Convențiile precontractuale

Abstract

Before entering into an actual contract, either a nominate or innominate contract, but which is allowed by virtue of legal regulations, the parties have a series of negotiations and discussions. Often, such pre-contract negotiations do not result into anything, but in other cases, they may lead to a written agreement. We are talking about the so-called pre-contracts, a phrase that is frequently used in the non-legal language and, although it does not occur as such in our new civil Code, it is basically correct, because it makes us think, and this is true, about an agreement preceding the final contract considered by the parties, but referring to the latter. At the same time, in practice promissory agreement is also used to define particularly those cases when we refer to a bilateral promise to enter into a contract; in the French private law, in this matter the doctrine mentions the preparatory agreements (contrats preparatoires), which include the consent in principle (the pre-contract negotiation stage), the unilateral promise of entering into a contract, the pre-emption agreement and the synallagmatic promise of entering into a contract.
In terms of the type a pre-contract agreement may be in practice, our civil Code expressly regulates two distinct legal institutions, namely the option agreement and the promise to enter into a contract. However, we would hereby like to approach the two types in reverse order, namely, first the promise of entering into a contract and then the option agreement.

I. Promisiunea de a contracta

1. Considerații introductive

1.1. Reglementare legală și domeniu de aplicare. Promisiunea de a contracta este reglementată expres, în noul Cod civil, ca și pactul de opțiune, la secțiunea privind efectele contractului între părți; pactul de opțiune face obiectul art. 1.278 NCC, în timp ce art. 1.279 NCC tratează, distinct, promisiunea de a contracta. Acest mod de abordare a problematicii în discuție se înscrie în linia caracteristică noului Cod civil, care tratează instituții juridice în capitole aparte, unde sunt enunțate regulile generale, de principiu, aplicabile acelei instituții juridice (așa cum se întâmplă, de pildă, și cu pactul de opțiune), urmând ca, la anumite contracte, să fie punctate eventualele reguli particulare ale acelei chestiuni. Strategia de legiferare a actualului Cod civil este, în opinia noastră, binevenită, așa cum arătam și cu alte ocazii, cu atât mai mult cu cât, după cum ne amintim, Codul civil anterior proceda cu totul altfel; nu existau reglementări de principiu în anumite chestiuni importante (cel mai elocvent exemplu este instituția juridică a nulității actului juridic, inexistentă, distinct, în vechiul Cod civil) ci doar prevederi disparate, la anumite contracte particulare, din care, însă, doctrina și jurisprudența au statuat (de cele mai multe ori, cu multe controverse), o întreagă teorie a acelei materii.

Aceeași este soluția aleasă de Codul civil în vigoare și în materia promisiunii de a contracta, despre care vorbim în prezenta secțiune. Pe lângă abordarea cadru, de principiu, a chestiunii, într-un articol situat la capitolul privind efectele contractului, în general, legea readuce în discuție promisiunea de a contracta cu ocazia tratării anumitor contracte, unde sunt evidențiate și alte aspecte particulare legate de promisiune, aplicabile numai acelui tip de contract. Așa fiind, trebuie să reținem încă de la început că promisiunea de a contracta este o convenție care poate fi folosită pentru încheierea oricărui tip de contract, numit sau nenumit, iar nu numai pentru vânzare-cumpărare, așa cum suntem tentați să credem. Este adevărat că legea prevede și reglementează expres posibilitatea încheierii unei promisiuni de a contracta numai în materia vânzării[1], în materia donației[2] și, în mod implicit dar inechivoc, la contractul de împrumut[3]. Dar faptul că nici Codul civil și nici alte acte normative nu reglementează expres (așa cum se întâmplă în cele trei cazuri), posibilitatea unor promisiuni pentru alte contracte, nu înseamnă că acest lucru nu este posibil. Dimpotrivă, se poate promite încheierea unui contract de locațiune, încheierea unui contract de schimb sau chiar încheierea unui contract de societate, precum și încheierea oricărui alt contract.

Tot din acest punct de vedere, mai trebuie reținute două aspecte care delimitează exact domeniul de aplicare al promisiunii de a contracta.

Mai întâi, promisiunea trebuie să vizeze, în concret, încheierea unui contract anume, iar nu simple discuții sau negocieri. În acest sens, legea precizează că o convenție prin care părțile se obligă să negocieze în vederea încheierii sau modificării unui contract nu constituie promisiune de a contracta, și nu este supusă, prin urmare, acestor reguli. Cu toate acestea, credem că, în lumina noului Cod civil, nici chiar o astfel de convenție nu scapă reglementării legale, ci face obiectul de studiu al etapei negocierii contractului, etapă distinctă în cronologia formării unui contract și care este recunoscută expres prin Cod civil[4] (dar inexistentă, ca instituție juridică, în Codul civil anterior). Pe cale de consecință, nerespectarea unei promisiuni făcută în etapa negocierii contractului este, la rândul său, sancționabilă, însă în condițiile speciale prevăzute de lege[5].

În al doilea rând, trebuie precizat că, de foarte multe ori, promisiunea de a contracta – mai ales în cazul promisiunii de vânzare –, se încheie cu dare de arvună, motiv pentru care va trebui să avem în vedere și dispozițiile noului Cod civil referitoare la arvună. Într-un astfel de caz, avem, prin urmare, două instituții juridice aplicabile de care va trebui să ținem cont în rezolvarea problemelor ce pot apărea cu privire la nerespectarea promisiunii. Pe de-o parte, ipoteza dată este supusă, neîndoielnic, regulilor promisiunii de vânzare (reglementată expres de dispozițiile generale, de principiu, cuprinse în art. 1.279 NCC dar și de dispozițiile speciale ale art. 1.669, 1.670 NCC stipulate în materia vânzării) și, pe de altă parte, este supusă și regulilor referitoare la arvună. După cum vom vedea, arvuna (penalizatoare sau confirmatorie) poate consta într-o sumă de bani sau în alte bunuri fungibile și reprezintă o garanție a executării unei obligații, în cazul nostru, garanția respectării promisiunii. În linii mari, mecanismul arvunei, așa cum este el reglementat de lege[6], este pe deplin aplicabil în cazul promisiunii de a contracta, și, cu atât mai mult, în cazul promisiunii de vânzare; dacă promisiunea nu este respectată, arvuna va fi reținută sau, după caz, așa cum vom dezvolta mai jos, va fi restituită de două ori.

1.2. Noțiune. Delimitări importante. Promisiunea de a contracta este o convenție prin care două (sau mai multe persoane, cum ar fi, de pildă, cazul contractului de societate, unde pot lua parte mai mult de două persoane) se obligă, una față de cealaltă, să încheie în viitor un anumit contract. Legea mai vorbește și despre o altă noțiune, care s-a împământenit de ceva vreme în limbajul curent popular, și anume, despre termenul de antecontract[7], termen pe care îl vom accepta și noi, dat fiind că este sinonim cu sintagma (mai juridică, a adevărat), de promisiune de a contracta.

Ca regulă, această convenție (promisiunea de a contracta sau antecontractul) se încheie între două părți, și anume o parte, care se numește promitent și cealaltă parte, care se numește beneficiarul promisiunii. Este însă posibil ca cele două părți ale promisiunii să întrunească ambele calități, atât pe cea de promitent, cât și pe cea de beneficiar al promisiunii, și anume în cazul promisiunilor bilaterale. De pildă, într-o promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare, promitentul-vânzător (care este promitent) se obligă să vândă un bun cumpărătorului (beneficiarului promisiunii), dar, în același timp și prin aceeași convenție, beneficiarul promisiunii de vânzare se obligă, la rândul său, față de promitentul-vânzător, să cumpere bunul de la acesta (devenind astfel, și el, un promitent, însă promitent-cumpărător, pentru că în acest caz există și promisiune de cumpărare făcută promitentului-vânzător care este, așadar, beneficiarul acestei promisiuni).

Esențial de reținut este că ceea ce se promite prin această convenție de promisiune este încheierea unui contract. Așa fiind, rezultă că obiectul promisiunii de a contracta este promisiunea de încheiere a unei convenții, iar nu însuși obiectul convenției promise; de pildă, în cazul promisiunii de încheiere a unui contract de vânzare, obiectul acestei promisiuni este obligația că părțile vor încheia contractul de vânzare și nu bunul vândut, respectiv prețul bunului vândut, acestea din urmă constituind obiectul contractului de vânzare promis. Numai în funcție de acest aspect, foarte bine înțeles, se pot înțelege și efectele promisiunii de a contracta, mai cu seamă atunci când promisiunea nu este respectată.

Dar, pentru a înțelege corect conceptul cu care lucrăm aici, trebuie spus că o promisiune de a contracta este, strict și riguros juridic, un contract (sub acest aspect, promisiunea de a contracta se aseamănă, prin urmare, cu pactul de opțiune, care este, de asemenea, un contract). Precizarea era importantă pentru a deosebi promisiunea de a contracta de oferta de a contracta; promisiunea este un act juridic bilateral (chiar și atunci când promisiunea este unilaterală), încheiat între două părți (întocmai ca și contractul promis a se încheia[8]), pe când oferta este un act juridic unilateral, care emană, prin definiție, de la o persoană, în funcție de acceptarea sau nu a acesteia, urmând a stabili, în final, dacă vom avea de-a face sau nu cu un contract.

2. Condițiile promisiunii de a contracta

2.1. Condiții de fond și de formă. În primul rând, o promisiune de a contracta trebuie să îndeplinească, în mod firesc, condițiile de fond cerute pentru încheierea oricărei convenții, și anume capacitatea, consimțământul, obiectul și cauza, condiții pe care le vom întâlni și la pactul de opțiune. Deosebirea față de pactul de opțiune derivă din aceea că obiectul promisiunii de a contracta constă, așa cum vom vedea, într-o promisiune (unilaterală sau bilaterală) asumată de una sau de ambele părți semnatare, urmând ca, urmare a respectării promisiunii, să se încheie, printr-un act juridic distinct, contractul promis; în schimb, în cazul pactului de opțiune, contractul preconizat se încheie prin simpla acceptare de către beneficiar a declarației de voință a celeilalte părți, în condițiile convenite prin pact (prin urmare, obiectul pactului nu constă în promisiunea de a încheia un contract, ci el se confundă cu însuși obiectul contractului preconizat, sub rezerva acceptării pactului de către beneficiar).

Un aspect important ce mai trebuie însă menționat aici (la discuțiile legate de condițiile de fond) este cel referitor la termenul în care urmează a fi încheiat contractul promis. Sub acest aspect, părțile vor putea conveni, după cum vor crede de cuviință, data limită până la care se va încheia contractul, esențial fiind însă ca promisiunea să prevadă un termen. Ce se întâmplă însă dacă, totuși, antecontractul nu stipulează un termen? Care este sancțiunea aplicabilă? Vom răspunde la această întrebare, mai întâi, prin răspunsurile pe care, în mod cert, legea ni le oferă. După părerea noastră, lipsa unui termen de încheiere a contractului atrage nulitatea relativă a antecontractului, întrucât lipsește un element esențial în funcție de care se poate stabili întinderea în timp a obligației promise și eventuala răspundere a părților pentru nerespectarea promisiunii. Un argument al acestei soluții este, după părerea noastră, și acela că, spre deosebire de pactul de opțiune, unde legea consideră ca fiind valabilă o convenție în care nu s-a stabilit un termen de acceptare a ofertei, urmând ca instanța, prin ordonanță președințială, să stabilească acest termen (art. 1.278 alin. 2 NCC), în cazul promisiunii, legea nu acceptă nici expres dar nici implicit, o astfel de convenție, care să nu prevadă niciun termen. Dimpotrivă, dată fiind imposibilitatea practică de a face opozabilă promisiunea prin înscrierea în cartea funciară (reglementare legală expresă instituită la promisiunea de vânzare a unui bun imobil[9]), imposibilitate care poate atrage consecințe juridice importante (cum ar fi riscul major ca același bun să fie vândut sau promis unei terțe persoane ce va putea invoca cu succes buna-credință), deducem că legiuitorul a dorit ca o promisiune de a contracta să stipuleze, sub sancțiunea nulității relative, o dată limită clară în care contractul promis să fie încheiat. Tot astfel, și din modul de reglementare a promisiunii de vânzare, rezultă implicit, dar inechivoc, faptul că promisiunea de vânzare trebuie să stipuleze un termen, în funcție de care se calculează și termenul special de prescripție (art. 1.669 alin. 2 NCC). Nulitatea va putea fi invocată, după părerea noastră, atât de beneficiarul promisiunii, cât și de promitent.

DOWNLOAD FULL ARTICLE


[1] Art. 1.669, 1670 NCC. În fapt, promisiunea de vânzare este cea mai întâlnită în practică, oferind și un regim juridic tipic, dar în concordanță cu regulile generale, spre deosebire de alte tipuri de promisiuni (cum ar fi de pildă, promisiunea de donație, care prevede consecințe specifice în caz de nerespectare a promisiunii).

[2] Art. 1.014 NCC.

[3] Art. 2.145 NCC.

[4] Actualul Cod civil impune, în mod fundamental, necesitatea respectării bunei-credințe (obligație care nu poate fi în niciun fel înlăturată sau limitată) la momentul încheierii și executării unui contract, dar și, în mod distinct, la momentul negocierii contractului (art. 1.170 NCC).

[5] Partea care inițiază, continuă sau rupe negocierile contrar bunei-credințe răspunde pentru prejudiciul cauzat celeilalte părți iar pentru stabilirea acestui prejudiciu se va ține seama de cheltuielile angajate în vederea negocierilor, de renunțarea de către cealaltă parte la alte oferte și de orice împrejurări asemănătoare (art. 1.183 alin. 4 NCC).

[6] Art. 1.544-1.546 NCC.

[7] De pildă, Legea nr. 247/2005, care a introdus pentru prima dată termenul legal de antecontract, sau chiar Codul civil (în vigoare) care, la art. 902 și 906 NCC folosește termenul antecontract pentru a face referire, în mod evident (după modul de formulare a celor două articolele, în integralitatea lor), la o promisiune de a contracta.

[8] În principiu (și ca regulă practică), aceleași părți care încheie promisiunea vor încheia și actul promis, însă, după părerea noastră, este posibil ca beneficiul promisiunii să fie cedat unui terț, în temeiul art. 1315-1.320 NCC care reglementează cesiunea contractului.

[9] Dacă părțile nu prevăd un termen, antecontractul nu va putea fi înscris în cartea funciară, astfel că promisiunea nu va putea fi făcută opozabilă terților (art. 906 alin. 1 NCC).

Convențiile precontractuale was last modified: martie 20th, 2017 by Gabriel Tița-Nicolescu

Numai utilizatorii autentificați pot scrie comentarii