Aspecte în legătură cu sublocațiunea și cesiunea contractului de locațiune
Ioana Nicolae - septembrie 1, 2018 Summary
Because the contract of lease is not concluded, in principle, in consideration of the
person, the legislator alloes sublocation and assignment of the contract of lease. In the
present study we intend to present the required conditions of validity for sublocation and
assignment of the contract of lease, the cases where t is forbidden sublocation and
assignment of the contract of lease, as the case, as well as the particularities of each of these
legal institutions.
Keywords: contract of renting of goods, sublocation, assignment of debt, assignment of
lease, the prohibition of sublocation and assignment of the contract of lease.
1. Considerații privind sublocațiunea și cesiunea contractului de locațiune
Printre caracterele juridice ale contractului de locațiune nu se regăsește, de regulă, caracterul intuitu personae al acestuia, fapt care are drept consecință posibilitatea ca locatarul să subcontracteze sau să cedeze contractul de locațiune. Astfel, posibilitatea de transfer a folosinței se întemeiază pe lipsa caracterului personal al contractului[1]. Așa cum s-a subliniat în doctrină[2], atât sublocațiunea, cât și cesiunea locațiunii fac parte din categoria subcontractelor, întrucât își întemeiază existența pe câte un contract de locațiune principal.
Potrivit art. 1805 C. civ., locatarul poate să încheie o sublocaţiune totală sau parţială ori chiar să cedeze locaţiunea, în tot sau în parte, unei alte persoane, dacă această facultate nu i-a fost interzisă în mod expres. Cu toate acestea, dacă bunul este mobil, sublocaţiunea ori cesiunea nu este permisă decât cu acordul scris al locatorului. Așadar, potrivit textului legal amintit, locatarul va putea să încheie o sublocaţiune, aceasta putând fi totală sau parţială, după caz, respectiv dreptulul de folosinţă al locatarului se va transmite, în întregime sau numai în parte, unei terțe persoane, fie va putea să cedeze locaţiunea unei terțe persoane, cesiunea putând fi la rândul ei totală sau parțială.
Legiuitorul a reglementat în cuprinsul art. 1806 C. civ., purtând denumirea marginală „interdicţia sublocaţiunii şi a cesiunii” cazurile în care aceste operațiuni nu sunt permise. Astfel, interdicţia de a încheia o sublocaţiune o include şi pe aceea de a ceda locaţiunea. Interdicţia de a ceda locaţiunea nu o include pe aceea de a încheia o sublocaţiune.
Interdicţia de a încheia o sublocaţiune priveşte atât sublocaţiunea totală, cât şi pe cea parţială. Interdicţia de a ceda locaţiunea priveşte atât cesiunea totală, cât şi pe cea parţială.
Este de precizat că aceste interdicții trebuie să fie expres prevăzute în contract. Cu toate acestea, este de precizat că interdicția de a încheia o sublocațiune o include și pe aceea de cesiune a contractului. În schimb, interdicția de a cesiona contractul nu aduce atingere dreptului de a încheia o sublocațiune. Apreciem, alături de alți autori[3], că interdicția sublocațiunii transformă contractul de locațiune într-un contract intuitu personae.
În privința condițiilor de valabilitate impuse sublocațiunii și cesiunii contractului de locațiune, vom reține faptul că, în primul rând, acestea nu trebuie să fi fost interzise în mod expres prin contractul principal, în al doilea rând, în privința bunurilor mobile este necesar, în plus, şi acordul scris al locatorului (acesta poate fi dat fie la încheierea contractului, fie ulterior), precum și faptul că în al treilea rând, acestea să nu fie convenite în condiţii care contravin condiţiilor stipulate în contractul principal[4].
În ipoteza în care locatarul nu respectă condițiile stabilite prin contractul principal, locatorul are un drept de opţiune, putând solicita, fie executarea obligaţiilor izvorând din contractul principal de locaţiune, fie rezilierea şi daune-interese pentru neexecutarea obligaţiilor rezultând din contractul principal de locaţiune[5].
Vom defini sublocațiunea ca fiind un contract de locațiune încheiat între locatarul principal, care are în cadrul acestui nou contract calitatea de locator, și terțul sublocator, care are calitatea de locatar. Sublocațiunea reprezintă un contract nou, care va produce între părți aceleași efecte juridice ca orice locațiune[6]. Așadar, locatarul inițial poate fi numit și sublocator, iar noul locatar poate fi numit sublocatar[7]. Astfel cum am precizat anterior, sublocațiunea poate fi totală sau parțială. În acest contract de sublocațiune, chiar dacă locatorul din contractul principal nu este parte, totuși, sublocațiunea va genera anumite efecte în privința acestuia. Potrivit art. 1807 C. civ., în caz de neplată a chiriei cuvenite în temeiul locaţiunii, locatorul îl poate urmări pe sublocatar până la concurenţa chiriei pe care acesta din urmă o datorează locatarului principal. Plata anticipată a chiriei către locatarul principal nu poate fi opusă locatorului.
Locatorul îşi păstrează dreptul prevăzut la alin. (1) atunci când creanţa având ca obiect chiria datorată în temeiul sublocaţiunii a fost cedată.
Locatorul poate, de asemenea, să se îndrepte direct împotriva sublocatarului pentru a-l constrânge la executarea celorlalte obligaţii asumate prin contractul de sublocaţiune.
Așadar, locatorul are o acțiune directă[8] împotriva sublocatarului, chiar dacă nu este parte în contractul de sublocațiune, putând pretinde plata chiriei în ipoteza în care locatarul principal nu a achitat-o și de asemenea, îi va putea solicita executarea celorlalte obligaţii asumate prin contractul de sublocaţiune.
Cesiunea unui contract are ca obiect înlocuirea unei părți contractante de către un terț, în cursul executării contractului[9]. Cesiunea contractului de locațiune de către locatar nu este un nou contract de locaţiune, ci este o operaţiune juridică prin care se realizează substituirea unui terţ în raporturile născute din contractul de locaţiune preexistent, potrivit art. 1315 alin. (10) C. civ.[10], cu o particularitate, deoarece consimțământul cocontractantului (cedat, în speță, al locatorului) este nu numai prealabil, ci și tacit[11]. Cesiunea contractului de locațiune poate fi, la rândul ei, totală sau parțială. În ipoteza unei cesiuni parțiale a contractului de locațiune, locatarul va păstra o parte din drepturile și obligațiile contractate cu locatorul, dar va transfera cesionarului cealaltă parte[12].
Potrivit art. 1808 C. civ., prin cesiunea contractului de locaţiune de către locatar, cesionarul dobândeşte drepturile şi este ţinut de obligaţiile locatarului izvorâte din contractul de locaţiune.
Dispoziţiile privind cesiunea contractului se aplică în mod corespunzător.
Astfel, în ipoteza cesiunii contractului de locațiune sunt aplicabile dispozițiile art. 1315-1320 C. civ., care reglemenează cesiunea contractului.
Reamintim că, în ipoteza în care este interzisă sublocațiunea, această interdicție se extinde și în privința cesiunii contractului de locațiune, dar că interdicția de a cesiona contractul de locațiune nu se referă și la interdicția sublocațiunii.
Așa cum s-a surprins în doctrină[13], spre deosebire de sublocațiune, care reprezintă un nou contract de locațiune, cesiunea constituie o vânzare a dreptului de folosință adică o cesiune de creanță cu titlu oneros.
O parte poate să îşi substituie un terţ în raporturile născute dintr-un contract numai dacă prestaţiile nu au fost încă integral executate, iar cealaltă parte consimte la aceasta, potrivit art. 1315 alin. (1) C. civ.
În ceea ce privește forma cesiunii, potrivit art. 1316 C. civ., cesiunea contractului şi acceptarea acesteia de către contractantul cedat trebuie încheiate în forma cerută de lege pentru validitatea contractului cedat.
Momentul la care se realizează cesiunea este stipulat în art. 1317 alin. (1) C. civ. Astfel, dacă o parte a consimţit, în mod anticipat, ca partea cealaltă să îşi poată substitui un terţ în raporturile născute din contract, cesiunea produce efecte faţă de acea parte din momentul în care substituirea îi este notificată ori, după caz, din momentul în care o acceptă.
Cedentul este liberat de obligaţiile sale faţă de contractantul cedat din momentul în care substituirea îşi produce efectele faţă de acesta, potrivit art. 1318 alin. (1) C. civ. Potrivit art. 1318 alin. (2) C. civ., în cazul în care a declarat că nu îl liberează pe cedent, contractantul cedat se poate îndrepta împotriva acestuia atunci când cesionarul nu îşi execută obligaţiile. În acest caz, contractantul cedat trebuie, sub sancţiunea pierderii dreptului de regres împotriva cedentului, să îi notifice neexecutarea obligaţiilor de către cesionar, în termen de 15 zile de la data neexecutării sau, după caz, de la data la care a cunoscut faptul neexecutării. Așa cum s-a surprins în doctrină[14], declarația este valabilă dacă e făcută într-un termen scurt, rezonabil care curge de la formalitatea prin care cesiunea locațiunii produce efecte față de locatorul cedat.
De asemenea, potrivit art. 1319 C. civ., contractantul cedat poate opune cesionarului toate excepţiile ce rezultă din contract. Contractantul cedat nu poate invoca, însă, faţă de cesionar, vicii de consimţământ, precum şi orice apărări sau excepţii născute din raporturile sale cu cedentul decât dacă şi-a rezervat acest drept atunci când a consimţit la substituire.
Potrivit art. 1320 alin. (1) C. civ., cedentul garantează validitatea contractului. Justificarea acestei prevederi legale rezidă în aceea că cesiunea contractului de locațiune este cu executare uno ictu, iar cedentul garantează exclusiv existența dreptului de folosință, așa cum acesta există la momentul efectuării cesiunii contractului. Art. 1320 alin. (2) C. civ., stipulează că, atunci când cedentul garantează executarea contractului, acesta va fi ţinut ca un fideiusor pentru obligaţiile contractantului cedat.
Dovada efectuării unei cesiuni a locațiunii se va face în condițiile aplicabile oricărui contract de vânzare, iar nu în condițiile de probațiune cerute de lege pentru contractul de locațiune, putându-se realiza și duble cesiuni[15]. Regulile cesiunii prezentate anterior se aplică și în ipoteza în care dreptul de folosință se transmite în schimbul unui alt drept de folosință, adică în cazul dublei cesiuni[16]. Se impune a preciza în acest sens că, în ipoteza contractului de sublocațiune, se aplică regulile de probațiune prevăzute de lege în cazul contractului de locațiune.
2. Concluzii
Prezentul studiu și-a propus a analiza atât sublocațiunea cât și cesiunea contractului de locațiune, cu prezentarea condițiilor de valabilitate incidente și deopotrivă a particularităților care caracterizează fiecare instituție juridică, pentru că cele două instituții juridice au regim juridic diferit și pe cale de consecință generează și efecte distincte. De asemenea, au fost prezentate cazurile în care este interzisă sublocațiunea sau cesiunea contractului de locațiune. Toate aceste aspecte au relevanță atât teoretică, cât mai ales practică, în litigiile generate din încheierea contractului de locațiune și ulterior de sublocațiune sau de cesiune a contractului de locațiune, după caz.
Bibliografie:
1. G. Boroi, M.M. Pivinceru, C.A. Anghelescu, B. Nazat, I. Nicolae, T.V. Rădulescu, Fișe de drept civil, ediția a 2-a, revizuită și adăugită, Ed. Hamangiu, București, 2017.
2. F. Moțiu, Contracte speciale. Curs universitar, Ed. Universul Juridic, București, 2015.
3. L. Stănciulescu, Curs de drept civil. Contracte, ediția a 2-a, revizuită și adăugită, Ed. Hamangiu, București, 2014.
4. R. Dincă, Contractele civile speciale în noul Cod civil, Ed. Universul Juridic, București, 2013.
5. T. Prescure, Curs de contracte civile, Ed. Hamangiu, București, 2012.
6. G. Boroi, C.A. Anghelescu, Curs de drept civil. Partea generală, ediția a 2-a, revizuită și adăugită, Ed. Hamangiu, București, 2012.
7. Fr. Deak, Tratat de drept civil. Contracte speciale, Ed. Actami, București, 1996.
[1] R. Dincă, Contractele civile speciale în noul Cod civil, Ed. Universul Juridic, 2013, p. 189.
[2] L. Stănciulescu, Curs de drept civil. Contracte, ediția a 2-a, revizuită și adăugită, Ed. Hamangiu, București, 2014, p. 303.
[3] T. Prescure, Curs de contracte civile, Ed. Hamangiu, București, 2012, p. 120.
[4] Spre exemplu, dacă s-a închiriat un apartament de locuit, acesta nu va putea fi subînchiriat în alt scop, cum ar fi spațiu producție, spațiu comercial etc. De asemenea, prin contractul de sublocațiune nu se va putea stipula o perioadă contractuală mai lungă decât cea din contractul principal. Încheierea unor contracte de sublocațiune de acest gen, apreciem că ar contraveni condițiilor stipulate în contractul principal.
[5] G. Boroi, I. Nicolae în G. Boroi, M.M. Pivinceru, C.A. Anghelescu, B. Nazat, I. Nicolae, T.V. Rădulescu, Fișe de drept civil, ediția a 2-a, revizuită și adăugită, Ed. Hamangiu, București, 2017, p. 622.
[6] L. Stănciulescu, op. cit., p. 304.
[7] R. Dincă, op. cit., p. 191.
[8] Prin acțiunile directe se desemnează acele situații în care, potrivit legii, o persoană (reclamantul) cheamă în judecată o altă persoană (pârâtul) cu care nu se află în raporturi contractuale, reclamantul fiind în raporturi contractuale cu o altă persoană cu care și pârâtul se află în raporturi contractuale. G. Boroi, C.A. Anghelescu, Curs de drept civil. Partea generală, ediția a 2-a, revizuită și adăugită, Ed. Hamangiu, București, 2012, p. 231. Așa cum precizează autorii amintiți, acțiunile directe reprezintă o excepție de la principiul relativității efectelor actului juridic, respectiv acele situații în care efectele actului juridic se produc și față de alte persoane care nu au participat la încheierea actului respeciv, deci față de alte persoane decât parțile. Idem, p. 228.
[9] L. Stănciulescu, op. cit., p. 305.
[10] Art. 1315. „Noţiune. (1) O parte poate să îşi substituie un terţ în raporturile născute dintr-un contract numai dacă prestaţiile nu au fost încă integral executate, iar cealaltă parte consimte la aceasta.
(2) Sunt exceptate cazurile anume prevăzute de lege”.
[11] G. Boroi, I. Nicolae în G. Boroi ș.a., op. cit., p. 623.
[12] L. Stănciulescu, op. cit., p. 306.
[13] F. Moțiu, Contracte speciale. Curs universitar, Ed. Universul Juridic, București, 2015, p. 166; Fr. Deak, Tratat de drept civil. Contracte speciale, Ed. Actami, București, 1996, p. 154.
[14] R. Dincă, op. cit., p. 191.
[15] T. Prescure, op. cit., p. 122.
[16] Fr. Deak, op. cit., p. 156.
Arhive
- februarie 2024
- ianuarie 2024
- decembrie 2023
- noiembrie 2023
- octombrie 2023
- septembrie 2023
- august 2023
- iulie 2023
- iunie 2023
- mai 2023
- aprilie 2023
- martie 2023
- februarie 2023
- ianuarie 2023
- decembrie 2022
- noiembrie 2022
- octombrie 2022
- septembrie 2022
- august 2022
- iulie 2022
- iunie 2022
- mai 2022
- aprilie 2022
- martie 2022
- februarie 2022
- ianuarie 2022
- decembrie 2021
- noiembrie 2021
- octombrie 2021
- septembrie 2021
- august 2021
- iulie 2021
- iunie 2021
- mai 2021
- aprilie 2021
- martie 2021
- februarie 2021
- ianuarie 2021
- decembrie 2020
- noiembrie 2020
- octombrie 2020
- septembrie 2020
- august 2020
- iulie 2020
- iunie 2020
- mai 2020
- aprilie 2020
- martie 2020
- februarie 2020
- ianuarie 2020
- decembrie 2019
- noiembrie 2019
- octombrie 2019
- septembrie 2019
- august 2019
- iulie 2019
- iunie 2019
- mai 2019
- aprilie 2019
- martie 2019
- februarie 2019
- ianuarie 2019
- decembrie 2018
- noiembrie 2018
- octombrie 2018
- septembrie 2018
- august 2018
- iulie 2018
- iunie 2018
- mai 2018
- aprilie 2018
- martie 2018
- februarie 2018
- ianuarie 2018
- decembrie 2017
- noiembrie 2017
- octombrie 2017
- septembrie 2017
- august 2017
- iulie 2017
- iunie 2017
- mai 2017
- aprilie 2017
- martie 2017
- februarie 2017
- ianuarie 2017
- decembrie 2016
- noiembrie 2016
- octombrie 2016
- septembrie 2016
- august 2016
- iulie 2016
- iunie 2016
- mai 2016
- aprilie 2016
- martie 2016
- februarie 2016
- ianuarie 2016
- decembrie 2015
- noiembrie 2015
- octombrie 2015
- septembrie 2015
- august 2015
- iulie 2015
- iunie 2015
- mai 2015
- aprilie 2015
- martie 2015
- februarie 2015
- ianuarie 2015
Calendar
L | Ma | Mi | J | V | S | D |
---|---|---|---|---|---|---|
1 | 2 | 3 | ||||
4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 | 10 |
11 | 12 | 13 | 14 | 15 | 16 | 17 |
18 | 19 | 20 | 21 | 22 | 23 | 24 |
25 | 26 | 27 | 28 | 29 | 30 | 31 |
Lasă un răspuns
Trebuie să fii autentificat pentru a publica un comentariu.