Condițiile și efectele uzucapiunii de „foarte scurtă durată” în reglementarea actuală a Legii nr. 7/1996

3.2. Momentul dobândirii dreptului de proprietate

În privința momentului de la care dreptul de proprietate se consideră dobândit de către posesorul înscris în cartea funciară, legea prevede foarte clar că acesta este data împlinirii termenului de 3 ani de la momentul notării în cartea posesiei, dacă, desigur, în această perioadă nu a fost contestată cu succes notarea posesiei.

Trebuie menționat că, în opinia noastră, acest efect al dobândirii dreptului de proprietate prin uzucapiunea simplificată se produce de drept la împlinirea termenului de 3 ani dacă celelalte condiții sunt îndeplinite, fără nicio altă cerere din partea posesorului și „fără nicio altă justificare sau procedură”, așa cum legea prevede expres. Acest lucru nu înseamnă însă că lipsește manifestarea voinței posesorului în sensul de a uzucapa, ci numai că această manifestare de voință este prezumată de lege, iar această prezumție legală se întemeiază pe „faptul vecin și conex cu faptul generator de drepturi”[31] al manifestării de voință inițiale a posesorului de notare a posesiei în cartea funciară făcută prin actul unilateral extrajudiciar reprezentat de cererea de notare a posesiei în cartea funciară.

În privința efectului principal al procedurii uzucapiunii simplificate – dobândirea dreptului de proprietate de către posesor – considerăm că acest efect se produce indiferent dacă dreptul de proprietate dobândit se înscrie sau nu în cartea funciară. Cu alte cuvinte, efectul constitutiv de proprietate în temeiul procedurii uzucapiunii simplificate nu este condiționat de intabularea acestui drept în cartea funciară și nici de finalizarea lucrărilor de cadastru pentru unitatea administrativ-teritorială în raza căreia se află imobilul.

Într-adevăr, în opinia noastră, nu sunt aplicabile prevederile art. 56 alin. (1) din Legea nr. 71/2011[32] întrucât acestea se referă la „dobândirea drepturilor reale imobiliare prin efectul înscrierii acestora în cartea funciară”. Or, în situația analizată de noi, dobândirea dreptului real imobiliar nu s-a făcut prin înscrierea acestuia în cartea funciară, întrucât acest drept real imobiliar, prin ipoteză, nici nu exista. În cazul uzucapiunii simplificate, dobândirea dreptului de proprietate are loc de drept, în temeiul legii, prin înscrierea posesiei în cartea funciară, a unei stări de fapt și nu a unui drept, așa cum prevede art. 56 alin. (1) din Legea nr. 71/2011.

Un alt argument în acest sens este faptul că art. 885 alin. (1) C.civ. prevede că „sub rezerva unor dispoziții legale contrare, drepturile reale asupra imobilelor cuprinse în cartea funciară, se dobândesc, atât între părți, cât și față de terți, numai prin înscrierea lor în cartea funciară (…)”. Se poate observa că această prevedere legală se aplică numai sub rezerva inexistenței unei dispoziții legale contrare. Or, art. 13 alin. (7) lit. a) din Legea nr. 7/1996 reprezintă, în opinia noastră, o dispoziție legală contrară art. 885 alin. (1) C.civ., întrucât prevede că dreptul de proprietate se consideră dobândit „prin efectul legii” și „fără nicio altă justificare sau procedură”.

Existența art. 14 alin. (8) din Legea nr. 7/1996 nu trebuie să ducă la concluzia că efectul constitutiv al uzucapiunii simplificate nu ar opera de drept la momentul îndeplinirii condițiilor necesare sau ar depinde de intabularea dreptului de proprietate ori de deschiderea cărților funciare pentru întreaga unitate administrativ-teritorială. Art. 14 alin. (8) din Legea nr. 7/1996 prevede că „efectul constitutiv de drepturi cu privire la un imobil ce a făcut obiectul înregistrării sistematice operează de la data efectuării primei înscrieri subsecvente ce are la bază acte juridice constitutive sau translative de drepturi reale încheiate ulterior deschiderii din oficiu a cărților funciare, pentru întreaga unitate administrativ-teritorială.”.

Numai că trebuie observat, în primul rând, că această dispoziție legală se referă la operațiunea de înregistrare sistematică, or uzucapiunea simplificată operează, în principiu, în cadrul operațiunilor de înregistrare sporadică[33].

În al doilea rând, ipoteza avută în vedere de textul legal are în vedere intabulări ce au la bază acte juridice constitutive sau translative de drepturi reale, iar în cazul uzucapiunii simplificate nu poate fi vorba de acte juridice, fie ele constitutive sau translative de drepturi reale.

În al treilea rând, trebuie observat că această dispoziție legală s-ar aplica numai în cazul prevăzut la art. 13 alin. (7) lit. b) din Legea nr. 7/1996 în situația în care posesorul nu dorește să uzucapeze în formă simplificată întrucât a obținut deja un titlu de proprietate ulterior deschiderii cărții funciare și își manifestă această voință prin cererea de intabulare în baza actului de proprietate.

3.3. Dovada dreptului de proprietate dobândit prin uzucapiunea de foarte scurtă durată

 Cu toate că uzucapiunea simplificată operează de drept, totuși se pune problema manierei în care poate fi dovedit dreptul de proprietate astfel dobândit întrucât, în mod evident, trebuie distins clar între existența în sine a dreptului de proprietate și dovada acestuia.

Potrivit art. 565 C.civ., „în cazul imobilelor înscrise în cartea funciară, dovada dreptului de proprietate se face cu extrasul de carte funciară”.

În forma anterioară[34], art. 56 alin. (1) din Legea nr. 71/2011 prevedea că dispozițiile art. 565 C.civ. se aplică numai după finalizarea lucrărilor de cadastru pentru fiecare unitate administrativ-teritorială.

În prezent, art. 56 alin. (1) din Legea nr. 71/2011 nu mai conține mențiunea expresă a faptului că dovada dreptului de proprietate prin extrasul de carte funciară se poate face numai după finalizarea lucrărilor de cadastru pentru fiecare unitate administrativ-teritorială.

Însă, condiționarea dovezii dreptului de proprietate prin extrasul de carte funciară de finalizarea lucrărilor de cadastru pentru fiecare unitate administrativ-teritorială, pare să fie menținută de art. 15 alin. (3) din Legea nr. 7/1996 care prevede că „în cazul imobilelor înscrise în cartea funciară ca urmare a finalizării lucrărilor de înregistrare sistematică pe unitatea administrativ-teritorială respectivă, dovada dreptului de proprietate se face cu extrasul de carte funciară”.

Așadar, în cazul în care în unitatea administrativ-teritorială în care se regăsește imobilul au fost finalizate lucrările de înregistrare sistematică, dovada dreptului de proprietate dobândit prin uzucapiunea simplificată se poate face, fără îndoială, prin extrasul de carte funciară.

Însă, ce se întâmplă în cazul în care în unitatea administrativ-teritorială în care se regăsește imobilul nu au fost finalizate lucrările de înregistrare sistematică? Cum se va face dovada dreptului de proprietate dobândit prin efectul uzucapiunii simplificate?

Sigur că într-o asemenea situație proprietarul este pus într-o postură delicată: a dobândit dreptul de proprietate în mod legal prin efectul uzucapiunii simplificate însă, cu toate acestea, nu poate dovedi acest lucru.

Faptul că nu poate dovedi dreptul său de proprietate îl pune pe proprietar în imposibilitate de a se bucura pe deplin de atributul dispoziției juridice al dreptului său întrucât, neavând dovada dreptului său de proprietate, proprietarul nu va putea face acte de dispoziție prin care să înstrăineze sau să greveze dreptul său.

În lipsa unui remediu juridic eficient pentru procurarea dovezii privind dreptul de proprietate, această situație ar putea fi considerată o ingerință nejustificată[35] în dreptul de proprietate consacrat de art. 44 din Constituție și de art. 1 din Protocolul nr.1 la Convenția Europeană a Drepturilor Omului[36].

Pentru a se înlătura acest inconvenient cu privire la dovada dreptului de proprietate dobândit prin efectul uzucapiunii simplificate, considerăm că proprietarul ar putea recurge la formularea unei acțiuni în constatare[37] a dreptului său de proprietate în temeiul art. 35 C.pr.civ., iar hotărârea judecătorească pronunțată va servi drept proba necesară a dreptului de proprietate dobândit deja prin uzucapiunea simplificată.

Însă, pentru a putea fi rezolvată mult mai facil și previzibil problema, de lege ferenda, considerăm că se impune modificarea Legii nr. 7/1996 prin introducerea unui nou alineat la art. 13, imediat după alin. (7), care ar putea avea următoarea formulare: „În cazul în care s-a dobândit dreptul de proprietate asupra imobilului în condițiile art. 13 alin. (7) lit. a), extrasul de carte funciară face dovada dreptului de proprietate dobândit chiar și în situația în care nu au fost finalizate lucrările de înregistrare sistematică în unitatea administrativ-teritorială în care se regăsește imobilul”.

4. Concluzii

În urma celor expuse, putem reține că, pe lângă condițiile clasice ale uzucapiunii, prescripția achizitivă de foarte scurtă durată analizată presupune îndeplinirea altor două condiții specifice esențiale: 1. Notarea posesiei în cartea funciară și 2. Nenotarea, timp de 3 ani de la înscrierea posesiei, a unui litigiu prin care să se conteste înscrierea posesiei în cartea funciară.

Titularii cererii de înscriere a posesiei în cartea funciară pot fi chiar posesorii imobilului respectiv dar și creditorii posesorului imobilului în cazul în care ar fi îndeplinite condițiile acțiunii oblice.

Persoana interesată poate solicita notarea posesiei în cartea funciară în baza unei documentații cadastrale de primă înscriere în cartea funciară însoțită de alte documente prevăzute de art. 41 alin. (8) din Legea nr. 7/1996, documente care au, în principiu, rolul de a dovedi elementului intențional și material al posesiei precum și unele aspecte privind calitatea acestei posesii.

Simpla notare a posesiei în cartea funciară nu este suficientă pentru ca uzucapiunea simplificată să funcționeze, ci, suplimentar, este nevoie să treacă un termen de 3 ani de la data notării posesiei în cartea funciară, termen în care să nu fi fost notat un litigiu prin care să se conteste înscrierea posesiei.

Termenul de 3 ani este un termen de prescripție achizitivă care începe să curgă nu de la data intrării în posesia efectivă, ci de la data notării posesiei în cartea funciară și se calculează potrivit art. 2552 C.civ. Fiind un termen de prescripție, apreciem că sunt aplicabile în mod corespunzător dispozițiile legale referitoare la suspendarea și întreruperea prescripției prevăzute de art. 2532 și urm. C.civ.

Faptul notării în cartea funciară a litigiului prin care se contestă înscrierea posesiei nu duce automat la împiedicarea uzucapiunii simplificate, ci numai câștigarea litigiului de către cel care contestă înscrierea inițială a posesiei.

Dacă sunt îndeplinite condițiile privitoare la posesia utilă, la notarea acestei posesii în cartea funciară și la necontestarea cu succes a acestei notări, principalele efecte ale uzucapiunii de foarte scurtă durată sunt: 1. Efectul achizitiv și extinctiv – dobândirea de către persoana înscrisă ca posesor a dreptului de proprietate asupra imobilului în cauză și stingerea dreptului adevăratului proprietar și 2. Intabularea din oficiu a dreptului de proprietate pe numele posesorului.

Efectul dobândirii dreptului de proprietate prin uzucapiunea simplificată se produce de drept la împlinirea termenului de 3 ani dacă celelalte condiții sunt îndeplinite, fără nicio altă cerere din partea posesorului și „fără nicio altă justificare sau procedură”, așa cum legea prevede expres.

De asemenea, în opinia noastră, dobândirea dreptului de proprietate de către posesor se produce indiferent dacă dreptul de proprietate dobândit se înscrie sau nu în cartea funciară. Cu alte cuvinte, efectul constitutiv de proprietate în temeiul procedurii uzucapiunii simplificate nu este condiționat de intabularea acestui drept în cartea funciară și nici de finalizarea lucrărilor de cadastru pentru unitatea administrativ-teritorială în raza căreia se află imobilul.

În cazul în care în unitatea administrativ-teritorială în care se regăsește imobilul au fost finalizate lucrările de înregistrare sistematică, dovada dreptului de proprietate dobândit prin uzucapiunea simplificată se face cu extrasul de carte funciară.

În situația în care în unitatea administrativ-teritorială în care se regăsește imobilul nu au fost finalizate lucrările de înregistrare sistematică, titularul dreptului de proprietate dobândit prin uzucapiunea de foarte scurtă durată are dificultăți în legătură cu posibilitatea de dovadă a dreptului său.

Pentru a se înlătura acest inconvenient se impune modificarea Legii nr. 7/1996 prin introducerea unui nou alineat la art. 13, imediat după alin. (7), care ar putea avea următoarea formulare: „În cazul în care s-a dobândit dreptul de proprietate asupra imobilului în condițiile art. 13 alin. (7) lit. a), extrasul de carte funciară face dovada dreptului de proprietate dobândit chiar și în situația în care nu au fost finalizate lucrările de înregistrare sistematică în unitatea administrativ-teritorială în care se regăsește imobilul”.

BIBLIOGRAFIE

1. Aniței, N.-C. (2011), Considerații privind convenția matrimonială potrivit dispozițiilor din noul Cod civil, Jurnalul de Studii Juridice nr. 6/2011, Ed. Lumen, pp. 95-131.

2. Bîrsan, C. (2005), Convenția europeană a drepturilor omului, Comentariu pe articole, Vol. I. Drepturi și libertăți, Ed. All Beck, București.

3. Bîrsan, C. (2013), Drept civil. Drepturi reale principale în reglementarea noului Cod civil, Ed. Hamangiu, București.

4. Boroi, G., Anghelescu, C.A. (2012), Drept civil. Partea generală, Ed. Hamangiu, București.

5. Boroi, G., Anghelescu C.A., Nazat B. (2013), Drept civil. Drepturi reale principale, ed. a 2-a revizuită și adăugită, Ed. Hamangiu, București.

6. Boroi, G., Stancu M. (2015), Drept procesual civil, Ed. Hamangiu, București.

7. Drăgușin, C. (2012), Comentariile Codului civil, Posesia. Uzucapiunea (art. 916-952), Ed. Hamangiu, București.

8. Mitroi, C.A. (2020), Uzucapiunea de „foarte scurtă durată” în reglementarea actuală a Legii nr. 7/1996. Natura juridică și domeniul de aplicare, Revista Universul juridic nr. 6/2020, https://www.universuljuridic.ro/uzucapiunea-de-foarte-scurta-durata-in-reglementarea-actuala-a-legii-nr-7-1996-natura-juridica-si-domeniul-de-aplicare/.

9. Moțiu Fl. (2015), Contracte speciale, ed. a IV-a revăzută și adăugită, Ed. Universul Juridic, București.

10. Nicolae, M. (2011), Tratat de publicitate imobiliară, vol. I, ed. a 2-a revăzută și adăugită, Ed. Universul Juridic, București.

11. Nicolae, M. (2011), Tratat de publicitate imobiliară, vol. II, ed. a 2-a revăzută și adăugită, Ed. Universul Juridic, București.

12. Pop, L., Popa, I.-Fl., Vidu, S.I. (2012), Tratat elementar de drept civil. Obligațiile, Ed. Universul Juridic, București.

13. Stoica, V. (2009), Drept civil. Drepturi reale principale, Ed. C.H. Beck, București.

14. Stoica, V. (2018), Înscrierea posesiei în cartea funciară în cadrul înregistrării sistematice și al înregistrării sporadice, R.R.D.P. nr. 2/2018, pp. 159-179.


[31] G. Boroi, M. Stancu, Drept procesual civil, Ed. Hamangiu, 2015, București, p. 492.

[32] Legea nr. 71/2011 pentru punerea în aplicare a Legii nr. 287/2009 privind Codul civil (M. Of. nr. 409 din 10 iunie 2011).

[33] „Operațiunile de întocmire a documentației cadastrale pentru prima înscriere în sistemul integrat de cadastru și carte funciară, deschiderea cărților funciare și prima înscriere în acestea, toate aceste operațiuni fiind efectuate la cerere. Rezultă că principala diferență între înregistrarea sistematică și înregistrarea sporadică constă în modul de inițiere a acestor proceduri: prima procedură se efectuează din oficiu, iar a doua procedură se efectuează la cerere”. V. Stoica, Înscrierea posesiei în cartea funciară în cadrul înregistrării sistematice și al înregistrării sporadice, 2018, R.R.D.P. nr. 2/2018, p. 170.

[34] Înainte de modificarea adusă prin subpct. 6, pct. 22 al art. I din Legea nr. 60/2012 privind aprobarea Ordonanței de urgență a Guvernului nr. 79/2011 pentru reglementarea unor măsuri necesare intrării în vigoare a Legii nr. 287/2009 privind Codul civil (M. Of. nr. 255 din 17 aprilie 2012).

[35] C. Bârsan, Convenția europeană a drepturilor omului, Comentariu pe articole, Vol. I. Drepturi și libertăți, Ed. All Beck, 2005, București, p. 1003.

[36] Ratificată de România prin Legea nr. 30/1994 privind ratificarea Convenției pentru apărarea drepturilor omului și a libertăților fundamentale și a protocoalelor adiționale la această convenție (M. Of. nr. 135 din 31 mai 1994).

[37] Pentru detalii referitoare la acțiunea în constatare, G. Boroi, M. Stancu, Drept procesual civil, Ed. Hamangiu, 2015, București, pp. 51-53.

 

Condițiile și efectele uzucapiunii de „foarte scurtă durată” în reglementarea actuală a Legii nr. 7/1996 was last modified: septembrie 16th, 2020 by Cristian Alexandru Mitroi

Numai utilizatorii autentificați pot scrie comentarii