Condițiile și efectele uzucapiunii de „foarte scurtă durată” în reglementarea actuală a Legii nr. 7/1996

1. Precizări preliminare

Așa cum am mai arătat cu un alt prilej[1], art. 41 alin. (8) și (9) și art. 13 alin. (7) din Legea nr. 7/1996[2] reglementează un nou tip de uzucapiune, mai energică și mai la îndemâna persoanelor interesate de dobândirea dreptului de proprietate asupra imobilelor, uzucapiune pe care am denumit-o uzucapiunea de foarte scurtă durată.

Am susținut[3], așadar, că uzucapiunea de foarte scurtă durată, reglementată de dispozițiile Legii nr. 7/1996, poate fi considerată o uzucapiune simplificată, specifică, care reprezintă un mod special de dobândire a dreptului de proprietate cu privire la imobile, în principiu, neînscrise în cartea funciară și pentru care nu există acte de proprietate, prin posesia notată în cartea funciară în mod neîntrerupt pe o perioadă de 3 ani. În privința domeniului de aplicare, am arătat că uzucapiunea analizată se aplică numai pentru dobândirea dreptului de proprietate, în cazul operațiunii de înregistrare sporadică, cu privire la imobile terenuri, cu sau fără construcții, care pot forma obiectul proprietății private, neînscrise în cartea funciară sau înscrise în cartea funciară deschisă în baza Decretului-lege nr. 115/1938, în condițiile legii.

Fiind clarificate natura juridică și domeniul de aplicare al acestui mijloc specific de dobândire a dreptului de proprietate, în continuare considerăm că este necesar să analizăm condițiile și efectele uzucapiunii de foarte scurtă durată.

2. Condițiile uzucapiunii de „foarte scurtă durată”

 2.1. Sediul reglementării condițiilor uzucapiunii de foarte scurtă durată

Condițiile prevăzute de lege pentru funcționarea uzucapiunii de foarte scurtă durată pot fi regăsite în formularea art. 41 alin. (8) și art. 13 alin. (7) lit. a) din Legea nr. 7/1996.

Astfel, potrivit art. 41 alin. (8) din Legea nr. 7/1996, „în cazul proprietății private, în lipsa actelor de proprietate asupra imobilelor neînscrise în cartea funciară sau înscrise în cartea funciară deschisă în baza Decretului-lege nr. 115/1938, în care nu s-au efectuat înscrieri în ultimii 30 de ani anteriori intrării în vigoare a Legii nr. 287/2009, republicată, cu modificările ulterioare, persoana interesată poate solicita notarea posesiei, în baza următoarelor documente: a) documentația cadastrală recepționată de oficiul de cadastru și publicitate imobiliară; b) adeverință eliberată de primăria în a cărei rază teritorială este situat imobilul, din care să rezulte că: (i) posesorul a plătit taxele și impozitele locale ca un adevărat proprietar; (ii) imobilul nu face parte din domeniul public al statului sau al unităților administrativ-teritoriale; c) proces-verbal de vecinătate, cu semnăturile tuturor proprietarilor imobilelor învecinate; d) declarația pe propria răspundere a posesorului, dată în formă autentică, prin care acesta declară că: (i) posedă imobilul ca un adevărat proprietar; (ii) este sau nu căsătorit; în cazul în care este căsătorit, va preciza și regimul matrimonial; (iii) nu a înstrăinat sau grevat imobilul; (iv) imobilul nu a fost scos din circuitul juridic; (v) imobilul nu face obiectul vreunui litigiu; (vi) imobilul este deținut sau nu pe cote-părți; în cazul în care imobilul este deținut pe cote-părți, toți posesorii vor declara întinderea cotelor; e) înscrisul doveditor al posesiei, indiferent de forma în care este întocmit, atunci când acesta există; f) copia de pe actele de identitate și stare civilă; g) extrasul de carte funciară pentru informare, după caz.”.

De asemenea, art. 13 alin. (7) lit. a) din Legea nr. 7/1996 prevede că „în toate cazurile în care s-a notat posesia în cartea funciară, dreptul de proprietate va putea fi intabulat ulterior, (…) din oficiu, la împlinirea unui termen de 3 ani de la momentul notării în cartea funciară, dacă nu a fost notat niciun litigiu prin care se contestă înscrierile din cartea funciară.(…)”.

2.2. Analiza condițiilor uzucapiunii de foarte scurtă durată

Desigur că pentru a putea fi aplicată uzucapiunea simplificată, aceasta trebuie să îndepliniească condițiile elementare[4] pentru instituția clasică a uzucapiunii: o posesie utilă exercitată un anumit timp prevăzut de lege și manifestarea unilaterală de voință a posesorului de a invoca beneficiul achizitiv al posesiei.

Numai că, pe lângă condițiile clasice ale uzucapiunii, din interpretarea art. 41 alin. (8) și art. 13 alin. (7) lit. a) din Legea nr. 7/1996, rezultă că prescripția achizitivă de „foarte scurtă durată” analizată presupune îndeplinirea altor două condiții specifice esențiale: 1. Notarea posesiei în cartea funciară și 2. Nenotarea, timp de 3 ani de la înscrierea posesiei, a unui litigiu prin care să se conteste înscrierea posesiei în cartea funciară.

2.2.1. Notarea posesiei în cartea funciară

Pentru funcționarea uzucapiunii simplificate, simpla existență a unei posesii utile nu are nicio relevanță dacă această posesie nu este și notată în cartea funciară a imobilului. Astfel, nu are nicio relevanță durata posesiei anterioare notării în cartea funciară, ci importante sunt durata posesiei și calitatea acesteia după notarea ei în cartea funciară.

Deci, pe lângă condiția utilității posesiei, uzucapiunea simplificată pare să ceară o condiție suplimentară – condiția notării posesiei în cartea funciară.

A) Noțiunea de notare a posesiei în cartea funciară

Notarea posesiei este tot o înscriere în cartea funciară numai că „această înscriere nu este o intabulare, (…) tocmai pentru că nu are ca obiect un drept tabular, ci are ca obiect o stare de fapt”[5].

Într-adevăr, potrivit art. 24 alin. (1) din Legea nr. 7/1996, în acord cu prevederile art. 881 alin. (1) C.civ., înscrierile în cartea funciară sunt: intabularea, înscrierea provizorie și notarea[6].

Din interpretarea art. 881 alin. (1), (2) și (3) C.civ. și art. 17 din Regulamentul din data de 9 iulie 2014 de avizare, recepție și înscriere în evidențele de cadastru și carte funciară[7], putem reține că notarea reprezintă o înscriere în cartea funciară cu efect de opozabilitate sau informare, care se face numai în cazurile anume prevăzute de lege și care nu privește drepturile tabulare, ci se referă numai la anumite drepturi, acte, fapte sau raporturi juridice în legătură cu imobilele înscrise în cartea funciară.

În cazul analizat, notarea va privi un anumit fapt juridic, respectiv posesia imobilului, iar posibilitatea efectuării acestei notări este expres prevăzută de art. 41 alin. (8) din Legea nr. 7/1996.

B) Titularii cererii de notare posesiei în cartea funciară

În primul rând, trebuie reținut că notarea posesiei în cartea funciară nu se face din oficiu, ci numai la cerere, devenind astfel relevantă distincția făcută în doctrină între înregistrarea sistematică și înregistrarea sporadică, diferența esențială constând în „(…) modul de inițiere a acestor proceduri: prima procedură se efectuează din oficiu, iar a doua procedură se efectuează la cerere”[8].

În al doilea rând, trebuie observat că art. 41 alin. (8) din Legea nr. 7/1996 recunoaște posibilitatea formulării unei cereri de înscriere a posesiei în cartea funciară pentru orice persoană interesată.

Sigur că în noțiunea de „persoană interesată” în notarea posesiei în cartea funciară este inclus, în principal, posesorul imobilului care nu deține un titlu de proprietate cu privire la acest imobil, astfel încât titularul cererii de înscriere a posesiei în cartea funciară poate fi chiar posesorul imobilului respectiv, care dorește să își procure un titlu de proprietate prin intermediul uzucapiunii simplificate și, în cele din urmă, să își intabuleze acest drept în cartea funciară.

În noțiunea de „persoană interesată” care ar putea fi titulari ai cererii de notare a posesiei în cartea funciară pot fi incluși și creditorii posesorului imobilului în cazul în care ar fi îndeplinite condițiile acțiunii oblice[9].

Deși posesia este o stare de fapt și nu un drept al posesorului, acțiunea oblică reglementată de art. 1560 și urm. C.civ. ar putea fi aplicabilă în situația notării posesiei debitorului în cartea funciară în vederea uzucapiunii simplificate întrucât prin acțiunea subrogatorie nu se are în vedere posesia în sine, ci exercitarea dreptului potestativ al debitorului posesor pasiv de a invoca uzucapiunea simplificată. Într-adevăr, s-a stabilit în doctrină că „(…) din faptul juridic în sens restrâns care este posesia, cu toate determinările cerute de lege, se naște mai întâi un drept potestativ în beneficiul posesorului”[10]. Acest drept potestativ care include componenta dreptului de a cere notarea posesiei în cartea funciară în vederea uzucapiunii simplificate, nefiind în opinia noastră un drept strâns legat de persoana posesorului, ar putea fi exercitat, pe calea acțiunii oblice, desigur dacă toate condițiile art. 1560 și urm. C.civ. sunt îndeplinite.

În acest sens, doctrina relevantă[11] a susținut posibilitatea invocării uzucapiunii de către creditorii chirografari ai posesorului. În opinia noastră, nu numai creditorii chirografari pot solicita notarea posesiei debitorului lor în vederea uzucapiunii simplificate ci și creditorii garantați, întrucât nu există niciun temei pentru a face o astfel de distincție, atât timp cât condițiile acțiunii subrogatorii sunt îndeplinite iar art. 1560 C.civ. nu se referă numai la creditorii chirografari.

C) Documentele necesare notării posesiei în cartea funciară

Persoana interesată poate solicita notarea posesiei în cartea funciară în baza anumitor documente prevăzute de art. 41 alin. (8) din Legea nr. 7/1996, iar în continuare le vom analiza pe cele mai importante.

a) Documentația cadastrală recepționată de oficiul de cadastru și publicitate imobiliară

Întrucât notarea posesiei nu se poate face decât după deschiderea unei cărți funciare pentru imobilul respectiv, la rândul său, deschiderea cărții funciare nu poate avea loc decât după ce a fost întocmită documentația cadastrală necesară.

Conform art. 22 din Regulamentul din data de 9 iulie 2014 de avizare, recepție și înscriere în evidențele de cadastru și carte funciară[12], „documentația cadastrală este ansamblul înscrisurilor tehnice, juridice și administrative necesare înregistrării imobilului la cerere în sistemul integrat de cadastru și carte funciară, prin care se constată situația reală din teren.”.

Însă nu este vorba de orice documentație cadastrală[13], ci de o documentație cadastrală de primă înscriere în cartea funciară care ar trebui să conțină potrivit art. 83 alin. (1) din Regulamentul din data de 9 iulie 2014 anumite documente[14], în funcție de situație.

 b) Adeverință eliberată de primăria în a cărei rază teritorială este situat imobilul, din care să rezulte că:

 (i) posesorul a plătit taxele și impozitele locale ca un adevărat proprietar;

Cu privire la această mențiune din adeverința eliberată de primărie, observăm că ea ar trebui să ateste că posesorul a achitat taxele și impozitele „ca un adevărat proprietar”, deși nu este. Această din urmă sintagmă („ca un adevărat proprietar”) duce la concluzia că taxele și impozitele achitate trebuie să fi fost plătite pentru imobilul pentru care se solicită notarea posesiei în cartea funciară și pentru care, prin ipoteză, nu există titlu de proprietate.

Prin atestarea plății de către posesor a taxelor și impozitelor pentru imobilul posedat, se urmărește dovedirea elementului intențional al posesiei, respectiv animus domini sau animus possidendi [15] care reprezintă atitudinea psihologică a posesorului constând în intenția de a stăpâni bunul ca un adevărat proprietar deși nu are această calitate.

Numai că, în opinia noastră, atestarea plății impozitelor și taxelor pentru imobil, este greu, dacă nu chiar imposibil de efectuat întrucât, în lipsa dovezilor de proprietate cu privire la imobil, deschiderea rolului fiscal este cu neputință.

Într-adevăr, conform art. 466 alin. (1) C.fisc. „impozitul pe teren este datorat (…) de persoana care are în proprietate terenul (…)”. Or, în situația analizată persoana interesată nu are în proprietate terenul, ci are doar posesia acestui teren. Mai mult decât atât, conform art. 89 alin. (2) din H.G. nr. 1/2016[16] pentru aprobarea Normelor metodologice de aplicare a Legii nr. 227/2015 privind Codul fiscal, înregistrarea în evidențele specifice se realizează de către contribuabili „prin depunerea unor declarații la care se anexează copii după acte, certificate de conformitate cu originalul (…) prin care se atestă proprietatea persoanelor asupra terenurilor în cauză (…)”. Astfel, având în vedere că persoana interesată în notarea posesiei în cartea funciară nu deține acte care atestă proprietatea asupra imobilului, declararea imobilului în vederea achitării taxelor și impozitelor pare imposibilă.

(ii) imobilul nu face parte din domeniul public al statului sau al unităților administrativ-teritoriale

Această condiție este una firească având în vedere că, în mod tradițional, uzucapiunea nu poate opera cu privire la imobilele proprietate publică. Astfel, art. 861 alin. (1) și (2) C.civ. prevede în mod clar faptul că bunurile proprietate publică sunt inalienabile, imprescriptibile și insesizabile și nu pot fi dobândite de terți prin uzucapiune. Conform art. 858 C.civ., bunurile proprietate publică sunt bunuri care, prin natura lor sau prin declarația legii, sunt de uz sau de interes public. În acest context, trebuie să menționăm că Legea nr. 213/1998 privind bunurile proprietate publică[17] a fost abrogată în mare parte prin O.U.G. nr. 57/2019 privind Codul administrativ[18], iar bunurile domeniului public au fost stabilite prin art. 286 alin. (1) C.adm., în sensul că acestea sunt „bunurile prevăzute la art. 136 alin. (3) din Constituție, din cele stabilite în anexele nr. 2-4 (la C.adm. n.n.) și din orice alte bunuri care, potrivit legii sau prin natura lor, sunt de uz sau de interes public, și sunt dobândite de stat sau de unitățile administrativ-teritoriale prin unul dintre modurile prevăzute de lege.”

DOWNLOAD FULL ARTICLE

[1] C.A. Mitroi, Uzucapiunea de „foarte scurtă durată” în reglementarea actuală a Legii nr. 7/1996. Natura juridică și domeniul de aplicare, 2020, Revista Universul Juridic nr. 6/2020, https://www.universuljuridic.ro/uzucapiunea-de-foarte-scurta-durata-in-reglementarea-actuala-a-legii-nr-7-1996-natura-juridica-si-domeniul-de-aplicare/.

[2] Legea cadastrului și a publicității imobiliare nr. 7 din 13 martie 1996, republicată (M. Of. nr. 720 din 24 septembrie 2015).

[3] C.A. Mitroi, Uzucapiunea de „foarte scurtă durată” în reglementarea actuală a Legii nr. 7/1996. Natura juridică și domeniul de aplicare, 2020, Revista Universul Juridic nr. 6/2020, https://www.universuljuridic.ro/uzucapiunea-de-foarte-scurta-durata-in-reglementarea-actuala-a-legii-nr-7-1996-natura-juridica-si-domeniul-de-aplicare/.

[4] V. Stoica, Drept civil. Drepturi reale principale, Ed. C.H. Beck, 2009, București, p. 351.

[5] V. Stoica, Înscrierea posesiei în cartea funciară în cadrul înregistrării sistematice și al înregistrării sporadice, 2018, R.R.D.P. nr. 2/2018, p. 176.

[6] Pentru detalii cu privire la înscrierile în cartea funciară, M. Nicolae, Tratat de publicitate imobiliară, vol. II, ed. a 2-a revăzută și adăugită, Ed. Universul Juridic, 2011, București, pp. 470 și urm.

[7] Aprobat prin Ordinul A.N.C.P.I. nr. 700/2014 din 9 iulie 2014 privind aprobarea Regulamentului de avizare, recepție și înscriere în evidențele de cadastru și carte funciară (M. Of. nr. 571 bis din 31 iulie 2014).

[8] V. Stoica, Înscrierea posesiei în cartea funciară în cadrul înregistrării sistematice și al înregistrării sporadice, 2018, R.R.D.P. nr. 2/2018, p. 173.

[9] Pentru detalii cu privire la acțiunea oblică, L. Pop, I.-Fl. Popa, S.I. Vidu, Tratat elementar de drept civil. Obligațiile, Ed. Universul Juridic, 2012, București, pp. 761-766.

[10] V. Stoica, Drept civil. Drepturi reale principale, Ed. C.H. Beck, 2009, București, p. 351.

[11] Ibidem.

[12] Aprobat prin Ordinul A.N.C.P.I. nr. 700/2014 privind aprobarea Regulamentului de avizare, recepție și înscriere în evidențele de cadastru și carte funciară (M. Of. nr. 571 bis din 31 iulie 2014).

[13] Potrivit art. 23 alin. (1) din Ordinul A.N.C.P.I. nr. 700/2014 din 9 iulie 2014 privind aprobarea Regulamentului de avizare, recepție și înscriere în evidențele de cadastru și carte funciară, documentațiile cadastrale întocmite la cerere, în vederea înscrierii în evidențele de cadastru și carte funciară, pot fi: a) documentație pentru prima înscriere în sistemul integrat de cadastru și carte funciară; b) documentație pentru actualizarea informațiilor cadastrale ale imobilelor înscrise în evidențele de cadastru și carte funciară; c) documentație de identificare a amplasamentului imobilului situat pe alt UAT decât cel în evidența căruia a fost înregistrat în cartea funciară; d) documentație întocmită în vederea atribuirii numărului cadastral, fără înscriere în cartea funciară; e) documentație pentru dezlipire/alipire teren; f) documentație de prima înregistrare UI; g) documentație pentru apartamentare; h) documentație pentru subapartamentare/alipire UI; i) documentație pentru reapartamentare; j) documentație în vederea reconstituirii cărții funciare pierdute, distruse sau sustrase.

[14] Conform art. 83 alin. 1 din Regulamentul din data de 9 iulie 2014 documentația cadastrală de primă înscriere conține: a) Borderou; b) Dovada achitării tarifului, dacă este cazul; c) Cererea de recepție și înscriere; d) Declarația pe proprie răspundere cu privire la identificarea imobilului măsurat; e) Copiile actelor de identitate ale proprietarilor și ale altor titulari de drepturi reale persoane fizice/adeverință emisă de către Serviciul Public Comunitar de Evidența Populației din care să rezulte datele de identificare sau certificatul constatator, în cazul persoanelor juridice; f) Copia extrasului de carte funciară pentru informare sau copia cărții funciare, dacă este cazul; g) Certificatul fiscal eliberat de primăria în circumscripția căreia se află imobilul respectiv; h) Originalul sau copia legalizată a înscrisurilor în temeiul cărora se solicită înscrierea – în cazul analizat de noi, aceste documente vor lipsi; i) Calculul analitic al suprafețelor; j) Memoriul tehnic; k) Planul de amplasament și delimitare; l) certificatul de căsătorie în copie legalizată când este cazul.

[15] C. Bîrsan, Drept civil. Drepturi reale principale în reglementarea noului Cod civil, Ed. Hamangiu, 2013, București, p. 340.

[16] (M. Of. nr. 22 din 13 ianuarie 2016).

[17] (M. Of. nr. 448 din 24 noiembrie 1998).

[18] (M. Of. nr. 555 din 5 iulie 2019).

Condițiile și efectele uzucapiunii de „foarte scurtă durată” în reglementarea actuală a Legii nr. 7/1996 was last modified: septembrie 16th, 2020 by Cristian Alexandru Mitroi

Numai utilizatorii autentificați pot scrie comentarii