Condițiile și efectele uzucapiunii de „foarte scurtă durată” în reglementarea actuală a Legii nr. 7/1996

c) Proces-verbal de vecinătate, cu semnăturile tuturor proprietarilor imobilelor învecinate

În opinia noastră, acest înscris, în contextul analizat, are rostul de a susține dovada elementului material al posesiei și a configurației și întinderii imobilului posedat.

Deși legea nu prevede ce se înțelege în mod exact prin noțiunea de proces-verbal de vecinătate, din maniera în care este conceput conținutul său din modelul anexei 1.39 la Regulamentului din data de 9 iulie 2014 de avizare, recepție și înscriere în evidențele de cadastru și carte funciară, putem reține că acest document este un înscris emis de către vecinii persoanei interesate la notarea posesiei în cartea funciară prin care aceștia recunosc identificarea, configurația, întinderea și limitele imobilului posedat.

d) Declarația pe propria răspundere a posesorului, dată în formă autentică, prin care acesta declară că:

(i) posedă imobilul ca un adevărat proprietar;

Prin necesitatea depunerii acestei declarații, legiuitorul a urmărit să fie furnizată o probă neîndoielnică a elementului intențional al posesiei, respectiv animus domini sau animus possidendi [19] care reprezintă atitudinea psihologică a posesorului constând în intenția de a stăpâni bunul ca un adevărat proprietar deși nu este. Această dovadă va fi completată în același sens, dacă este posibil, și prin adeverința emisă de primărie în care se atestă plata de către posesor a taxelor și impozitelor pentru imobilul posedat, ceea ce reprezintă o exteriorizare obiectivă a elementului intențional.

(ii) este sau nu căsătorit; în cazul în care este căsătorit, va preciza și regimul matrimonial;

În opinia noastră, menționarea acestui aspect referitor la căsătoria posesorului și regimul său matrimonial are importanță în înlăturarea echivocului cu privire la posesia exercitată.

Echivocul reprezintă un viciu al posesiei și există atunci când „actele de stăpânire exercitate de posesor pot fi interpretate și altfel decât ca fiind corespunzătoare elementului psihologic propriu al posesiei. Cu alte cuvinte, posesia este echivocă atunci când nu se poate ști nici că există animus sibi habendi, dar nici că acesta nu există”[20]. În acest sens, s-a susținut că echivocul posesiei poate rezulta din „faptul comunității de locuință a două persoane, care folosesc și stăpânesc lucrurile aflate în acea locuință”[21]. Or, în principiu, soții sunt persoane care locuiesc, stăpânesc și folosesc un imobil, iar în cazul în care tocmai acest imobil face obiectul notării posesiei în cartea funciară în vederea uzucapării pe calea simplificată, se ridică întrebarea: Care dintre cei doi soți vor uzucapa? Cel care formulează singur cererea de notare a posesiei sau ambii soți, indiferent cine formulează această cerere?

Dacă posesorul este căsătorit, regimul matrimonial[22] este cel a comunității legale și uzucapiunea simplificată are loc în timpul căsătoriei, chiar dacă uzucapiunea simplificată va funcționa numai în persoana soțului care a notat posesia în cartea funciară, bunul uzucapat va avea regimul juridic al unui bun comun dobândit în timpul căsătoriei în condițiile art. 339 și 357 C.civ., astfel încât celălalt soț nu trebuie să formuleze și el o cerere de notare a posesiei.

În cazul în care este vorba de un regim matrimonial al separației de patrimonii, atunci soțul solicitant al înscrierii posesiei în cartea funciară va deveni singur proprietarul imobilului prin uzucapiunea simplificată, iar dacă ambii soți doresc să uzucapeze, apreciem că amândoi trebuie să formuleze cerere de notare a posesiei în cartea funciară, menționând cotele în care vor să uzucapeze fiecare.

(iii) nu a înstrăinat sau grevat imobilul;

Această mențiune din declarația posesorului este, în opinia noastră, complet inutilă întrucât posesorul nu poate „înstrăina sau greva” imobilul atât timp cât asemenea operațiuni juridice presupun, prin ipoteză, existența unui drept de proprietate stabilit asupra imobilului. Or, în situația analizată nu poate fi vorba de așa ceva, demersul posesorului fiind tocmai acela de a deveni proprietar asupra imobilului respectiv. S-ar putea totuși interpreta că ar putea avea loc o „înstrăinare” a posesiei imobilului, însă această operațiune ar echivala de fapt cu pierderea posesiei dacă înstrăinarea nu se referă numai la elementul corpus al posesiei. Dacă, înstrăinarea s-ar referi numai la elementul corpus al posesiei, atunci ar putea fi valabil raționamentul legiuitorului, având în vedere că posesia se poate exercita și corpore alieno. Spre exemplu, în cazul încheierii unui contract de închiriere cu privire la imobilul pentru care posesorul nu este proprietar, contractul de închiriere nefiind un contract translativ de proprietate[23], s-ar putea considera că posesorul neproprietar ar fi „înstrăinat” elementul corpus al posesiei sale, păstrând totuși elementul animus și, consolidându-l prin acest act, posesorul încasând chiria ca un adevărat proprietar, deși nu este.

(iv) imobilul nu a fost scos din circuitul juridic;

Această mențiune ni se pare inutilă întrucât, în sens restrâns, bunurile scoase din circuitul civil sunt acele bunuri care, prin natura lor, nu pot face obiectul dreptului de proprietate în general, fie că este vorba de proprietate publică, fie de proprietate privată. Astfel, s-a susținut[24] că, în realitate, bunurile scoase din circuitul civil vizează numai inalienabilitatea acestor bunuri sau numai regimul restrictiv de circulație al acestor bunuri. În acest context, condiția analizată este fără rost în opinia noastră întrucât încă de la început bunurile inalienabile din punct de vedere legal sunt excluse de la domeniul de aplicare al uzucapiunii în general potrivit art. 929 C.civ.

(v) imobilul nu face obiectul vreunui litigiu;

De asemenea, această mențiune ni se pare inutilă întrucât existența unui litigiu referitor la imobil este irelevantă atât timp cât acest litigiu este anterior notării posesiei în cartea funciară iar, oricum, simpla existență a unui astfel de litigiu nu poate împiedica uzucapiunea simplificată. Trebuie să observăm că aspectul analizat pare să fie în legătură cu cea de-a doua condiție specifică a uzucapiunii simplificate, aceea ca în intervalul de 3 ani de la data înscrierii posesiei în cartea funciară să nu fie notat un litigiu prin care să fie contestată înscrierea posesiei în cartea funciară. Astfel, nu orice litigiu privitor la imobil poate pune probleme uzucapiunii simplificate, ci numai acele litigii notate în cartea funciară în termen de 3 ani de la data notării posesiei și prin care se contestă această notare.

Deci, având în vedere că litigiile ce pot împiedica uzucapiunea simplificată pot privi numai contestarea înscrierii posesiei, rezultă că aceste litigii nu pot să fie generate decât după data înscrierii posesiei în cartea funciară, situație în care declarația persoanei interesate cu privire la eventuale litigii dinaintea notării posesiei în cartea funciară este complet inutilă și irelevantă.

(vi) imobilul este deținut sau nu pe cote-părți; în cazul în care imobilul este deținut pe cote-părți, toți posesorii vor declara întinderea cotelor;

Cu privire la această cerință a legii, criticând aspectele procedurale și de limbaj juridic ale unui text legal similar, doctrina a arătat că „nu se înțelege exact cum posesorii (ca subiecte active ale unei stări de fapt) ar putea cunoaște întinderea cotelor lor, care, în principiu, reprezintă fracțiuni (exprimate de obicei procentual) abstracte ale unui drept, iar nu ale unei stări de fapt”[25].

Împărtășim pe deplin dezamăgirea autorului citat cu privire la maniera de exprimare juridică a legiuitorului, însă, trecând peste acest aspect, considerăm că voința legiuitorului prin acest text de lege, fără îndoială inadecvat formulat, a fost aceea de a clarifica situația, posibilă în practică, după părerea noastră, în care există doi veritabili posesori asupra aceluiași imobil care doresc deopotrivă să uzucapeze în formă simplificată.

Deci, deși deficitară în exprimare, prevederea legală este utilă astfel încât dacă există doi posesori asupra aceluiași imobil care doresc deopotrivă să uzucapeze în formă simplificată, ei pot conveni încă de la început cotele în care doresc să uzucapeze. În această situație, în opinia noastră, ambii posesori trebuie să formuleze cereri de notare a posesiei în cartea funciară indicând în mod exact cotele pentru care vor să uzucapeze fiecare.

 e) Înscrisul doveditor al posesiei, indiferent de forma în care este întocmit

În legătură cu această condiție, ne limităm să redăm o opinie din literatura de specialitate pe care o împărtășim la rândul nostru și potrivit căreia mențiunea „referitoare la înscrisul doveditor al posesiei, este practic fără aplicare, deoarece posesia ca stare de fapt este rareori dovedită prin înscrisuri. De altfel, și legiuitorul a fost precaut, precizând că înscrisul doveditor al posesiei este cerut numai dacă el există”[26].

2.2.2. Nenotarea, timp de 3 ani de la înscrierea posesiei, a unui litigiu prin care să se conteste înscrierea posesiei în cartea funciară

Simpla notare a posesiei în cartea funciară nu este suficientă pentru ca uzucapiunea simplificată să funcționeze, ci, suplimentar, art. 13 alin. (7) lit. a) din Legea nr. 7/1996 prevede că este nevoie să treacă un termen de 3 ani de la data notării posesiei în cartea funciară, termen în care să nu fi fost notat un litigiu prin care să se conteste înscrierea posesiei.

Trei aspecte trebuie analizate în legătură cu această condiție: 1. termenul de 3 ani; 2. noțiunea de litigiu prin care se contestă înscrierea posesiei în cartea funciară; și 3. notarea în cartea funciară a litigiului prin care se contestă înscrierea posesiei.

A) Termenul de 3 ani

Termenul de 3 ani pare să vizeze menținerea pe această durată a notării posesiei în cartea funciară și nu neapărat a posesiei imobilului. Deci, într-o asemenea situație, ar însemna că ceea ce este esențial pentru funcționarea uzucapiunii simplificate nu este neapărat posesia utilă propriu-zisă pe o perioadă de 3 ani, ci numai menținerea pe aceeași durată a notării acestei posesii în cartea funciară. Dacă ar fi așa, înseamnă că atât timp cât notarea în cartea funciară a posesiei există, ar fi complet indiferent ce se întâmplă cu posesia efectivă a imobilului.

La o analiză mai atentă însă, putem concluziona că lucrurile nu stau chiar așa. Notarea posesiei în cartea funciară are efect de opozabilitate sau de informare cu privire la starea de fapt a unei posesii utile. Așadar, această notare va produce efectele recunoscute de lege numai dacă, pe parcursul termenului de 3 ani, va exista o concordanță reală între posesia efectivă și mențiunea notată în cartea funciară pentru opozabilitate sau informare. Dacă notarea posesiei în cartea funciară nu mai este conformă cu realitatea posesiei efective sau această posesie este afectată de vicii, acest lucru poate fi invocat de persoana interesată pe calea acțiunii în rectificarea notării în cartea funciară potrivit art. 911 alin. (1) C.civ., întrucât notarea nu a fost sau a încetat să mai fie exactă.

În aceste condiții, în opinia noastră, termenul de 3 ani se referă în primul rând la posesia efectivă și utilă pe durata necesară, iar atât timp cât această posesie se va păstra, implicit se va păstra pe timpul necesar și notarea posesiei în cartea funciară, care va produce efectele uzucapiunii simplificate.

Termenul de 3 ani este un termen de prescripție achizitivă care începe să curgă nu de la data intrării în posesia efectivă, ci de la data notării posesiei în cartea funciară și se calculează potrivit art. 2552 C.civ. Fiind un termen de prescripție, apreciem că sunt aplicabile în mod corespunzător dispozițiile legale referitoare la suspendarea și întreruperea prescripției prevăzute de art. 2532 și urm. C.civ.

B) Noțiunea de litigiu prin care se contestă înscrierea posesiei în cartea funciară

Pentru a clarifica această condiție considerăm că trebuie să fie identificate mijloacele juridice ce pot genera litigii în care să fie contestată notarea posesiei în cartea funciară.

În opinia noastră, în primul rând, un astfel de mijloc poate fi regăsit în dispozițiile art. 31 alin. (2) – (5) din Legea nr. 7/1996 referitoare la cererea de reexaminare a încheierii de admitere a cererii de înscriere în cartea funciară și plângerea formulată împotriva încheierii de reexaminare. Astfel, după admiterea cererii de notare a posesiei în cartea funciară, dacă există alte persoane interesate (altele decât solicitantul) cărora li se comunică încheierea de admitere, aceste persoane pot formula cerere de reexaminare împotriva încheierii de admitere a notării posesiei în cartea funciară. Dacă această cerere de reexaminare este respinsă, persoana interesată poate formula plângere la instanță.

Un al doilea mijloc de generare a unui litigiu privind înscrierea posesiei în cartea funciară, pentru persoanele cărora nu li s-a comunicat încheierea de admitere a cererii de înscriere a posesiei, este, în opinia noastră, și acțiunea în rectificarea[27] notării în cartea funciară, potrivit art. 911 alin. (1) C.civ., în ipoteza în care notarea nu este sau a încetat să fie exactă. Într-o asemenea situație, în acord cu art. 911 alin. (2) C.civ., rectificarea propriu-zisă trebuie să aibă ca temei o hotărâre judecătorească. Numai că această hotărâre judecătorească nu poate fi din acelea care soluționează o acțiune de fond privind anularea, rezoluțiunea, reducțiunea sau orice acțiune întemeiată pe o cauză de ineficacitate a actului juridic civil așa cum se întâmplă în cazul rectificărilor de carte funciară a altor înscrieri în condițiile art. 907 alin. (3) C.civ. În cazul unei rectificări de notare a posesiei în cartea funciară, acțiunea de fond și hotărârea judecătorească trebuie să vizeze exclusiv condițiile posesiei și calitatea acesteia care ar putea-o face aptă a duce la efectul achizitiv prin uzucapiunea simplificată.

În privința titularilor acestor acțiuni prin care se contestă înscrierea posesiei în cartea funciară, observăm că art. 31 alin. (2) din Legea nr. 7/1996 și art. 911 alin. (1) C.civ. se referă la „persoane interesate”. În opinia noastră, în categoria persoanelor interesate în a contesta înscrierea posesiei în cartea funciară ar putea fi incluși adevăratul proprietar al imobilului, un alt posesor care invocă o posesie proprie și concurentă asupra imobilului, creditorii adevăratului proprietar pasiv față de înscrierea posesiei, etc.

C) Notarea în cartea funciară litigiului prin care se contestă înscrierea posesiei

 În fine, simpla existență a unui litigiu prin care se contestă notarea posesiei în cartea funciară nu este suficientă pentru a împiedica uzucapiunea simplificată, ci, suplimentar, este nevoie ca existența acestui litigiu să fie notată în cartea funciară a imobilului. În privința cererii de reexaminare și plângerii împotriva încheierii de admitere a înscrierii posesiei, art. 31 alin. (3) din Legea nr. 7/1996, prevede că acestea se înscriu din oficiu în cartea funciară. În cazul acțiunii în rectificarea notării de cartea funciară, reclamantul este nevoit să solicite expres, potrivit art. 902 alin. (2) pct. 18 și 19 C.civ., notarea în cartea funciară a imobilului a existenței litigiului generat de acțiunea de fond.

Numai că, în opinia noastră, nici faptul notării în cartea funciară a litigiului prin care se contestă înscrierea posesiei nu duce automat la împiedicarea uzucapiunii simplificate.

Deși art. 13 alin. (7) lit. a) din Legea nr. 7/1996 nu prevede expres acest lucru, ci condiționează efectul achizitiv numai de nenotarea unui litigiu prin care se contestă înscrierea posesiei, apreciem totuși că nu notarea litigiului în sine ar împiedica uzucapiunea simplificată, ci numai câștigarea litigiului de către cel care contestă înscrierea inițială a posesiei. Dacă litigiul generat este pierdut de către contestatorul înscrierii posesiei, nu există niciun motiv pentru care uzucapiunea posesorului înscris în cartea funciară să fie împiedicată. După părerea noastră, notarea litigiului prin care se contestă înscrierea posesiei în cartea funciară are numai vocația unui efect de întrerupere a cursului prescripției în condițiile art. 2537 alin. (1) pct. 2 C.civ., definitivarea acestui efect de întrerupere depinzând de soarta litigiului, potrivit art. 2539 C.civ.

3. Efectele uzucapiunii de foarte scurtă durată

Alături de anumite condiții ale uzucapiunii simplificate, art. 13 alin. (7) lit. a) din Legea nr. 7/1996 prevede și efectele acestei instituții specifice în sensul că „în toate cazurile în care s-a notat posesia în cartea funciară, dreptul de proprietate va putea fi intabulat ulterior, (…) din oficiu, la împlinirea unui termen de 3 ani de la momentul notării în cartea funciară, dacă nu a fost notat niciun litigiu prin care se contestă înscrierile din cartea funciară. În acest caz, prin derogare de la reglementările referitoare la uzucapiune, dreptul de proprietate se consideră dobândit prin efectul legii și de la data împlinirii acestui termen, fără nicio altă justificare sau procedură.”.

Din interpretarea acestei dispoziții legale se poate reține că, dacă sunt îndeplinite condițiile privitoare la posesia utilă, la notarea acestei posesii în cartea funciară și la necontestarea cu succes a acestei notări, principalele efecte ale întregii proceduri sunt: 1. Efectul achizitiv și extinctiv – dobândirea[28] de către persoana înscrisă ca posesor a dreptului de proprietate asupra imobilului în cauză și stingerea dreptului adevăratului proprietar și 2. Intabularea din oficiu a dreptului de proprietate pe numele posesorului.

Vom analiza în continuarea numai unele aspecte esențiale ale efectului achizitiv și extinctiv al uzucapiunii de foarte scurtă durată.

3.1. Efectul achizitiv și exctinctiv

Efectul esențial al întregii proceduri de uzucapiune simplificată este cel al dobândirii dreptului de proprietate asupra imobilului de către posesorul înscris în cartea funciară, a cărui posesie nu a fost contestată cu succes în termenul prevăzut de lege.

Fiind vorba de o prescripție achizitivă, și în cazul uzucapiunii simplificate funcționează efectul corelativ exctinctiv al dreptului de proprietate al adevăratului proprietar care, după expirarea termenului de 3 ani, „(…) nu mai are la îndemână o acțiune de fond pentru realizarea dreptului propriu, însoțită sau urmată de o cerere de rectificare a cărții funciare în mod corespunzător. Această soluție este logică și echitabilă. Ea este logică pentru că la data producerii efectului dobânditor de proprietate în patrimoniul posesorului, adică în momentul expirării termenului de 3 ani (n.n.), se produce și efectul extinctiv al dreptului de proprietate în patrimoniul proprietarului inițial. Soluția este și echitabilă, pentru că acest proprietar nu a făcut niciun demers pentru recunoașterea dreptului său de proprietate nici în cadrul procedurii de înregistrare sistematică, nici timp de 3 ani (n.n.) de la data deschiderii cărții funciare în care s-a înscris posesia”[29].

Deși art. 13 alin. (7) lit. a) din Legea nr. 7/1996 prevede că dreptul de proprietate se consideră dobândit „prin efectul legii” și prin derogare de la reglementările referitoare la uzucapiune, considerăm totuși că acest efect achizitiv se produce în temeiul uzucapiunii simplificate, așa cum este ea reglementată de Legea nr. 7/1996. Deci, dreptul de proprietate nu se dobândește „prin efectul legii” în sine, ca atare, în sensul că legea este mijlocul specific de dobândirea a proprietății, ci prin intermediul uzucapiunii simplificate în maniera în care este reglementată această instituție în Legea nr. 7/1996. Într-adevăr, în acord cu alți autori[30], considerăm că simpla mențiune a legii în sensul că se derogă de la reglementările referitoare la uzucapiune nu este suficientă pentru a se contesta natura juridică de uzucapiune a acestui mijloc de dobândire a proprietății. Prin dispozițiile legii se derogă numai de la prevederile legale ale uzucapiunii clasice reglementate de Codul civil, ajungându-se astfel prin Legea nr. 7/1996 la consacrarea unei uzucapiuni specifice, simplificate, de „foarte scurtă durată”, așa cum noi am denumit-o.

În acest context, apreciem că sintagma „prin efectul legii” din art. 13 alin. (7) lit. a) partea finală din Legea nr. 7/1996 trebuie interpretată în sensul că dobândirea dreptului de proprietate se produce de drept, „fără nicio altă justificare sau procedură” și nu în sensul că mijlocul de dobândire a dreptului de proprietate este legea în sine, ca atare.


[19] C. Bîrsan, Drept civil. Drepturi reale principale în reglementarea noului Cod civil, Ed. Hamangiu, 2013, București, p. 340.

[20] Ibidem, p. 343.

[21] Ibidem.

[22] Pentru detalii referitoare la regimurile matrimoniale, N.-C. Aniței, Considerații privind convenția matrimonială potrivit dispozițiilor din noul Cod civil, 2011, Jurnalul de Studii Juridice nr. 6/2011, Ed. Lumen, pp. 95-131.

[23] Pentru detalii, Fl. Moțiu, Contracte speciale, ed. a IV-a revăzută și adăugită, Ed. Universul Juridic, 2015, București, p. 152.

[24] G. Boroi, C.A. Anghelescu, Drept civil. Partea generală, Ed. Hamangiu, 2012, București, p. 78.

[25] C. Drăgușin, Comentariile Codului civil, Posesia. Uzucapiunea (art.916-952), Ed. Hamangiu, 2012, București, p. 151.

[26] V. Stoica, Înscrierea posesiei în cartea funciară în cadrul înregistrării sistematice și al înregistrării sporadice, 2018, R.R.D.P. nr. 2/2018, p. 176.

[27] Pentru detalii cu privire rectificarea înscrierilor de carte funciară, M. Nicolae, Tratat de publicitate imobiliară, vol. I, ed. a 2-a revăzută și adăugită, Ed. Universul Juridic, 2011, București, pp. 563 și urm.

[28] Pentru detalii referitoare la efectele uzucapiunii în general, C. Bîrsan, Drept civil. Drepturi reale principale în reglementarea noului Cod civil, Ed. Hamangiu, 2013, București, p. 399 și urm.; C.A. Anghelescu, B. Nazat, Drept civil. Drepturi reale principale, ed. a 2-a revizuită și adăugită, Ed. Hamangiu, 2013, București, p. 272 și urm; V. Stoica, Drept civil. Drepturi reale principale, Ed. C.H. Beck, 2009, p. 367 și urm.

[29] V. Stoica, Înscrierea posesiei în cartea funciară în cadrul înregistrării sistematice și al înregistrării sporadice, 2018, R.R.D.P. nr. 2/2018, p. 179.

[30] Ibidem, p. 169.

Condițiile și efectele uzucapiunii de „foarte scurtă durată” în reglementarea actuală a Legii nr. 7/1996 was last modified: septembrie 16th, 2020 by Cristian Alexandru Mitroi

Numai utilizatorii autentificați pot scrie comentarii