Actul de adjudecare. Buna-credință a adjudecatarului stinge evicțiunile?! (Partea a III-a)
Răzvan Nicolae Popescu - februarie 4, 20221. Preambul
Actul de adjudecare emis în cadrul unei proceduri de executare silită a unui bun imobil este un act ce se bucură de o reglementare juridică aparte, reglementare care, în practică, suscită o serie de interpretări juridice, de foarte multe ori diametral opuse.
Prezentul material face parte dintr-o serie de trei materiale.
În cuprinsul prezentului material vom prezenta o serie de considerații teoretice și practice referitoare la: (i) verificarea condiției bunei-credințe în cadrul unei acțiuni în evicțiune constând într-o acțiune având ca obiect nulitatea actului de adjudecare ca urmare a anulării actului de proprietate al debitorului executat silit, (ii) verificarea condiției bunei-credințe în cadrul unei acțiuni în evicțiune având ca obiect revendicarea imobiliară promovată de un terț, (iii) verificarea condiției bunei-credințe în cadrul altor acțiuni în evicțiune (ex. acțiunea în simulație, acțiunea în uzucapiune), (iv) justificarea protecției sporite a adjudecatarului, (v) concluzii.
În cuprinsul materialului precedent am prezentat o serie de considerații teoretice și practice referitoare la: (i) condiția bunei-credințe a adjudecatarului, astfel cum aceasta este reținută în practica instanțelor naționale, (ii) verificarea condiției bunei-credințe în cadrul unei acțiuni în evicțiune constând într-o acțiune având ca obiect întoarcerea executării silite.
În cuprinsul primului material am prezentat o serie de considerații teoretice și practice referitoare la: (i) natura juridică a actului de adjudecare (act juridic civil sau alt tip de act), (ii) sediul materiei privind stingerea evicțiunilor îndreptate împotriva adjudecatarului, (iii) ce se înțelege, în concret, prin stingerea evicțiunilor, (iv) data la care operează stingerea evicțiunilor.
2. Acțiunea având ca obiect nulitatea actului de adjudecare ca urmare a anulării actului de proprietate al debitorului asupra imobilului adjudecat (anularea actului subsecvent ca urmare a anulării actului primar)
Situația premisă în cazul unei astfel de acțiuni este simplă: după adjudecarea bunului de către un terț, actul de proprietate al debitorului se desființează cu efect retroactiv pe calea acțiunii în nulitate. Ulterior se solicită instanțelor nulitatea actului de adjudecare (act subsecvent) ca urmare a anulării actului de proprietate al debitorului executat silit (act primar).
Acțiunea are la bază al doilea principiu al efectelor nulității actelor juridice, respectiv principiul anulării actelor subsecvente ca urmare a anulării actului primar, principiu reglementat de art. 1254 alin. (2) din noul C. civ.:
„Desfiinţarea contractului atrage, în condiţiile legii, şi desfiinţarea actelor subsecvente încheiate în baza lui”.
În condițiile dreptului comun, mecanismul nulității actului subsecvent ca urmare a nulității actului primar sunt următoarele: (i) în principiu, față de nulitatea actului primar operează nulitatea tuturor actelor subsecvente, (ii) nulitatea actelor subsecvente nu operează în trei cazuri: 1. rezerva regulilor de carte funciară (mai precis condițiile acțiunii în rectificare), 2. dobândirea cu bună-credință a bunurilor mobile și 3. uzucapiunea.
Noua reglementare a dreptului pozitiv este diferită față de reglementarea existentă sub imperiul vechiului C. civ.
Sub imperiul vechiului C. civ., atât în literatura de specialitate, cât și în practica instanțelor judecătorești, se admitea o altă excepție de la principiul anulării actului subsecvent ca urmare a anulării actului primar, anume când actul subsecvent era un act juridic cu titlu oneros încheiat cu bună-credință:
„Vom reține ca excepții de la principiul resoluto iure dantis, următoarele: … cazul subdobânditorului de bună-credință și cu titlu oneros al unui imobil[1]”.
Obiectul prezentului material se referă la actul de adjudecare privind un bun imobil, caz în care, dintre cele 3 excepții prevăzute mai sus nu poate fi incidentă decât prima: rezerva regulilor de carte funciară.
Cum materia cărții funciare impune cerința bunei-credințe [a se vedea dispozițiile art. 901 alin. (1), 908 alin. (4) și 909 din noul C. civ.] rezultă, la o primă vedere, necesitatea bunei-credințe ca și condiție de operare a dispozițiilor art. 860 din noul C. proc. civ. ar fi necesară.
Cu toate acestea, în practica instanțelor judecătorești încă nu există un consens.
Unele instanțe resping acțiunile ca inadmisibile, pe motiv că actul de adjudecare nu poate fi contestat pe calea dreptului comun, ci numai pe calea contestației la executare:
„Aşadar, ulterior emiterii actului de adjudecare, nici un terţ nu mai poate pretinde vreun drept asupra imobilului adjudecat şi nu mai poate cere să se constate nulitatea acestui act, care constituie titlul de proprietate al adjudecatarului şi care marchează finalizarea executării silite, în modalitatea urmăririi silite imobiliare. Deşi legea nu o prevede în mod expres, este evident că interdicţia îi are în vedere atât pe terţi, cât şi pe cei au participat în procedura execuţională, inclusiv debitorul urmărit silit, care au avut posibilitatea valorificării drepturilor lor pe calea contestaţiei la executare. Ulterior epuizării mijloacelor procedurale puse la dispoziţie în materia executării silite, un participant la procedura de executare nu mai poate contesta valabilitatea actului de adjudecare pe calea dreptului comun, indiferent de motivele invocate. În concluzie, instanţa va admite excepţia inadmisibilităţii şi va respinge cererea de chemare în judecată ca inadmisibilă[2];
Inadmisibilitatea desfiinţării implicite a actului de adjudecare pe calea unei acţiuni de drept comun, pentru că aceasta este consecinţa demersului juridic formulat de reclamantă, reiese şi din dispoziţiile coroborate ale art. 857 şi art. 860 C. proc. civ., care printre efectele adjudecării, prevăd transmiterea proprietăţii imobilului (prin adjudecarea imobilului adjudecatarul devine proprietar)[3]”.
Alte instanțe resping acțiunile ca inadmisibile în măsura în care nu se dovedește reaua-credință a adjudecatarului:
„Evaluând situaţia de fapt, astfel cum a fost ea reţinută, prin prisma textului sus citat, instanţa reţine că o acţiune de drept comun poate fi pornită doar în situaţia când terţul adjudecatar a fost de rea credinţă, sau când adjudecatar a fost creditorul. Ori, în prezenta acţiune, cauza solicitării de desfiinţare a actului de adjudecare este exclusiv principiul potrivit căruia anularea actului iniţial determină anularea actului subsecvent, reclamanta, neinvocând sau dovedind în cauză reaua credinţă a terţului adjudecatar[4]”.
În fine, alte instanțe resping acțiunile ca neîntemeiate:
„În schimb, în lumina dispozițiilor art. 860 alin. (1) C. proc. civ., adjudecatarul va pierde dreptul de proprietate asupra imobilului doar dacă se va constata de către instanţa de judecată învestită că acesta a fost de rea-credinţă la momentul adjudecării[5];
Ori, potrivit art. 860 alin. (1) C. proc. civ., «Orice cerere de evicţiune, totală sau parţială, privind imobilul adjudecat este definitiv stinsă». De aici rezultă că, odată consolidată adjudecarea imobilului la licitaţie publică, prin necontestarea acesteia în termenul prevăzut de lege, sau prin respingerea definitivă a contestaţiei la licitaţie, se emite actul de adjudecare de către executorul judecătoresc, act a cărui intabulare în cartea funciară are ca efect dobândirea dreptului de proprietate al terţului adjudecatar asupra bunului, de la data intabulării, fiind stinsă orice acţiune de evicţiune. Cu alte cuvinte, ulterior intabulării terţului adjudecatar, nu se mai poate uza nici de acţiunea în rectificare de carte funciară reglementată de art. 909 alin. (3) C. civ. şi nici nu mai sunt operabile dispoziţiile art. 1648 C. civ.[6];
Adjudecatarul a participat la o licitaţie organizată de un organ abilitat de lege care a efectuat acte procedurale ce nu au fost contestate. Desfiinţarea ulterioară a actului, fără anularea actelor de executare şi fără a se constata încălcarea de către executorul judecătoresc a prevederilor legale aplicabile executării silite, ar echivala cu încălcarea dispoziţiilor legale privind protecţia participanţilor la executarea silită[7];
În lipsa notării celor două dosare în Cartea Funciară şi în lipsa calităţii de parte a intimatului-adjudecatar în cele două litigii, evident că acesta nu poate fi acuzat de rea-credinţă, niciun mijloc de probă nedovedind faptul că el a avut cunoştinţă de aceste litigii şi că a adjudecat în condiţiile date imobilul, asumându-şi astfel un risc. Ca urmare, în mod corect prima instanţă a constatat că intimatul-pârât a fost de bună credinţă la momentul când a adjudecat imobilul la licitaţie publică, iar buna credinţă se prezumă până la proba contrară[8];
În urma cererii de executare silită formulată de creditoarea C. S.A. împotriva debitorului D. D. G., prin actul de adjudecare emis în 07.02.2017 în dosarul execuţional nr. 83/2015 al B. I. A., imobilul care a făcut obiectul contractului de întreţinere a fost adjudecat la licitaţie publică. Potrivit art. 857 C., prin adjudecarea imobilului, adjudecatarul devine proprietar şi conform art. 860 alin. (1) C., orice cerere de evicţiune privind imobilul adjudecat este definitiv stinsă, motiv pentru care se va respinge cererea privind repunerea părţilor în situaţia anterioară de carte funciară[9]”.
Din punctul nostru de vedere, în practică, ar putea fi folosit și un alt silogism judiciar care nu ar mai impune necesitatea verificării bunei-credințe.
Principiul anulării actului subsecvent ca urmare a anulării actului primar este un principiu care se aplică actelor juridice.
După cum am precizat și în materialului precedent (Actul de adjudecare – Buna-credință a adjudecatarului stinge evicțiunile?! Partea I) actul de adjudecare nu este un act juridic civil, ci un act de procedură și unul de autoritate publică.
Față de faptul că actul de adjudecare este și un act de procedură, acesta nu poate fi desființat pe calea unei acțiuni de drept comun, ci numai prin folosirea căilor de atac prevăzute de lege.
Calea de atac prevăzută de Lege în privința actului de adjudecare este contestația la executare, acesta fiind remediul legal prin care se poate contesta legalitatea oricărui act de executare silită, astfel cum rezultă din dispozițiile art. 712 alin. (1) din noul C. proc. civ.
Nu în ultimul rând, actul de adjudecare nu este un act direct subsecvent față de actul de proprietate al debitorului executat silit.
Între actul de proprietate al debitorului executat silit și actul de adjudecare există o serie de acte întocmite în cadrul dosarului de executare silită (ex. cererea de executare silită, încheierea de încuviințare a executării, publicația de vânzare a imobilului, procesul verbal de licitație, înscrierea procesului verbal de licitație în cartea funciară etc.).
Or, atâta timp cât actele de executare silită (propriu-zise) nu sunt anulate de o instanță judecătorească, apreciem că simpla desființare a titlului de proprietate al debitorului asupra imobilului executat silit nu poate angrena desființarea actului de adjudecare, pentru că acest din urmă act este un act subsecvent față de toate actele de executare precedente, acte rămase în ființă.
Situația actului de adjudecare este aceea a unui act subsecvent, dar spre deosebire de actele juridice este subsecvent sub două coordonate.
În primul rând, actul de adjudecare este subsecvent față de actul de proprietate al debitorului executat silit, dacă privim din perspectiva istoricului dreptului de proprietate asupra bunului, adică dacă ne raportăm la titlurile de proprietate asupra imobilului, titluri ce se succed în timp (ex. vânzare, donație, moștenire etc.).
În al doilea rând, actul de adjudecare este subsecvent și față de o serie de acte execuționale (ex. procesul verbal de licitație, publicația de vânzare, raportul de expertiză, somația imobiliară, încheierea de încuviințare a executării silite etc.).
Or, față de această particularitate a actului de adjudecare, considerăm că pentru a fi incident principiul anulării actului subsecvent ca urmare a anulării actului primar ar trebui ca toate actele ce preced actul de adjudecare să fie desființate, respectiv, atât actul de proprietate asupra bunului (act aparținând debitorului), cât și actele de executare silită.
Desființarea numai a titlului de proprietate aparținând debitorului nu ar fi suficientă pentru a angrena principiul efectelor nulității.
În aceste condiții, o acțiune de drept comun îndreptată împotriva actului de adjudecare, prin care se solicită nulitatea acestuia pe motiv că s-a anulat actul de proprietate al debitorului executat silit asupra imobilului dobândit în cadrul licitației publice, ar putea fi respinsă: (i) în principal, ca inadmisibilă, față de faptul că actul de adjudecare nu poate fi contestat decât pe calea contestației la executare, (ii) în subsidiar, ca neîntemeiată, față de faptul că, în lipsa anulării actelor de executare silită, actul de adjudecare nu poate fi desființat.
În concluzie, în cazul evicțiunii constând într-o acțiune având ca obiect nulitatea actului de adjudecare, fie direct, fie ca urmare a anulării unui act primar (ex. titlul de proprietate al debitorului asupra bunului executat silit), condiția bunei-credințe este necesară sau nu a fi respectată pentru a împiedica evingerea adjudecatarului, în funcție de teoria juridică aleasă.
DOWNLOAD FULL ARTICLE
[1] Gh. Beleiu, Drept civil român: introducere în dreptul civil: subiectele dreptului civil, Ediția a 10-a, București, Ed. Universul Juridic, 2005, p. 239.
[2] Sentința civilă nr. 7723/02.07.2020, pronunțată de Judecătoria Sectorului 4 București (www.rolii.ro).
[3] Decizia nr. 1/12.01.2021, pronunțată de Curtea de Apel Timișoara (www.rolii.ro).
[4] Sentința civilă nr. 7557/14.09.2021, pronunțată de Judecătoria Brașov (www.rolii.ro).
[5] Sentința civilă nr. 500/30.03.2021, pronunțată de Tribunalul București (www.rolii.ro).
[6] Sentința civilă nr. 574/02.02.2017, pronunțată de Judecătoria Arad (www.rolii.ro).
[7] Decizia civilă nr. 783/22.09.2016, pronunțată de Tribunalul Brăila (www.rolii.ro).
[8] Decizia civilă nr. 117/05.03.2020, pronunțată de Tribunalul Brăila (www.rolii.ro).
[9] Decizia civilă nr. 254/07.03.2017, pronunțată de Tribunalul Bihor (www.rolii.ro).
Arhive
- martie 2024
- februarie 2024
- ianuarie 2024
- decembrie 2023
- noiembrie 2023
- octombrie 2023
- septembrie 2023
- august 2023
- iulie 2023
- iunie 2023
- mai 2023
- aprilie 2023
- martie 2023
- februarie 2023
- ianuarie 2023
- decembrie 2022
- noiembrie 2022
- octombrie 2022
- septembrie 2022
- august 2022
- iulie 2022
- iunie 2022
- mai 2022
- aprilie 2022
- martie 2022
- februarie 2022
- ianuarie 2022
- decembrie 2021
- noiembrie 2021
- octombrie 2021
- septembrie 2021
- august 2021
- iulie 2021
- iunie 2021
- mai 2021
- aprilie 2021
- martie 2021
- februarie 2021
- ianuarie 2021
- decembrie 2020
- noiembrie 2020
- octombrie 2020
- septembrie 2020
- august 2020
- iulie 2020
- iunie 2020
- mai 2020
- aprilie 2020
- martie 2020
- februarie 2020
- ianuarie 2020
- decembrie 2019
- noiembrie 2019
- octombrie 2019
- septembrie 2019
- august 2019
- iulie 2019
- iunie 2019
- mai 2019
- aprilie 2019
- martie 2019
- februarie 2019
- ianuarie 2019
- decembrie 2018
- noiembrie 2018
- octombrie 2018
- septembrie 2018
- august 2018
- iulie 2018
- iunie 2018
- mai 2018
- aprilie 2018
- martie 2018
- februarie 2018
- ianuarie 2018
- decembrie 2017
- noiembrie 2017
- octombrie 2017
- septembrie 2017
- august 2017
- iulie 2017
- iunie 2017
- mai 2017
- aprilie 2017
- martie 2017
- februarie 2017
- ianuarie 2017
- decembrie 2016
- noiembrie 2016
- octombrie 2016
- septembrie 2016
- august 2016
- iulie 2016
- iunie 2016
- mai 2016
- aprilie 2016
- martie 2016
- februarie 2016
- ianuarie 2016
- decembrie 2015
- noiembrie 2015
- octombrie 2015
- septembrie 2015
- august 2015
- iulie 2015
- iunie 2015
- mai 2015
- aprilie 2015
- martie 2015
- februarie 2015
- ianuarie 2015
Calendar
L | Ma | Mi | J | V | S | D |
---|---|---|---|---|---|---|
1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 |
8 | 9 | 10 | 11 | 12 | 13 | 14 |
15 | 16 | 17 | 18 | 19 | 20 | 21 |
22 | 23 | 24 | 25 | 26 | 27 | 28 |
29 | 30 |
Lasă un răspuns
Trebuie să fii autentificat pentru a publica un comentariu.