrace forma cerută de lege contractului promis[12].
În schimb, sub aspectul formei actului juridic, în cazul pactului de opțiune, dat fiind că, practic, nu se mai încheie un alt contract (nici ca negotium și nici ca instrumentum), separat de convenția care instituie pactul de opțiune, este absolut necesar ca, în cazul în care beneficiarul pactului va opta în sensul acceptării acestuia, condițiile de formă să fie îndeplinite pentru valabilitatea actului juridic, respectiv, atât angajamentul (pactul propriu-zis) cât și acceptarea angajamentului să îmbrace forma cerută de lege, sub sancțiunea nulității absolute, pentru acel contract.
2.2. Condiții de opozabilitate a promisiunii. Notarea în cartea funciară. După ce am antamat importanța înscrierii în cartea funciară a unor antecontracte, să vedem, în concret, care este modalitatea de notare în evidențele funciare a promisiunilor de a contracta și care sunt efectele pe care o astfel de formalitate le atrage. Vorbim, așadar, aici, de situația promisiunilor de a contracta cu privire la un bun imobil, în fapt, aceasta fiind, de departe, cea mai frecventă situație întâlnită în practică. Intră în această categorie atât promisiunile bilaterale cât și cele unilaterale (de pildă, numai de a vinde sau numai de a cumpăra) care au ca obiect dreptul de proprietate asupra unui bun imobil, alt drept real dar și orice alt drept de creanță asupra unui bun imobil (de pildă, promisiunea de a încheia un contract de locațiune[13]) precum și pactele de opțiune (chestiune care va fi însă abordată aparte).
Mai întâi, trebuie precizat că înscrierea[14] în cartea funciară a unei promisiuni este o facultate a părților, nefiind impusă de lege, în termeni imperativi, însă, deși nu este o cerință de validitate a antecontractului, notarea în cartea funciară este singura modalitate prin care se asigură opozabilitatea față de terți a unei promisiuni de a contracta[15]. O astfel de convenție va deveni opozabilă terțelor persoane exclusiv prin notare, iar prin terți trebuie se înțelege orice persoană care a dobândit un drept real sau un alt drept în legătură cu imobilul înscris în cartea funciară. Apoi, reținem că, pentru a se putea cere notarea unei promisiuni în cartea funciară, trebuie îndeplinite cel puțin două condiții, fără de care cererea de notare va fi respinsă de către serviciul de publicitate imobiliară:
– promitentul să fie înscris, la rândul său, în cartea funciară, ca titular al dreptului care face obiectul promisiunii;
– promisiunea să prevadă termenul în care urmează a fi încheiat contractul.
Cererea de notare va fi însoțită de un exemplar original al antecontractului și se va putea depune la serviciul de publicitate imobiliară fie de către promitent, fie de către beneficiarul promisiunii, acesta din urmă fiind, de fapt, cel mai interesat să o facă, pentru a-și asigura opozabilitatea dreptului astfel dobândit. Notarea poate fi cerută până la termenul stipulat în antecontract pentru executarea sa, dar și până cel mai târziu într-o perioadă de 6 luni de la expirarea acestui termen. Odată notată, promisiunea de a contracta (antecontractul) devine opozabil terților, astfel că aceștia nu mai pot invoca necunoașterea existenței unei promisiuni de a contracta cu privire la un anumit bun imobil.
Radierea promisiunii se va putea face la cerere sau din oficiu, în cazurile expres și limitativ prevăzute de lege.
Astfel, la cerere, promisiunea se va putea radia din cartea funciară în două situații (desigur, ne referim la cererea părții care interes, și anume la promitent, pentru că beneficiarul va putea cere oricând radierea notării, fiind făcută în folosul său):
– atunci când cel îndreptățit (beneficiarul promisiunii) nu a cerut instanței pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract în termen de 6 luni de la trecerea termenului fixat pentru încheierea contractului promis;
– atunci când, după notarea promisiunii în cartea funciară, bunul imobil ce face obiectul contractului promis a fost definitiv adjudecat în cadrul vânzării silite de către un terț care nu este ținut să răspundă de obligațiile promitentului.
Tot astfel, radierea se va dispune din oficiu:
– dacă nu a fost cerută înscrierea dreptului care a făcut obiectul promisiunii până la expirarea termenului de 6 luni iar beneficiarul promisiunii nu a cerut notarea în cartea funciara, în același termen, a acțiunii prin care se tinde la obținerea unei hotărâri judecătorești care să țină loc de contract;
– dacă, până la încheierea contractului promis ori până la soluționarea definitivă a acțiunii prin care se urmărește obținerea unei hotărâri judecătorești care să țină loc de contract, imobilul a fost definitiv adjudecat în cadrul vânzării silite de către un terț care nu este ținut să răspundă de obligațiile promitentului.
În concret, problema opozabilității antecontractului se pune atunci când un proprietar promite același bun imobil mai multor persoane (beneficiari ai promisiunilor), sau atunci când proprietarul, deși a promis bunul imobil unei persoane, vinde acest bun către un terț. Prioritatea dreptului va fi stabilită, în astfel de situații, așa cum am precizat deja, exclusiv în funcție de îndeplinirea formalităților de notare în cartea funciară a promisiunii. Principiul aplicabil în materie este qui prior tempore potior jure (who is earlier in time is stronger in law), astfel că cel care își notează primul promisiunea[16] sau, după caz, dreptul de proprietate, în cartea funciară, va fi preferat, chiar dacă celălalt beneficiar al promisiunii a încheiat antecontractul cu o dată anterioară, însă nu și l-a înscris în cartea funciară (art. 891 NCC). De la această regulă există o excepție, și anume, în situația înscrierii în cartea funciară a terțului dobânditor de rea-credință (art. 892 NCC); în acest caz, beneficiarul unei promisiuni va putea cere instanței de judecată[17] radierea celui care și-a înscris primul dreptul în cartea funciară, dacă sunt îndeplinite cumulativ, trei condiții:
– actul juridic în temeiul căruia se solicită radierea să fie anterior aceluia în baza căruia terțul dobânditor și-a înscris dreptul;
– dreptul reclamantului și cel al terțului dobânditor să provină de la un autor comun (este vorba tocmai despre situația ipotetică pe care am avut-o în vedere, în care un proprietar promite același bun imobil mai multor persoane sau vinde unui terț bunul imobil promis deja altei persoane);
– înscrierea dreptului în folosul reclamantului să fi fost împiedicată de terțul dobânditor prin violență sau viclenie, inclusiv în cazul în care violența sau viclenia a provenit de la o altă persoană decât terțul dobânditor, dar numai dacă acesta din urmă a cunoscut sau, după caz, trebuia să cunoască această împrejurare la data încheierii contractului.
3. Efectele promisiunii de a contracta
3.1. Considerații introductive. În mod normal, ar trebui ca promisiunea de contractare să fie respectată, astfel ca, până la data limită prevăzută în convenția de promisiune, părțile să încheie contractul promis. Este însă posibil ca promitentul să nu își țină cuvântul dat, și, prin urmare, să nu respecte promisiunea, caz în care, practic, acesta nu va mai încheia contractul promis, fie că încheierea contractului i-a devenit imposibilă din cauze fortuite, fie că, pur și simplu, nu mai dorește să încheie contractul (s-a răzgândit).
În prima situație, imposibilitatea fortuită a respectării promisiunii nu poate duce la sancționarea promitentului, întrucât problema se va pune, potrivit regulilor generale, pe tărâmul riscului contractual și nu al răspunderii contractuale, dat fiind că, după cum știm, dispozițiile art. 1.634 NCC, exclud expres, într-o astfel de ipoteză, răspunderea părții care nu și-a îndeplinit obligația. Aplicând mutatis mutandis prevederile de principiu ale art. 1.634 NCC în materia promisiunii, promitentul, care este și debitorul obligației de a încheia contractul promis, poate invoca imposibilitatea fortuită de executare; așadar, promitentul va fi liberat de această obligație față de beneficiarul promisiunii, atunci când obligația sa nu mai poate fi executată din cauza unei forțe majore, a unui caz fortuit ori a unor alte evenimente asimilate acestora, produse însă înainte ca promitentul sa fi fost pus în întârziere.
În cea de-a doua situație, și anume atunci când promitentul nu mai dorește, din diferite motive, încheierea contractului, vorbim despre o răspundere contractuală tipică, în sensul că acesta va trebui să răspundă față de beneficiarul promisiunii. Beneficiarul va avea, practic, la îndemână dreptul de a alege, după cum va considera de cuviință, între două variante de acțiune, respectiv, fie să ceară promitentului daune-interese, fie să ceară promitentului respectarea promisiunii. Despre cele două căi de acțiune vom vorbi mai jos.
3.2. Daunele-interese. În ceea ce privește dreptul de a cere daune-interese, avem în vedere, în principiu, arvuna, mai exact, mecanismul arvunei. Arvuna reprezintă, în fapt, daune-compensatorii, menite să acopere prejudiciul produs de partea care nu și-a respectat obligația și suferit de partea care și-a executat obligația, sau era pregătită să și-o execute. În cazul promisiunii de a contracta, arvuna este foarte frecvent întâlnită, am putea spune chiar că, în cazul promisiunilor de vânzare este de natura acesteia. Așa cum funcționează arvuna în cazul oricărui contract, întocmai la fel funcționează și în cazul promisiunilor, unde nerespectarea promisiunii atrage după sine obligația plății arvunei (reținerea arvunei, respectiv, după caz, restituirea dublului arvunei); arvuna este, prin urmare, menită să acopere, într-un astfel de caz, prejudiciile cauzate de partea semnatară care nu și-a respectat promisiunea. Despre toate aspectele legate de arvună, de tipurile de arvună, de plata arvunei și despre efectele stipulării clauzei de arvună am discutat însă într-un material aparte, publicat deja în această revistă, astfel că nu vom mai relua explicațiile.
Mai trebuie însă precizat aici faptul că daunele-interese datorate în cazul nerespectării promisiunii asumate într-o promisiune de a contracta nu se concretizează doar în arvună, așa cum, de altfel, nici daunele-interese compensatorii datorate pentru nerespectarea unei obligații contractuale, în general, nu se concretizează, de asemenea, numai în arvună. Părțile pot prevedea și cuantifica în alt mod daunele-interese compensatorii datorate pentru nerespectarea obligației contractuale, în cazul nostru, pentru nerespectarea obligației de a încheia contractul promis (cu atât mai mult în cazul promisiunii încheierii unui alt contract decât cel de vânzare, unde se pune mai rar problema unei arvune). Mai mult, potrivit regulilor generale, nu este necesar nici măcar să se prevadă o valoare a daunelor compensatorii, daunele-interese fiind prezumate întotdeauna în cazul în care una dintre părți nu își execută obligațiile contractuale, în cazul nostru, nu își respectă obligația de a încheia contractul promis. Așadar, conchidem aici, ca primă variantă de acțiune, că, în cazul nerespectării promisiunii de către una dintre părțile semnatare, cealaltă parte poate alege să renunțe la încheierea contractului promis și să ceară, în schimb daune-interese, fie sub forma arvunei (cum este în cazul promisiunii de vânzare), fie în alt cuantum, prevăzut sau nu în contract.
[10] Data înscrisurilor sub semnătură privată este opozabilă altor persoane decât celor care le-au întocmit, numai din ziua în care a devenit certă, prin una dintre modalitățile prevăzute expres de lege (art. 278 C. pr. civ.).
[11] Notarea antecontractului și a pactului de opțiune în cartea funciară este reglementată de art. 906 NCC.
[12] După ce instituie, ca și Codul civil român, regula potrivit căreia forma contractului trebuie respectată atunci când legea o cere, Codul civil Quebec precizează expres și inechivoc faptul că nu se cere aceeași formă și promisiunii de a contracta („Where a particular or solemn form is required as a necessary condition of formation of a contract, it shall be observed; it shall also be observed for modifications to the contract, unless they are only accessory stipulations. A promise to enter into a contract is not subject to the form required for the contract” – art. 1414, 1415 C.C.Q.).
[13] Deși nu este un drept real, dreptul locatarului (chiriașului) se va putea înscrie în cartea funciară în temeiul art. 902 alin. 2 pct. 6 NCC care prevede expres înscrierea locațiunii în carte funciară, text care se coroborează și cu dispozițiile 876 alin. 2 NCC.
[14] Potrivit art. 881 NCC, înscrierea în cartea funciară poate fi de trei feluri: intabularea, înscrierea provizorie și notarea. Notarea se referă la înscrierea altor drepturi decât cele tabulare (drepturile reale imobiliare), adică la acele drepturi, acte, fapte sau raporturi juridice în legătură cu imobilele cuprinse în cartea funciară și se face numai în cazurile anume prevăzute de lege. Așadar, stricto sensu, înscrierea unui antecontract în cartea funciară poartă denumirea de notare.
[15] Art. 902 alin. 2 pct. 12.
[16] Data înscrierii în cartea funciară se stabilește în funcție de data înregistrării cererii (art. 890 NCC).
[17] Prin excepție de la dispozițiile art. 2.518 NCC, care instituie un termen de prescripție de 10 ani aplicabil acțiunilor privitoare la drepturi reale, cererea judiciară de radiere va putea fi formulată în termen de 3 ani de la data înscrierii de către terț a dreptului în folosul său (art. 892 alin. 3 NCC).
Arhive
- februarie 2024
- ianuarie 2024
- decembrie 2023
- noiembrie 2023
- octombrie 2023
- septembrie 2023
- august 2023
- iulie 2023
- iunie 2023
- mai 2023
- aprilie 2023
- martie 2023
- februarie 2023
- ianuarie 2023
- decembrie 2022
- noiembrie 2022
- octombrie 2022
- septembrie 2022
- august 2022
- iulie 2022
- iunie 2022
- mai 2022
- aprilie 2022
- martie 2022
- februarie 2022
- ianuarie 2022
- decembrie 2021
- noiembrie 2021
- octombrie 2021
- septembrie 2021
- august 2021
- iulie 2021
- iunie 2021
- mai 2021
- aprilie 2021
- martie 2021
- februarie 2021
- ianuarie 2021
- decembrie 2020
- noiembrie 2020
- octombrie 2020
- septembrie 2020
- august 2020
- iulie 2020
- iunie 2020
- mai 2020
- aprilie 2020
- martie 2020
- februarie 2020
- ianuarie 2020
- decembrie 2019
- noiembrie 2019
- octombrie 2019
- septembrie 2019
- august 2019
- iulie 2019
- iunie 2019
- mai 2019
- aprilie 2019
- martie 2019
- februarie 2019
- ianuarie 2019
- decembrie 2018
- noiembrie 2018
- octombrie 2018
- septembrie 2018
- august 2018
- iulie 2018
- iunie 2018
- mai 2018
- aprilie 2018
- martie 2018
- februarie 2018
- ianuarie 2018
- decembrie 2017
- noiembrie 2017
- octombrie 2017
- septembrie 2017
- august 2017
- iulie 2017
- iunie 2017
- mai 2017
- aprilie 2017
- martie 2017
- februarie 2017
- ianuarie 2017
- decembrie 2016
- noiembrie 2016
- octombrie 2016
- septembrie 2016
- august 2016
- iulie 2016
- iunie 2016
- mai 2016
- aprilie 2016
- martie 2016
- februarie 2016
- ianuarie 2016
- decembrie 2015
- noiembrie 2015
- octombrie 2015
- septembrie 2015
- august 2015
- iulie 2015
- iunie 2015
- mai 2015
- aprilie 2015
- martie 2015
- februarie 2015
- ianuarie 2015
Calendar
L | Ma | Mi | J | V | S | D |
---|---|---|---|---|---|---|
1 | 2 | 3 | ||||
4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 | 10 |
11 | 12 | 13 | 14 | 15 | 16 | 17 |
18 | 19 | 20 | 21 | 22 | 23 | 24 |
25 | 26 | 27 | 28 | 29 | 30 | 31 |
Lasă un răspuns
Trebuie să fii autentificat pentru a publica un comentariu.